【正文】 （基本上是國務(wù)院 《 物業(yè)管理條例 》 的第十一條） 第十一條 首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會的成立可以首先組成業(yè)主大會籌備機構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會成立的具體工作。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。 第二條釋義 ? 依據(jù)國務(wù)院 《 物業(yè)管理條例 》 將 “ 物業(yè)管理企業(yè) ”變更為 “ 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ” ；將 “ 業(yè)主公約 ” 變更為“ 管理規(guī)約 ” 。新 《 石家莊市物業(yè)管理 條例 》 講座 一、簡介 《 石家莊市物業(yè)管理條例 》 的法律地位 《 石家莊市物業(yè)管理條例 》 屬于石家莊市人大常委會制訂的地方法規(guī)，其上位法是 《 物權(quán)法 》國務(wù)院 《 物業(yè)管理條例 》 。 ? 增加了：專業(yè)性服務(wù)企業(yè)也屬物業(yè)管理的范疇。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會在市房產(chǎn)行政主管部門委托范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。業(yè)主大會籌備機構(gòu)，由業(yè)主代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十一人組成。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會不組織召開的，十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請，要求召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會備案和公示事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案并公示。 。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)。 業(yè)主應(yīng)當(dāng) “ 交納 ” 的 物業(yè)服務(wù)費 ：主要指：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本、稅費、利潤。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 第四章 前期物業(yè)管理 第二十四條 前期物業(yè)管理，是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 生效時止的物業(yè)管理。 第二十六條 新建物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(yù) (銷 )售許可證時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地市房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約；屬于新建住宅物業(yè)的，還應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理招議標(biāo)備案文件。 第二十八條釋義 ? 未達(dá)標(biāo)交付住房或延期半年交房的，開發(fā)商將承擔(dān)法定責(zé)任。物業(yè)經(jīng)營用房的收益使用，接受市、縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，并定期向業(yè)主公布。 第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接替服務(wù)。 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)接受房產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督管理。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價格范圍內(nèi)協(xié)商確定。 第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。 第四十條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會辦理下列交還事項： （一）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)維修資金、利用物業(yè)共用部分和物業(yè)經(jīng)營用房所得收益等余額； （二）物業(yè)檔案資料； （三）物業(yè)管理用房； （四）屬于業(yè)主所有的其他財物。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 第六章 物業(yè)的使用和維護(hù) 第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。 物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿后，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設(shè)單位。車庫、車位租賃費的標(biāo)準(zhǔn)按照物價部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。 依法不屬于業(yè)主使用權(quán)或所有權(quán)的規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位停車費 ,按照政府價格主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第五十四條 解析 ? 本條將占地費與看管費分離，占地費歸業(yè)主，看管費歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)。公共區(qū)域的 供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有， 移交還需通過全體業(yè)主大會全體通過。 新建住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、分戶計量裝置或入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的建設(shè)資金可以并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。 第六十三條 住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。 房屋因拆遷等原因滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金應(yīng)返還業(yè)主。 第八章 法律責(zé)任 第七十八條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用： （四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌的。 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支： （一）應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用； （二）應(yīng)當(dāng)由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用； （三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用； （四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用。 第七章 物業(yè)維修資金 第六十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)及與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)毗連、具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)按國家規(guī)定交納專項維修資金。 第五十八條 未完成分戶改造的原有住宅物業(yè)的設(shè)施設(shè)備，按下列規(guī)定實施維修、養(yǎng)護(hù)： （一）供水設(shè)施，樓地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)； （二）供電設(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)； （三）道路、路燈、排水設(shè)施由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)； （四）供熱、供氣、通信、有線電視設(shè)施，由相關(guān)單位和產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)； （五）垃圾轉(zhuǎn)運站由城市管理部門負(fù)責(zé)。價格決定服務(wù)內(nèi)容以及可能承擔(dān)的責(zé)任。 第五十四條 解析 ? 本條第一款收取的停車費是車位、車庫的物業(yè)服務(wù)費； ? 第二款收取的是停車服務(wù)費； ? 以上兩款中有保管要求的按照第三款簽訂保管合同，交納停車保管、服務(wù)費。 第五十二條點評 ? 本條將嚴(yán)重影響車位的銷售，直接考評開發(fā)商和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè) IQ，特別是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)肩負(fù)著協(xié)助開發(fā)商銷售車位的重任。 第四十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌； （二）擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途； （三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地； （四）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地、擅自移動占用共用設(shè)施、設(shè)備； （五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；