【正文】 方面，施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項目特色及品位、具前瞻性的材料； i通過整體營銷手段樹立及鞏固珠江僑都高品質(zhì)、高品味的樓盤形象。 本項目投資商己在市內(nèi)成功開發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實力有目共睹，這種無形資產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象，可增加買家信心。 i本項目靠近領事館區(qū) 本項目西部為廣州領事館區(qū)，雖然領事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。隨著綜合實力的增強 ，公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外，還有計劃參與橋梁高速公路等相關項目的投資建設，同時還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。 2. 中國廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司，為僑都項目提供 654107平方米的國有土地 使用權(quán)，并提供政府給予本項目購房入廣州市戶口指標、海外售房等政策優(yōu)惠條件。 5. 銷售部：負責產(chǎn)品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產(chǎn)權(quán)證件。 一 . 發(fā)展商概況 (一 ) 發(fā)展商介紹 1. 成立時間：一九九八年一月十六日 注冊資金： 53400 萬人民幣 注冊地址：廣州市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園 1號樓 B503室 經(jīng)營范圍：在經(jīng)市規(guī)劃局（ 92）城地批字第 39 號、 55 號文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設、銷售、出租 及管理自建的商品房。 珠江帝景項目可行性分析報告 目 錄 一 . 項目名稱 二 . 項目地點 三 . 項目發(fā)展商 四 . 項目概況 五 . 投資商概況 六 . 發(fā)展商概況 七 . 項目建設條件 八 . 市場分析 九 . 市場定位及形象設計 十 . 資金籌措 十一 . 基本數(shù)據(jù)說明 十二 . 項目開發(fā)進度 十三 . 財務分析 十四 . 項目評估結(jié)果 一 . 項目名稱 珠江帝景 二 . 項目地點 海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村 以北地段 三 . 項目開發(fā)商 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司 四 . 項目概況 本項目用地根據(jù)市規(guī)劃局（ 92）城地批字第 39 號、 55 號文，位于海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至廣州大道。 2. 公司歷史：是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處女島廣大投資有限公司合作經(jīng)營的企業(yè)，主要業(yè)務以房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售、出租及管理自建的商品房為主。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、設計、銷售、物業(yè)管理等設置，目標是為建立一個配套設施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區(qū)文化的大型 多功能高尚生活區(qū)。 3. 廣東珠江投資有限公司 擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司有較強的經(jīng)濟技術(shù)實力，產(chǎn)品銷售實力，具備開發(fā)大型房地產(chǎn)項目的能力。 i本項目為廣州市觀光塔的所在地，規(guī)劃中的廣州市觀光塔將在本項目西北面臨江拔起，作為廣州市的標志，也有利提高本項目的知名度。 i利用投資商品牌效應，通過宣傳策劃強化、穩(wěn)固公司品牌； i建筑規(guī)劃風格：建筑物主要采用自然式布 局形式，與道路、綠化 協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的建筑空間環(huán)境。 （二）、項目發(fā)展前景分析 1. 珠江僑都是經(jīng)市人大常委會立案，由市政府組織實施 的大型建設項目，項目位于廣州大橋南頭東側(cè)的赤崗區(qū)，瀕臨珠江，與正在開發(fā)為高級住宅綜合區(qū)的二沙島隔江相峙，與規(guī)劃開發(fā)為金融、商貿(mào)中心珠江新城遙相呼應，并與正在開發(fā)的領事館區(qū)及廣州市會展中心、笆洲島互相連接，珠江僑都將是市區(qū)珠江河岸東段建設的重要組成部分。僑都公建配套設施完善，設有市政客運碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂部，古塔文化區(qū) 和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望，市場前景是良好的。在項目西北角將建廣州市觀光塔，作為廣州市的標志性建筑。 項目東部規(guī)劃跨江大橋以及地鐵三號線直接與珠江新城相通，將大大方便本項目與新城市中心區(qū)的聯(lián)系。區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達 34%，從上述噪聲、水質(zhì)、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來看，該項目將為住戶提供一個安靜、整潔、健康的環(huán)境。消費品市場銷售穩(wěn)定； 1至 7月累計，全市完成社會消費品零售總額 542． 31 億元，同比增長 8． 3%，增幅比去年大。 1. 住戶貸款期限延長利率降低 中國人民銀行決定從 1999 年 9月 21 日起，延長個人住房貸款期限，并降低利率，以支持城鎮(zhèn)居民購房。 1. 中央確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動經(jīng)濟增長，廣州市確定住宅房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，在政策上給予積極的支持。造成高層住宅價格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加，競爭激烈，導致售出率偏低等因素有關，不少發(fā)展商被迫降價，希望通過犧牲利潤來換市場。 3. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費過多，負擔重。 居民用于購建房的支出有所升溫， 8月份城鎮(zhèn)居民人均購房與建房支出 64． 38 元，同比增長 89． 4%，居今年各月增幅首位。近年來，市政府正全力完善城市規(guī)劃，為市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)升值提供了環(huán) 境資本，開發(fā)商和消費者將直接得益，而新城市中軸線的確立，將在本世紀形成新的城市中心。小區(qū)的密度越小，則住宅小區(qū)的舒適性越高。故高素質(zhì)的樓盤會逐漸成為市場主導。其樓盤四周皆為老榕樹，空氣清新、感覺健康、 舒適的印象便留在人們的腦海中。倡導是以 “健康的生活方式 ”為基本形象。 二 . 基本數(shù)據(jù)說明 本項目占地面積 654107m2，總建筑面積約為 1567000 m2，項目可銷售面積 1,535,650平方米，開發(fā)期為4年。 一 . 財務分析（見附表） （珠江僑都項目單位成本、售價估算表） （僑都項目總體成本估算表） （僑都項目利潤估算表） （僑都項目現(xiàn)金流量表） （僑都項目財務現(xiàn)金流量表） 二 . 結(jié)論 本項目總投資成本約 ，總收入約 92 億元，稅前利潤約 ，稅后利潤約 ，銷售利潤率為 %，投資利潤率為 36%。 以上指標顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，又由于本項目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強。 第一期：至 2020 年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設，部分建筑投入施工，完成土建面積約20 萬