【正文】 11 . 21 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12010203040506070辦公面積 辦公套數(shù)? 111月，惠城新推及存量辦公物業(yè)以 ㎡ /月的速度走量； ? 最高月份銷售 ㎡，其中 3000㎡ ，最低月份僅 ㎡，出現(xiàn)在 10月份； ? 12月成交量有大幅提升，主要是受 【 中信城市時代 】 項目大客戶成交影響； ? 08年寫字樓銷售速度低于往年，惠城寫字樓市場目前處于調(diào)整階段； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 惠州寫字樓市場分析與預(yù)測 惠城0 8 年1 1 1 月辦公物業(yè)銷售價格050001000015000元/平方米辦公價格辦公價格 9714 8287 3742 5417 9761 7569 3758 7813 7567 8014 69001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11? 惠城辦公物業(yè)價格反復(fù)震蕩，整體呈波浪形走勢，在分別在 3月和 7月探底，銷售均價跌破 4000元關(guān)口； ? 前 11各月整體均價為 6826元 /平方米，全年最高均價為 1月份的 9714元 /㎡ ； ? 與銷售量的變化相對應(yīng)，銷售量銳減的月份銷售價格開始提升。銷售價格的低點卻是銷售量的高點； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目競爭對手分析 項目 戶型單位 占地面積 建筑面積 入市時間 銷售價格 銷售情況 中信 城市時代 82420㎡ 16180㎡ ㎡，其中寫字樓㎡ . 均價 7800，成交均價 70007300 整體成交率未到 40%， 09年3月上旬成交約 600㎡ . 大隆 中心廣場 401400㎡ 約 3千㎡ ㎡ 預(yù)計今年 5月份開售 價格預(yù)計 6500 未銷售 凱賓斯基 120236㎡ 15361㎡ 3萬㎡ . 8000元左右 近期無成交 橙子寫字樓 50200㎡ 約 1萬㎡ 約 3萬㎡ 不確定 價格未出 ,預(yù)計 6200 將售 水云居 惠鵬國際 約 80㎡ 約 ㎡ 先租后售 預(yù)計會給部分業(yè)主免租期 從圖表中可以看出， 2022年惠州（統(tǒng)計數(shù)據(jù)以江北競爭樓盤為主）在售寫字樓為大面積辦公物業(yè)，市場存量大，分布區(qū)域集中，相互競爭壓力大，價格水平集中在 6500～ 7500這個區(qū)間，市場整體成交慘淡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目競爭對手分析 項目 面價均價 折后均價 最大層差 同層方位最大價差 中信城市時代 7800 7300 100 700 凱賓斯基 8800 約 8000 100 500 大隆中心廣場 預(yù)計 7200 預(yù)計 6500 少于 80 預(yù)計 500以內(nèi) 德威大廈 8300 7900 125 1900 通過對比競爭項目的價格差，可以看到本項目的初始價格策略及具體制定上存在著一定的偏差，特別是同層不同方位價差過大，最大差額達到 1900元，與市場競爭項目懸殊特別大，不理項目的整體去化。 競爭項目價格層差及同層方位差對比表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目競爭對手分析 小結(jié)： 惠州 09年經(jīng)濟是否好轉(zhuǎn)存在一定不確定因素，市場供大于求的局面將對寫字樓銷售產(chǎn)生較大影響。而 09年小面積小體量單位放量 ,將使寫字樓無論在銷售和租賃上都存在相當?shù)膲毫Γ瑢⒀永m(xù) 08年的嚴峻形勢，具體主要有以下幾個點： ? 惠州市 08年經(jīng)濟下滑 , 在經(jīng)濟形式不明朗的情況下 ,經(jīng)濟是否好轉(zhuǎn)存在一定不確定因素； ? 惠州市場供大于求的矛盾在 09年將進一步激化 .各開發(fā)商的資金壓力將越來越大 ,未來惠州市場價格繼續(xù)探底 ,這些將影響寫字樓客戶心理； ? 寫字樓市場方面， 08年整體簽約面積約 ,但多為 07年所購買之單位，整個 08年銷售慘淡。明年寫字樓市場將有一定小面積小體量單位放量，將分流項目部分客戶， 09年銷售壓力相對較大，價格導(dǎo)向明顯； ? 中信城市時代、凱賓斯基以及云水居等的租賃優(yōu)惠措施的實施，加之江北片區(qū)的寫字樓存量，整個江北片區(qū)寫字樓租賃市場競爭態(tài)勢將進入到一個熾熱化階段； ? 國家近期出臺的一系列政策，旨在擴大內(nèi)需，一線城市深圳等地成交量的擴大將有望拉動小部分投資客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目的重新定位 項目客戶的發(fā)動 項目推廣的渠道 項目的現(xiàn)場包裝 項目的銷售 167。 3 項目面臨的問題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 167。 4 解決問題思路 鑒于項目面臨以上所述問題，銷售已停滯超過半年多時間，項目的客戶量非常少，對外市場形象也已基本不復(fù)存在，為了重啟項目的銷售工作，在營銷策略上建議采取 “活動 +促銷” 相結(jié)合的形式進行，營銷活動是重新 建立和拔高項目形象 并增加客戶量的重要手段，促銷則是將營銷活動轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績的關(guān)鍵點，兩者相互結(jié)合，共同推進項目的銷售工作，簡單概括為： 租售同步，以租帶售，活動樹形象，優(yōu)惠促銷售，做旺寫字樓。 為了重新拔高并樹立項目對外形象，建議采取 高舉“低”打 的策略，通過舉辦“高峰論壇” 活動形式，將項目的高端形象定位 （市府旁 CBD商務(wù)王座）及銷售信息傳達出去，并通過 媒體進行造勢， 使項目的價值與高價格相匹配，再以合理的價格撼動市場， 使項目的性價比凸顯出來， 形成熱銷局面，促進項目的整體銷售。營銷執(zhí)行主要分線上及線下兩條主線進行展開。 另鑒于 4月中旬浦發(fā)銀行開業(yè)以及 5月份南山詩意項目入伙，建議借助這二個節(jié)點進行 點式新聞宣傳與現(xiàn)場祝賀 ，提高項目形象，與此同時，以項目聯(lián)動的方式對大廈進行定期定額優(yōu)惠，吸引客戶成交。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目重新定位 德威大廈 市府旁 CBD商務(wù)王座 （德威大廈 市府旁 王者商務(wù)領(lǐng)地） 德威大廈 王者御天下 釋義： “市府旁”主突出項目位置，且象征身份，區(qū)隔市場競爭對手；“ CBD商務(wù)王座”則主要表達項目的核心、尊貴以及項目的商務(wù)性質(zhì)，王座主要凸顯項目的唯一性和尊崇性； “王者商務(wù)領(lǐng)地”則是以“王者”來表達項目的高端性，領(lǐng)地也是一種身份的象征。 副主題： 5折，撼動惠州 CBD王者之門 具體推廣主題可由“王者”延展開來 備選推廣語： 德威大廈 王者也，將相乎 德威大廈 開創(chuàng)王者商務(wù)領(lǐng)地 王者，何為王，何以為王？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭個案客戶分析：中信城市時代 中信 城市時代 08年全年積累客戶整體情況：上門客戶約 546批 ,進線客戶約 595批，據(jù)內(nèi)部反映目前可跟進客戶不足 100批。總體較我項目客戶情況要理想。 進線客戶認知渠道24%3%7%6%1%26%23%2%0%4% 1%0% 3%路過項目現(xiàn)場 世聯(lián)聯(lián)