【正文】 務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。管理和技術人員的職稱和勞動合同，過程。有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的必須在屆滿前 30 個工作日內向注冊審查機構申請延續(xù)。 房屋權轉讓時，專項維修資金一同轉讓。一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔的房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內承攬房地產開發(fā)項目。 轉讓房地產開發(fā)項目，應當符合法定條件，一是支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用證書，二是屬于房屋建設工程的，必須完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其它建設用地條件，同時，轉讓人或者受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起 30 日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合 同到房地產開發(fā)主管部門備案。 房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務 隨之轉移。 原則： 商品房住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 擅自轉租的； 擅自轉讓、轉借他人或者擅自調換使用的； 擅自拆改結構或改變用途的 ； 拖欠租金累計達六個月以上的； 共用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的； 進行違法活動的； 故意損壞承租房屋的； 法律法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。 1 如何理解房地產權屬登記的概念和作用？ 權屬登記 ： 是指由人民政府房地產行政主管部門針對房地產權利人的申請，對申請權利進行審查、登記并頒發(fā)相關證件的行為。 樓蓋的修繕： 1）不上人的房蓋，由修繕 所及范圍覆蓋下各層房屋所有人按份額比例承擔。 1 如何認識危險房屋造成損害事故的法律責任？ 房屋所有人應當承擔的民事責任： 1）有險不查或者損壞不修； 2）經鑒定為危險房屋而未采取有效的解除危險 的措施。 其他責任：包括道路、上下水管、窨井、化糞池、室外泵房、綠化等住宅建筑以外的市政公共設施，按照政府規(guī)定的職責分工負責維修和管理。住宅公共部位和公共設施設備的維修費用可以由售房單位按照規(guī)定比例向購房人收取。異產毗連房屋被鑒定危險房屋的，房屋各所有權人應當按照國家對異產毗連房屋的規(guī)定，共同履行治理責任； 房屋所有人對鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構的處理建議及時加固修繕治理，如果房屋所有人拒絕處理建議，或者使用人有阻礙修繕治理危險房屋，房地產主管部門有權指定有關部門代修，或者采取其他的強制措施。 《房屋他項權證書》，由他項權 利人收執(zhí)。 預售商品房貸款抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。 禁止房屋租賃與依法可以終止合同的規(guī)定有哪些情況？ 禁止租賃規(guī)定： 未依法取得房屋所有權證的； 查封或者限制房地產權利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 權屬有爭議的； 屬于違法建筑的；不符合安全標準的；已經抵押，未經過抵押權人同意的； 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的 ， 有關法律法規(guī)規(guī)定的禁止出租的其他情形。 商品房預售的條件和預售管理程序有哪些？ 已經交付全部土地使用權出讓金的 ，領取土地使用權證書； 持有建設工程規(guī)劃許可證； 按提供的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上的，并已經確定施工進度和竣工交付日期； 開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。 房地產開發(fā)的建設施工管理制度有哪些？ 項目報建與施工許可證制度； 建筑工程質量管理制度； 竣工驗收備案制度 如何理解房地產轉讓的概 念和轉讓中土地使用權的處理原則？ 房地產轉讓：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其它合法方式將其房地產 轉移給他人的的行為。 項目開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據(jù) 先 地下、后地上的 原則實施。 挪用住宅專項維修資金應承擔哪些法律責任？ 代收代管單位挪用專項維修資金的由縣級以上地方人民政府房地產主管部門追回挪用的專項維修資金，沒收違法所得 ，處以挪用金額的 2 倍的罰款，構成犯罪的依法追究負責人和直接責任 人的刑事責任； 企業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金的情節(jié)嚴重的，除按前款規(guī)定處罰以為，還應由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書； 建設（房地產）部門挪用專項維修資金的由上一級主管部門追回挪用款，對直接責任人依法給予處分，構成犯罪的，依法追究負責人和直接責任人的刑事責任。 2商品住宅維修資金與出售公有住宅維修資金的交存方式有何不同？ 商品住房維修資金的交存方式： 商品住房的維修資金由業(yè)主交存，屬業(yè)主所有；業(yè)主應當在辦理住宅權屬登記手續(xù)前，將首次 專項維修資金交至代收代管單位；業(yè)主首次交存的標準為 5%~8%； 專項維修資金由縣人民政府建設主管部門或委托的單位代收代管； 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可以依法變更代收代管單位。省直轄市房地產主管部門為物業(yè)管理師資格審查機構； 取得《資格證書》的人員初始申請注冊的自取得資格證書之日起1 年內提出初始注冊申請，并提交以下資料：中華人民共和國物業(yè)管理師注冊申請表；資格證書；勞動合同。 物業(yè)管理資質等級的核定 .。 針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行行業(yè)資質審批制度。 1如何把握物業(yè)管理招投標的投標規(guī)則？ 一、投標要求與投標文件，投標人應當具有相應的物業(yè)管理企業(yè)資質和招標文件要求的其他條件，編制投標文件，包括：投標函、投標報價、物業(yè)管理方案、招標文件要求的其他資料。 內容： 物業(yè)的自然情況與權屬情況； 業(yè)主使用物業(yè)應當遵循的規(guī)則；（遵守相鄰權規(guī)定、房屋裝飾裝修規(guī)定、共用部位共用設施設備的使用規(guī)定、使用物業(yè)的禁止性規(guī)定）； 維修養(yǎng)護物業(yè)應當遵守的規(guī)則； 涉及業(yè)主共同利益的事項； 違約責任。 職責： 1。 業(yè)主的義務： 遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則； 遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； 執(zhí)行業(yè)主大會、和業(yè)主委員會所作出的決定； 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； 按時交納物業(yè)服務費用； 法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。 1 物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理秩序的主要方式是什么？ 為了維護物業(yè)管理活動的正常秩序，《條例》規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安環(huán)保、物業(yè)裝修裝飾等行為，物業(yè)管理企業(yè)應履行如下職責： 履行告知義務； 履行制止義務； 履行報告義務； 1 物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的法定義務有哪幾項？ 發(fā)生安全事故時英立即采取應急 措施 ，避免擴大損失； 及時向有關行政管理部門 報告 事故； 協(xié)助 做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 公共設施、設備的大修、中修和更新、改造費用從維修專項資金中列支，不得進入物業(yè)服務成本。 社區(qū)居委會與業(yè)主，業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關系，居委會和業(yè)主大會之間無關系，物業(yè)管理企業(yè)與居委會法律上沒有權利義務關系。 《條例》確定了哪些基本制度？如何準確把握其內涵？ 確立了 7 項制度： 業(yè)主大會； 管理公約； 前期物業(yè)管理招投標； 物業(yè)承接驗收； 物業(yè)管理企業(yè)資質管理； 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格； 住宅專項維修資金等 7 項物業(yè)管理制度。 物業(yè)管理在我國社會經濟中的地位和作用？ 實施物業(yè)管理有利于促進 經濟增長 ； 有利于提高人們群眾 居住質量 ； 有利于 增加就業(yè) ； 有利于維護社區(qū) 穩(wěn)定 ； 有利于推動 房地產業(yè) 的良性發(fā)展。 物業(yè)管理的發(fā)展： 1993 年深圳市人大頒布了第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)，以地方立法的方式對物業(yè)管理進行了規(guī)范；建設部于 1994 年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、市場化模式。 理解就是： 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動； 物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同； 物業(yè)管理的內容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。 將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的和現(xiàn)實意義是什么？ 目的有 2 點： 是強調業(yè)主在市場活動中的自主權，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權，而這種選擇權必須 依法得到保護； 強調物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務，服務標準是什么，業(yè)主如何承擔服務費用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務合同中明確約定。 比較分析《條例》頒布前后我國物業(yè)管理制度建設的特征？ 頒布前特性 ： 借鑒性； 過渡性； 針對性。 1 《條例》在“法律責任”的規(guī)定上有哪些特點？ 他是與違法行為相聯(lián)系的； 他的內容是法律明確而又具體規(guī)定的； 他具有國際強制性。 內容： 房屋公共部位的維修、養(yǎng)護和管