【正文】 惠州著名星級(jí)酒店 5000份 4元 /份 20,000 現(xiàn)場(chǎng)包裝 噴繪 現(xiàn)場(chǎng) 4個(gè)大型條幅，約 600㎡ 3月 25日 11元 /㎡ 6,600 活動(dòng) 高峰論壇 天悅酒店 1次 4月 11日 60,000 網(wǎng)絡(luò)及 廣播 網(wǎng)絡(luò)廣告 搜房網(wǎng)、門(mén)戶網(wǎng) 8,000 交通廣播 惠州電臺(tái)交通 20天，每天 6次 4月 1日 20日 140 10,000 折扣按 60折預(yù)計(jì) 合計(jì) 469,840 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷(xiāo)售目標(biāo) 3月份 500萬(wàn) 4月份 1500萬(wàn) 5月份 1500萬(wàn) 備注：預(yù)計(jì)至 6月底完成銷(xiāo)售總額： 3500萬(wàn)，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用占銷(xiāo)售總額比例為：247。 ? 輔助方式四 —— 中介合作、泛租售策略 （全面利用市場(chǎng)資源，前提是以高傭金作為吸引點(diǎn)） 具體操作辦法： 與市場(chǎng)上的中介公司作為合作對(duì)象，中介公司可以公司名義或個(gè)人名義與我司進(jìn)行合作，并簽訂合作協(xié)議，凡中介公司介紹客戶成功成交的， 銷(xiāo)售上可按我司銷(xiāo)售人員提成點(diǎn)數(shù)（千分之一點(diǎn)三）進(jìn)行提傭作為獎(jiǎng)勵(lì)，租賃上則按照成交單位的月租金總額的 20%進(jìn)行提成獎(jiǎng)勵(lì)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商鋪部分 因商業(yè)部分的售價(jià)及單價(jià)均較高，客戶的接受度非常低，為解決此問(wèn)題，提高客戶進(jìn)駐的信心，建議與寫(xiě)字樓一樣采取帶租約的銷(xiāo)售形式進(jìn)行宣傳，具體為： 返租形式（帶租約的銷(xiāo)售） 先租后售 ——即客戶可選擇先租賃使用的辦法進(jìn)駐，租賃合同期不少于 5年，并以優(yōu)惠（首年 5折、第二年 7折，免租控制在 3個(gè)月以內(nèi)，一方面可吸引客戶，一方面可保證公司收益）租金的形式吸引客戶，且客戶在 2年內(nèi)可選擇購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格以現(xiàn)在為準(zhǔn)并減去客戶 2年內(nèi)已繳納的租金總額的 80%，具體以協(xié)議的形式進(jìn)行約定，提高客戶進(jìn)駐的信心。 此策略最大優(yōu)勢(shì)：降低客戶進(jìn)駐門(mén)檻，增加客戶信心與現(xiàn)場(chǎng)辦公氣氛，提高項(xiàng)目市場(chǎng)形象與知名度，利于項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案客戶分析：中信城市時(shí)代 成交客戶區(qū)域分布惠城68%深圳27%鎮(zhèn)隆5%惠城 深圳 鎮(zhèn)隆上門(mén)客戶職業(yè)分析5%23%72%公務(wù)員 企業(yè)職員 私企業(yè)主客戶來(lái)源區(qū)域分析29%4%1%2%0%64%深圳 廣州 東莞 香港 珠海 惠州上門(mén)客戶 —— 超過(guò) 7成客戶為私企業(yè)主，其次為企業(yè)職員，且以惠州本地客戶為主，其次為深圳客戶（與我項(xiàng)目相似）。王者商務(wù)領(lǐng)地） 德威大廈 為了重新拔高并樹(shù)立項(xiàng)目對(duì)外形象，建議采取 高舉“低”打 的策略，通過(guò)舉辦“高峰論壇” 活動(dòng)形式，將項(xiàng)目的高端形象定位 （市府旁 銷(xiāo)售價(jià)格的低點(diǎn)卻是銷(xiāo)售量的高點(diǎn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目 戶型單位 占地面積 建筑面積 入市時(shí)間 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售情況 中信 城市時(shí)代 82420㎡ 16180㎡ ㎡，其中寫(xiě)字樓㎡ . 均價(jià) 7800，成交均價(jià) 70007300 整體成交率未到 40%， 09年3月上旬成交約 600㎡ . 大隆 中心廣場(chǎng) 401400㎡ 約 3千㎡ ㎡ 預(yù)計(jì)今年 5月份開(kāi)售 價(jià)格預(yù)計(jì) 6500 未銷(xiāo)售 凱賓斯基 120236㎡ 15361㎡ 3萬(wàn)㎡ . 8000元左右 近期無(wú)成交 橙子寫(xiě)字樓 50200㎡ 約 1萬(wàn)㎡ 約 3萬(wàn)㎡ 不確定 價(jià)格未出 ,預(yù)計(jì) 6200 將售 水云居 惠鵬國(guó)際 約 80㎡ 約 ㎡ 先租后售 預(yù)計(jì)會(huì)給部分業(yè)主免租期 從圖表中可以看出， 2022年惠州（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以江北競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)為主）在售寫(xiě)字樓為大面積辦公物業(yè)，市場(chǎng)存量大，分布區(qū)域集中，相互競(jìng)爭(zhēng)壓力大，價(jià)格水平集中在 6500～ 7500這個(gè)區(qū)間，市場(chǎng)整體成交慘淡。 1 項(xiàng)目總結(jié) 項(xiàng)目分析 客戶分析 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)方面 宣傳推廣 現(xiàn)場(chǎng)包裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目整體銷(xiāo)售情況已售45%未售55%已售 未售項(xiàng)目整體面積銷(xiāo)售率還較低，僅有 45%，鑒于目前市場(chǎng)情況，項(xiàng)目后期銷(xiāo)售所面臨的壓力將不容置否，于此同時(shí)也是項(xiàng)目重新啟動(dòng)的重點(diǎn)和難點(diǎn)所在，如何解決項(xiàng)目銷(xiāo)售遇阻問(wèn)題則是下一階段營(yíng)銷(xiāo)推廣須完成的重要任務(wù)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況 面積區(qū)間（㎡） 總套數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù) 剩余套數(shù) 銷(xiāo)售率 38 10 28 % 80 47 33 % 40 12 28 % 20 14 6 % 合計(jì) 178 83 95 % 各面積區(qū)間銷(xiāo)售情況一覽表： ? 銷(xiāo)售最好的是面積最大的 09號(hào)單位，銷(xiāo)售率達(dá)到 70%， 這說(shuō)明客戶此前對(duì)該單位的位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及外部景觀資源等的認(rèn)可度較高； 目前該單位剩余主要以低樓層、高單價(jià)單位為主，包含有 710層、 13及 23層； ? 其次是介乎 215316㎡ 之間的面積單位，銷(xiāo)售率接近 60%； ? 銷(xiāo)售最差的面積單位是小于 200㎡ 的，銷(xiāo)售率僅有 % ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 024681012141618已售未售已售 12 12 11 3 7 7 2 10 13未售 7 7 8 16 12 12 17 9 601單位 02單位 03單位 04單位 05單位 06單位 07單位 08單位 09單位各單位寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售情況如下圖：（ 523層） 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況 ? 0 02單位銷(xiāo)售基本持平，均銷(xiāo)售了 12套，銷(xiāo)售率為 %； ? 0 08單位銷(xiāo)售 1011套，銷(xiāo)售率也較高，約為 55%； ? 09單位是銷(xiāo)售率最高的，僅剩余 6套未售； ? 0 06單位則分別銷(xiāo)售 7套，銷(xiāo)售率為 %； ? 最差的是 0 04單位分別銷(xiāo)售 2和 3套，銷(xiāo)售率僅分別為 %和 %，兩單位剩余總 貨量達(dá)到 35套，占未售單位總量的 37%； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售 3套 銷(xiāo)售率 15% 銷(xiāo)售 2套 銷(xiāo)售率 10% 0 06分別銷(xiāo)售 7套 銷(xiāo)售率 37% 0 0 03單位分別銷(xiāo)售 12套 銷(xiāo)售率 15% 09單位銷(xiāo)售 13套 銷(xiāo)售率 70% 銷(xiāo)售 10套 銷(xiāo)售率 53% 朝向、風(fēng)水、采光及面積問(wèn)題 朝向、面積問(wèn)題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況總結(jié)： ? 項(xiàng)目整體銷(xiāo)售情況不甚理想，剩余未售單位的各種資源（方位景觀等）均較差，銷(xiāo)售難度較大； ? 銷(xiāo)售率低的以 0 0 0 07及低樓層單位為主，位置、采光及外部景觀資源等條件較差，單價(jià)高，是銷(xiāo)售難點(diǎn)所在； ? 朝向好的剩余單位以低樓層為主，景觀資源不優(yōu)越，與高單價(jià)存在一定的落差，價(jià)格接受度偏低； ? 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、高定位形