【正文】 分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目?，F(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司 ,也不成立物業(yè)管理公司而成立個(gè)管理部 ,實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用 ,使管理費(fèi)該用的用不到位 ,物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位 ,而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤 ,這是嚴(yán)重侵害業(yè)主 利益的情況。我們再做一個(gè)比較 ,以深圳為例 ,目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近 500,形成規(guī)模的公司不足 100 家 ,最大的公司本地管理面積不足 500 平方米 ,而從事物業(yè)管理的各類機(jī)構(gòu)達(dá) 700多家 ,深圳市的總?cè)丝谥挥?400萬。比如 ,在 90 年代初社會(huì)上清潔公司的運(yùn)作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標(biāo)準(zhǔn)。 (二 )、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場 在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下 ,不難發(fā)現(xiàn) ,還有很多商機(jī)存在 ,我們沒有很好的介入和開辟新市場領(lǐng)域 ,比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營、會(huì)所的經(jīng)營、幼兒園的經(jīng)營等 ,如果說大型商業(yè)物業(yè)有時(shí)受開發(fā)商出售和直接出租的影響 ,我們介入不上 ,幼兒園也都直接租或交給相關(guān)部門去經(jīng)營的話 ,會(huì)所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理 ,可現(xiàn)實(shí)是 95%98%以上會(huì)所都不能盈利甚至不能很好地開展活動(dòng)。但是 ,如果 說城管體制改革亦需過程的話。由于我國物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是 國有企業(yè) ,也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響 ,相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求 ,經(jīng)營機(jī)制不活 ,管理水平落后 ,服務(wù)意識不強(qiáng) ,技術(shù)創(chuàng)新能力差 ,虧損經(jīng)營或上級補(bǔ)貼經(jīng)營普遍 ,甚至沒有經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán) ,較嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場和在市場上求生存、求發(fā)展的直路 ,也阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場化的發(fā)展進(jìn)程。在這一行業(yè)的成長和 成熟過程中 ,市場化、專業(yè)化進(jìn)程在不斷加快 ,市場競爭十分激烈 ,在不斷的優(yōu)勝劣汰中 ,物業(yè)管理品牌正在逐步形成。有些同行把經(jīng)營型物業(yè)管理理解為配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營和有償?shù)母黝惣艺?wù)當(dāng)然是相當(dāng)片面的。進(jìn)一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域 ,我們會(huì)感悟到 ,香港規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)都以提供物業(yè)經(jīng)營、管理綜合服務(wù)為特色 ,香港物業(yè)管理市場需求的是綜合性的服務(wù)。以美國為例 ,經(jīng)歷ω多年市場歷煉的美國物業(yè)管理行業(yè) ,大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢等項(xiàng)服務(wù)。 上述經(jīng)營型管理模式含義的核心思想為 :將營銷的概念深刻地溶合于物業(yè)管理工作之中 ,通過對管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運(yùn)行 ,更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能。放開搞活中、小物業(yè)管理企業(yè) ,對一些規(guī)模小 ,管理質(zhì)量差 ,經(jīng)濟(jì)效益不好的中、小企業(yè) ,實(shí)行鼓勵(lì)兼并、合并和購買重組 ,允許和規(guī)范破產(chǎn) ,使物 業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)更趨合理。真正的規(guī)?；皇遣挥?jì)成本和效益的元限擴(kuò)大 。 (三 )、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場 物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域 ,能不能進(jìn)入城市管理的市政領(lǐng)域 ,答案應(yīng)該是肯定的。 (一 )、在物業(yè)管 理的微觀范圍尋找市場 目前 ,一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長的公司已組建了一些獨(dú)立核算的如電梯公司、機(jī)電公司、綠化公司、清潔公司等 ,這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù) ,能滿足專業(yè)公司的基本運(yùn)作 ,再根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)特長 ,向社會(huì)承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)。 時(shí)下 ,有一種認(rèn)識認(rèn)為 ,物業(yè)管理的市場化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對 外承接別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。此外 ,隨著物業(yè) 管理企業(yè)認(rèn)識的提高 ,物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系 ,在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開發(fā)商膝下的時(shí)候 ,要看到市場經(jīng)濟(jì)最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。另一方 面 ,對于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū) ,政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中 ,統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理 ,進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。使物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展能 夠更廣泛、更深刻、更完善。但要符合國家、地方有關(guān)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。住宅小區(qū)外污染控制一般可通過城市規(guī)劃、城市環(huán)境綜合醫(yī)治理、小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)來控制。持久的污染有廚房油煙污染、機(jī)電設(shè)施噪聲污染、交通噪聲等 ,在房屋使用期都存在。鄰設(shè)施住宅主要是機(jī)電設(shè)施噪聲污染 ,是污染類型少 ,但污染可能很嚴(yán)重的地方。④輻射污染主要有 :電磁污染、射頻輻射污染和放射性污染。提高水資源、能源、再生資源、等資源、綜合利用效率是改善環(huán)境質(zhì)量的重要措施。②建設(shè)好飲用水工程、中水工程和污水排放與處理工程 ,使水質(zhì)逐步向國際標(biāo)準(zhǔn)靠攏。一個(gè)小區(qū)的適宜人口 是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)水平、自然資源和生態(tài)環(huán)境的函數(shù) ,是滿足一定生存質(zhì)量的前提下的合理人口規(guī)模。它是在對小區(qū)環(huán)境質(zhì)量變異規(guī)律深化認(rèn)識的基礎(chǔ)上 ,有計(jì)劃、有系統(tǒng)、有 組織地安排小區(qū)人類活動(dòng)的強(qiáng)度、廣度和深度的行為。點(diǎn)線國面結(jié)合、高低錯(cuò)落 ,形成綠化網(wǎng)絡(luò) ,在更大程度上發(fā)揮綠化調(diào)節(jié)空氣、溫度、美化景觀和提供娛樂、休閑場所的功效。以現(xiàn)代化的設(shè)施為支撐骨架 ,為物流、能源流、信息流、價(jià)值流和人流的運(yùn)動(dòng)創(chuàng)造必要的條件 ,從而在加速各流的有序運(yùn)動(dòng)過程中 ,減少經(jīng)濟(jì)損耗和對生態(tài)環(huán)境的污染。隨著人們對住宅環(huán)境污染日益重視 ,生態(tài)住宅小區(qū)也開始出現(xiàn) ,并且將成為物業(yè)管理公司發(fā)展的新領(lǐng)域。如果有良好的物業(yè)管理前期介入 ,就可以避免或減少 那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素 ,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍 ,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。 此外 ,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍 ,避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤 ,給業(yè)主留下不好的印象。 有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物 業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處 ,造成可維護(hù)性不足 ,特別是在接管驗(yàn)收階段 ,開發(fā)商往往只注重物業(yè) .整體的交付使用 ,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要 ,給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便 ,也對物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期 ,開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上 ,盡管從開發(fā)商的本意來說 ,總是 希望能保證工程質(zhì)量 ,使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo) ,但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者 ,對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解 ,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論 ,完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) ,提出一些合理的建議 ,使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理 ,可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。另一方面則應(yīng)在管理體制上理順各個(gè)部門之間的關(guān)系 ,才能使物業(yè)管理行業(yè)順利健康發(fā)展。從實(shí)際效果看 ,物業(yè)管理確實(shí)起到了這種作用。 后遺癥 。 ③接管物業(yè)時(shí)的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目不能落實(shí)。后者則應(yīng)隨著市場的完善、競爭的加劇、市場規(guī)模的擴(kuò)大、專業(yè)化優(yōu)勢的顯現(xiàn)和加強(qiáng)而逐步得到改變。不正當(dāng)競爭有兩種形式 ,一種是在競爭過程中以不正常的低價(jià)位 (收費(fèi) )來爭取客戶 。角色錯(cuò)位有兩種情況 ,一種是由于同一機(jī)構(gòu)多種身份重疊而形成的。 物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的 ,即由開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司或附設(shè)的物業(yè)管理部 ,獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司 ,房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司 ,各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司。要打破那種視物業(yè)管理為發(fā)達(dá)地區(qū)高尚物業(yè)才需要的 奢侈品 的認(rèn)識誤區(qū)。只有同時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)改革和推廣物業(yè)管理才會(huì)使二者都能順利進(jìn)行。圖中 Dl表示目前我國的物業(yè)管理市場需求 ,相應(yīng)的 S1則表示目前我國物業(yè)管理市場的供給曲線 ,D SI 的交點(diǎn) C 所決定的是物業(yè)管理的實(shí)際生產(chǎn)水平 q1。圖 A的 ZY 弧線表示社會(huì)的總生產(chǎn)可能性邊界 ,其中 OA軸上的 Z 點(diǎn)代表抽象的不含物業(yè)管理服務(wù)的社會(huì)總產(chǎn)品生產(chǎn)量 。伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,住房制度改革和住房商品化的深入 ,物業(yè)管理應(yīng)該覆蓋絕大部分的物業(yè)。但實(shí)際上 ,目前我國物業(yè)管理的覆蓋面太 小 ,社會(huì)化程度低 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)代化和文明程度的需要。OB 軸上的 Y 點(diǎn)則代表物業(yè)管理服務(wù)的總生產(chǎn)量。 q2實(shí)質(zhì)上是市場需求與市場供給所決定的有效需求水平 ,通過聯(lián)系圖 A,我們可以明顯看出 ,有效需求水平 ql 只能使社會(huì)福利水平達(dá)到吭 ,離社會(huì)福利水平達(dá)到最大的物業(yè)管理水平 q 尚有距離。例如 ,在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的上海 ,隨著公有住房出售 ,自有住房的比例已由 33%上升到 57%,但是未售出的公房仍占相當(dāng)大的比例 ,這種局面極大地制約著物業(yè)管理的發(fā)展。實(shí)際上 ,且我們的理論分析巳證明物業(yè)管理所提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品實(shí)為業(yè)主和用戶的 必需品 。 其中最后一種途徑只占少數(shù) ,最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的 ,而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念 ,距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)都相去甚遠(yuǎn)。例如很多開發(fā)企業(yè) ,自己是業(yè)主同時(shí)又是物業(yè)管理公司的母公司 ,以母公司的名義來干預(yù)飛命令管理公司 ,而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托一代理關(guān)系。一種是對于自己開發(fā)的物業(yè) ,名義上搞招 標(biāo)選聘物業(yè)管理公司 ,實(shí)際上則內(nèi)定自己組建的公司或內(nèi)定一家有特殊關(guān)系的企業(yè)。事實(shí)上 ,現(xiàn)在一些規(guī)模較大、經(jīng)營較好、素質(zhì)較高的物業(yè)管理公司中的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍就正在分離 ,開始承攬本公司所管物業(yè)以外的業(yè)務(wù) ,說明專業(yè)化企業(yè)協(xié)作的進(jìn)步趨勢。 。近些年來 ,我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ,但有相當(dāng)一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理 ,追求短期經(jīng)濟(jì)效益 ,設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)考慮 ,建筑施工質(zhì)量低下 ,造成了 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁 第 7頁 201016 大量遺留問題 ,例如未預(yù)留足夠車位 (停車空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問題 )。但從政府的角度看 ,只注意這種減輕負(fù)擔(dān)的作用是片面的、偏頗的。 試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義 現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜 ,技術(shù)含量高 ,建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。 在深圳就有此類成功案例 :1999 年下半年投入使用的某大廈 ,其絕大部分設(shè)計(jì)工作 是1996 年內(nèi)完成的 ,若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè) ,則會(huì)與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理 ,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題 ,對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視 ,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對的 ,通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入 ,為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。 有物業(yè)管理公司提前介入后 ,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合 ,使其專心開發(fā)建設(shè)。 四、前期介入的立法意義 實(shí)踐證明 ,讓物業(yè)管理單位提 前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè) ,對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面 ,有無可替代的重要作用。 法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。 一、生態(tài)住宅小區(qū)的概念 生態(tài)住宅小區(qū)是一個(gè)嶄新的概念。高效率的流轉(zhuǎn)系統(tǒng) ,包括構(gòu)筑連接內(nèi)外的交通運(yùn)輸系統(tǒng) ,建立在通信數(shù)字化、綜合化和智能化基礎(chǔ)上的快速有序的信息傳輸系統(tǒng) 。根據(jù)聯(lián)合國有關(guān)組織的規(guī)定 ,居住區(qū)內(nèi)人均綠地面積 28 平方米。建設(shè)的基點(diǎn)是合理利用環(huán)境容量 (環(huán)境承載力 ),這是小區(qū)生態(tài)建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和最終歸宿。 研究土地利用適宜性程度。③實(shí)行集中供給能源 ,采用先進(jìn)的煙氣處置工藝 ,從根本上減少大氣中的有害物質(zhì)的含量。 三、住宅小區(qū)的環(huán)境污染 治理環(huán)境污染是生態(tài)住宅小區(qū)的建設(shè)與管理的重要組成部分。⑤光污染 :眩光污染、燈光污染、視覺污染、反光污染。其他位置住宅污染相對較輕。 臨時(shí)性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲 ,在整個(gè)使用期只存在較短一段時(shí)間。如交通噪聲可設(shè)置綠化帶進(jìn)行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。 ,提高居民的生態(tài)環(huán)境意識、主動(dòng)參與生態(tài)建設(shè)的積極性和遵守各項(xiàng)環(huán)衛(wèi)準(zhǔn)則的自覺性 ,加強(qiáng)青少年的生態(tài)環(huán)境教育 ,猛烈抨擊違反環(huán)保法規(guī)的人與事 ,形成一種為生態(tài)建設(shè)作貢獻(xiàn)光榮、破壞生態(tài)環(huán)境可恥的良好氛圍。 本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題 ,談?wù)勎飿I(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。另外 ,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制 ,本著少設(shè)機(jī)構(gòu) ,擴(kuò)大規(guī)模 ,方便管理 ,提高效益的原則 ,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進(jìn)行劃分 ,形成房管所轉(zhuǎn) ,制后的高效、低耗、適應(yīng)市場的良性局面 (二 )市場調(diào)整 一方面 ,使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認(rèn)識到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)后的利潤來源點(diǎn)。開發(fā)商 ,尤其是小開發(fā)商和單項(xiàng)開發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場視為以管理面積為主的意識造成的 ,認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場的一切。這個(gè)途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司 ,搞了專業(yè)公司不走向市場沒有意義 ,走向市場 ,競爭不過別人就更沒有意義 ,所以搞不了專業(yè)公司的可以請專業(yè)公司來替我們打工。在深圳 ,除了早已有了專門為物業(yè)管 理開發(fā)電腦軟件的高科技公司 ,也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實(shí)物產(chǎn)品 外墻清洗劑的專業(yè)化公司 ,最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 65頁