【正文】 理； 房屋公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境、綠化管理服務(wù)； 物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務(wù)； 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)； 物業(yè)檔案資料的管理； 專項維修資金的代管服務(wù)。包干制收費形式比較簡捷，但交易透明度不高，容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損。 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 有哪些？ 8 項 物業(yè)管理事項； 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量； 物業(yè)服務(wù)費用； 雙方的權(quán)利和義務(wù)； 專項維修資金的管理與使用； 物業(yè)管理用房； 合同期限； 違約責(zé)任。對不履行合同約定，造成業(yè)主人身財產(chǎn)損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任。業(yè)主大會有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主公約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。 如何理解業(yè)主公約的概念、內(nèi)容和法律效力？ 業(yè)主公約是由 全體業(yè)主 共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使 用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對 全體業(yè)主 具有普遍的約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。 意義： 節(jié)省了業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用，保證物業(yè)服 務(wù)質(zhì)量，以及減少了物業(yè)服務(wù)爭議，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)?shù)母偁幮袨椋?有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境。 1簡述物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容？ 資料； 共用部分； 公共設(shè)施設(shè)備； 園林綠化； 其它物業(yè)配套設(shè)施。 二級資質(zhì)：可以承接 30 萬 ㎡ 以下的住宅項目和 8 萬 ㎡ 以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同；物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；物業(yè)管理業(yè)績材料。 辦理變更注冊，在注冊有效期內(nèi)，物業(yè)管理師變更執(zhí)業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)向注冊審查機(jī)構(gòu)辦理變更手續(xù)。 出售公有住宅維修資金 ： 由業(yè)主和售房單位共同交存專項維修資金； 業(yè)主首次交存 2%，單位交存多層 20%，高層交存 30%； 公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在售房款之日起 30 日內(nèi)提取專 項維修資金，交存到代收代管單位。二級資質(zhì)及二級資質(zhì) 以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承攬建筑面積 25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、市自治區(qū)確定。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù) 隨即轉(zhuǎn)移給受讓人。 使用年限是原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的年限。 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)，買受人應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售 或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。 1 怎樣認(rèn)識房地產(chǎn)中介房屋的概念？ 是指： 具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各環(huán)節(jié)，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的活動。房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為以下 6 種 ： 總登記、 初始登記； 轉(zhuǎn)移登記； 變更登記； 他項權(quán)利登記； 注銷登記。 2）可上人的屋蓋，如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)，若僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余的由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。 房屋使用人、行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任： 1）所有人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或者使用性質(zhì)的； 2）所有人阻礙房屋所有人對危房采取解除措施的； 3）行為人因為施工、堆物、碰撞等行為危及房屋。 第五章 國外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況 英國皇 家特許屋 宇經(jīng)理學(xué)會 （簡稱 cih） 的培訓(xùn)模式有哪些特點？ 一、成為 cih 的 a 級會員，包括以會員價格購買專業(yè)用書如報告等，有權(quán)從本地進(jìn)入 cih 網(wǎng)絡(luò)，免費的政策信息和建議， 在美國如何成為一名注冊的物業(yè)管理經(jīng)理（ 簡稱 cmp） ? 一、申請成為 cmp 后選人： 遞交一份 Cmp 候選人申請； 有高中畢業(yè)證書并且已經(jīng)到了法定年齡； 申請時已經(jīng)從事物業(yè)管理行業(yè) 12 月； 持有物業(yè)管理許可并遞交復(fù)印件； 同意物業(yè)經(jīng)理道德規(guī)程； 取得當(dāng)?shù)氐?irem 分會的同意。 售房單位的養(yǎng)護(hù)責(zé)任 公有住宅出售后，住宅共用部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由售房單位承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 責(zé)任 :房屋所有人和使用人都有權(quán)利申請危房鑒定，經(jīng)鑒定為危房的，鑒定費由所有人承擔(dān)，如果鑒定為非危險房屋的，鑒定費由申請人承擔(dān)； 房屋的所有人對危險房屋能夠解除危險的，應(yīng)當(dāng)及時解除危險；解除危險暫 時有困難的，必須采取安全措施，防止發(fā)生危害。 1 房屋權(quán)屬證書有那幾種？ 3 種 《房屋所有權(quán)證書》；由房屋所有權(quán)人收執(zhí) 《房屋共有權(quán)證書》；由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權(quán)證書，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書 1 份。 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)企業(yè)職工代表大會通過，并報其上級主管機(jī)關(guān)備案； 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外； 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外； 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限； 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保的履行年限不得超過土地使用權(quán)年限減去已經(jīng)使用年限的剩余年限； 以共有房地產(chǎn)作抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。 交付時間與質(zhì)量爭議，未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。、權(quán)屬有爭議的； 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； 法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目的總投資的比例不得低于 20%。 2住宅專項維修資金的代收代管單位有哪些義務(wù)？ 代收代管單位在房屋滅失后，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定返還維修專項資金給業(yè)主； 代收代管單位接受業(yè)主咨詢、查詢、并定期向業(yè)主公布專項維修資金交存、使用和增值收益情況； 應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。 2住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備主要包括哪些種類？ 住宅區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同所有 的部位和實施設(shè)備； 單棟住宅內(nèi) 全體或部分業(yè)主共同所有的部位和實施設(shè)備； 單棟住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè)主共同所有的部位和實施設(shè)備。 2物業(yè)管理師注冊管理有哪些規(guī)定？ 建設(shè)部為物業(yè)管理師資格注冊審批機(jī)構(gòu)。 1申報物業(yè)管理企業(yè) /資質(zhì)等級的程序有哪些？ 新建物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)持下列文件向工商注冊 所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：營業(yè)執(zhí)照；企 業(yè)章程；驗資證明；企業(yè)法定代表人的身份證；物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書 和勞動合同。 1 如何理解前期物業(yè)管理中物業(yè)管理企業(yè)的查驗義務(wù)？ 1規(guī)范物業(yè)保修責(zé)任的法律規(guī)定有哪些？ 建筑法； 建筑工程質(zhì)量管理條例； 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 ； 《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書》 1物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理的必要性是什么？ 針對目前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強(qiáng)對物業(yè)管理的資質(zhì)管理，把好市場準(zhǔn)入關(guān)； 針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對物業(yè)管理企業(yè) 建立市場準(zhǔn)入和清出制度。 投標(biāo)文件應(yīng)包 括哪些內(nèi)容？ 招標(biāo)人及招標(biāo)項目介紹； 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求； 對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求； 評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法； 招標(biāo)活動方案； 物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；其它事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 就叫臨時公約。 業(yè)主委員會的職責(zé)有哪些？ 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 業(yè)主權(quán)利： 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； （享受服務(wù)）提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； （建議） 提出制定和修改業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （建議） 參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； （選舉權(quán)） 選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉 權(quán)； （選舉權(quán)） 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （監(jiān)督權(quán)） 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （監(jiān)督權(quán)） 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （監(jiān)督權(quán)） 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用； （監(jiān)督權(quán)） 法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。對 公共區(qū)域的經(jīng)營以及廣告經(jīng)營收入，均應(yīng)與建設(shè)單位約定分配比例或數(shù)額。 如何認(rèn)識《條例》關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項費用的規(guī)定？ 《條例》為了保護(hù)業(yè)