【正文】 惠州著名星級酒店 5000份 4元 /份 20,000 現(xiàn)場包裝 噴繪 現(xiàn)場 4個大型條幅，約 600㎡ 3月 25日 11元 /㎡ 6,600 活動 高峰論壇 天悅酒店 1次 4月 11日 60,000 網(wǎng)絡(luò)及 廣播 網(wǎng)絡(luò)廣告 搜房網(wǎng)、門戶網(wǎng) 8,000 交通廣播 惠州電臺交通 20天，每天 6次 4月 1日 20日 140 10,000 折扣按 60折預(yù)計 合計 469,840 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售目標(biāo) 3月份 500萬 4月份 1500萬 5月份 1500萬 備注：預(yù)計至 6月底完成銷售總額： 3500萬，營銷費(fèi)用占銷售總額比例為：247。 ? 輔助方式四 —— 中介合作、泛租售策略 （全面利用市場資源，前提是以高傭金作為吸引點(diǎn)） 具體操作辦法： 與市場上的中介公司作為合作對象，中介公司可以公司名義或個人名義與我司進(jìn)行合作，并簽訂合作協(xié)議，凡中介公司介紹客戶成功成交的， 銷售上可按我司銷售人員提成點(diǎn)數(shù)（千分之一點(diǎn)三）進(jìn)行提傭作為獎勵，租賃上則按照成交單位的月租金總額的 20%進(jìn)行提成獎勵； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商鋪部分 因商業(yè)部分的售價及單價均較高，客戶的接受度非常低，為解決此問題，提高客戶進(jìn)駐的信心，建議與寫字樓一樣采取帶租約的銷售形式進(jìn)行宣傳，具體為： 返租形式（帶租約的銷售） 先租后售 ——即客戶可選擇先租賃使用的辦法進(jìn)駐，租賃合同期不少于 5年，并以優(yōu)惠（首年 5折、第二年 7折，免租控制在 3個月以內(nèi)，一方面可吸引客戶，一方面可保證公司收益）租金的形式吸引客戶，且客戶在 2年內(nèi)可選擇購買，購買的價格以現(xiàn)在為準(zhǔn)并減去客戶 2年內(nèi)已繳納的租金總額的 80%，具體以協(xié)議的形式進(jìn)行約定，提高客戶進(jìn)駐的信心。 此策略最大優(yōu)勢：降低客戶進(jìn)駐門檻，增加客戶信心與現(xiàn)場辦公氣氛，提高項目市場形象與知名度，利于項目的整體銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭個案客戶分析：中信城市時代 成交客戶區(qū)域分布惠城68%深圳27%鎮(zhèn)隆5%惠城 深圳 鎮(zhèn)隆上門客戶職業(yè)分析5%23%72%公務(wù)員 企業(yè)職員 私企業(yè)主客戶來源區(qū)域分析29%4%1%2%0%64%深圳 廣州 東莞 香港 珠海 惠州上門客戶 —— 超過 7成客戶為私企業(yè)主，其次為企業(yè)職員，且以惠州本地客戶為主，其次為深圳客戶（與我項目相似）。王者商務(wù)領(lǐng)地） 德威大廈 為了重新拔高并樹立項目對外形象，建議采取 高舉“低”打 的策略，通過舉辦“高峰論壇” 活動形式，將項目的高端形象定位 （市府旁 銷售價格的低點(diǎn)卻是銷售量的高點(diǎn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目競爭對手分析 項目 戶型單位 占地面積 建筑面積 入市時間 銷售價格 銷售情況 中信 城市時代 82420㎡ 16180㎡ ㎡，其中寫字樓㎡ . 均價 7800，成交均價 70007300 整體成交率未到 40%， 09年3月上旬成交約 600㎡ . 大隆 中心廣場 401400㎡ 約 3千㎡ ㎡ 預(yù)計今年 5月份開售 價格預(yù)計 6500 未銷售 凱賓斯基 120236㎡ 15361㎡ 3萬㎡ . 8000元左右 近期無成交 橙子寫字樓 50200㎡ 約 1萬㎡ 約 3萬㎡ 不確定 價格未出 ,預(yù)計 6200 將售 水云居 惠鵬國際 約 80㎡ 約 ㎡ 先租后售 預(yù)計會給部分業(yè)主免租期 從圖表中可以看出， 2022年惠州（統(tǒng)計數(shù)據(jù)以江北競爭樓盤為主）在售寫字樓為大面積辦公物業(yè)，市場存量大，分布區(qū)域集中，相互競爭壓力大，價格水平集中在 6500～ 7500這個區(qū)間，市場整體成交慘淡。 1 項目總結(jié) 項目分析 客戶分析 營銷活動方面 宣傳推廣 現(xiàn)場包裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目銷售情況 項目整體銷售情況已售45%未售55%已售 未售項目整體面積銷售率還較低，僅有 45%，鑒于目前市場情況，項目后期銷售所面臨的壓力將不容置否，于此同時也是項目重新啟動的重點(diǎn)和難點(diǎn)所在，如何解決項目銷售遇阻問題則是下一階段營銷推廣須完成的重要任務(wù)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目銷售情況 面積區(qū)間（㎡） 總套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 38 10 28 % 80 47 33 % 40 12 28 % 20 14 6 % 合計 178 83 95 % 各面積區(qū)間銷售情況一覽表： ? 銷售最好的是面積最大的 09號單位，銷售率達(dá)到 70%， 這說明客戶此前對該單位的位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及外部景觀資源等的認(rèn)可度較高； 目前該單位剩余主要以低樓層、高單價單位為主，包含有 710層、 13及 23層； ? 其次是介乎 215316㎡ 之間的面積單位，銷售率接近 60%； ? 銷售最差的面積單位是小于 200㎡ 的，銷售率僅有 % ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 024681012141618已售未售已售 12 12 11 3 7 7 2 10 13未售 7 7 8 16 12 12 17 9 601單位 02單位 03單位 04單位 05單位 06單位 07單位 08單位 09單位各單位寫字樓的銷售情況如下圖：（ 523層） 項目銷售情況 ? 0 02單位銷售基本持平，均銷售了 12套，銷售率為 %； ? 0 08單位銷售 1011套，銷售率也較高，約為 55%； ? 09單位是銷售率最高的，僅剩余 6套未售； ? 0 06單位則分別銷售 7套，銷售率為 %； ? 最差的是 0 04單位分別銷售 2和 3套，銷售率僅分別為 %和 %，兩單位剩余總 貨量達(dá)到 35套，占未售單位總量的 37%； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目銷售情況 銷售 3套 銷售率 15% 銷售 2套 銷售率 10% 0 06分別銷售 7套 銷售率 37% 0 0 03單位分別銷售 12套 銷售率 15% 09單位銷售 13套 銷售率 70% 銷售 10套 銷售率 53% 朝向、風(fēng)水、采光及面積問題 朝向、面積問題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目銷售情況 項目銷售情況總結(jié)： ? 項目整體銷售情況不甚理想，剩余未售單位的各種資源（方位景觀等）均較差，銷售難度較大； ? 銷售率低的以 0 0 0 07及低樓層單位為主，位置、采光及外部景觀資源等條件較差，單價高，是銷售難點(diǎn)所在； ? 朝向好的剩余單位以低樓層為主，景觀資源不優(yōu)越，與高單價存在一定的落差，價格接受度偏低； ? 項目的優(yōu)勢點(diǎn)、高定位形