【正文】 水云居 惠鵬國際 約 80㎡ 約 ㎡ 先租后售 預(yù)計會給部分業(yè)主免租期 從圖表中可以看出， 2022年惠州（統(tǒng)計數(shù)據(jù)以江北競爭樓盤為主）在售寫字樓為大面積辦公物業(yè)，市場存量大，分布區(qū)域集中，相互競爭壓力大，價格水平集中在 6500～ 7500這個區(qū)間，市場整體成交慘淡。 競爭項目價格層差及同層方位差對比表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目競爭對手分析 小結(jié)： 惠州 09年經(jīng)濟(jì)是否好轉(zhuǎn)存在一定不確定因素，市場供大于求的局面將對寫字樓銷售產(chǎn)生較大影響。明年寫字樓市場將有一定小面積小體量單位放量，將分流項目部分客戶， 09年銷售壓力相對較大，價格導(dǎo)向明顯； ? 中信城市時代、凱賓斯基以及云水居等的租賃優(yōu)惠措施的實施，加之江北片區(qū)的寫字樓存量，整個江北片區(qū)寫字樓租賃市場競爭態(tài)勢將進(jìn)入到一個熾熱化階段； ? 國家近期出臺的一系列政策，旨在擴(kuò)大內(nèi)需，一線城市深圳等地成交量的擴(kuò)大將有望拉動小部分投資客戶。 3 項目面臨的問題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 167。 為了重新拔高并樹立項目對外形象，建議采取 高舉“低”打 的策略，通過舉辦“高峰論壇” 活動形式，將項目的高端形象定位 （市府旁 營銷執(zhí)行主要分線上及線下兩條主線進(jìn)行展開。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目重新定位 德威大廈 CBD商務(wù)王座 （德威大廈 王者商務(wù)領(lǐng)地） 德威大廈 副主題： 5折，撼動惠州 CBD王者之門 具體推廣主題可由“王者”延展開來 備選推廣語： 德威大廈 開創(chuàng)王者商務(wù)領(lǐng)地 王者，何為王，何以為王？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭個案客戶分析：中信城市時代 中信 總體較我項目客戶情況要理想。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭個案客戶分析：中信城市時代 成交客戶區(qū)域分布惠城68%深圳27%鎮(zhèn)隆5%惠城 深圳 鎮(zhèn)隆上門客戶職業(yè)分析5%23%72%公務(wù)員 企業(yè)職員 私企業(yè)主客戶來源區(qū)域分析29%4%1%2%0%64%深圳 廣州 東莞 香港 珠海 惠州上門客戶 —— 超過 7成客戶為私企業(yè)主，其次為企業(yè)職員，且以惠州本地客戶為主，其次為深圳客戶（與我項目相似）。 成交客戶購買目的15%26%59%投資 投資+ 自用 自用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭個案客戶分析：中信城市時代 成交客戶行業(yè)分布37%12%12%13%13%13%工程 貿(mào)易 金融 廣告 五金 律師成交客戶認(rèn)知渠道34%12%18%12%6%12%6%路過 銷售代表資源 介紹 春交會 有關(guān)系 短信 派單成交客戶 ——認(rèn)知渠道中途經(jīng)和朋友介紹的成交最多（與我項目相似）；短信、派單也有一定成交，客戶所屬行業(yè)中，以工程、貿(mào)易及金融所占比例較大。具體營銷推廣方式如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶發(fā)動（線上方面） ? 短信推廣 發(fā)送客戶主要以私企業(yè)主、企業(yè)中高層職員以及部分事業(yè)單位為主，行業(yè)上以工程、貿(mào)易、金融以及律師行等為主，有針對性地發(fā)送給項目目標(biāo)客群，發(fā)布節(jié)點主配合報紙廣告與軟文，具體為： 投放日期： 4月 10日、 4月 17日、 18日、 24日、 30日 投放區(qū)域：惠州、深圳為主 投放量：每次發(fā)送 1520萬條，投放總量 100萬條 投放費用： 40,000元 ? 雜志廣告 ——行業(yè)雜志，目標(biāo)客戶針對性強(qiáng)； 針對性地選擇有知名度、權(quán)威性高的雜志 ——《 臺商 》 投放日期： 4月刊 封面拉頁，投放費用： 22,400元 ? 廣播廣告 ——覆蓋大眾傳播，提高項目的社會知名度； 為增加項目的社會知名度，建議 4月 1日 20日在惠州電臺交通頻道投放一定量的廣播廣告，具體為： 投放時段：特級（ 07： 3008： 11： 3012： 17： 3018： 30 ） 投放量：每天 6次，投放 20天，總投放 120次； 投放費用預(yù)計： 10,000元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶發(fā)動（線下方面） ? DM宣傳手冊（與惠州本土高端酒店合作） 鑒于項目的高端形象，建議與惠州本土高檔酒店進(jìn)行合作，將項目的宣傳小冊擺放到酒店各房間作為閱讀資料，同時酒店亦可將資料贈送給入住客戶，最大程度地將項目信息傳達(dá)給酒店高端客戶； 投放地點：天悅酒店，康帝酒店，凱旋假日酒店 投放費用： 20,000元（預(yù)計） ? 網(wǎng)絡(luò)廣告 網(wǎng)絡(luò)資源利用的高效性決定很多客戶選擇寫字樓物業(yè)之前大都會先以網(wǎng)絡(luò)搜索的方式進(jìn)行初步尋找，在專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站投入一定量的廣告，是增加項目曝光度的一種有效輔助途徑； 投放網(wǎng)站： 《 搜房網(wǎng) 》 、 《 房博士 》 等，投放日期： 4月上半月 投放費用： 8,000元 ? 單張派發(fā) 有針對性地選擇高端客戶（各廣場、寫字樓停放的汽車等）進(jìn)行單張派發(fā)，增加信息的到達(dá)率； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售物料 折頁： 內(nèi)容：項目形象 +銷售信息 ,現(xiàn)場銷售物料； 制作量： 3,000份 制作費： 6,000元（預(yù)計） 單張： 內(nèi)容：項目介紹與銷售信息等，現(xiàn)場銷售物料與派發(fā)用； 制作量： 8,000份 制作費： 16,000元（預(yù)計） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)場包裝 通過分析項目自身及競爭對手的客戶認(rèn)知渠道可以知道，通過路過項目所占的比例均在首位，由此可見，項目現(xiàn)場及周邊的包裝與氛圍營造對客戶的來訪有著舉足輕重的作用，因此，建議對項目進(jìn)行現(xiàn)場包裝，將項目的銷售信息及電話等傳達(dá)出去，以便途經(jīng)客戶能接收到，解決現(xiàn)場銷售信息傳達(dá)問題； 具體操作方法有：分別在 項目正面左右兩側(cè)以及面朝中信城市時代的樓體上增加大型條幅、 截留途徑客戶及競爭對手客戶，詳見下圖： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)場包裝 大廈項目形象信息及銷售、電話信息 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)場包裝 項目銷售及電話內(nèi)容 項目定位形象內(nèi)容 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)場包裝 “德威大廈恭祝浦發(fā)銀行惠州支行總部喜慶開業(yè)” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售策略 以租帶售： 為解決目前項目客戶進(jìn)駐少、空置高的問題，建議 開始階段降低租賃門檻，采取以租金打折的形式 吸引企業(yè)及目標(biāo)客戶進(jìn)駐辦公，增加大廈的辦公人氣，營造良好的辦公氛圍，提高項目知名度，為進(jìn)一步銷售提供更優(yōu)越的條件； 在具體處理上主要選取部分 低樓層（ 7層） 及 位置較差的單位（ 0 0 007單位）， 在保持租金面價在市