【正文】 權利和義務 ,弱化上級對下級公司的指揮和支 配權 ,強化物業(yè)管理企業(yè)在市場上的獨立決策和運作的能力 ,使物業(yè)管理企業(yè)具備市場準入的基本條件。那么 ,物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢和物業(yè)的便利 ,介入餐飲、娛樂業(yè)領域則早已有了成功的償試。 造成了有效資源的浪費。到 90 年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的 清潔工作收回來 ,自已重新成立清潔隊 ,但當清潔行業(yè)做為一個新興的專業(yè)類型市場形成后 ,其專業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢一定會在這個市場中立足 ,現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式 ,有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的 ,將清潔工作在自己的具體操作內容中分離出去。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為 500 家 ,形成規(guī)模的公司也是 100 家 ,而管理面積最多的可達 12 千萬平方米 ,香港基本沒有什么公司的管理機構 ,人口將近 700。如果開發(fā)商能明白這種關系 ,知曉不能長期侵占業(yè)主利益時 ,很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機構就沒有存在的必要而進入合并和重組行列。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢 ,再加上多頭管理的高成本 ,以及相互間的不協(xié)調 ,從而一方面影響了服務質量 ,降低了服務標準 ,甚至帶來一些社會問題 ,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運作和產(chǎn)生有效利潤 ,嚴重地影響到物業(yè)管理市場發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。 不可否認 ,以上命題和實踐 ,為我國物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展做出了巨大貢獻 ,為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國改革開放和市場經(jīng)濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。目前 ,物業(yè)管理公司在生態(tài)住宅小區(qū)管理中 ,需重視下面工作 : l、實施 ISO14000B 叫環(huán)境管理體系，提高公司生態(tài)環(huán)境管理水平 ,樹立生態(tài)化的人與自然觀、科學價值觀、經(jīng)濟觀、綠色價值觀 ,提高全體員工的生態(tài)環(huán)境意識。對住宅的環(huán)境污染一般分為住宅內部污染源、住宅小區(qū)污染源和住宅小區(qū)外污染源。 住宅環(huán)境污染在時間上的分布。在平面上可以用按臨街面、臨公共場所、鄰設施、其他住宅四種位置來考慮。污染類型大體分為 :①住宅大氣污染 :油煙污染、燃料廢氣污染、排水系統(tǒng)臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡 ,是生態(tài)惡化的重要原因 ,各類生物尤其是綠色植物在生態(tài)環(huán)境中擔負著 重要的還原功能 ,綠化程度以及人均綠地面積是體現(xiàn)城市生態(tài)建設水平的重要指標。通過環(huán)境污染的有效治理 ,形成并維持小區(qū)高質量的生態(tài)系統(tǒng) ,為可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎。相應的 ,生態(tài)建設也包含兩大部分內容 :一是資源利用 ,二是環(huán)境整治。 。 。在自然物質 經(jīng)濟物質一廢棄物的轉換過程中 ,必須是自然物質投入少 ,產(chǎn)出多 ,廢棄物排泄少。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下 ,對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。 如果讓具有一定資質條件的物業(yè)管 理單位提前介入物業(yè)建設項目 ,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設計階段開始 ,從物業(yè)管理的角度 ,對開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制 ,更加確保物業(yè)建設質量。 同時 ,由于有了提前介入 ,物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數(shù) ,對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如 指掌 。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后 ,嚴格按照優(yōu)質工程標準 .進行動態(tài)監(jiān)控 ,在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下 ,還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題 ,這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。 二、積極參與工程監(jiān)理 工作 ,從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控 ,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題 ,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。 一、從項目設計開始提前介入 ,參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計 ,對物業(yè)實施超前管理 ,為完善物業(yè)建設提出建設性意見 ,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。這一行業(yè)與眾多的政府部門、公用部門以及其它部門形成了復雜的關系 ,這些關系中最重要的是與政府部門之間的關系 ,譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等等。但也不能否認 ,政府行為中也存在一些偏差 ,這些偏差正在阻礙物管 行業(yè)的順利發(fā)展。 ③物業(yè)管理企業(yè)與商業(yè)、文化娛樂等單位的關系。特別是管理基金目前尚 .有令可依 ,而維修基金則多依靠物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的談判而定 ,業(yè)主多不愿負擔 ,取得這部分經(jīng)費難度很大。二是在物業(yè)管理公司的內部 ,不是將電梯、設備維修養(yǎng)護、保安、綠化等專業(yè)服務分包給專業(yè)服務企業(yè)去做 ,而是自己擁有各種專業(yè)服務隊伍。有些公司雖然也在搞物業(yè)管理 ,但只限于收取租金和一般性的養(yǎng)護維修 ,而對于保養(yǎng)建筑物公共部分、維修更新設備、營造周圍環(huán)境、治安保衛(wèi)等則不過問 ,做不到綜合性、全方位的服務。在目前已開展的物業(yè)管理的具體操作和運行中 ,則有很多實際問題阻礙著這個行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展 ,這里歸納出五個主要問題 : 。 (圖 2 中縱軸是抽象的拋除物業(yè)管理服務的其它商品消費組合向量 ) 所以 ,面對低收入水平、低經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū) ,推廣物業(yè)管理不僅具有實踐上的現(xiàn)實性 ,也有理論上的必要性。住房開支所占比重較小 (福利房制度后遺癥 ),這種情況下再搞物業(yè)管理收回取管理費 ,往往被居民視為不堪負擔的額外支出。我國長期以 來實行的福利分房體制積重難返 ,低租金、福利房、國家管的計劃經(jīng)濟體制是現(xiàn)代物業(yè)管理市場化的最大障礙。從圖 A 中 ,我們可以看出 ,只有在 A 點 ,即社會福利曲線W2 與社會的生產(chǎn)可能性邊界 ZY相切時 ,社會福利水平才可能在現(xiàn)有條件下達到最大。作為推 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 共 65頁 第 4頁 201016 動市場商品化改革進程的重要措施 ,物業(yè)管理可以解決長期以來房地產(chǎn)市場不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問題。 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 蒂螆肄蒅螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蠆袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羈羀蒄蒀羀肅芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蕆蚄聿芃蒃蚃節(jié)蕿螁螞羈莂蚇螞肄薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇膃莇薆 螆羂腿蒂螆肄蒅螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蠆袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羈羀蒄蒀羀肅芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蕆蚄聿芃蒃蚃節(jié)蕿螁螞羈莂蚇螞肄薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇 膃莇薆螆羂腿 蒂螆肄蒅螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蠆袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羈羀蒄蒀羀肅芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蕆蚄聿芃蒃蚃節(jié)蕿螁螞羈莂蚇螞肄薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇膃莇薆 螆羂腿蒂螆肄蒅螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蠆袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羈羀蒄蒀羀肅芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蕆蚄聿芃蒃蚃節(jié)蕿螁螞羈莂蚇螞肄薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇 膃莇薆螆羂腿 蒂螆肄蒅螀螅膇羋蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蠆袀肅芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚅袆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇莃羄羆膀螂羃膈蒆蚈羂芁艿薄羈羀蒄蒀羀肅芇蝿罿膅蒂蚅肈芇芅薁肈羇蒁蕆蚄聿芃蒃蚃節(jié)蕿螁螞羈莂蚇螞肄薇薃蟻膆莀葿蝕羋膃螈蝿羈莈蚄螈肀膁薀螇膃莇薆 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