【正文】 ................................................................................................. 19 二、開發(fā)模式 ............................................................................................................................................................ 19 三、社會保障措施 ................................................................................................................................................... 19 II 第七章 投資估算 ........................................................................................................................................................ 20 第八章 項目財務(wù)分析 ............................................................................................................................................... 21 一、啟動資金概 算 ................................................................................................................................................... 21 二、啟動資金籌措 ................................................................................................................................................... 21 三、后續(xù)建設(shè)資金籌措 ........................................................................................................................................... 21 四、搭建金融平臺、多渠道融資 .......................................................................................................................... 21 五、投資大聯(lián)盟籌措資金 ....................................................................................................................................... 22 第九章 項目社會效益簡析 ....................................................................................................................................... 23 第十章 結(jié)論 ................................................................................................................................................................ 24 一、結(jié)論 .................................................................................................................................................................... 24 二、幾點建議 ............................................................................................................................................................ 24 1 導(dǎo)言 ： 打造 湖水映城 、 碧水環(huán)城、 城湖交融共生的魅力 田園 新城 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作日益加強(qiáng)，作為 世六大都市圈之一的長三角經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步擴(kuò)容，以及中西部地崛起戰(zhàn)略深 入實施，為 馬鞍山 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 創(chuàng)造了良好的機(jī)遇 ， 而博望 XX 濱湖新城的建設(shè)對于城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)環(huán)城 濱湖 — 臨江城市格局的演變，融入長三角經(jīng)濟(jì)圈具有深遠(yuǎn)意義。 而馬鞍山 市 正在積極 實施 的 “ 1255”城市發(fā)展戰(zhàn)略 及 “ 6653”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系 ， 進(jìn)一步 加快推進(jìn) 博望新區(qū) 建設(shè) 步伐 。加之 馬鞍山 科技資源豐富，水、電、土地等要素供給充足， 加工 制造、流通、人力等綜合商務(wù)成本較低。長三角的輻射轉(zhuǎn)移是 馬鞍山 未來發(fā)展的依托，而區(qū)域發(fā)展形勢有利于 馬鞍山 ， XX 新 城 應(yīng)該創(chuàng)造一種低商務(wù)成本的環(huán)境，吸引沿海地區(qū)的資本和產(chǎn)業(yè)，特別是在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面 有著得天獨厚的優(yōu)勢 。 即， 馬鞍山市博望新城及城鄉(xiāng)一體綜合開發(fā)項目 建設(shè) 突出以 “ 商務(wù)、會展、旅游度假、創(chuàng)意、咨詢 、 休閑” 為主 ，為促進(jìn) 馬鞍山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的 轉(zhuǎn)變與 升級，塑造新的城市形象和新的切入點，提供了新的視角。 3 第一章 總論 一、項目概況 項目名稱： 馬鞍山 XX新城 及城鄉(xiāng)一體化 綜合開發(fā)項目 項目 建設(shè) 地點及范圍： 項目位于博望鎮(zhèn)，范圍東至長流村東村界，南至石臼湖向外延伸 1公里，西至野風(fēng)港，北至 314國道南 500KV高壓線 走廊。 項目 總投資 額 ： 120 億 元 項目建設(shè)周期： 5 年 。主要來源渠道 ： 國內(nèi)銀行信貸，主要有國家政策性銀行和商業(yè)銀行的貸款。 項目建設(shè) 內(nèi)容 ： 主要包括 環(huán)濱湖綜合 開發(fā)項目 （濱湖大道、 公園、廣場、 濱湖岸線景觀 等）、 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè) 項目 （包括 水產(chǎn)養(yǎng)殖、有機(jī)農(nóng)業(yè)）、濱湖 商業(yè)服務(wù) 核心區(qū)、 新農(nóng)村建設(shè)區(qū) 、 先進(jìn)加工制造區(qū) 及其他配套服務(wù)設(shè)施 。 規(guī)劃紅線范圍內(nèi)用地主要為四大類，即菜地、水稻田、果地、草地與部份雜亂無序的村莊建筑。 三 、 項目開發(fā) 策略 本項目將由 蘇州 XX 投資發(fā)展集團(tuán)有限公司 （以下簡稱“ XX 集團(tuán)”） 與國內(nèi)其他企業(yè) ，形成投資大聯(lián)盟 ,共同組建公司開發(fā) 。投資大聯(lián)盟是 XX 集團(tuán)“城鎮(zhèn)運營”的核心理念之一。遵循“產(chǎn)業(yè)投資聯(lián)盟”的經(jīng)營理念，在 XX 集團(tuán)周圍已經(jīng)形成了一批由江浙企業(yè)組成的聯(lián)合投資開發(fā)的企業(yè)團(tuán)隊。 XX 集團(tuán)最早提出“中國城鎮(zhèn)化”的理念，并始終致力于中國城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的理論探索與實踐，致力于整合、優(yōu)化和提升城市（城鎮(zhèn)）資源和品位。目前 XX 集團(tuán)正逐步充實完善“城鎮(zhèn)運營”的理論體系、運作模式和組織形式，取得了一定的經(jīng)驗，形成了 XX 特色，廣受社會各界的關(guān) 注。 南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 南京農(nóng)業(yè)大學(xué)是教育部直屬“ 211 工程”和“ 985 優(yōu)勢學(xué)科平臺”的重點大學(xué)，在作物遺傳與種質(zhì)創(chuàng)新國家重點實驗室、國家大豆改良中心和國家信息農(nóng)業(yè)工程技術(shù)中心 4 個國家級科研機(jī)構(gòu)， 50 個部省級重點開放實驗室、工程技術(shù)中心等機(jī)構(gòu)，設(shè)有有機(jī)農(nóng)業(yè)研究所、水產(chǎn)及花卉研究 所等。 國和控股集團(tuán)有限公司 上海國和控股集團(tuán)有限公司專注于投資早期的高科技企業(yè)和成長型的企業(yè)，選定最好的新興公司、團(tuán)隊、有創(chuàng)意的思想、具有新經(jīng)濟(jì)商業(yè)模式的和具有最大市場增長潛力的高成長性項目為投資對象，集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá) 20 億元人民幣。 五 、 編制依據(jù) 《 馬鞍山 市城市總體規(guī)劃》 （ 20212020） 《 馬鞍山 市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 《 馬鞍山 市 土地利用總體規(guī)劃 》 《 馬鞍山 市統(tǒng)計年鑒》（ 2021 年），中國統(tǒng)計出版社 《 馬鞍山 市 2021 年政府工作報告》 各地新城建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查 六 、主要 研究 范圍 建議書 對項目的建設(shè)背景 、 項目所 在地概況及建設(shè)條件 必要性、功能定位、 項目定位分析 、 建設(shè)規(guī)模及方案、 產(chǎn)業(yè)策劃 、投資估算和財務(wù)評估、項目實施進(jìn)度、 項目經(jīng)濟(jì)效益等多個方面進(jìn)行分析、論證、評價。 在這一全方位的發(fā)展構(gòu)想中，當(dāng)涂縣提出了要以縣城為重點，以太白鎮(zhèn)、石橋鎮(zhèn)、 博望 鎮(zhèn)為支點，努力構(gòu)建縣城現(xiàn)代時尚、中心鎮(zhèn)優(yōu)勢突出、一般鎮(zhèn)特色鮮明、新社 區(qū)生態(tài)優(yōu)良的網(wǎng)絡(luò)化城鎮(zhèn)體系。 將 博望 鎮(zhèn)做成精品、做出特色，做大做強(qiáng)將 博望 鎮(zhèn)做優(yōu)、做特，使之成為當(dāng)涂縣城市發(fā)展的引擎和樞紐 。 馬鞍山市應(yīng)順勢而為，建設(shè)副城，突破城市發(fā)展瓶頸，博望副城建設(shè)的發(fā)展階段已經(jīng)到來 ，也是推動城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略實施的重要動力及開發(fā)本項目的重要背景。 這就表明了我國今后一個時期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的趨勢，因此本項目的開發(fā)建設(shè)適應(yīng)國家宏觀背景下 大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè) 的需要。一個嶄新的現(xiàn)代化 馬鞍山 正在浮現(xiàn)。在周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐下，濱湖新區(qū)將成為 馬鞍山 產(chǎn)業(yè)升級和城市功能提升的重要區(qū)域。 境內(nèi)自然條件優(yōu)越，物產(chǎn)十分豐富。 博望 是以機(jī)械加工業(yè)為主， 形成了以 機(jī)械刃模具 和配件工業(yè) ， 機(jī)械刃模具 是馬鞍山地區(qū)以至華東地區(qū)規(guī)模最大，品種最全的 生產(chǎn)基地 。 二、項目建設(shè)必要性 加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化及解決“三農(nóng)”問題的需要 國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要農(nóng)業(yè)向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。雖說近幾年當(dāng)?shù)攸h委政府盡了最大努力，高度重視農(nóng)業(yè)這個基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但由于諸多原因，農(nóng)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益仍是十分有限的。同時， 博望 鎮(zhèn)在推動城鎮(zhèn)化建設(shè)方面的條件已經(jīng) 成熟，通過 9 小城鎮(zhèn)開發(fā)，培育農(nóng)村新的經(jīng)濟(jì)增長點，不斷優(yōu)化農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，可以促進(jìn)更大規(guī)模地轉(zhuǎn)移和吸納農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)，帶動農(nóng)民走上共同富裕的道路。以 生產(chǎn) 刃具 為重點的一批骨干企業(yè)正在蓬勃發(fā)展，但受現(xiàn)有條件制約發(fā)展遇到瓶頸。以建設(shè) 城市副中心 為載體，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過完善區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)體系，更利于教育醫(yī)療、科技信息、文化旅游等各種資源合理集聚，項目開發(fā)建設(shè)，可以進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)配套服務(wù)功能， 包括商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、醫(yī)療、超市和交通等 配套服務(wù)設(shè)施，并在各部分建立一種各種產(chǎn)業(yè)相互依存、相互添加的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、產(chǎn)業(yè)化的新鎮(zhèn)中心，真正變成宜居、宜游、宜商的 現(xiàn)代型城市面上副中心 。 項目地人文資源豐厚，長期閑置而未能充分利用，無異于對資源的浪費。 本項目的重點是以 建設(shè)城市副中心 為基礎(chǔ)，強(qiáng)化與南京都市面上經(jīng)濟(jì)圈的聯(lián)系， 構(gòu)成馬寧聯(lián)動發(fā)展趨勢 。把 XX 新 城 建設(shè)成 馬鞍山 通過 博望主動融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的重門 戶 ， 打造 成在 長三角有影響力、才智匯聚創(chuàng)新智慧之城 及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群、功能復(fù)合的活力 的、宜商、宜居、宜游文化休閑 之城。即 以 休閑、 生活居住、 商務(wù) 服務(wù) 、行政辦公 為核心 的綜合性城市新區(qū) 。 以建設(shè) “宜居、宜游、宜商” 為發(fā)展 目標(biāo)，即 “休閑宜游、現(xiàn)代宜商、生態(tài)宜居”的生態(tài) 新 城 區(qū) ， 突出 行政辦公 ， 從而帶動行政咨詢服務(wù)、商務(wù)咨詢服務(wù)、文化、教育、體育和會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 同時 濱湖新區(qū)建設(shè)應(yīng)及 時抓住 石臼 湖旅游開發(fā)建設(shè)