陽(yáng)光城商業(yè)街推廣報(bào)告(完整版)
【正文】 按照均價(jià) 8000元 /m2的售價(jià)，實(shí)現(xiàn)回籠 33600000元。 對(duì)于經(jīng)營(yíng)戶，下籌采用 20210抵 50000，延期開(kāi)盤(pán)每月優(yōu)惠 10000 元的手段蓄籌。 對(duì)于投資者： 獲一次性回報(bào)： 9010*24％＝ 2162元 /㎡ ； 3年免除經(jīng)營(yíng)壓力； 3年后回收帶租約旺商。比如，超市、百貨公司、倉(cāng)儲(chǔ)商店等，其活動(dòng)范圍局限在有限的商圈內(nèi)。 地價(jià)和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車(chē)流量最大，建筑物高度集中 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 作為住宅底商的街鋪，硬件配備如：水電供頻、煙道排污、板梁荷載等方面相對(duì)簡(jiǎn)化，對(duì)于 經(jīng)營(yíng)條件要求較高的餐飲、電器專賣(mài)等商業(yè)可能有影響； ? 立于市政路雙側(cè)，處于社區(qū)之內(nèi)，業(yè)態(tài)上不得與居住功能沖突， 如：卡拉OK、舞廳、中式餐飲等擾民業(yè)態(tài)應(yīng)禁止開(kāi)放； ? 本項(xiàng)目住宅為學(xué)院區(qū)域內(nèi)的高尚社區(qū)，結(jié)合周邊的高校人文環(huán)境及與住宅品質(zhì)的般配， 在商業(yè)規(guī)劃上應(yīng)對(duì)于咖啡語(yǔ)茶、西式餐廳、書(shū)吧等行業(yè)有所考慮。 區(qū)內(nèi)商業(yè)面積大量空置： 目前光谷區(qū)的商業(yè)物業(yè)空置情況較為嚴(yán)重 ， 尤其商業(yè)裙樓的空置數(shù)量更大 。 周邊高校云集： 周邊高校學(xué)生的消費(fèi)頻次高 ， 加之教師的購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng) ， 商業(yè)利潤(rùn)大 ， 提升了商鋪的商業(yè)價(jià)值 。 業(yè)態(tài) 服飾 餐飲 不清楚 其它 合計(jì) 數(shù)量 5 5 84 35 129 百分比 4% 4% 65% 27% 100% 4% 4%65%27%服飾餐飲不清楚其它 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 單價(jià)（元 /㎡ ） 3000以下 3000～ 5000 5000～ 7000 7000～ 10000 10000以上 合計(jì) 數(shù)量 2 32 12 5 0 51 百分比 4% 63% 24% 10% 0% 100% 數(shù)量4%0%10%24%62%3 0 0 0 以下3 0 0 0 ～5 0 0 05 0 0 0 ～7 0 0 07 0 0 0 ～1 0 0 0 01 0 0 0 0 以上六、客戶預(yù)期單價(jià)和租金 大部分客戶對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)識(shí)不足，后續(xù)項(xiàng)目推廣仍需要付出較大的力度營(yíng)造項(xiàng)目的價(jià)值的高度。 魯巷商圈尚未成為正真的商業(yè)中心，市場(chǎng)存在空白點(diǎn)。 ? 以商業(yè)街、沿街底商以及商業(yè)裙樓為主要形式。 鋪面價(jià)格： 2030元 /㎡ 月租 面積： 3565㎡ 主要業(yè)態(tài)：五金建材 、 便利店 、 餐飲 。 司門(mén)口商圈 是形成較長(zhǎng)的商圈，主要以零銷(xiāo)為主，是武昌最大的零售中心，其形成原因與漢正街類似，主要依托于水路交通形成。 水果湖商圈 主要以零售為主，以餐飲為輔，是武昌休閑商業(yè)之一。 價(jià)格： 2030元 /㎡ 月租； 面積： 3565㎡ 簡(jiǎn)要分析：位于民院路兩側(cè)商鋪計(jì)劃在一年內(nèi)拆遷 ， 對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè) ， 將吸引大量投資者和經(jīng)營(yíng)者潛力客戶 ， 具有一定的挖掘潛力 。多數(shù)樓盤(pán)將商業(yè)街均設(shè)置在小區(qū)的入口處，不僅為區(qū)域內(nèi)部居民提供便利，并吸引社區(qū)外人群。 魯巷商圈周邊商業(yè)由市場(chǎng)自發(fā)布局，無(wú)統(tǒng)一商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 但部分客戶對(duì)租金的預(yù)期較高，使得項(xiàng)目單價(jià)的提升有支撐點(diǎn)。 大社區(qū)居民消費(fèi)支持： 大社區(qū)的人口優(yōu)勢(shì)和高尚社區(qū)的高消費(fèi)能力都為投資者帶來(lái)信心 。 周邊街區(qū)形象較差： 民院路區(qū)域街鋪形象較差 ， 延接的新竹路沿途全部為自建村屋 ， 門(mén)面的經(jīng)營(yíng)檔次較低 。 ? 為應(yīng)對(duì)高校經(jīng)濟(jì)慣有的季節(jié)性落差， 其商業(yè)性質(zhì)需結(jié)合社區(qū)人群消費(fèi)作為保障。 本項(xiàng)目無(wú)一具備 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?特色商業(yè)街特征比較 商業(yè)特色街即是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等方面具有一定專業(yè)特色的商業(yè)街。 社區(qū)商業(yè)街是一種 社區(qū)化消費(fèi)場(chǎng)所 ，不是輻射整個(gè)城市的行為。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、常規(guī)銷(xiāo)售 ? 若客戶欲直接自主經(jīng)營(yíng)，則按照未減除 3年租金回報(bào)的市場(chǎng)價(jià)格常態(tài)銷(xiāo)售。按認(rèn)籌編號(hào)順序確定認(rèn)購(gòu)順序。在發(fā)展商相關(guān)的工程、展示、宣傳工作得到配合前提下，其余商鋪預(yù)計(jì)解籌率達(dá)到 50％，力爭(zhēng)在年前達(dá)到 70％ 銷(xiāo)售率。 銷(xiāo)售手段： 租戶按每平米均價(jià) 32元的價(jià)格出租，租期三年起，租金三年內(nèi) 不變。針對(duì)買(mǎi)家特征，多為關(guān)山住民，在本區(qū)域大多有過(guò)高校周邊的經(jīng)營(yíng)歷史； ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃上以社區(qū)服務(wù)為依托，配以人文時(shí)尚的咖啡語(yǔ)茶、書(shū)吧、娛樂(lè)保健等休
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