【正文】 質(zhì)、高品味的樓盤形象。 本項(xiàng)目投資商己在市內(nèi)成功開(kāi)發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實(shí)力有目共睹，這種無(wú)形資產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象，可增加買家信心。 ? 本項(xiàng)目靠近領(lǐng)事館區(qū) 本項(xiàng)目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū)，雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領(lǐng)事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。隨著綜合實(shí)力的增強(qiáng)，公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外，還有計(jì)劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項(xiàng)目的投資建設(shè)，同時(shí)還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。 2. 中國(guó)廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司，為僑都項(xiàng)目提供 654107 平方米的國(guó)有土地使用權(quán)，并提供政府給予本項(xiàng)目購(gòu)房入廣州市戶口指標(biāo)、海外售房等政策優(yōu)惠條件。 5. 銷售部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷售、市場(chǎng)中介和辦理產(chǎn)權(quán)證件。 六 . 發(fā)展商概況 (一 ) 發(fā)展商介紹 1. 成立時(shí)間：一九九八年一月十六日 注冊(cè)資金： 53400 萬(wàn)人民幣 注冊(cè)地址：廣州市開(kāi)發(fā)區(qū)夏港大道科技園 1 號(hào)樓 B503 室 經(jīng)營(yíng)范圍：在經(jīng)市規(guī)劃局（ 92）城地批字第 39 號(hào)、 55 號(hào)文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房。 1 珠江僑都項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 二 00 二年八月 2 目 錄 一 . 項(xiàng)目名稱 二 . 項(xiàng)目地點(diǎn) 三 . 項(xiàng)目發(fā)展商 四 . 項(xiàng)目概況 五 . 投資商概況 六 . 發(fā)展商概況 七 . 項(xiàng)目建設(shè)條件 八 . 市場(chǎng)分析 九 . 市場(chǎng)定位及形象設(shè)計(jì) 十 . 資金籌措 十一 . 基本數(shù)據(jù)說(shuō)明 十二 . 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 十三 . 財(cái)務(wù)分析 十四 . 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果 3 珠江帝景項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 一 . 項(xiàng)目名稱 珠江帝景 二 . 項(xiàng)目地點(diǎn) 海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 三 . 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司 四 . 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目用地根據(jù)市規(guī)劃局（ 92）城地 批字第 39 號(hào)、 55 號(hào)文，位于海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至廣州大道。 2. 公司歷史：是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬 5 處女島廣大投資有限公司合作經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，主要業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房為主。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管 理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。 3. 廣東珠江投資有限公司 擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備較大的優(yōu)勢(shì)，并把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位。公司有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，產(chǎn)品銷售實(shí)力，具備開(kāi)發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力。 ? 本項(xiàng)目為廣州市觀光塔的所在地，規(guī)劃中的廣州市觀光塔將在本項(xiàng)目西北面臨江拔起，作為廣州市的標(biāo)志，也有利提高本項(xiàng)目的知名度。 ? 利用投資商品牌效應(yīng)，通過(guò)宣傳策劃強(qiáng)化、穩(wěn)固公司品牌； ? 建筑規(guī)劃風(fēng)格：建筑物主要采用自然式布局形式，與道路、綠化 協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的建筑空間環(huán)境。 （二）、項(xiàng)目發(fā)展前景分析 1. 珠江僑都是經(jīng)市人大常委會(huì)立案，由市政府組織實(shí)施的大型建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于廣州大橋南頭東側(cè)的赤崗區(qū)，瀕臨珠江，與正在開(kāi)發(fā)為高級(jí)住宅綜合區(qū)的二沙島隔江相峙，與規(guī)劃開(kāi)發(fā)為金融、商貿(mào)中心珠 江新城遙相呼應(yīng)，并與正在開(kāi)發(fā)的領(lǐng)事館區(qū)及廣州市會(huì)展中心、笆洲島互相連接，珠江僑都將是市區(qū)珠江河岸東段建設(shè)的重要組成部分。僑都公建配套設(shè)施完善，設(shè)有市政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂(lè)部，古 塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂(lè)、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景是良好的。在項(xiàng)目西北角將建廣州市觀光塔，作為廣州市的標(biāo)志性建筑。 項(xiàng)目東部規(guī)劃跨江大橋以及地鐵三號(hào)線直接與珠江新城相通，將大大方便本項(xiàng)目與新城市中心區(qū)的聯(lián)系。區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達(dá) 34%，從上述噪聲、水質(zhì)、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來(lái)看，該項(xiàng)目將為住戶提供一個(gè)安靜、整潔、健康的環(huán)境。消費(fèi)品市場(chǎng)銷售穩(wěn)定； 1 至 7 月累計(jì)，全市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 542． 31 億元，同比增長(zhǎng) 8． 3%，增幅比去年大。 1. 住戶貸款期限延長(zhǎng)利率降低 中國(guó)人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起，延長(zhǎng)個(gè)人住房貸款期限，并降低利率，以支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)房。 1. 中央確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，廣州市確定住宅房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，在政策上給予積極的支持。造成高層住宅價(jià)格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致售出率偏低等因素有關(guān)，不少發(fā)展商被迫降價(jià)，希望通過(guò)犧牲利潤(rùn)來(lái)?yè)Q市場(chǎng)。 3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)過(guò)多，負(fù)擔(dān)重。 居民用于購(gòu)建房的支出有所升溫， 8 月份城鎮(zhèn)居民人均購(gòu)房與建房支出64． 38 元，同比增長(zhǎng) 89． 4%，居今年各月增幅首位。近年來(lái)，市政府正全力完善城市規(guī)劃，為市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn) 升值提供了環(huán)境資本，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者將直接得益，而新城市中軸線的確立，將在本世紀(jì)形成新的城市中心。小區(qū)的密度越小，則住宅小區(qū)的舒適性越高。故高素質(zhì)的樓盤會(huì)逐漸成為市場(chǎng)主導(dǎo)。其樓盤四周皆為老榕樹(shù)，空氣清新、感覺(jué)健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。倡導(dǎo)是以“健康的生活方式”為基本形象。 十一 . 基本數(shù)據(jù)說(shuō)明 本項(xiàng)目占地面積 654107m2，總建筑面積約為 1567000 m2，項(xiàng)目可銷售面積 1,535,650 平方米，開(kāi)發(fā)期為 4 年。 十三 . 財(cái)務(wù)分析（見(jiàn)附表） （珠江 僑都項(xiàng)目單位成本、售價(jià)估算表） （僑都項(xiàng)目總體成本估算表） （僑都項(xiàng)目利潤(rùn)估算表） （僑都項(xiàng)目現(xiàn)金流量表） （僑都項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 十四 . 結(jié)論 本項(xiàng)目總投資成本約 億元，總收入約 92 億元，稅前利潤(rùn)約 億，稅后利潤(rùn)約 億元，銷售利潤(rùn)率為 %，投資利潤(rùn)率為 36%。 以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，又由于本項(xiàng) 25 目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能 力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 24 第一期：至 2000 年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成土建面積約 20 萬(wàn) m2預(yù)售商