【正文】 的償試。而真正的市場化經(jīng)營是在主營項目不斷擴大的同時 ,使專業(yè) 項目和輔助配套項目形成新的分工 ,使市場成為由很多類似 納米 技術(shù)一樣的社會最小單位所構(gòu)成。所以 ,物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢在必行 ,其主要途徑有以下 3 個方面 : (一 )建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責任公司 ,明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu) ,明確各股東的責任、權(quán)利和義務 ,弱化上級對下級公司的指揮和支 配權(quán) ,強化物業(yè)管理企業(yè)在市場上的獨立決策和運作的能力 ,使物業(yè)管理企業(yè)具備市場準入的基本條件。 (三 )對房管所改制的企業(yè) ,要確保房管所改制成功 ,使其能夠在步入物業(yè)管理市場化的軌道能夠生存和發(fā)展 ,就必須要在改制的基礎上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。下面，結(jié)合中航物業(yè)多年的發(fā)展實踐談一談對 經(jīng)營型物業(yè)管理模式 的看法 ,供大家參考。 經(jīng)營型物業(yè)管理模式和收益性物業(yè)管理有所不同 ,后者特指以出租經(jīng)營型房屋為主體對象的物業(yè)管理 ,普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中 。 經(jīng)營型物業(yè)管理運作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務領域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面 ,主要包括是租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責也首先要求保障管轄物業(yè)的租售 ,在此基礎上做好物業(yè)維護工作 ,良好的維護又反向推動物業(yè)的租售。由于深圳和香港的毗鄰關(guān)系 ,以及 WVIO 入關(guān)在即 ,深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗 ,包括經(jīng)營型物業(yè)管理模式。再看看近年來在大陸迅猛發(fā)展業(yè)務的香港物業(yè)管理企業(yè) ,無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾 ,無一例外地以房地產(chǎn)服務的綜合優(yōu)勢占領市場 ,寓經(jīng)營飛管理于服務之中 ,體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準和競爭實力。 二、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的市場需求 國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概 念。前者包括后者 ,后者是前者的重要組成內(nèi)容。二是將物業(yè)管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務和管理層面 ,亦即將服務眼光由物業(yè)管理 委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排 ,從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務。 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 共 65頁 第 17頁 201016 試論以營銷為主導的經(jīng)營型物業(yè)管理模式 作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來說 ,它是為了滿足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展 ,并不斷壯大的新興行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競爭性服務行業(yè) ,除保留部分員工或管理者持股外 ,大部分國有資產(chǎn)都應逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去 ,采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成份進行重組 ,促進大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團的發(fā)展。 三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度 ,是適應市場經(jīng)濟和物業(yè)管理市場調(diào)整的需要 建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國企業(yè)尤其是國有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題 ,也是國有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場廣泛而深刻的變革 ,黨的十五屆四中全會決議指出 當前國有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進入攻堅階段 ,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來 。真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個職稱的專業(yè)人才 。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻 (圍墻 )之隔 ,一線 (紅線 )相連 ,其很多市政管理如馬路清潔、市政設施的維護 ,市政綠化的管理等 ,都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領域 ,而從市政管理的角度看 ,通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。其實 ,對物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分 ,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場類型細分的主力。同時由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆藴驶?管理 ,也可使管理效果大大提升 ,在物業(yè)管理費標準不能輕易變動的情況下 ,效益應該是明顯的。問題是 :很多個原屬于物業(yè)管理大市場或相關(guān)市場的新興類型市場己經(jīng)出現(xiàn) ,我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機遇 ,在新一輪類型市場劃分中占有一席之地 ,可以從以下途徑進行思考和實踐。當然 ,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。 二、物業(yè)管理規(guī)模擴張和專業(yè)化細分 ,是調(diào)整物業(yè)管理市場份額和重新劃分市場的必 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 共 65頁 第 15頁 201016 然。 總之 ,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看 ,市場或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個循環(huán)過程。那么有效的辦法就是通過促進與周邊小區(qū)的整合 ,尤其是在業(yè)主大會成立后重新聘請物業(yè)管理企業(yè)時 ,要把能否進行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮 ,實現(xiàn)完全市場化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。而且當一個項目的管理費總額 (由于是政府訂價和政府指導價標準 )尚不足以完成運作成本所需時 ,這個傭金實際上是空頭的。深圳已有成功的經(jīng)驗 ,如對深圳市住宅局一個 20 萬平方米規(guī)劃完整 ,但由 12 個開發(fā)商建設和 12 家管理單位管理的小區(qū)實行了整合 ,通過公開招投標在 12 家管理單位中選出了一家管理能力、服務水準和經(jīng)濟實力都較強的甲級物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理 ,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障 ,進行了環(huán)境整冶 ,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象 ,提高了服務質(zhì)量和管理標準 ,理順收費標準和行為 ,受到了業(yè)主的好評 ,同時也降低了這家公司在這個小區(qū)的管理成本 ,形成了效益回報。 現(xiàn)實中 ,與一些管理規(guī)模大 、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業(yè)。應該從較廣義的和宏觀的角度對物業(yè)管理的各主客體及領域在較深層次上的實踐進行認識和探討。二是以適應 市場生存發(fā)展能力為主要目標的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容 。 生態(tài)小區(qū)過程中的各種行為 ,建立科學的生態(tài)建設與管理指標體系。在物業(yè)管理階段 ,可控性較好的污染有小區(qū)內(nèi)車輛噪音、水箱、水池游泳池水質(zhì)污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等 ,可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區(qū)機電設施噪聲等。住宅小區(qū)污染源污染控制可望通過小區(qū)規(guī)劃、設計及物業(yè)管理進行嚴格控制 ,如有噪聲污染設施離住宅應有一段距離及采取防護措施 ,車輛速度、鳴笛應嚴格控制等。 住宅環(huán)境污染的可控性。在短尺度時間上可分為連續(xù)和間斷兩種情況。輸電線、高架橋、發(fā)射臺是不常見的 ,故可以認為大多數(shù)情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴重。臨公共場所住宅主要是社會噪聲污染。 住宅環(huán)境污染的空間分布。③噪音污染主要有 :施工噪聲污染、交通噪聲污染、機電設施噪聲污染、社會噪聲污染等。 住宅環(huán)境污染的類型。小區(qū)是資源高強度集中消耗區(qū)域 ,其資源綜合利用效率反映和決定了環(huán)境質(zhì)量水平。⑤采用清潔無害工藝、設備飛產(chǎn)品 ,減少污染的排放量。生態(tài)環(huán)境保護與治理的工程性對策 有 :①構(gòu)筑結(jié)構(gòu)合理、布置均衡、形式多樣、功能強大的綠化系統(tǒng)。在土地開發(fā)利用的過程中不僅要考慮經(jīng)濟上的合理性 ,而且要考慮與其相關(guān)的社會效益和環(huán)境效益 ,要分析環(huán)境條件對土地利用方式所產(chǎn)生的制約。具體來說 ,小區(qū)生態(tài)建設的內(nèi)容主要有 : 確定人口適宜容量。其一是人口導致對資源的過度利用及環(huán)境超負荷承載而產(chǎn)生的生態(tài)問題 。 二、生態(tài)住宅小區(qū)建設 生態(tài)住宅小區(qū)建設是按照生態(tài)學原理 ,以空間的合理利用為目標 ,以建立科學的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關(guān)系 ,協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境關(guān)系 ,使人類在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應 ,為人類創(chuàng)造一個安全、清潔、美麗、舒適的居住環(huán)境。具有較高的人口素質(zhì) ,良好的社會風氣 ,井然有序的社會 .秩序 ,豐富多彩的精神生活 ,良好的醫(yī)療條 .件與祥和的社區(qū)環(huán)境。 、立體化的綠化系統(tǒng)。網(wǎng)絡完善、布局合理、服務良好的服務系統(tǒng) 。 流轉(zhuǎn)系統(tǒng)。它是人類社會發(fā)展的產(chǎn)物和現(xiàn)代文明的象征 ,也是人類共同的愿望。住宅小區(qū)是生態(tài)城市建設的重要組成部分 ,它是一個以人為中心的人工生態(tài)系統(tǒng) ,是一個功能相對集聚和自然環(huán)境因素高度稀缺的統(tǒng)一體。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān) ,另一方面與物業(yè)設計、建設單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。 當前 ,很多物業(yè) (特別是老舊物業(yè) )的管理服務質(zhì)量不能令人滿意 ,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務水平不高 ,其設計開發(fā)建設質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求 ,也是影響物業(yè)管理服務質(zhì)量的重要因素。如果從法律的高度 ,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入 ,那么 ,這將對我國今后的整體物業(yè)建設質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用 ,其意義將是深遠的。如果在發(fā)展商的授權(quán)下 ,在竣工驗收合同中 ,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào) ,確保物業(yè)建設質(zhì)量 ,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利 ,接管后即能技入使用 ,及時為業(yè)主提供可靠的服務。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中 ,對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題 ,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決 ,確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。 三、提前熟悉所安裝的設備設施 ,嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作 ,確保物業(yè)理單位從物 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 共 65頁 第 9頁 201016 業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤 ,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作 ,從物業(yè)管理的角度提出整改建議 ,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端 ,為業(yè)主爭得了良好的 .硬件條件。在建設施工階段 ,施工環(huán)節(jié)多 ,施工單位參差不齊 ,設備安裝、管線布置錯綜復雜 ,對工程質(zhì)量的控制要求高。在此基礎上 ,從完善大廈設計細節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議 ,并對項目進行補充和完善。 同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔 ,建筑、設施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理 ,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的 ,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議 ,為接管驗收做前期準備 ,在深度和廣度上都存在一定的 缺陷 ,仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。因此 ,一方面應該在立法上加強 ,使得這類問題的協(xié)調(diào)、處理有據(jù)可依 。我國 現(xiàn)階段物業(yè)管理尚缺乏完善的法律 ,主要還是靠政府文件的政策管理 ,造成了無法可依、政出多門的不規(guī)范現(xiàn)象 ,增加了物業(yè)管理認識上的偏差。所謂的 權(quán)宜之計 ,主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的弊端暴露無遺 ,已經(jīng)成為國家財政包袱的情況下 ,當?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個替代方法來減輕負擔。有些物業(yè)公用設施配套跟不上等。工作范圍不明確 ,關(guān)系不協(xié)調(diào) ,這已經(jīng)成為物業(yè)管理 ,尤其是住宅小區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問題。這些關(guān)系主要有三個層次 : ①物業(yè)管理企業(yè)與街道、居委會、派出所的關(guān)系 。特別是一些地區(qū)管理費標準偏低 ,正常管理支出沒有著落 ,多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能夠維持運作是由于利用了多種 .經(jīng)營 (咨詢、中介、建材、商業(yè) )等收入來彌 ..補管理費的不足。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉(zhuǎn) ,這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費的來源應該落實、有保證 ,但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難。前者違反了專業(yè)化的客觀規(guī)律 ,阻礙了正常的市場競爭 ,導致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公 司存在 ,形成低水平的重復建設 ,浪費社會資源。 。不正當競爭當前有蔓延的趨勢。常見的情形是物業(yè)管理公司對物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會組織 ,于是在一些物業(yè)管理起步較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會并指揮業(yè)主委員會的行為 ,嚴重 干擾了業(yè)主作為委托人與物業(yè)管理企業(yè)作為代理人之間正常的權(quán)利行使和責任劃分。而現(xiàn)實中的情況往往不是這樣 ,主要表現(xiàn)在三個方面 : 1)角色錯位 。 總之 ,擴大我國物業(yè)管理的覆蓋面是個綜合的系統(tǒng)工程 ,供、求兩個方面雙管齊下才能取得效果。供給能力不足有三個方面的原因 :物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)參差不齊、供給結(jié)構(gòu)偏差、現(xiàn)有價格水平較低。任何一個行業(yè) ,包括物業(yè)管理 ,都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟性質(zhì) ,即隨著市場容量的擴大 ,在管物業(yè)規(guī)模的增加 ,單位管理費用有降低趨勢 ,這是由于分工專業(yè)化加深、效率提高所致。因此 ,即使是相對落后的地區(qū)在這個問題上 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 共 65頁 第 5頁 201016 也不能消極地等、靠。居民收入水平較低則是制約這類地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實障礙。因此 ,住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理實際上是相輔相成、互相促進的。 目前影響我國物業(yè)管理有效需求不足的主要原因 ①制度環(huán)境 由于歷史原因 ,目前制約我國物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善主要有兩個因素 :一是住房商品化比率低 ,二是