【正文】 根據(jù)區(qū)位的不同 ， 形象定位的差異性較大 ， 本項目地處東區(qū)核心地帶 ， 具備高端定位的基本質(zhì)素 32 馬鞍山高層小高層市場分析 —— 價格 ?小高層總體價格略高于多層 ?較低樓層存在一定的銷售抗性，價格基本與多層持平 價格層次 ?小高層 /高層低樓層與多層住宅的價格較為接近 ， 小高層一 、二層價格甚至低于多層價格； ?目前 ， 馬鞍山市城東地區(qū)小高層項目的售價一般在 2500元／平方米至 3200元／平方米之間 ， 市中心小高層高層價格約為 3500— 4300元 /平方米 ， 多層價格約在 2500元／平方米至3000元／平方米之間； ? 產(chǎn)品定位 、 開發(fā)成本和區(qū)位的差異形成小高層/高層的價格差異性 ， 對于本項目而言 ， 除市場因素外 ， 戶型 、 配套等產(chǎn)品自身競爭力在規(guī)劃階段應(yīng)當確立 。 馬鞍山房地產(chǎn)市場正步入穩(wěn)定發(fā)展階段 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 生存需求 生存 、 改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主 ， 數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展 ， 以質(zhì)量為主 ， 數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 低于 4% 45% 58% 高于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 國際通用衡量標準表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均 GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。 ? 城市人口的增加產(chǎn)生的購房需求將促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展 。 城市背景 馬鞍山景氣指數(shù)水平與安徽、全國比較圖120130140150160企業(yè)家信心指數(shù) 企業(yè)景氣指數(shù)馬鞍山 安徽省平均水平 全國平均水平21 固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資保持高速增長 ? 全社會固定資產(chǎn)投資增幅經(jīng)過連續(xù)幾年的大幅度增加后 ， 在 2022年后開始大幅下挫 ， 逐年降低； ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅也在經(jīng)歷2022年的宏觀調(diào)控后也大幅下挫 。 特種專用汽車的產(chǎn)銷量和市場占有率均列全國第一位 ， 造紙 、炭黑 、 磁性材料 、 服裝等在同行業(yè)也有一定的位次 。 地塊解析 182。 規(guī)劃解析 182。 6 我們的思維導(dǎo)圖 開發(fā)背景 項目定位 項目核心問題確定 項目推廣要點 項目發(fā)展方向 地塊解析及市場背景 客戶目標 項目發(fā)展戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 7 國畫建設(shè)關(guān)注項目可行及戰(zhàn)略發(fā)展，快速操作，降低風(fēng)險，爭取較高成本利潤率。2022/3/13 馬鞍山國畫湖南路項目 市場研判及整體定位方案 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸地之杰推廣所有，未經(jīng)地之杰推廣書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ? 我們以客戶目標為基本出發(fā)點 ， 同時參考項目體量及類型 。 城市背景 182。 規(guī)劃解析 182。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)量逐年攀升 ， 房地產(chǎn)市場進入平穩(wěn)發(fā)展時期 ? 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好 ， 為房地產(chǎn)發(fā)展提供堅實的需求支撐 城市背景 05101520253035房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年19 馬鞍山市近年產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 ， 二 、三產(chǎn)業(yè)比例不斷上升 ，在六年內(nèi)提高了近 6個百分點 。 城市背景 %%%%%%%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022全社會固定資產(chǎn)投資額增幅 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅22 人均居住面積增加產(chǎn)生改善居住條件的需要 ? 2022年 ， 馬鞍山人均居住面積達到 ㎡ ，離發(fā)達國家的經(jīng)驗數(shù)據(jù)30 ㎡ 還有較大距離 。 根據(jù)規(guī)劃，到 2022年底，馬鞍山市區(qū)人口將突破 70萬人。 8004000美元 40008000美元 800020220美元 0800美元 啟動期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期 房地產(chǎn)整體市場 27 馬鞍山市總體房地產(chǎn)分析 1050100150200250房地產(chǎn)投資（億元）銷售額（億元）銷售面積（萬平方米）空置面積（萬平米）房地產(chǎn)投資（億元） 14 20 26 31 銷售額（億元） 20 48 51 REF! 1銷售面積（萬平方米） 65 116 184 228 空置面積（萬平米） 3 1 11 6 2022年 2022年 2022年 2022年? 近年以來房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)銷售 ， 呈逐步上升趨勢 。 33 本 項 目 所 在 地 國 際 華 城 我們稱項目所在區(qū)域為 “ 東城 ” 34 板塊特點： 魅力東城 江東大道版塊興起 ，主城房產(chǎn)開發(fā)的最后處女地 區(qū)域住宅市場 ? 東城距離市中心 23公里； ? 周邊交通方便 ， 距市中心僅 23站公交路程 ? 可共享市中心商業(yè)配套和生活配套 ? 佳山公園附近 ， 環(huán)境優(yōu)美 ?位于城東板塊的中部 。 ? 只有荷西家園和匯翠名邸有 90 ㎡ 以下的戶型； ? 西湖花園在售的 5棟中全部為 148－ 155 ㎡ 的大戶型； ? 東暉花園和康嘉大景城都是以 120－140 ㎡ 為主要戶型 。 物業(yè)選擇KPI體系 地塊屬性 市場因素 操作要求 預(yù)期收益 項目方向分析 48 布局設(shè)計原則：圍繞地塊資源，商業(yè)與住宅區(qū)協(xié)調(diào)，統(tǒng)一風(fēng)格規(guī)劃 住宅布局設(shè)計原則 ?獨立性 ：集中商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域分開，減少相互干擾； ?多樣化 ：調(diào)整戶型布局，適當引入多功能儲藏室（更衣間）、入戶花園形成多樣的排布，與市場產(chǎn)品拉開距離。 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場正在大力發(fā)展 ， 客戶認同在增加 。 住宅發(fā)展戰(zhàn)略 52 項目發(fā)展戰(zhàn)略：具備市場挑戰(zhàn)者的條件 領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 ?一線品牌 ?項目具有無可復(fù)制的資源 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?壟斷價格標桿 ， 引領(lǐng)市場潮流 ?具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者 ?具備一定獨特資源和生產(chǎn)規(guī)模 ?改變游戲規(guī)則 ?強調(diào)新的評估標準 ?強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 追隨者 補缺者 ?缺乏獨特資源和資金實力 ?搭便車 ， 借勢 ?以小博大 ， 殺傷戰(zhàn)術(shù) ?價格戰(zhàn)的制造者 ?規(guī)模小 ， 快速靈活 ?目標客戶明確 ， 挖掘細分市場價值 ?抓住某種需求變化趨勢 ， 在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品 ?敏銳的機會主義者 依托優(yōu)越的地段 ，逐漸成熟的市政配套 ， 高形象為戰(zhàn)略導(dǎo)向 、 打造城東中心生活名片 住宅發(fā)展戰(zhàn)略 53 項目發(fā)展戰(zhàn)略： 走補缺與轉(zhuǎn)移的發(fā)展戰(zhàn)略 補缺與轉(zhuǎn)移不僅體現(xiàn)在功能上，更在于業(yè)態(tài)、產(chǎn)品的規(guī)劃，豎立項目的獨特形象。 突破點三：多功能業(yè)態(tài)組合形成強有力的支撐。未來本項目的產(chǎn)品差異化集中體現(xiàn)在 戶型、規(guī)劃、立面 等方面。 尚層： 本案將采用高層 /小高層為主導(dǎo)的建筑形態(tài)，空間軸線為向上發(fā)展。 生活圈： 為了迎合未來生活的潮流，以 互動型群體概念 吸引全城的購房注意力 69 我們將從 3個方面進行項目定位 行銷形象 產(chǎn)品發(fā)力 生活模式 聯(lián)力 ?形象定位 ?客戶定位 ?產(chǎn)品定位 1. 客戶定位 2. 產(chǎn)品定位 3. 形象定位 項目定位 70 形象定位 行銷形象定位 基于以上目標客群及產(chǎn)品功能，我們倡導(dǎo)一種全新的行銷形象體系： 空中的，花園的，生態(tài)的 軸心的，人文的， CLD的 高端的，國際的，集群的 從功能型消費轉(zhuǎn)向品質(zhì)消費，精神消費的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期，城市菁英在這里邁向國際化都市的宏偉版圖上，寫下濃彩一筆 一座倡導(dǎo) “ 上層人士集群生活 ” 、必將開啟馬鞍山前端居住潮流的 “ 圈子社區(qū) ” “ 尚層人文生活圈 ” ： 71 形象定位 行銷案名體系 ———— 城東 CLD尚層生活圈 ———— 國畫 〃 新東區(qū) 示意案名 72 項目形象示意 73 項目形象示意 74 我們的思維導(dǎo)圖 開發(fā)背景 項目定位 項目核心問題確定 項目推廣要點 項目發(fā)展方向 地塊解析及市場背景 客戶目標 項目發(fā)展戰(zhàn)略 價格定位 75 項目推廣要點 182。根本體現(xiàn)不出園林的要求，在樓盤競爭激烈，客戶越來越重視環(huán)境因素的環(huán)境下，本區(qū)域的樓盤的環(huán)境景觀已不符合市場發(fā)展的要求。 本地工礦企業(yè)的中高層管理人員及白領(lǐng)等 薪富（穩(wěn)定的工作環(huán)境和事業(yè)基礎(chǔ)） 首次置業(yè)，滿足基本的居家要求。 居住戰(zhàn)略 走補缺的方向 ， 打造新商業(yè)模式 ， 重塑市場標桿 ，服務(wù)整個城市 。 ?利用區(qū)域中心價值 ， 有效整