【正文】 超過 80%。 2） B 標(biāo)段： 主推小高層、高層及剩余多層部分，總體量約 3 平方米左右； 主要包括沿人民路部分及后排小高層。中國的房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌時代，品牌作為無形價值對房產(chǎn)項目的方方面面都起到至關(guān)重要的作用。 一期部分營銷思路 A、策劃原則 為了使深安大盤底韻深厚，有一股磅礴之氣貫穿始終，對于深安項目的定位系統(tǒng)和營銷企劃策略，我們堅持高起點、高品位、高立意的“三高”原則。 注：公交車在全市范圍內(nèi)行駛，車眉（深安花園 —— XXX）每天被瀏覽無數(shù)次，在市場告之的同時彰顯項目實力，同時在安慶市民心目中奠定本案不僅是一個普通的地產(chǎn)項目，更作為一個城市重要功能組成角色的地位。尤其面對歐景苑、江灣麗景、弘信城市花園、萬豪逸景等既享受江景又臨近中心商圈的競爭項目，我們的區(qū)位無疑處于弱勢，那么如何把弱勢變?yōu)閮?yōu)勢，使本案成為沿江區(qū)域乃至安慶市最具競爭力的樓盤呢？我們的答案是： 打造一個新的板塊，并讓它深入人心！ 支撐點如下： （ 1）、從城市發(fā)展角度來看，安慶市目前的商業(yè)格局缺乏層次性，光彩大市場和人民路商圈商 業(yè)集中度較高，并呈現(xiàn)出單點輻射周邊點狀分布相結(jié)合的總體布局，商業(yè)層次性交差，次級商業(yè)中心發(fā)展明顯不足。 本案建筑密度 : %。那水岸 湖心北路 5 幢高層 預(yù)計在 8— 9 月 售樓部裝修 弘信花園 吉祥路東段 3 幢小高層 預(yù)計 9 月份 封頂 西湖綠洲城等項目上這些項目中多數(shù)是以小高層、高層作為其主導(dǎo)產(chǎn)品，推出時間也將較為接近，競爭將比較激烈。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀主要表現(xiàn)如下： 1) 從 產(chǎn)品上看， 經(jīng)過了近兩年的銷售，目前市場上的多層的存量相對較小，多數(shù)多層項目處于尾盤銷售階段，后期市場上推出的主要為小高層、高層住宅； 安慶市目前的樓盤中比較有特色的戶型、產(chǎn)品相對較少，后期推出的部分項目特色（如躍層等）產(chǎn)品放量也不大。 上海功夫堂投資管理有限公司 安慶深安花園項目營銷推廣執(zhí)行方案 （一期部分） 20xx 年 8 月 15 日 目 錄： 一、市場分析篇 整體市場分析 市場現(xiàn)狀對本案構(gòu)成的影響 二、項目分析篇 整體地塊分析 項目一期部分分析 1）經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)分析 2） SWOT 分析 3）項目地塊分析 三、營銷篇 整體營銷思路 一期部分營銷思路 營銷階段劃分及流程作業(yè) 安慶深安花園項目營銷推廣執(zhí)行方案 （一期部分） 前 言： 深安花園項目目前整體規(guī)劃方案于近期即將完善，隨之一期的補充方案也將完全確定， 同時 即 將面臨著具體施工圖紙制作以及招投標(biāo)和施工的開始。 2) 從價格上看， 目前安慶市多層銷售的均價主要分布在 20xx— 2300 元 /平方米，小高層、高層的均價格一般定位都為 2300— 2600 元 /平方米，而后期推出的高層項目普遍檔次有所提升，價格定位預(yù)計將較目前有所提升。 6) 主要競爭個案分析 樓盤名稱 弘信城市花園 英德利花園 萬豪逸景 開 發(fā) 商 安慶市星星房地產(chǎn)有限公司 安慶市英德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安慶市逸鵬房地產(chǎn)有限公司 樓盤地址 吉祥街與宜城路交匯處 菱湖北路、中興大道（現(xiàn)場） 安慶市建設(shè)路 30 號 產(chǎn)品形態(tài) 普通住宅、小高層 小高層（兩梯五戶） 多層 (一梯 ) 開發(fā)總量 萬平方 約 萬平方 約 5 萬平方米 容積率 2． 25 1． 85 物業(yè)費用 — 元 元 ~ 元 售樓電話 5513222/5516222 5313619 5566060/5567070 銷售價格 1830— 3180 元 /平方米 17002800（ 12F）元 /平方 19002800 元 /平方 戶型分布 85140 平方 119175 平方 102222 平米 熱銷戶型 130— 140 平方 130 平方米 130 平米 存量戶型 180 平方以上 躍層 140222 開工日期 20xx 年 7 月左右動工， 11 月開盤 小高層 20xx 年 10 月開盤 交房日期 20xx 年 8 月全部交付 二期全部入住 已入住 銷售狀況 目前多層銷售約 80%以上 目前推出剩余的躍層住宅，面積較大，總 11 套 總 278 套，目前銷售率約 85%以上 抗性分析 面積較大，總價過高，位置較差 躍層面積較大，樓層多處于較低位置，難以產(chǎn)生景觀優(yōu)勢，后期規(guī)劃的高層對前兩期的觀景將產(chǎn)生較大影響 周邊環(huán)境差（樓下水產(chǎn)品批發(fā)喧鬧、有異味）、復(fù)式面積大、總價過高 主力客源 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 企事業(yè)單位人員、私營企業(yè) 主 產(chǎn)品賣點 內(nèi)部景觀較為突出 周邊配套齊全，生活舒適 臨湖觀景 環(huán)境好，區(qū)域升值潛力較大 地理環(huán)境優(yōu)越，處市中心高井頭。綠洲城 206 國道 約 12 萬平方米別墅、多層、小高層 預(yù)計在 8— 9 月 景觀建造中 宜城水岸 沿江西路 約 萬平方米高層 05 年 10 月份 預(yù)約登記 歐景苑 2 幢多層 05 年 9 月份 地基施工 秀水華庭 人民路東段 3 萬平方米高層 05 年 10 月份 場地整平中 2) 在客戶層面上，目前的安慶市多 數(shù)的樓盤的主要客群都為私營業(yè)主、企事業(yè)單位職工等，客群總量相對較為狹小，對于本案來說，總體量超大，如何在眾多樓盤中脫穎而出，吸引這些安慶市的主力消費群，以及如何開發(fā)更多的客戶群體來消化本案將是較大的難點。 本案綠化率 : % 2） SWOT 分析 由于項目即將進入營銷推廣的階段，本部分的 SWOT 分析主要針對項目進入營銷期時所面臨的優(yōu)劣勢及機會和威脅點的分析，通過分析來判斷未來項目推廣時所需要注意的部分和需要大力推廣的部分，達(dá)到整合營銷的目的。 （ 2）、隨著城市“北進東擴”的發(fā)展，未來商業(yè)中心將東移，預(yù)計 510 年后，位于新城區(qū)的商業(yè)中心將逐步取代現(xiàn)有的中心商業(yè)圈而成為城市的第一商圈，老城區(qū)商業(yè)中心將成為城市商業(yè)副中心，而本案商業(yè)作為城市副中心中最具規(guī)模的商業(yè)體量，將成為城市副中心全新商業(yè)旗艦 —— 新城市商業(yè)中心。 暗線――本項目所在地段為 政府重點扶持區(qū)域，交通線將不斷完善，有效縮短消費者的心理距離，同時也將為本項目擴大消費群半徑提供依據(jù)。 首先營造一個高尚的地段、一種因海派而驕傲的生活概念！ 在此基礎(chǔ)上引入產(chǎn)品，使產(chǎn)品一面市就已經(jīng)站到一定的高度。對于我們的項目而言，樹立品牌形象就更顯得尤為重要。 3） C 標(biāo)段： 點式高層及剩余部分位置較好的小高層； 商鋪部分在本階段推出。 預(yù)約活動 ： 市區(qū)接待中心開放 緊鑼密鼓開展人民路接待中心的裝潢工作，力爭在 10 月 1 日前銷售隊伍能進場開展培訓(xùn)和試接待工作，同時抓緊銷售道具的制作工作，計劃在 10 月下旬正式對外接待，開放前在人民路沿線做好引導(dǎo)和宣傳工作。 利用開盤熱銷的火暴信息，以及開盤后優(yōu)惠周的概念進行為期 1 個禮拜的媒體炒做。 要點提示 ： 集 中簽約： 開盤前的簽約工作非常重要，本階段實施集中簽約動作，對之前已訂購客戶組織集中簽約，并盡快辦理銀行按揭及交易所登記備案工作，力爭在 5 月份完成絕大部分回款。計劃 VIP 卡貴賓卡控制在 300 張以內(nèi)，銷售時內(nèi)部預(yù)留 50 張卡，具體 VIP 卡銷售行動計劃另行制定詳細(xì)執(zhí)行方案。本案營 銷期別的排定有助于確定項目在各銷售期別的總目標(biāo)和分目標(biāo)以及各期別主要工作內(nèi)容的明確，同時配合不同的銷售手段來最終實現(xiàn)整盤的成功銷售，主要分為：蓄水期、開盤強銷期、促銷延展期，以