【正文】 4 120140 ㎡ 三、四房， 160180㎡ 五房 二線拓展區(qū) 綠景 818項(xiàng)目 三房、四房 金地上塘道二期 3 6278㎡ 兩房， 89㎡ 三房，受 90/95限制 鵬潤達(dá)項(xiàng)目 4 100％小戶型，受 90/70限制 中航項(xiàng)目 兩房、三房為主，可能拼合大戶型 水榭春天二期及后續(xù) 27萬 120㎡ 以上大戶，最大 160170㎡ （雙拼） 特發(fā)園區(qū)舊改 未確定 鴻榮源龍一號 高端產(chǎn)品組合，小高層 /TH： 85300㎡ 潛龍曼海寧花園 3032㎡ 單房， 4748㎡ 一房， 6875㎡ 兩房， 8487 ㎡ 兩房（可改三）， 8890㎡ 小三房， 120122㎡ 大三房， 141㎡ 四房， 471648㎡ 復(fù)式， 48/94㎡ 酒店公寓 合正龍華項(xiàng)目 120160 ㎡ 三房、四房， 250 ㎡ 別墅 坂田 金光華龍岸三期 2 120 ㎡ 三房 萬科華昱項(xiàng)目 7588 ㎡ 三房， 115㎡ 四房 萬科第五園（ ） 13萬 7期為 130㎡ 左右大戶型產(chǎn)品 光浩大發(fā)埔村舊改項(xiàng)目 10萬 4 受 90/70限制 信義坂田舊改 受 90/70限制 星河南坑村雅寶工業(yè)城項(xiàng)目 未確定 未確定 關(guān)口 卓能雅居 住宅 ，商業(yè) 4800， 1024戶 潛龍山莊 (原 )地塊 58萬 TH/小高層 /高層，走拼合路線 溪山三期 10萬 2 200290㎡ 雙拼、聯(lián)排和疊加， 88 ㎡ 兩房， 120140 ㎡ 三房 圣莫麗斯三期 146189㎡ 三房， 164169㎡ 四房， 246494㎡ 復(fù)式 星河民樂舊改 預(yù)計(jì)兩房、三房 ,90/70限制 瀅水灣 TH/小高層 /高層，受 90/70限制 港鐵物業(yè) 白石龍站地塊 未確定 龍華中心站地塊 未確定 上塘路站地塊 未確定 車輛段站地塊 未確定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 富通天駿 二房（ 7079 m2 ） 20212500 1050013000元 / m2 （ 04年一手均 2021~3000/ m2 ） 小區(qū)環(huán)境好，環(huán)形布局，小高層配電梯，配有雙語幼兒園；以香港、臺灣人居多，有部份日韓人，投資客多。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以上數(shù)據(jù)分析來自金地上塘道成交客戶統(tǒng)計(jì) 47%17%4%2% 2%9%13%4%2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%福田 龍華 布吉 西鄉(xiāng) 坂田 羅湖 南山 香港 其他本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在世聯(lián)行看到項(xiàng)目的戶型圖。銷售代表通過給其介紹周邊未來的 區(qū)域規(guī)劃 來拔高其心理預(yù)期，客戶第二次上門后對所選樓層及產(chǎn)品 都十分認(rèn)可，且銷售代表通過給其釋放“額外”折扣將其逼定成交?！?金地品牌 開發(fā)商，房子一般不會有什么大問題。 4. 片區(qū)內(nèi)置業(yè)客戶群體趨向多元化，客戶檔次不斷走高，離梅林關(guān)口越近，關(guān)內(nèi)置業(yè)客戶比例越高，對項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)知越高。 ?配套： 項(xiàng)目周邊四周交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，七條公交線路通達(dá)南山、福田、羅湖及周邊鎮(zhèn)區(qū)。 ? 戶型贈(zèng)送面積少，附加值低； ? 兩棟單體樓組合而成，基本無社區(qū)； ? 緊鄰農(nóng)民房，周邊環(huán)境較臟亂； ? 片區(qū)內(nèi)大量二手房競爭，客戶對價(jià)格認(rèn)知不高； ? 92年批地，使用年限僅剩 53年。 重要客戶 核心客戶 補(bǔ)充客戶 主要是項(xiàng)目周邊工薪小白領(lǐng)階層，另外可吸引部分華為 /富士康等大型企業(yè)員工 客戶定位 從項(xiàng)目區(qū)位及綜合質(zhì)素判斷本項(xiàng)目的客戶構(gòu)成 周邊工業(yè)園企業(yè)中層管理人員及技術(shù)人員；農(nóng)民房租客及原住居民；當(dāng)?shù)匦∩馊? 華為、富士康等科技產(chǎn)業(yè)園的員工及龍華鎮(zhèn)區(qū)白領(lǐng) 有龍華緣的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)或在關(guān)外購房的關(guān)內(nèi)白領(lǐng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 營銷執(zhí)行 營銷鋪排：將營銷策略落實(shí)到具體執(zhí)行動(dòng)作中，指導(dǎo)后續(xù)的工作展開 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營銷中心 —— 生活秀場，展現(xiàn)夢起航的地方 影音室 ? 關(guān)鍵功能區(qū)設(shè)臵： 1. 設(shè)臵影視放映區(qū)，循環(huán)播放形象宣傳片（ PPT），增加現(xiàn)場價(jià)值體驗(yàn)點(diǎn)； 2. 設(shè)臵吧臺，提供糕點(diǎn)、水果、飲料的供應(yīng)服務(wù)； 3. 設(shè)臵 VIP客戶專署接待區(qū)，方便接待大客戶及團(tuán)購客戶 ? 物料提供： 區(qū)域規(guī)劃展板，展示內(nèi)容包括周邊資源、配套、交通等 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 前期 準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 VIP服務(wù)區(qū) 吧臺 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。水系綠化帶 和大門系統(tǒng)也已做好，別墅社區(qū)已見規(guī)模，不愧為深圳的頂級豪宅！近期銷售依舊很好，上月共售出十套，是現(xiàn)在深圳賣得最好的別墅項(xiàng)目。煩請您告訴我一個(gè)確切時(shí)間。 ? 工藝建議：以立體造型的墻體，結(jié)合本項(xiàng)目 LOGO及 VI，展示項(xiàng)目氣質(zhì)和調(diào)性，風(fēng)格簡約現(xiàn)代，色彩熱烈，墻高至少達(dá)。 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 前期 準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 針對階段上門客戶變化情況逐漸縮小客戶范圍，鎖定目標(biāo)客戶： 龍華片區(qū)房租 1600元 /㎡ 以上、來龍華 47年的公司白領(lǐng)、龍華本地企業(yè)的中低階層、金地梅隴鎮(zhèn)／世紀(jì)春城／金域華府／深業(yè)新華城／上河坊的上門客戶、富士康／華為員工 …… 針對不同階段的目標(biāo)客戶在主推廣期分區(qū)域進(jìn)行連發(fā)： ? 各個(gè)賣點(diǎn)單獨(dú)進(jìn)行演繹，連續(xù)兩天（周四 —周五）發(fā)送 ? 周末發(fā)送總結(jié)性賣點(diǎn)內(nèi)容和營銷信息 ? 細(xì)分區(qū)域發(fā)送 短信 —— 客戶細(xì)分，精確制導(dǎo)，攔截競爭對手客戶 稀缺小戶 低總價(jià) 商業(yè)配套 項(xiàng)目形象 龍華片區(qū)房租 1600元/㎡ 以上的客戶 富士康、華為員工 周邊項(xiàng)目上門客戶 發(fā)送時(shí)間： 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 前期 準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 到位時(shí)間： (樣板房開放 ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樣板房圖示講解 —— 打消客戶置業(yè)疑慮的營銷思考 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 前期 準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 ? 靈感來源 —— 宜家的方式： 不許營業(yè)員與客戶主動(dòng)搭話，都采取詳細(xì)有趣的圖示解說產(chǎn)品” 提示注意：這是一個(gè)消滅雜亂，整理收納的儲藏空間！ 提示注意：這是我們按照人體舒適度調(diào)節(jié)過的臥室燈光亮度！ 提示注意：我們櫥柜的合理組合讓廚房使用空間最大化！ 提示注意：我們在浴室中專門設(shè)臵了擱臵小東西的地方！ 到位時(shí)間： (樣板房開放 ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 統(tǒng)一街區(qū)的店面裝修和商業(yè)櫥窗包裝，形成名牌街的氛圍，打造高級消費(fèi)區(qū)的概念 ，營造都市化的環(huán)境。 ? 物料：電話卡、統(tǒng)一口徑、 CALL客記錄表 ? 費(fèi)用： 150元 /人 /天，小區(qū)資料購買 200300元 /小區(qū) 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 前期 準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 5 4 3 2 1 6 2021 年 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 尾盤期 前期 準(zhǔn)備期（形象 鋪墊期） 強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期尾盤期（形象鋪墊期）開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期尾盤期準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 內(nèi)部 認(rèn)購期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在定價(jià)過程中對客戶進(jìn)行多輪的價(jià)格測試； （世聯(lián)操作案例：金地梅隆鎮(zhèn)、星河丹堤） ? 目的：提升客戶的感知價(jià)值，找到愿意支付更高價(jià)格的客戶（市場細(xì)分） ? 算價(jià)時(shí)間： 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 5 4 3 2 1 6 2021 年 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 尾盤期 前期 準(zhǔn)備期（形象 鋪墊期） 強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期尾盤期（形象鋪墊期）開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期尾盤期準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 內(nèi)部 認(rèn)購期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 自客戶登記之日起廣發(fā) “ 三重大禮 ” 購房優(yōu)惠券： 成功購買項(xiàng)目物業(yè)，可享 “ 三重禮 ” —— 買家可額外享受 2%優(yōu)惠折扣，并可獲得總房價(jià)款減免 10000的優(yōu)惠，更有機(jī)會參加開盤當(dāng)日成交業(yè)主大抽獎(jiǎng)，特別獎(jiǎng)將獲得價(jià)值 和自助大餐禮券。 內(nèi)部認(rèn)購期（３ .） 階段目標(biāo)： 1. 累計(jì)登記客戶逾 1000批 2. 線上線下推廣全面啟動(dòng) 3. 確定推售價(jià)格策略 核心策略： 1. 實(shí)景展示，眼見為實(shí) 2. 多渠道組合拓展客戶 推廣主題： 整體形象，項(xiàng)目銷售信息 銷售手段： 1. 購房優(yōu)惠券全面啟動(dòng) 2. 梳理房號，排查客戶誠意度 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 5 4 3 2 1 6 2021 年 尾盤期 前期 準(zhǔn)備期（形象 鋪墊期） 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期尾盤期準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 內(nèi)部 認(rèn)購期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ③ 商業(yè)街 ④ 前廣場 展示要求： ? 增加可參與性（休憩長椅、遮陽傘） ? 體現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性的主題元素（廣場音樂噴泉） ? 完善導(dǎo)示系統(tǒng)（停車場、售樓處、樣板房等） 或在前廣場繪制立體畫面，呈現(xiàn)年輕人群的奮斗精神 在前廣場設(shè)置給予客戶參與的游戲，增加客戶新鮮趣味感覺 ⑥ 看樓通道 展示要求： 現(xiàn)場實(shí)景園林看樓線路展示 沿途設(shè)置風(fēng)情雕塑小品 維護(hù)生態(tài)、利用生態(tài)： ?與政府合作，改造項(xiàng)目旁邊的污水河，美化小區(qū)生態(tài)壞境： ?或者在污水上進(jìn)行搭板遮蓋，避免不良景觀貶損項(xiàng)目低樓層價(jià)值； 沿河生態(tài)綠帶 現(xiàn)狀 ⑧ 河岸 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4. 毛坯房內(nèi)展示工程配件實(shí)物解剖（如鋼筋混凝土柱），并擺放錘子，成交客戶可測試其工程質(zhì)量 到位時(shí)間：(樣板房開放 ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 前期 準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 樣板房主題 —— 羅瑪?shù)倏? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 精細(xì)化內(nèi)容撰寫，根據(jù)不同時(shí)期需求和針對不同客戶需求，直擊敏感點(diǎn) 營銷節(jié)點(diǎn)信息釋放： ?準(zhǔn)確無誤地表達(dá)，避免不必要的麻煩； ?明確營銷節(jié)點(diǎn)縮短決策周期； ?及時(shí)發(fā)出市場聲音 ?項(xiàng)目賣點(diǎn) +營銷信息連發(fā)組合拳，傳達(dá)精細(xì)化信息： ?我們的東西怎么好 +我們銷售火爆，你要趕快來買 認(rèn)真盤點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)： ?人無我有 ?人有我強(qiáng) ?人強(qiáng)我絕 ?客戶認(rèn)知分析： ?成交客戶關(guān)注點(diǎn)、排斥點(diǎn)；未成交客戶障礙點(diǎn)； ?誠意客戶未來訪原因 調(diào)整確定新一輪發(fā)送信息點(diǎn) 短信發(fā)送流程規(guī)范 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主題營銷活動(dòng)１ —— 營銷中心開放 ? 開放時(shí)間： 2021年 2月 27日（營效中心開放） ? 活動(dòng)安排：通過線上、線下推廣吸引新客戶到場 ,邀請資源客戶到場參觀，聘請專業(yè)活動(dòng)公司進(jìn)行簡單的氛圍包裝，提供特色餐飲點(diǎn)心、小型表演暖場 （具體活動(dòng)方案將按照工作計(jì)劃分階段提交） 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強(qiáng)銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認(rèn)購期（蓄客期） 前期 準(zhǔn)備期 形象 鋪墊期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樓體燈光字 /條幅 —— 信息發(fā)布站，持續(xù)吸引眼球 ? 目的：充分傳遞項(xiàng)目信息 ? 信息傳遞：銷售及產(chǎn)品信息、項(xiàng)目名稱及 LOGO、銷售電話 ? 位臵：樓體南側(cè)及西側(cè)外立面 位置示意圖 完成時(shí)間： （營效中心開放） 5 4 3 2