【正文】 ) 政府出臺刺激房地產(chǎn)消費政策 眾所周知，今年政府下了很大決心啟動消費尤其是商品房消費，年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長按揭期限至 30 年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對樓市的走旺確實起一定作用。各區(qū)值在售高層住宅一次性付款均價均有不同程度下降，中心區(qū)、一般市區(qū)及郊區(qū) 9月在售高層住宅一次性付款均價分別為 7508 元／ m 5889 元／ m2及 4712 元／ m2。 （三） 、廣州市居民消費行為特征 1．今年消費趨勢 廣州 1—9月份社會需求增長主要來自非商品性消費，如購房、旅游、教育等消費。要求居住環(huán)境舒適是購房者的本意，舒適性主要表現(xiàn)在該樓盤的間距、綠化和污染這幾方面。 1999 年 11 月新推的大型住宅項目光大花園，從其形象宣傳開始在市場露面時，使人們的視覺中留下 “健康 ”的影子。預(yù)計從 2020 年 7月份開始有銷售收入，全部用于項目的滾動開發(fā) 建設(shè)?？梢姳卷椖块_發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，是一個值得投資的好項目。 售價定位 僑都在地理位置上，南毗新港西路，北靠珠江，以廣州大道為中線，與中海錦苑、愉景雅苑對稱，有同樣的地理優(yōu)越條件。 1． 7入關(guān)后，珠江新城成為廣州市金融、文化、商業(yè)中心，隔江相望的僑都作為珠江新城的后花園，必定成為白領(lǐng)、高層人士的置業(yè)首選。地段是房地產(chǎn)的生命元素，從人們對其偏好的程度上可判斷該地段房地產(chǎn)的前景。 2. 政策鼓勵消化空置房，對新樓盤的開發(fā)造成壓力。 2. 樓市的總體情況 雖然 1999 年的總體經(jīng)濟(jì)并不十分明朗，但每月均保持過百個項目進(jìn)行宣傳和展銷，特別是 8月進(jìn)入樓市高峰期后，樓市競爭空前激烈。居民用于購房的支出增加，由于實行房改 “末班車政策 ”，居民購買住房增多，房地產(chǎn)成為居民投資與消費的熱點。 （三） 設(shè)計單位資質(zhì) 廣東珠江投資有限公司下屬二級公司廣東珠江工程設(shè)計有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的 建設(shè)工程甲級企業(yè)，具備有眾多的經(jīng)驗豐富的優(yōu)秀設(shè)計技術(shù)人員，曾獨立完成多個開發(fā)項目的設(shè)計任務(wù)，如華景新城、暨南花園、駿景花園、愉景雅苑、帝景苑等等。現(xiàn)在，廣州大道南段的擴(kuò)建工程己全面完成，路面擴(kuò)寬至雙向 10 車道 80 米寬，中央為 6米寬綠化帶，兩側(cè)的機(jī)動車道人行道之間分別用 13 米綠化帶隔開，并配有公共交通專用道和港灣式公共巴士站。 i物業(yè)管理：擬聘請知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問，為住戶提供高質(zhì)素的服務(wù)。 98 年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá) 64300萬元，加上集團(tuán)對廣州房 地產(chǎn)市場的深刻認(rèn)識，使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。公司現(xiàn)有職員 45 人， 95%以上具有大專文化以上水平，其中本科學(xué)歷占 30%，職員年齡普遍年輕化。 甲方：中國廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司是由廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州銀建商品房產(chǎn)經(jīng)營公司、廣州市國營農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)開發(fā)共同組建從事珠江僑都開發(fā)建設(shè)的二級綜合開發(fā)企業(yè)。 2. 財務(wù)部：負(fù)責(zé)財務(wù)核算和融資、樓宇按揭。 至 2020 年 6月，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤 15 個，建設(shè)用地面積約 212 萬平方米，總建筑面積約 593． 6萬平方米，已建成面積 356 萬平方米。本區(qū)中心部份規(guī)劃一個大型會所，與之對應(yīng)的入 口廣場 (市民廣場 )面積約 l公頃，沿城市中軸設(shè)有大型雕塑廣場，東北角靠珠江設(shè)游艇俱樂部，西南有赤崗塔公園、歷史博物館，區(qū)內(nèi)設(shè)有 —間 中學(xué)，兩間小學(xué)，三間幼兒園，一個衛(wèi)生院，商業(yè)設(shè)置在 40m寬的城市主干道兩側(cè)的建筑裙樓。 因此僑都的售價潛力，依地理環(huán)境來說，售價可愛達(dá) 600010000 元 /M2，具有較在大的升值潛力。其中新港西路更將建成巾幗樣板路。 1至 7月累計，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1083． 24 億元，同比增長 12． 2%，其中，第三產(chǎn)業(yè)增長 10． 3%。調(diào)查表明， 8月份廣東城市居民家庭人均提取儲蓄存款 204． 44 元，同比增長 35%，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的 7月份高 33． 1%，比最低的 4月份高 98． 7%，比 1—7月份人均月提款 131． 95 元高 54． 9%。 綜觀 99 年，市郊和市中心項目的高層售出情況均經(jīng)歷過大波動，升降幅度超過 30%，而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況，則保持平穩(wěn)趨勢，售出率徘徊在 20%30%之間。第四季度由于福利分房作 “最后沖刺 ”、工薪階層新增了工資以 及市民一般習(xí)慣春節(jié)前購房等利好，預(yù)計成交量會比前 8個月有所提高，達(dá)到今年的新高。 i如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價值，顯得浪費，且和本項目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔 (如中海、珠 江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒 )，這些樓盤雖處江邊，其實存在規(guī)模小、配套不齊等缺點，而本項目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢較為明顯，具有很強(qiáng)的競爭力。認(rèn)購目前己出現(xiàn)輪籌的景象。 第三期：至 2020 年，實施七通一平市政建設(shè)、房屋 建設(shè)，完成土建面積 35 萬 m2預(yù)售商品房。 第五期：至 2020 年，住宅和配套設(shè)施全面開發(fā)完成建筑面積 m2，僑都項目全面建成。雖然人們喜愛某個樓盤不會僅憑一兩個要素，但可以肯定，隨著消費理念的成熟，健康的生活方式將越來越為人們所 重視?，F(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場較為疲軟，如此大規(guī)模的項目，在客戶群相對狹窄的條件下，市場肯定承受不了，本項目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤。約 13 萬戶左右 (780萬 m2）。 1. 世界經(jīng)濟(jì)尚未從亞洲金融風(fēng)暴的影響中恢復(fù)，港澳地區(qū)經(jīng)濟(jì)尚在復(fù)蘇，而廣州的經(jīng)濟(jì)與港澳地區(qū)密切相關(guān)，港澳經(jīng)濟(jì)的不景氣，勢必影響到廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 廣州房地產(chǎn)稅費減免前后對比 項目 現(xiàn)行稅收 減免后稅收 契稅 3% 1． 5%(自用 ) 0(空置 ) 交易管理費 0． 5% 不變 印花稅 0． 1% 不變 土地出讓金 地段地價 10% 不變 土地增值稅 3% 0 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日報》 廣州市去年出臺減免交易稅費的政策后，二手樓宇的交易量已有了明顯的增加 ，相信國家新出臺的減免退還政策會進(jìn)一步刺激二手樓市的發(fā)展，從而促進(jìn)一手市場的活躍。 1至 7月累計，全市完成固定資產(chǎn)投資 270． 42 億元，同比增長 23． 4%。隨著新港西路的擴(kuò)建和地鐵的通車，廣州市河南區(qū)的交通狀況將得到徹底改善。 4． 珠江僑都用地面積約一千畝，建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計獨特，格調(diào)典雅。 i投資商實力人所共知。公司在發(fā)展過中，與金融部門