【正文】 高端消費(fèi)群 ， 更注重住宅的享受性和品質(zhì) ? 受市場 、 成本等多因素影響 ， 小高層 /高層項(xiàng)目定位較高已成為趨勢 ，在具體推廣上 ， 根據(jù)區(qū)位的不同 ， 形象定位的差異性較大 ， 本項(xiàng)目地處東區(qū)核心地帶 ， 具備高端定位的基本質(zhì)素 32 馬鞍山高層小高層市場分析 —— 價格 ?小高層總體價格略高于多層 ?較低樓層存在一定的銷售抗性，價格基本與多層持平 價格層次 ?小高層 /高層低樓層與多層住宅的價格較為接近 ， 小高層一 、二層價格甚至低于多層價格； ?目前 ， 馬鞍山市城東地區(qū)小高層項(xiàng)目的售價一般在 2500元／平方米至 3200元／平方米之間 ， 市中心小高層高層價格約為 3500— 4300元 /平方米 ， 多層價格約在 2500元／平方米至3000元／平方米之間； ? 產(chǎn)品定位 、 開發(fā)成本和區(qū)位的差異形成小高層/高層的價格差異性 ， 對于本項(xiàng)目而言 ， 除市場因素外 ， 戶型 、 配套等產(chǎn)品自身競爭力在規(guī)劃階段應(yīng)當(dāng)確立 。 作為城市的副中心 ， 板塊已成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商眼中的 “ 香餑餑 ” 。 ?有 2個盤在 89萬平米左右 ， 西湖花園總建達(dá)到 38萬平米 ，項(xiàng)目正對面的國際華城 72萬平米 ， 均為馬鞍山的超級大盤； 35 板塊特點(diǎn)： 品質(zhì)東城 東城又為上城 ，品質(zhì)決定板快深度 區(qū)域住宅市場 ? 板快可共享市中心商業(yè)配套和生活配套 ? 佳山公園附近 ， 環(huán)境優(yōu)美 ?該區(qū)域由于交通方便 ， 樓盤銷售較好 ， 相對于市中心樓盤 （ 如中央花園 、 匯翠名邸等小高層樓盤 ） 有較高的價格競爭力 。 ?樓盤以多層為主 ， 輔以部分小高層 /高層 ， 但基本上每個樓盤都有部分小高層或高層； ?區(qū)域樓盤多為中高檔次樓盤 ， 規(guī)劃和設(shè)計水平較好； ?建筑風(fēng)格來看 ， 基本上都是現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格 ， 國際華城是歐式風(fēng)格 36 板塊特點(diǎn)： 商機(jī)東城 商業(yè)正由 快速發(fā)展 向 結(jié)構(gòu)調(diào)整 階段演進(jìn) 發(fā)展 階段 市場 表現(xiàn) 經(jīng)營模式 贏利模式 標(biāo)志節(jié)點(diǎn) 起步期 結(jié)構(gòu)調(diào)整期 快速發(fā)展期 穩(wěn)步發(fā)展期 各個居住區(qū) 、 交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量 、 低檔次商業(yè) 商業(yè)快速發(fā)展 ，經(jīng)營檔次 、 結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍 散鋪向集中 、 規(guī)?；虡I(yè)形式演變 規(guī)?；虡I(yè) 、 大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場 城市發(fā)展較為落后 ， 市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中 市政配套正在完善 ， 集中市場 、步行街出現(xiàn) 由街鋪 、 步行街向集中商業(yè)發(fā)展 大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入 ， 商業(yè)水平穩(wěn)步上升 自有住宅底商經(jīng)營或出租為主 商鋪基本市場化 ，經(jīng)營和銷售同時存在 商鋪市場化 ， 銷售成為核心贏利手段 銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段 ，持有出租為主 營業(yè)收入 +租金 收入 營業(yè)收入 +租金收入 +銷售收入 銷售收入 +租金 收入 銷售收入 +租金 收入 目前商業(yè)的演進(jìn) 區(qū)域商業(yè)市場 37 板塊特點(diǎn)： 潛力東城 以社區(qū)底層商業(yè)為主 ,成長潛力逐漸顯現(xiàn) ? 街道兩側(cè)分布著的街鋪規(guī)模較小 ， 檔次較低 ? 新建社區(qū)商鋪 、 步行街開始大量出現(xiàn) ， 國際華城將建成一個大型 BLOCK商業(yè)街區(qū) ， 規(guī)劃有兩棟高層酒店和寫字樓 。 區(qū)域商業(yè)市場 ?目前區(qū)域板塊商業(yè)仍以道路兩側(cè)的社區(qū)底層商業(yè)為主，本項(xiàng)目西北對角有一個建材市場 ?目前人氣較淡，以過往人群為主，難以停留，目前主要是居住在該區(qū)域的居民，沒有形成商業(yè)氛圍； 38 典型樓盤個案 1： 區(qū)域住宅市場 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑類型 占地 /建筑面積（㎡） 主力戶型 銷售均價 （元 /㎡ ） 交付時間 東方明珠 江東大道與 橋山路西側(cè) 多層 小高層（ 2棟） 606100/ 2房 2廳： 92㎡ 3房 2廳： 115㎡ 3100 二期 2022年底 東暉花園 江東大道 多層 小高層（ 6棟） / 3房 2廳： 136－ 140㎡ 4房 2廳： 161－ 166 ㎡ 2500－2900 一期已交付 二期未開盤 西湖花園 江東大道與 馬濮路交叉口 多層 小高層（ 9棟） / 380000 4房 2廳： 148－ 155㎡ 10F：3008－3288 一期已交付 二期在售 國際華城 慈湖河路與建湖南路交叉口西北 二期多層 +小高層 三期小高層 (10棟 ) 高層（ 4棟） 四期 2棟高層（酒店和寫字樓） /720220 3房 2廳： 120－ 125㎡ 3房 2廳： 132－ 139㎡ 3房 2廳： 141㎡ 2600－3200 二期 2022年底 康嘉大景城 湖東路與雨 山路交叉口 多層 小高層（ 8棟） / 3房 2廳： 122－ 139㎡ 4房 2廳： 150－ 152㎡ 頂層 3800 瑞慈花園 雨山路 10號 多層 小高層（ 7棟） / 2房 2廳： 9 109119㎡3房 2廳： 128－ 137㎡ 4房 2廳： 146－ 156㎡ 3500 現(xiàn)房 中央花園 雨花路 （艷陽路口） 小高層（ 4棟） 高層（ 1棟） /49254 3房 2廳： 118－ 119㎡ 3房 2廳： 125－ 133㎡ 4房 2廳： 146153171㎡ 3660（已售完） 已交付 康泰佳苑 中心大道西南角 多層 小高層 (6棟 ) /230000 3房 2廳： 110－ 149㎡ 10F：3100－3700 39 典型樓盤個案 2： 區(qū)域住宅市場 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑類型 主力戶型（ ㎡ ） 銷售均價 （元 /㎡ ） 交付時間 匯翠名邸 湖南路 15號 1棟點(diǎn)式高層和 5棟板式高層 1房 1廳： 53－ 64 ㎡ 2房 2廳： 107－ 116 ㎡ 3房 2廳： 125－ 127 ㎡ 4房 2廳： 143－ 159 ㎡ 4300 現(xiàn)房 格林花園 花園路南 ,江東大道東 多層 + 小高層 5棟 2房 2廳： 94 ㎡ 3房 2廳： 100－ 108 ㎡ 3房 2廳： 128－ 136 ㎡ 2690－3210 春暉家園 江東大道東 ,印山東北角 多層 + 小高層 6棟 3房 2廳： 135－ 148 ㎡ 3600 現(xiàn)房 江南 .御花園 江東大道與九華路口 多層 + 小高層 11棟 2房 2廳： 93－ 99 ㎡ 3房 2廳： 138 ㎡ 3/4房 2廳： 144－ 146 2600－3200 金匯城市花園 雨山路東段 ，江東大道東側(cè) 2棟 15層 2棟 18層 12棟多層 高層： 2房 2廳： ㎡ 3房 2廳： 134142 ㎡ 25003275 均價 2900 多層為現(xiàn)房，高層 2022年底 東湖壁水灣 江東大道與印山路交叉口 多層 + 小高層 4棟 2房 2廳： 70－ 80㎡ 100－ 120㎡ 2400－2800 現(xiàn)房 40 項(xiàng)目市場評析之總體狀況 ?整體房地產(chǎn)市場正進(jìn)入一個穩(wěn)定發(fā)展的階段，由數(shù)量型發(fā)展向質(zhì)量型發(fā)展轉(zhuǎn)變 ?區(qū)域住宅市場處于快速發(fā)展階段，數(shù)量與質(zhì)量發(fā)展并重，品質(zhì)、開發(fā)水平提升較快，市場銷售普遍看好 ?城東區(qū)域的生活配套主要還是依賴于市中心的配套 ?隨著區(qū)域購房人群的不斷涌入，以及經(jīng)濟(jì)承受能力的改善，高品質(zhì)的高舒適性（尤其是 120平米以下）的三房越來越成為市場的新寵，項(xiàng)目未來不同戶型的銷售狀況可能存在明顯的差異 ?區(qū)域車庫價格在 68萬元，租賃價格在 150200元 /月 馬鞍山住宅市場進(jìn)入快速發(fā)展階段，住宅銷售較好 房地產(chǎn)區(qū)域市場 41 項(xiàng)目市場評析之戶型比例 —— 馬鞍山市場小高層 /高層在售樓盤戶型比例 ? 從右表可以表看出 ， 馬鞍山市典型小高層 /高層住宅的戶型以中大戶型為主 。 項(xiàng)目名稱 90㎡ 以下 90－100㎡ 100－ 120㎡ 120－140㎡ 140㎡ 以上 江南 .御花園 － 50％ － 10％ 40％ 格林花園 － 10％ 40％ 50％ － 康嘉花園 － 15％ － 63％ 22％ 西湖花園 － － － － 100％ 國際華城 － － － 92％ 8％ 金匯城市花園 － － 13％ 62％ 25％ 東暉花園 － － － 72％ 28％ 瑞慈花園 － 40％ 20％ 30％ 10％ 康嘉大景城 － － － 92％ 8％ 荷西嘉園 40％ 30％ 30％ － － 匯翠名邸 17% － 20% 20% 43% 中央花園 － － 32% 30% 38% 42 5%10%20%50%15%戶型比例（％） 5% 10% 20% 50% 15%9 0 平米以下90100 100120 1201401 4 0 平米以上? 從馬鞍山市小高層 /高層整體市場來看 ， 市場上仍以 120140平米的戶型為主 ，占將近一半的市場； ? 其