【正文】 象等尚未很好地傳達出去并得到市場客戶的認可，這是項目進一步 銷售的機會點所在； ? 剩余單位比較集中，找到突破點即可逐個解決存在的機會較大。 現(xiàn)場包裝 鑒于項目已竣工并已投入使用，考慮到項目外立面為玻璃幕墻所制，無法安裝大型條幅等，僅在項目東側(cè)有小量的圍墻廣告以及停車場有一小型導示牌，銷售信息的昭示度基本沒有，致使現(xiàn)場的銷售信息難以傳達給途經(jīng)客戶，這在很大程度上阻礙了途徑客戶上門拜訪的機會，上門量的減少是項目成交困難的重要因素之一， 因此后階段應加強改進現(xiàn)場的包裝，提高項目對外銷售信息傳達的昭示度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目的重新定位 項目客戶的發(fā)動 項目推廣的渠道 項目的現(xiàn)場包裝 項目的銷售 167。市府旁 城市時代 08年全年積累客戶整體情況：上門客戶約 546批 ,進線客戶約 595批，據(jù)內(nèi)部反映目前可跟進客戶不足 100批。 租賃形式：二押一租，合同期最少 5年，租金從第三年起每年遞增 6%； 在租賃的同步，對于項目位置好、樓層高的單位，則以銷售為主。 輔助方式二 —— 以舊帶新 （充分利用已成交的舊客戶資源，挖掘潛在客戶） 已成交的舊客戶是帶動項目銷售的一個重要資源所在，充分挖掘舊客戶介紹新客戶成交的能動性是利用舊客戶的重要手段，如何調(diào)動舊客戶的積極性？較高額度的現(xiàn)金獎勵則是有效的方法之一，因此，建議在控制銷售折扣的前提之下，給與介紹新客戶成交的舊客戶以現(xiàn)金獎勵。 3500 100%=%，此比例符合常規(guī)推廣要求； 2022年 3月 16日 營銷管理中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Thanks！ 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售形式 ? 輔助方式三 —— 銷售送車位使用權(quán) ，根據(jù)不同時期，適時按一定配比推出成交寫字樓配送車位使用權(quán)（ 10年），減少客戶對購買車位的抗拒心理，促進成交，具體執(zhí)行方案根據(jù)項目銷售走勢及客戶情況靈活把握。 租賃要求：二押一租，合同期不少于 5年，租金從第三年起每年遞增 6%。 進線客戶認知渠道24%3%7%6%1%26%23%2%0%4% 1%0% 3%路過項目現(xiàn)場 世聯(lián)聯(lián)動 朋友介紹 廣告牌展場 報紙 手機短信 網(wǎng)絡直郵 路幅 電視 銷售關(guān)系戶附近進線客戶需求面積32%36%15%15%2%1 0 0 ㎡以下 1 0 0 ㎡ 2 0 0 ㎡ 2 0 0 ㎡ 4 0 0 ㎡ 4 0 0 ㎡以上 商鋪上門客戶認知渠道67%1%13%2%4%1%1% 4% 4% 3%路過項目現(xiàn)場 世聯(lián)聯(lián)動 朋友介紹 廣告牌展場 報紙 網(wǎng)絡 手機短信附近 圍墻上門客戶需求面積38%37%12%10% 3%1 0 0 ㎡以下 1 0 0 ㎡ 2 0 0 ㎡ 2 0 0 ㎡ 4 0 0 ㎡ 4 0 0 ㎡以上 商鋪進線客戶 —— 主要通過路過、報紙、短信等了解項目，需求面積以 200㎡ 以下單位為主 上門客戶 —— 近 7成是通過路過項目現(xiàn)場上門，其次為朋友介紹，需求面積主要為 200㎡ 以下單位。市府旁 4 解決問題思路 鑒于項目面臨以上所述問題，銷售已停滯超過半年多時間，項目的客戶量非常少，對外市場形象也已基本不復存在，為了重啟項目的銷售工作，在營銷策略上建議采取 “活動 +促銷” 相結(jié)合的形式進行，營銷活動是重新 建立和拔高項目形象 并增加客戶量的重要手段，促銷則是將營銷活動轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績的關(guān)鍵點，兩者相互結(jié)合，共同推進項目的銷售工作，簡單概括為： 租售同步，以租帶售，活動樹形象，優(yōu)惠促銷售，做旺寫字樓。 2 市場及競爭分析 惠州寫字樓市場分析與預測 項目競爭對手分析分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 惠州寫字樓市場分析與預測 ０８年寫字樓銷售面積 \ 銷售套數(shù)0 . 2 7 30 . 3 3 0 . 3 3 70 . 2 10 . 1 6 0 . 1 60 . 3 30 . 3 20 . 1 20 . 0 70 . 0 20 . 9 8820278131016198616200 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12010203040506070辦公面積 辦公套數(shù)? 111月，惠城新推及存量辦公物業(yè)以 ㎡ /月的速度走量； ? 最高月份銷售 ㎡，其中 3000㎡ ，最低月份僅 ㎡，出現(xiàn)在 10月份； ? 12月成交量有大幅提升，主要是受 【 中信城市時代 】 項目大客戶成交影響； ? 08年寫字樓銷售速度低于往年，惠城寫字樓市場目前處于調(diào)整階段； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 惠州寫字樓市場分析與預測 惠城0 8 年1 1 1 月辦公物業(yè)銷售價格050001000015000元/平方米辦公價格辦公價格 9714 8287 3742 5417 9761 7569 3758 7813 7567 8014 69001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11? 惠城辦公物業(yè)價格反復震蕩，整體呈波浪形走勢，在分別在 3月和 7月探底，銷售均價跌破 4000元關(guān)口； ? 前 11各月整體均價為 6826元 /平方米，全年最高均價為 1月份的 9714元 /㎡ ； ? 與銷售量的變化相對應，銷售量銳減的月份銷售價格開始提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 德威大廈項目總結(jié)及下一階段營銷思路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 報告思路 ? 項目總結(jié) ? 市場及競爭分析 ? 項目面臨問題 ? 解決問題思路 ? 推廣預算及銷售目標 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 167。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 167。 3 項目面臨的問題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 167。 CBD商務王座 （德威大廈 總體較我項目客戶情況要理想。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售形式 ? 主銷售方式：先租后售 ——即客戶可選擇先租賃使用的辦法進駐（客戶進駐須進行裝修等投入，后期穩(wěn)定性的概率大），租賃合同期不少于 5年，并以優(yōu)惠（首年 5折、第二年 8折，免租控制在 2個月以內(nèi)，一方面可吸引客戶，一方面可保證公司收益）租金的形式吸引客戶，且客戶在 2年內(nèi)可選擇購買，購買的價格以現(xiàn)在為準并減去客戶 2年內(nèi)已繳納的租金總額的 80%，具體以協(xié)議的形式進行約定，提高客戶進駐的信心。具體辦法如下： 凡介紹客戶成交面積在 250㎡ 以內(nèi)的，可獲現(xiàn)金 3萬元獎勵； 凡介紹客戶成交面積在 400㎡ 以內(nèi)的，可獲現(xiàn)金 5萬元獎勵； 凡介紹客戶成交面積在 500㎡ 以上的，可獲現(xiàn)金 8萬元獎勵； 說明：獎勵金額基本控制在成交總額的 %以內(nèi)，折合