【正文】 傳統(tǒng)的福利 39。 而物業(yè)管理的產(chǎn)出水平是由市場上的供求關(guān)系來決定的 ,這里我們用圖 1 中的圖 B 來顯示這一供求狀況。這里的社會(huì)福利曲線具有無差異曲線的各項(xiàng)特征， W1W2W3 按其距原點(diǎn)的距離不斷提高而依次代表更高的社會(huì)福利水平 ,即 W1〈 Wi〈 W3。這個(gè)問題我們可以用圖 1 中的圖 A、圖 B 兩幅圖來進(jìn)行綜合分析（圖略） : 作為提供一種特殊服務(wù)的行業(yè) ,物業(yè) 管理不但可以使消費(fèi)者獲取效用 ,更可以因其對(duì)房產(chǎn)的保值、增值的貢獻(xiàn)以及其作為一種準(zhǔn)公共用品而帶來的外部經(jīng)濟(jì)效益使得社會(huì)的總效益 (總福利水平 )上升。這種服務(wù)不但可以使業(yè)主和用戶在商品房的消費(fèi)中 ,享受到更多的便利和效用 。 一、我國物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高 物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步到達(dá)一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)。歸內(nèi)起來大致分為三個(gè)方面：一是目前物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高 ,二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實(shí)問題 ,三是當(dāng)?shù)卣袨榈钠睢? 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè) ,提供的是一種特殊服務(wù)。因此 ,物業(yè)管理滯后對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生消極影響。 W1W2W3 這組曲線代表社會(huì)福利曲線。反之 ,處于生產(chǎn)可能性邊界之內(nèi)的 B 點(diǎn) ,只能達(dá)到一個(gè)低于的 W2 的社會(huì)福利水平 W1。這只有通過采取措施促使需求曲線和供給曲線同時(shí)右移來使有效需求水平逼近社會(huì)福利最大的水平 q,即 D2 和 S2 相交的 D 點(diǎn)所決定的水平。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效 ,但離現(xiàn)代社會(huì)住房商品化的要求仍然有相當(dāng)大的差距。 ②經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平較低 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低 ,表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化程度較低 _附屬設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)低、數(shù)量少、房屋使用維護(hù)技術(shù)含量低 ,這使得對(duì)于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動(dòng)機(jī)較弱。 推廣物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制 ,是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、企業(yè)化的市場 經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)行為。而且這種必需品作為一種準(zhǔn)公共物品 ,它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會(huì)帶來效益 ,提高全社會(huì)的福利水平。 ③物業(yè)管理有效供給較低 物業(yè)管理覆蓋面低 ,市場容量小 ,制度環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平低只是造成這種狀況的需求方面的原因 ,但實(shí)際上 有效供給能力不足也是一個(gè)重要方面。 這種狀況制約著我國物業(yè)管理行業(yè)有效供給能力的形成和提高。物業(yè)管理作為一種民事商務(wù)行為 ,不論其內(nèi)容如何變化 ,參與其中的各方應(yīng)該有一 個(gè)較為明確的行為規(guī)范。另一種則是由于我國物業(yè)管理實(shí)踐的超前性和不配套而造成的。 3)不正當(dāng)競爭。無論是盲目削價(jià)還是內(nèi)定 ,對(duì)于剛剛起步的物業(yè)管理市場都有巨大的危害。逆專業(yè)化的行為是不利于形成發(fā)達(dá)的物業(yè)管理的。 。 ②收取管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、期限、方式尚不規(guī)范。物業(yè)管理是多方面的綜合服務(wù) ,其經(jīng)營管理過程中會(huì)與社會(huì)有關(guān)部門形成密切的關(guān)系。 這里面既有第一類的行政屬地管理的關(guān)系 ,亦有第二、三類行政與經(jīng)濟(jì)、科教混合的關(guān)系。大廈內(nèi)部附屬設(shè)備 ,特別是電梯質(zhì)量差 ,經(jīng)常出現(xiàn)故障 。歸結(jié)起來它主要在于兩個(gè)方面 : 這是指未將物業(yè)管理作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)部門體系中重要的一環(huán)來看待 ,而是或多或少的將其視為一種 權(quán)宜之計(jì) 。香港的《建筑物管理?xiàng)l例》、臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》 ,在當(dāng)?shù)鼐哂蟹蓹n次的效力。但從現(xiàn)有的管理體制上看 ,物業(yè)管理在國家和地方上的歸口領(lǐng)導(dǎo)管理不完全一致 ,特別是常常有些問題超出了房地產(chǎn)管理部門的職權(quán)范圍。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能 ,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。 物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者 ,在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ,規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題 ,其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí) ,不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題 ,或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題 ,造成物 業(yè) 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 8頁 201016 建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司 ,積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研 ,參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用 ,并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察。 物業(yè)項(xiàng)目一旦建成 ,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道 ,并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題 ,在關(guān)系到切身利益的條件下 ,它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格 ,工作更細(xì)致、更周密。 現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè) ,特別是高層物業(yè)建設(shè) ,其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜 ,安裝、施工工程中 ,粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用 帶來極大的困難 ,甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi) ,特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下 ,某些作業(yè)者很可能為方便自己工作 ,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工 ,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題?；厝粑飿I(yè)管理企業(yè)采取提前介入 ,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求 ,對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān) ,就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉 ,監(jiān)督并促使 改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題 ,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決 ,既節(jié)省了費(fèi)用 ,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。但是 ,由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠 ,致使物業(yè)管理行為滯后 ,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。 法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 10頁 201016 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 ,我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大 ,然而 ,從物業(yè)管理的角度去考察 ,真正符合物業(yè)管理要求 ,或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。 生態(tài)住宅小區(qū)的建設(shè)與管理探討 21 世紀(jì)是生態(tài)城市建設(shè)世紀(jì) ,是人類努力解決環(huán)境危機(jī)的世紀(jì)。它是一個(gè)技術(shù)與自然達(dá)到充分融合 ,各種資源的利用最有 效 ,環(huán)境清潔、優(yōu)美、舒適 ,大大降低了因自然災(zāi)害、生態(tài)環(huán)境破壞或暫時(shí)失衡等影響而產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn) ,有利于提高小區(qū)文明程度的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展的人工復(fù)合系統(tǒng)。通過高新技術(shù)的使用來推動(dòng)物質(zhì)的有效轉(zhuǎn)換與再生、能量的多層次分級(jí)充分利用和無污染工藝的推廣 ,從而在滿足消費(fèi)需求的同時(shí) ,又能使生態(tài)環(huán)境得到保護(hù)。配套齊全、保障有效的物資和能源 (水、電、煤及其他燃料等 )的供給系統(tǒng) 。對(duì)生產(chǎn)和生活造成的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物 ,都能按照各自 的特點(diǎn)予以防治和及時(shí)處理、處置 ,使各項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)均能回達(dá)到國際最高標(biāo)準(zhǔn)。 。對(duì)資源利用、畫社會(huì)服務(wù)、治安防災(zāi)、環(huán)境整治等實(shí)施高效率的管理 ,保證資源的合理利用 ,最大限度地促進(jìn)人與自然、人與生態(tài)環(huán)境關(guān)系的和諧。 小區(qū)生態(tài)問題的產(chǎn)生可歸結(jié)于兩個(gè)根源。前者著重研究在資源利用問題后者著重研究解決、治理環(huán)境污染問題 ,從廣泛意義上而言還應(yīng)包括社會(huì)等領(lǐng)域。不同的土地利用方式對(duì)生態(tài)系統(tǒng)有著深刻的影響。治理的中心環(huán)節(jié)是在做好環(huán)境污染預(yù)測基礎(chǔ)上 ,選取適宜的處理方法和處理程序。④改進(jìn)和完善垃圾的收集系統(tǒng) ,爭取做到分類收集、封閉運(yùn)輸 ,讓一部分垃圾變廢為寶 ,另一部分經(jīng)無害化處理后還原到大自然中。 。雖然住宅區(qū)環(huán)境污染有很多來自住宅區(qū)外 ,但也有相當(dāng)一部分來自住宅區(qū)內(nèi)部 ,物業(yè)管理部門對(duì)部分污染可以通過法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的措施進(jìn)行控制。②水污染 :飲用水污染、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。⑥固體廢物污染主要指建筑、生活垃圾亂堆 ,沒有及時(shí)清理。在臨街面住宅會(huì)碰到交通噪聲、社會(huì)噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等 ,是污染類型最多、污染最嚴(yán)重的地方之一。在垂直方向上 ,污染源的分布大部分位于地面附近 ,但高壓輸電線、高架橋、油煙排放 口、元線電發(fā)射臺(tái)位于較高位置 ,使污染分布較無規(guī)律。住宅環(huán)境污染在長尺度時(shí)間上的分布可分為 .持久的、臨時(shí)的兩種情況。連續(xù)污染源有 交通噪聲、高壓輸電線污染等 ,間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發(fā)電機(jī)廢氣污染等。住宅內(nèi)部污染控制一般可通過設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、用戶進(jìn)行嚴(yán)格控制 ,如設(shè)計(jì)獨(dú)立的排煙管、禁止在無污水管的陽臺(tái)使用洗衣機(jī)、規(guī)定裝修時(shí)間和要求等。從以上分析可以看出 ,當(dāng)住宅已建成時(shí) ,污染控制的難度很大 ,當(dāng)處于小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí) ,污染較易控制。 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 13頁 201016 ,不斷提高資源的轉(zhuǎn)換率、各種設(shè)施的節(jié)能率、廢棄物的無害化處理率 ,減少小區(qū)中的污染源 ,并通過法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的措施加強(qiáng)對(duì)它們的控制和防治 ,積極推進(jìn)設(shè)施的現(xiàn)代化 ,積極采用綠色和節(jié)能產(chǎn)品。 試論物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑 一段時(shí)間以來 ,關(guān)于物業(yè)管理市場的命題主要圍繞著以下三個(gè) ,一是以擴(kuò)張規(guī)模為主要標(biāo)志的對(duì)外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容 。 但是 ,作為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場 ,我們的目光只停留在一個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。 一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合 ,是調(diào)整物業(yè)管理市場容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容 物業(yè)管理市場容量小 ,供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場化進(jìn)程的一個(gè)重要問題 ,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小 ,而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因 ,造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。解決這一問題的有效途徑為 : (一 )政府協(xié)調(diào) 區(qū)分不同情況和類型 ,一方面對(duì)于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭 ,通過業(yè)主的參 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 14頁 201016 與進(jìn)行公開招投標(biāo)。嚴(yán)格說 ,開發(fā)商如果沒有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理 公司 ,而物業(yè)管理公司又沒有其它的經(jīng)營項(xiàng)目和能力的話 ,單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是與開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒有的 ,按現(xiàn)行規(guī)定在管理費(fèi)中可提取不超過一定比例的傭金 ,也只是由管理處一級(jí)上交給物業(yè)管理公司一級(jí)。另一方面 ,使業(yè)主認(rèn)識(shí)到 ,有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯(cuò) ,但由于管理規(guī)模小 ,管理成本高 ,必然要使業(yè)主的支出增加 ,同時(shí)也會(huì)使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何 ,要有一個(gè)充分的心理準(zhǔn)備 ,盡早向聯(lián)合、重組或并購的市場化道路上靠攏。比較之下 ,深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機(jī)構(gòu)減掉 35 百家是一點(diǎn)都不多的。同時(shí) ,又在傳統(tǒng)計(jì)劃體制影響下 ,堅(jiān)守大而全 ,小而全的做法 ,似乎要把計(jì)劃體制下的后勤管理改革需要推向社會(huì)的內(nèi)容一古腦地全盤接收 ,把物業(yè)管理的社會(huì)化變成了物業(yè)管理的小社會(huì)。從這個(gè)例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項(xiàng)目 ,從理論上講 ,管理成本是會(huì)降低的。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營 ,如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行有效開發(fā) ,甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營公司 ,并不是削弱了物業(yè)管理的實(shí)力和縮小了物業(yè)管理的范圍 ,而洽洽是擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域 ,開發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場。如果說物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠(yuǎn)的問題的話 ,那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。 當(dāng)我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人 ,而大部分業(yè)務(wù)都通過專業(yè)分包 ,把管理責(zé)任轉(zhuǎn)移到社會(huì)上去 ,美國的一個(gè) 20多萬平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時(shí)候 ,我們所能反應(yīng)出來的一個(gè)主要問題就是真正的社會(huì)化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè) 。要知道波音飛機(jī)公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬個(gè)獨(dú)立的 納米 性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構(gòu)成的。 (二 )積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)鼓勵(lì)目前正在進(jìn)行房管所轉(zhuǎn)制的單位將房管所轉(zhuǎn)為企業(yè) ,再將企業(yè)過渡為現(xiàn)代企業(yè)的兩步走并做房管所一步 ,直接按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行轉(zhuǎn)改制 ,使其提高適應(yīng)物業(yè)管理市場快速發(fā)展的能力。 一、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義 我們把經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義概括為二個(gè)方面 :一是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營融為一體 ,在做好物業(yè)管理工作的同時(shí) ,為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案 ,發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力 。而前者指對(duì)管轄的各類物業(yè)都溶入物業(yè)營銷的概念 ,通過對(duì)物業(yè)整體功能的開發(fā) ,提高物業(yè)的效 益潛力。物業(yè)管理公司代理或參與管轄物業(yè)的經(jīng)營 ,在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí) ,促進(jìn)了物業(yè)的市場流通 ,挖掘了蘊(yùn)含于物業(yè)中的效益 ,并增強(qiáng)了業(yè)主、客戶對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解。在他們看來 ,優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境 ,而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分