【正文】 第六十八條 發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請(qǐng)房產(chǎn)行政主管部門或其他相關(guān)安全機(jī)構(gòu)認(rèn)定，并持認(rèn)定材料直接向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)列支住宅專項(xiàng)維修資金，但應(yīng)在緊急情況解除后，向相關(guān)業(yè)主公示，接受監(jiān)督。 在住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造時(shí)，其費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金中列支。 專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。 ? 今年供熱企業(yè)開始著手接收熱交換站，因?yàn)樯婕扒闆r復(fù)雜，移交將是一個(gè)漫長的過程。 ? 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 中應(yīng)當(dāng)詳細(xì)約定好看管車輛的權(quán)利和義務(wù)，以及相應(yīng)的違約責(zé)任，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。 業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，由業(yè)主和車位、車庫經(jīng)營權(quán)人簽訂機(jī)動(dòng)車輛保管合同。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個(gè)月。 市人民政府應(yīng)當(dāng)制定質(zhì)量保修金具體管理辦法。 第四十六條 公有住房出售后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位或其委托的單位負(fù)責(zé)，成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)售后公房的維修和管理。 物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。 新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理用房等相關(guān)事項(xiàng)移交新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 普通住宅以外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡察管理，發(fā)現(xiàn)違反治安管理，違反規(guī)劃私搭亂建，違規(guī)裝飾、裝修，損壞公共設(shè)施設(shè)備及綠地環(huán)境等違法、違規(guī)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)出售前公示標(biāo)準(zhǔn)一致，并告知全體業(yè)主。 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房一并申請(qǐng)登記，并在該物業(yè)管理區(qū)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)成立后及時(shí)向其移交。 ? 綜合驗(yàn)收未通過的不能辦理產(chǎn)權(quán)證，物業(yè)費(fèi)也由開發(fā)商來承擔(dān)。 第二十七條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約約定的主要內(nèi)容作為物業(yè)銷售合同的要約部分。 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。 第二十一條、第二十二條釋義 ? 這兩條規(guī)定了社區(qū)保安的職責(zé)是： 協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序，治安、安全、事故防范工作。收取依據(jù)： 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 第二十條釋義 ? 對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督手段： 監(jiān)督裝修公司可采取控制入場，控制使用電梯搬運(yùn)建材等手段； 監(jiān)督業(yè)主私拆亂建：只能收取裝修押金。 第十九條釋義 ? 資質(zhì)核定是物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)行業(yè)控制市場準(zhǔn)入的行政許可行為。 ? 業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的前提條件： 專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加 。 第十四條 業(yè)主大會(huì)決定對(duì)全體業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)具有約束力。受理申請(qǐng)的房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)及時(shí)督促召開。業(yè)主委員會(huì)由五至十三名委員單數(shù)組成。 籌備機(jī)構(gòu)業(yè)主代表所占比例不得低于組成人員的二分之一。 第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 各級(jí)人民政府財(cái)政、發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、價(jià)格、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、人防等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。 ? 物業(yè)企業(yè)管理、服務(wù)活動(dòng)的依據(jù)是 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 。 《 石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例 》 制訂與修編 ? 原 《 石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例 》 2022年 9月 5日石家莊市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過 ， 2022年 5月 28日河北省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議批準(zhǔn)實(shí)施。 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 第四條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。這是市物業(yè)處借鑒裕華區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在全國物業(yè)管理方面搞的創(chuàng)新，值得商榷。 第九條 已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達(dá)到百分之五十以上和入住建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)。 第十條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約； （二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定； （四）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)的，責(zé)成其恢復(fù)履行職責(zé)； （五）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （六）籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金； （七）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)召集。 ? 救濟(jì)渠道：十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng) 。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使表決權(quán)。 從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。 物業(yè)費(fèi)包含兩種性質(zhì)的費(fèi)用： 業(yè)主應(yīng)當(dāng) “ 繳納 ” 的 物業(yè)費(fèi) ，主要指：公共設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。發(fā)現(xiàn)違法犯罪案件或安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案。超過收房期限未收房，其產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。 市、縣（市）、礦區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)新建住宅物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置的驗(yàn)收，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)經(jīng)營用房的經(jīng)營和收益管理方式，由業(yè)主大會(huì)決定。 在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款所述物業(yè)管理用房、設(shè)施、設(shè)備、資料移交給業(yè)主委員會(huì)。 第三十三條 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能委托一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，也可以選聘專業(yè)性服務(wù)企業(yè)分別承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。 第三十七條釋義及對(duì)策 ? 連續(xù)三個(gè)月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)可理解為毛坯房。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進(jìn)行解決。 禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何理由給業(yè)主停水、停電、停暖，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何費(fèi)用。 第四十四條 各級(jí)人民政府應(yīng)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，妥善解決物業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)糾紛，維護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益。建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用時(shí)，