【正文】 、民政、衛(wèi)生、人防等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。 ? 依“法”調(diào)解物業(yè)管理糾紛？居委會(huì)應(yīng)當(dāng)受 《 居民自治組織法 》 的調(diào)整，而非 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 ，也就是說(shuō)：居委會(huì)不具備這個(gè)職能。 第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主人數(shù)較多不便于召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)、經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意的，可以以單元、幢或一定建筑面積、業(yè)主人數(shù)為選舉單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。 籌備機(jī)構(gòu)業(yè)主代表所占比例不得低于組成人員的二分之一。 ? 本條還規(guī)定了街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在成立業(yè)主大會(huì)工作上的職責(zé)僅僅是 “ 指導(dǎo) ” 。業(yè)主委員會(huì)由五至十三名委員單數(shù)組成。 第十二條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi)。受理申請(qǐng)的房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)及時(shí)督促召開(kāi)。 ? 條件：五分之一以上業(yè)主提議 。 第十四條 業(yè)主大會(huì)決定對(duì)全體業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)具有約束力。 由業(yè)主推選的業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)事先征求和如實(shí)反映所代表業(yè)主的意愿。 ? 業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的前提條件： 專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加 。 第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第十八條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，從事相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)。 第十九條釋義 ? 資質(zhì)核定是物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)行業(yè)控制市場(chǎng)準(zhǔn)入的行政許可行為。 ? 收取服務(wù)費(fèi)的依據(jù)也是 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 約定。收取依據(jù)： 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 第二十條釋義 ? 對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督手段： 監(jiān)督裝修公司可采取控制入場(chǎng)，控制使用電梯搬運(yùn)建材等手段； 監(jiān)督業(yè)主私拆亂建：只能收取裝修押金。 第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防范工作。 第二十一條、第二十二條釋義 ? 這兩條規(guī)定了社區(qū)保安的職責(zé)是： 協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序，治安、安全、事故防范工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門定期報(bào)送報(bào)表、基本企業(yè)信息等相關(guān)資料。 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。 第二十四條提示 ? 為了防止炒房人長(zhǎng)期惡意不收房，鉆空子不交物業(yè)費(fèi)，前期物業(yè)與建設(shè)單位簽訂 《 前期物業(yè)服務(wù)合同 》 時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定合理的收房期限。 第二十七條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約約定的主要內(nèi)容作為物業(yè)銷售合同的要約部分。 新建住宅物業(yè)交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合新建住宅的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置和使用標(biāo)準(zhǔn)，未達(dá)到配置使用標(biāo)準(zhǔn)的不予辦理房屋權(quán)屬初始登記，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。 ? 綜合驗(yàn)收未通過(guò)的不能辦理產(chǎn)權(quán)證，物業(yè)費(fèi)也由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益屬于全體業(yè)主所有。 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房一并申請(qǐng)登記，并在該物業(yè)管理區(qū)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)成立后及時(shí)向其移交。 第三十條 建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房、公建配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)資料。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)出售前公示標(biāo)準(zhǔn)一致，并告知全體業(yè)主。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂和履行物業(yè)服務(wù)合同，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡察管理，發(fā)現(xiàn)違反治安管理，違反規(guī)劃私搭亂建，違規(guī)裝飾、裝修，損壞公共設(shè)施設(shè)備及綠地環(huán)境等違法、違規(guī)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 第三十六條 物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。 普通住宅以外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 業(yè)主空置物業(yè)的起止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)在三個(gè)月前與對(duì)方協(xié)商。 新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理用房等相關(guān)事項(xiàng)移交新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。 第四十三條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定，不得損害公共利益和他人利益。 第四十六條 公有住房出售后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位或其委托的單位負(fù)責(zé)，成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)售后公房的維修和管理。 第四十八條 新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。 市人民政府應(yīng)當(dāng)制定質(zhì)量保修金具體管理辦法。挖掘道路、場(chǎng)地或其他改變共用部位原貌的，應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫(kù)、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。用于經(jīng)營(yíng)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、養(yǎng)護(hù)的，其經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)首先用于該部分的維修、養(yǎng)護(hù) 。 業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，由業(yè)主和車位、車庫(kù)經(jīng)營(yíng)權(quán)人簽訂機(jī)動(dòng)車輛保管合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主大會(huì)同意的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并定期向業(yè)主公示收支情況。 ? 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 中應(yīng)當(dāng)詳細(xì)約定好看管車輛的權(quán)利和義務(wù)，以及相應(yīng)的違約責(zé)任，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。 第五十七條 已經(jīng)完成分戶改造的住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶計(jì)量裝置或入戶端口以外相關(guān)設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 ? 今年供熱企業(yè)開(kāi)始著手接收熱交換站，因?yàn)樯婕扒闆r復(fù)雜，移交將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。 各級(jí)人民政府應(yīng)積極組織協(xié)調(diào)前款規(guī)定的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行分戶改造，改造后將分戶計(jì)量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。 專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。 第六十二條 住宅專項(xiàng)維修資金市區(qū)內(nèi)由市房產(chǎn)行政部門、縣（市）、礦區(qū)由物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門代管。 在住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造時(shí)，其費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金中列支。 第六十五條 專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 第六十八條 發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請(qǐng)房產(chǎn)行政主管部門或其他相關(guān)安全機(jī)構(gòu)認(rèn)定，并持認(rèn)定材料直接向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)列支住宅專項(xiàng)維修資金，但應(yīng)在緊急情況解除后，向相關(guān)業(yè)主公示，