【正文】 11 . 21 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12010203040506070辦公面積 辦公套數(shù)? 111月，惠城新推及存量辦公物業(yè)以 ㎡ /月的速度走量； ? 最高月份銷(xiāo)售 ㎡，其中 3000㎡ ，最低月份僅 ㎡，出現(xiàn)在 10月份； ? 12月成交量有大幅提升，主要是受 【 中信城市時(shí)代 】 項(xiàng)目大客戶(hù)成交影響； ? 08年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售速度低于往年，惠城寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前處于調(diào)整階段； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 惠州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 惠城0 8 年1 1 1 月辦公物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格050001000015000元/平方米辦公價(jià)格辦公價(jià)格 9714 8287 3742 5417 9761 7569 3758 7813 7567 8014 69001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11? 惠城辦公物業(yè)價(jià)格反復(fù)震蕩，整體呈波浪形走勢(shì)，在分別在 3月和 7月探底，銷(xiāo)售均價(jià)跌破 4000元關(guān)口； ? 前 11各月整體均價(jià)為 6826元 /平方米，全年最高均價(jià)為 1月份的 9714元 /㎡ ； ? 與銷(xiāo)售量的變化相對(duì)應(yīng)，銷(xiāo)售量銳減的月份銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)始提升。銷(xiāo)售價(jià)格的低點(diǎn)卻是銷(xiāo)售量的高點(diǎn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目 戶(hù)型單位 占地面積 建筑面積 入市時(shí)間 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售情況 中信 城市時(shí)代 82420㎡ 16180㎡ ㎡，其中寫(xiě)字樓㎡ . 均價(jià) 7800，成交均價(jià) 70007300 整體成交率未到 40%， 09年3月上旬成交約 600㎡ . 大隆 中心廣場(chǎng) 401400㎡ 約 3千㎡ ㎡ 預(yù)計(jì)今年 5月份開(kāi)售 價(jià)格預(yù)計(jì) 6500 未銷(xiāo)售 凱賓斯基 120236㎡ 15361㎡ 3萬(wàn)㎡ . 8000元左右 近期無(wú)成交 橙子寫(xiě)字樓 50200㎡ 約 1萬(wàn)㎡ 約 3萬(wàn)㎡ 不確定 價(jià)格未出 ,預(yù)計(jì) 6200 將售 水云居 惠鵬國(guó)際 約 80㎡ 約 ㎡ 先租后售 預(yù)計(jì)會(huì)給部分業(yè)主免租期 從圖表中可以看出， 2022年惠州（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以江北競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)為主）在售寫(xiě)字樓為大面積辦公物業(yè)，市場(chǎng)存量大，分布區(qū)域集中，相互競(jìng)爭(zhēng)壓力大，價(jià)格水平集中在 6500～ 7500這個(gè)區(qū)間，市場(chǎng)整體成交慘淡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目 面價(jià)均價(jià) 折后均價(jià) 最大層差 同層方位最大價(jià)差 中信城市時(shí)代 7800 7300 100 700 凱賓斯基 8800 約 8000 100 500 大隆中心廣場(chǎng) 預(yù)計(jì) 7200 預(yù)計(jì) 6500 少于 80 預(yù)計(jì) 500以?xún)?nèi) 德威大廈 8300 7900 125 1900 通過(guò)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格差，可以看到本項(xiàng)目的初始價(jià)格策略及具體制定上存在著一定的偏差，特別是同層不同方位價(jià)差過(guò)大，最大差額達(dá)到 1900元，與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目懸殊特別大，不理項(xiàng)目的整體去化。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格層差及同層方位差對(duì)比表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 小結(jié)： 惠州 09年經(jīng)濟(jì)是否好轉(zhuǎn)存在一定不確定因素，市場(chǎng)供大于求的局面將對(duì)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售產(chǎn)生較大影響。而 09年小面積小體量單位放量 ,將使寫(xiě)字樓無(wú)論在銷(xiāo)售和租賃上都存在相當(dāng)?shù)膲毫?，將延續(xù) 08年的嚴(yán)峻形勢(shì)，具體主要有以下幾個(gè)點(diǎn)： ? 惠州市 08年經(jīng)濟(jì)下滑 , 在經(jīng)濟(jì)形式不明朗的情況下 ,經(jīng)濟(jì)是否好轉(zhuǎn)存在一定不確定因素； ? 惠州市場(chǎng)供大于求的矛盾在 09年將進(jìn)一步激化 .各開(kāi)發(fā)商的資金壓力將越來(lái)越大 ,未來(lái)惠州市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)探底 ,這些將影響寫(xiě)字樓客戶(hù)心理； ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng)方面， 08年整體簽約面積約 ,但多為 07年所購(gòu)買(mǎi)之單位，整個(gè) 08年銷(xiāo)售慘淡。明年寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有一定小面積小體量單位放量，將分流項(xiàng)目部分客戶(hù)， 09年銷(xiāo)售壓力相對(duì)較大，價(jià)格導(dǎo)向明顯； ? 中信城市時(shí)代、凱賓斯基以及云水居等的租賃優(yōu)惠措施的實(shí)施，加之江北片區(qū)的寫(xiě)字樓存量，整個(gè)江北片區(qū)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將進(jìn)入到一個(gè)熾熱化階段； ? 國(guó)家近期出臺(tái)的一系列政策，旨在擴(kuò)大內(nèi)需，一線(xiàn)城市深圳等地成交量的擴(kuò)大將有望拉動(dòng)小部分投資客戶(hù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目的重新定位 項(xiàng)目客戶(hù)的發(fā)動(dòng) 項(xiàng)目推廣的渠道 項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝 項(xiàng)目的銷(xiāo)售 167。 3 項(xiàng)目面臨的問(wèn)題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 167。 4 解決問(wèn)題思路 鑒于項(xiàng)目面臨以上所述問(wèn)題，銷(xiāo)售已停滯超過(guò)半年多時(shí)間，項(xiàng)目的客戶(hù)量非常少，對(duì)外市場(chǎng)形象也已基本不復(fù)存在，為了重啟項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作，在營(yíng)銷(xiāo)策略上建議采取 “活動(dòng) +促銷(xiāo)” 相結(jié)合的形式進(jìn)行，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是重新 建立和拔高項(xiàng)目形象 并增加客戶(hù)量的重要手段，促銷(xiāo)則是將營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的關(guān)鍵點(diǎn)，兩者相互結(jié)合，共同推進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作，簡(jiǎn)單概括為： 租售同步，以租帶售，活動(dòng)樹(shù)形象，優(yōu)惠促銷(xiāo)售，做旺寫(xiě)字樓。 為了重新拔高并樹(shù)立項(xiàng)目對(duì)外形象，建議采取 高舉“低”打 的策略，通過(guò)舉辦“高峰論壇” 活動(dòng)形式，將項(xiàng)目的高端形象定位 （市府旁 CBD商務(wù)王座）及銷(xiāo)售信息傳達(dá)出去，并通過(guò) 媒體進(jìn)行造勢(shì)， 使項(xiàng)目的價(jià)值與高價(jià)格相匹配，再以合理的價(jià)格撼動(dòng)市場(chǎng)， 使項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比凸顯出來(lái)， 形成熱銷(xiāo)局面，促進(jìn)項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售。營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行主要分線(xiàn)上及線(xiàn)下兩條主線(xiàn)進(jìn)行展開(kāi)。 另鑒于 4月中旬浦發(fā)銀行開(kāi)業(yè)以及 5月份南山詩(shī)意項(xiàng)目入伙，建議借助這二個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行 點(diǎn)式新聞宣傳與現(xiàn)場(chǎng)祝賀 ，提高項(xiàng)目形象，與此同時(shí)，以項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)的方式對(duì)大廈進(jìn)行定期定額優(yōu)惠，吸引客戶(hù)成交。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目重新定位 德威大廈 市府旁 CBD商務(wù)王座 （德威大廈 市府旁 王者商務(wù)領(lǐng)地） 德威大廈 王者御天下 釋義： “市府旁”主突出項(xiàng)目位置，且象征身份，區(qū)隔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；“ CBD商務(wù)王座”則主要表達(dá)項(xiàng)目的核心、尊貴以及項(xiàng)目的商務(wù)性質(zhì)，王座主要凸顯項(xiàng)目的唯一性和尊崇性； “王者商務(wù)領(lǐng)地”則是以“王者”來(lái)表達(dá)項(xiàng)目的高端性，領(lǐng)地也是一種身份的象征。 副主題： 5折，撼動(dòng)惠州 CBD王者之門(mén) 具體推廣主題可由“王者”延展開(kāi)來(lái) 備選推廣語(yǔ)： 德威大廈 王者也，將相乎 德威大廈 開(kāi)創(chuàng)王者商務(wù)領(lǐng)地 王者，何為王，何以為王？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案客戶(hù)分析：中信城市時(shí)代 中信 城市時(shí)代 08年全年積累客戶(hù)整體情況：上門(mén)客戶(hù)約 546批 ,進(jìn)線(xiàn)客戶(hù)約 595批，據(jù)內(nèi)部反映目前可跟進(jìn)客戶(hù)不足 100批。總體較我項(xiàng)目客戶(hù)情況要理想。 進(jìn)線(xiàn)客戶(hù)認(rèn)知渠道24%3%7%6%1%26%23%2%0%4% 1%0% 3%路過(guò)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 世聯(lián)聯(lián)