【正文】 2%公務(wù)員 企業(yè)職員 私企業(yè)主客戶來源區(qū)域分析29%4%1%2%0%64%深圳 廣州 東莞 香港 珠海 惠州上門客戶 —— 超過 7成客戶為私企業(yè)主，其次為企業(yè)職員，且以惠州本地客戶為主，其次為深圳客戶（與我項目相似）。 ? 輔助方式四 —— 中介合作、泛租售策略 （全面利用市場資源，前提是以高傭金作為吸引點） 具體操作辦法： 與市場上的中介公司作為合作對象，中介公司可以公司名義或個人名義與我司進行合作，并簽訂合作協(xié)議，凡中介公司介紹客戶成功成交的， 銷售上可按我司銷售人員提成點數(shù)（千分之一點三）進行提傭作為獎勵，租賃上則按照成交單位的月租金總額的 20%進行提成獎勵； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商鋪部分 因商業(yè)部分的售價及單價均較高，客戶的接受度非常低，為解決此問題，提高客戶進駐的信心，建議與寫字樓一樣采取帶租約的銷售形式進行宣傳，具體為： 返租形式（帶租約的銷售） 先租后售 ——即客戶可選擇先租賃使用的辦法進駐，租賃合同期不少于 5年，并以優(yōu)惠（首年 5折、第二年 7折，免租控制在 3個月以內(nèi)，一方面可吸引客戶，一方面可保證公司收益）租金的形式吸引客戶，且客戶在 2年內(nèi)可選擇購買，購買的價格以現(xiàn)在為準并減去客戶 2年內(nèi)已繳納的租金總額的 80%，具體以協(xié)議的形式進行約定，提高客戶進駐的信心。 此種返租銷售形式，主要目的是增加客戶購買的信心，在目前綜合折扣不能大幅下調(diào)的基礎(chǔ)上促進客戶成交，同時對比空置也增加了公司目前的收益。開創(chuàng)王者商務(wù)領(lǐng)地 王者，何為王，何以為王？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭個案客戶分析：中信城市時代 中信 明年寫字樓市場將有一定小面積小體量單位放量，將分流項目部分客戶， 09年銷售壓力相對較大，價格導(dǎo)向明顯； ? 中信城市時代、凱賓斯基以及云水居等的租賃優(yōu)惠措施的實施，加之江北片區(qū)的寫字樓存量，整個江北片區(qū)寫字樓租賃市場競爭態(tài)勢將進入到一個熾熱化階段； ? 國家近期出臺的一系列政策，旨在擴大內(nèi)需，一線城市深圳等地成交量的擴大將有望拉動小部分投資客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶分析 能承受的價格（元/平方米）5%10%56%24%5%5000 50006000 60007000 70008000 80009000客戶需求面積10%55%30%5%80以下 80150 150500 500以上? 從客戶需求面積看， 150以下占大比例，僅有約 35%客戶所需面積與本項目相符； ? 價格方面，有超過一半（ 56%）的比例接受在 6000～ 7000這個范圍，與本項目的價格區(qū)間存在較大的差距，約 30%客戶能承受項目 7000～ 9000這個價格； 小結(jié)： 面積偏大、總價高既是本項目的弱勢所在，同時也是優(yōu)勢所在，是項目產(chǎn)品與競爭對手具備區(qū)隔條件與差異化的一個硬指標，如何抓住這點，將項目的獨特定位形象與價值所在傳遞給客戶，是使客戶接受項目并達到成功銷售的一個重要途徑。CBD商務(wù)王座）及銷售信息傳達出去，并通過 媒體進行造勢， 使項目的價值與高價格相匹配，再以合理的價格撼動市場， 使項目的性價比凸顯出來， 形成熱銷局面，促進項目的整體銷售。 成交客戶 —— 以惠州客戶為主，主要用于自用（與我項目相似）。 三年返租： ——即在銷售的合同中規(guī)定一定的回報返還比率（初擬為 7%，與中信 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售形式 可租套數(shù) 可租面積 最低價 最高價 平均租金 月租總額 55 37 52 44 646,607 可租單位統(tǒng)計一覽表： 租 金 明 細 表 樓層 房號 建筑面積 套內(nèi)面積 分攤面積 朝向 租金單價 月租總額 4 404 西北 37 13,533 5 507 東 38 14,649 6 601 西南 47 10,972 6 602 西 47 14,083 6 603 西北 46 10,684 6 604 北 38 7,485 6 605 東北 40 7,109 6 606 東 39 8,739 6 607 東 38 14,649 6 608 東北 45 16,079 7 701 西南 48 11,205 7 702 西 48 14,383 7 703 西北 47 10,917 7 704 北 39 7,682 7 705 東北 41 7,287 7 706 東 40 8,963 7 707 東 39 15,034 7 708 東北 47 16,794 7 709 南東 52 28,785 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8 804 北 40 7,879 8 805 東北 42 7,465 8 806 東 41 9,187 8 807 東 40 15,420 9 904 北 40 7,879 9 905 東北 42 7,465 9 906 東 41 9,187 9 907 東 40 15,420 10 1004 北 42 8,273 10 1005 東北 44 7,820 10 1006 東 43 9,635 10 1007 東 42 16,191 11 1104 北 42 8,273 11 1107 東 42 16,191 12 1207 東 44 16,962 13 1304 北 44 8,667 14 1404 北 44 8,667 14 1405 東北 47 8,353 14 1406 東 44 9,859 14 1407 東 44 16,962 15 1504 北 45 8,864 15 1507 東 45 17,347 16 1604 北 45 8,864 16 1605 東北 48 8,531 16 1606 東 45 10,083 16 1607 東 45 17,347 17 1704 北 46 9,061 17 1705 東北 49 8,709 17 1706 東 47 10,531 17 1707 東 46 17,733 18 1804 北 47 9,258 18 1806 東 47 10,531 18 1807 東 47 18,118 20 2022 北 48 9,455 20 2022 東北 50 8,887 20 2022 東 48 18,504