【正文】 主的合法權益，對物業(yè)服務企業(yè)代收代交各項共用事業(yè)費用，做出明確規(guī)定： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，水、電、氣、暖、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。 物業(yè)服務收費的成本 構成有哪些？ 管理服務人員的工資、社會保險和按照規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)公共部位、共用設施設備的日常運行、維護的費用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費； 辦公費用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)公共部位、公共設施設備及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務，業(yè)主支付服務費的等價交換關系，是一種真正的民事行為； 開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系，因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務實際上是建立在兩個物業(yè)服務合同的基礎上，一個是前期物業(yè)服務合同一個是商品房銷售合同； 供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務企業(yè)的關系， 供電、供水等單位給業(yè)主提供產(chǎn)品服務， 業(yè)主繳納費用，他們之間存在合同關系，他們與物業(yè)管理企業(yè)不存在任何關系。 立法原則是 ： 物業(yè)管理權利和財產(chǎn)權利相對應的原則； 維護全體業(yè)主合法權益的原則； 現(xiàn)實性與前瞻性有機結合的原則； 從實際出發(fā)，實事求是的原則。 物業(yè)管理的基本特征是什么？ 社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理三大基本特征。由此我國城鎮(zhèn)房屋專管理逐步走向 專業(yè)化的物業(yè)管理道路。 怎樣理解我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展？ 我國物業(yè)的產(chǎn)生：隨著住房商品化的深入開展，如 何管好新建住宅和各類商品房屋，既是廣大群眾的迫切需要，也是新形勢下擺在房地產(chǎn)主管部門的緊迫任務。 意義 ：將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，在現(xiàn)階段尤為重要。 頒布后特性： 配套性； 經(jīng)驗性； 操作性。 他是由國家授權的機關依法實施的。 《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》中界定的 物業(yè)服務內(nèi)容 有幾方面？ 6 個方面 。在市場不規(guī)范時，物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務成本來保證企業(yè)利潤，業(yè)主的權益受到侵害。 如何認識前期物業(yè)服務合同的特征和時效？ 特征 ： 前期物業(yè)服務合同具有過渡性； 前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂； 前期物業(yè)服務合同是 要式合同 (即書面合同 )； 時效 ：前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。 1 《條例》是如何規(guī)范各方主體 使用和維護物業(yè)行為的？ 公共建筑和公共設施規(guī)劃不得擅自改變； 物業(yè)管理區(qū)域的道路場地不得 擅自占用和挖掘； 公用事業(yè)單位應當依法履行相關管線和實施設備的維修、養(yǎng)護責任；業(yè)主裝修裝飾房屋應當依法規(guī)范； 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營應當遵守有關規(guī)定； 1 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動的原則是什么？ 原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的辦理程序； 是明確相關業(yè)主、業(yè)主大會、 物業(yè)管理企業(yè)對利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的事前否決權； 是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益的使用方向。 籌備內(nèi)容： 確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； 參照政府部門制定的 示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》（草稿）； 確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)； 確定業(yè)主委員會委員候選人 產(chǎn)生辦法和名單； 做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 內(nèi)容： 有關物業(yè)的使用、維護和管理； 業(yè)主的共同利益； 業(yè)主應履行的業(yè)務； 違反公約應承擔責任。 原則 ：招投標活動必須遵守： 公開、公平、公正和誠實信用 的原則。 物業(yè)現(xiàn)場驗 收包括 物業(yè)公共部位設施設備 驗收和 物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境 驗收 2 個方面。（ 1）注冊資本 300 萬元 以上；（ 2）物業(yè)管理專業(yè)人員及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)的專職人員和技術人員不少于 20 人，具有中級職稱的不少于 10 人，工程、財務等業(yè)務負責人具有中級以上職稱；（ 3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（ 4）管理兩種以上物業(yè)：多層 100萬 ㎡ 、高層 50萬 ㎡ 、別墅 8 萬 ㎡ 、辦公樓、工業(yè)廠房 20萬 ㎡ ；（ 5）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 資質審批部門不予批準核定資質等級的物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為有哪些？ 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事 物業(yè)管理活動的； 將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全部物業(yè)管理義務一并委托給他人的； 挪用專項維修資金的； 擅自改變物業(yè)管理用房用途的； 擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設備用途的； 擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； 擅自利益物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的； 物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的； 與物業(yè)管理招標人或其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的； 不履行物業(yè)服務合同、業(yè)主投訴較多，經(jīng)查實屬實的； 1超越資 質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的； 1 出租出借轉讓資質證書的； 1發(fā)生重大責任事故的。 不予注冊的情況，有下列情形之一者不予注冊： 不具備 完全民事能力的；行事處罰尚未執(zhí)行完畢的；受到行事處罰不滿 2 年的；法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。 單位交存的專項維修資金，按照售房單位財務隸屬關系，由同級財政部門或其委托的單位代收代管； 專項維修資金應當指定專門銀行管理。各資質等級企業(yè)必須在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得越級承擔任務。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。 改變土地用途必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。 發(fā)布商品房銷售廣告時應當執(zhí)行《廣告法》等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。其中主要包括房 地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、和房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。 作用： 保護房地產(chǎn)權利人的合法權益； 避免交易風險， 3。 樓梯及樓梯間的修繕， 1）各層共用的樓梯，由房屋的所有人按份額比例分擔； 2）為某層專用的樓梯，由其專 用的服務所有人按照份額承擔。 鑒定機構應當承擔的民事責任： . 1）因故意把非危房鑒定為危險房屋造成損失的； 2）因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋，并在有效期內(nèi)發(fā)生事故的； 3）因拖延鑒定時間而發(fā)生事故的。 二、 cmp 注冊： 美國物業(yè)管理有哪些特點？ 日本的物業(yè)管理有哪些特點？ 新加坡的物業(yè)管理資金主要來源于幾個途徑？ 新加坡的物業(yè)管理機構和服務內(nèi)容有哪些特點？ 香港的物業(yè)管理的財務安排主要包括幾個方面？ 香港屋村管理公契制度的主要特點是什么？ 香港主要依據(jù)哪些法律物業(yè)管理活動？ 。住宅所有人可以自行養(yǎng)護，也可以委托他人養(yǎng)護。 1 怎樣理解危險房屋的概念和修繕責任？ 危險房屋是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。 1 如何理解抵押房地產(chǎn)的處分規(guī)則？ 登記機構依法直接代為登記； 暫緩登記； 不予登記； 注銷房屋權屬證書。 1 如何認識房地產(chǎn)抵押權的設定規(guī)則和不得設定房地產(chǎn)抵押權的情況？ 設定規(guī)則： 國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定。 經(jīng)規(guī)劃部門批準規(guī)劃變更的商品房應在 10 日之內(nèi)通知買受人，買受人應當在 15 日之內(nèi)做出是否退房的書面答復。 哪些房地產(chǎn)不得轉讓？ 達不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉讓； 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權的，在權利受到限制期間不得轉 讓； 依法收回土地使用權的； 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)共有人書面同意的； 5。同時，建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法規(guī)及合同約定承擔開發(fā)項目的質量責任。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理制度有哪些？ 必須按照土地使用權 出讓 合同設定的條件和國家 劃撥 土地的用地要求開發(fā)利用土地。養(yǎng)護費用； 人為損壞住房公共部位、共用設施設備所需要的修復費用；根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金中支 出的住房共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護費用。 2物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)范圍有哪些？ 制定并組織實施物業(yè)管理方案； 審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算； 查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備和有關資料