【正文】 上，市場反應熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關系。隨著綜合實力的增強 ，公司除了繼續(xù)在房地產行業(yè)發(fā)展外，還有計劃參與橋梁高速公路等相關項目的投資建設，同時還探索投資教育產業(yè)和信息產業(yè)。公司有較強的經濟技術實力，產品銷售實力，具備開發(fā)大型房地產項目的能力。 是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，倚靠集團的實力，在內地投資創(chuàng)業(yè)。集團自 93年在內地投資以來，擁有在內地注冊的十二個房地產項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權益，其總注冊資金為 68054萬元，總建筑樓面面積約為 2621300平方米。 98 年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達 64300萬元，加上集團對廣州房 地產市場的深刻認識，使本集團成為廣州房地產界之翹楚。 一 . 項目建設條件評價 （一）項目優(yōu)勢分析： 1. 良好的區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿? i天然環(huán)境勝人一籌 本項目有很長的江岸線，北望規(guī)劃中海心沙公園及未來的金融、 文化商業(yè)中心珠江新城，區(qū)內有重點文物赤崗塔，己規(guī)劃為赤崗塔公園，周邊均為住宅區(qū)，空氣清新怡人，自然環(huán)境得天獨厚，與擁擠的喧囂都市相比，實在稱得上是世外桃源，真正做到 “離塵不離城 ”。 i處于廣州市天河中心區(qū)新城市主軸 本項目處于天河新城市中軸線，和未來廣州市金融、文化、商 業(yè)中心珠江新城隔江相望，地理位置十分優(yōu)越，具有相當好的發(fā)展?jié)摿Α? i本項目鄰近廣州會展中心 本項目東部為規(guī)劃中的廣州會展中心，作為廣州市未來的商貿中心，其發(fā)展必將帶動周圍地帶房地產的發(fā)展。 i本項目靠近領事館區(qū) 本項目西部為廣州領事館區(qū)，雖然領事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。 i本項目為廣州市觀光塔的所在地，規(guī)劃中的廣州市觀光塔將在本項目西北面臨江拔起，作為廣州市的標志，也有利提高本項目的知名度。 2. 交通方便 i未來交通網絡極為完善，規(guī)劃道 路與廣州大道、新港路直接相通，項目東部有規(guī)劃的跨江大橋與珠江新城直接相通，與地鐵二號線相近，地鐵三號線在本區(qū)東部經過與一號線、二號線形成網絡，交通十分方便。 i附近設有 204 路公交車，可直通市中心區(qū)等商業(yè)繁華之地。 3. 配套完善，生活便利 i配套設施齊備 規(guī)劃公建配套有商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂、教育、管理等設施。本區(qū)中心部份規(guī)劃一個大型會所，與之對應的入 口廣場 (市民廣場 )面積約 l公頃，沿城市中軸設有大型雕塑廣場，東北角靠珠江設游艇俱樂部，西南有赤崗塔公園、歷史博物館，區(qū)內設有 —間 中學，兩間小學，三間幼兒園，一個衛(wèi)生院，商業(yè)設置在 40m寬的城市主干道兩側的建筑裙樓。 4. 附件優(yōu)勢： 從附件營銷環(huán)境分析可以看出，廣州市經濟持續(xù)發(fā)展，隨著國家取消福利分房，轉入貨幣分房，市民消費欲望己逐步增強，住房更成為居民投資與消費熱點。 i投資商實力人所共知。 本項目投資商己在市內成功開發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實力有目共睹，這種無形資產有助于樓盤更快建立品牌形象，可增加買家信心。 i利用投資商品牌效應，通過宣傳策劃強化、穩(wěn)固公司品牌； i建筑規(guī)劃風格：建筑物主要采用自然式布 局形式，與道路、綠化 協(xié)調，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的建筑空間環(huán)境。層數(shù)以 13 層為主， 18—20 層為次，局部點綴 32 層。區(qū)內的水系規(guī)劃設計為 “東方威尼斯 ”的風格。 i物業(yè)管理：擬聘請知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問，為住戶提供高質素的服務。 i裝修標準：豪華裝修及個性基本型供選擇。 i單位面積與比例： (以下面積均為關門面積 ) A． 65 一一 80m2，占總面積的 20％； B． 80 一一 100 m2，占總面積的 45％； C． 100 一一 120 m2，占總面積的 20％； D． 120 一一 150 m2，占總面積的 10％； E． 150 m2以上復式單位，占總面積的 5％。 i交通狀況：本項目西臨城市主干道廣州大道，南毗新港西路，上華南快速干線只需 5分鐘車程，而地鐵 2號線經過項目南面，地鐵 3號線經過項目東面，交通十分便利。 i硬件方面，施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項目特色及品位、具前瞻性的材料； i通過整體營銷手段樹立及鞏固珠江僑都高品質、高品味的樓盤形象。 （二）、項目發(fā)展前景分析 1. 珠江僑都是經市人大常委會立案，由市政府組織實施 的大型建設項目，項目位于廣州大橋南頭東側的赤崗區(qū)，瀕臨珠江，與正在開發(fā)為高級住宅綜合區(qū)的二沙島隔江相峙，與規(guī)劃開發(fā)為金融、商貿中心珠江新城遙相呼應，并與正在開發(fā)的領事館區(qū)及廣州市會展中心、笆洲島互相連接，珠江僑都將是市區(qū)珠江河岸東段建設的重要組成部分。 售價潛力 僑都周邊現(xiàn)有樓盤分析 i濱江西與濱江東，價格約在 7000 元／平方米。 i海印橋至廣州大橋西側是高檔盤的集中地段，由于面對北面的二沙島的別墅群及綠草坪，價格在 9000—10000元／平方米左右，相對區(qū)域內和第二排望江物 業(yè)，如怡樂路或橋西區(qū)綠翠園小區(qū)，因大部分江景被遮擋而定位下調明顯， 5000—7000 是普遍的價位水準。 i廣州大橋東側開始至本項目，因規(guī)劃、配套的不夠完善而開發(fā)力度較弱，區(qū)內物業(yè)價位皆在 6000 元左右／平方米。 因此僑都的售價潛力，依地理環(huán)境來說，售價可愛達 600010000 元 /M2，具有較在大的升值潛力。 廣州市改革開放后，經濟迅速發(fā)展，其國際地位進一步提高，海外華僑或返居故里，落葉歸根，或投資置業(yè)，拓展經濟原有的華僑新村己 3． 滿足不了僑務工作的需要，因此，建設一個華僑新 村是當前形勢發(fā)展的需要。 4． 珠江僑都用地面積約一千畝，建設有住宅三千余套，建筑設計獨特，格調典雅?？紤]了海外華人、華僑的生活習慣需求。僑都公建配套設施完善，設有市政客運碼頭、商貿中心、游艇俱樂部，古塔文化區(qū) 和世界華僑博物館等，是集商貿、旅游、娛樂、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望，市場前景是良好的。 5． 目前盡管我國處在經濟調控期，廣州市房地產業(yè)仍趨于穩(wěn)定，珠江僑都是不可多得的市區(qū)住宅群，無疑給投資者增強了信心。 去年 8月，市政府法定對廣州大道實施擴建改造，并在廣州大橋南、北兩頭建設橋頭綠地?，F(xiàn)在，廣州大道南段的擴建工程己全面完成，路面擴寬至雙向 10 車道 80 米寬，中央為 6米寬綠化帶，兩側的機動車道人行道之間分別用 13 米綠化帶隔開，并配有公共交通專用道和港灣式公共巴士站。這樣，廣州大道己成為一條廣州城市主干道的 “樣板路 ”，代表了廣州市道路建設的全新