【正文】 ； 負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修 、維護和管理； 維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序； 法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。 2建立物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實意義？ 建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書制度是貫徹落實國家要求，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)的需要； 是物業(yè)管理行業(yè)特殊性質(zhì)的需要； 是發(fā)揮物業(yè)管理社會效益的需要；也是我國加入 wto 與國際慣例接軌的需要。（ 1）注冊資本 50萬元以上；（ 2）物業(yè)管理專業(yè)人員及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)的專職人員和技術人員不少于 10 人，具有中級職稱的不少于 5 人，工程、財務等業(yè)務負責人具有中級以上職稱；（ 3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（ 4）有委托的管理項目；（ 5）建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。（物業(yè)規(guī)劃、建設的有關資料、房屋產(chǎn)權權屬的有關資料、工程驗收的各種簽證、記錄、證明等）。因此《條例》特別要求住宅物業(yè)的建設單位，應當以招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。 業(yè)主臨時公約應具備哪些主要內(nèi)容？ 建設單位 在銷售物業(yè)之前，應當制定業(yè)主臨時公約，對一個物業(yè)的使用、維護、管理業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔責任等事項做出約定。 業(yè)主大會的職責和表決規(guī)則有哪些？ 職責 ： 制定修改業(yè)主公約和業(yè)主議事規(guī)則； 選舉、更好業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共部位和共用設施設備的使用，共用秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； 法律法規(guī)或業(yè)主議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 《條例》規(guī)定的業(yè)主的權利和義務有哪些？ 房屋的所有權人就叫 業(yè)主。 簽訂時注意事項： 物業(yè)服務內(nèi)容除 8 項常規(guī)服務外，對具體承諾服務達到的服務水平和質(zhì)量標準，要作為合同的附件另行簽訂； 在物業(yè)經(jīng)營活動中，對于停車場的管理要與停車場使用人另行簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權利和義務。 酬金制要求業(yè)主按照服務合同提前預付服務費，物業(yè)服務支出為所繳納的業(yè)主所有，物業(yè) 服務企業(yè)對所收的物業(yè)服務支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務合同以外的支出。 房屋管理巡查頻次不同，樓道完好率不同； 保潔服務每日清運垃圾次數(shù)不同，小區(qū)道路、廣場、停車場清掃次數(shù)不同 如何理解物業(yè)服務收費原則？ 物業(yè)服務收費應當遵循 合理、公開以及費用與服務水平相適應 的原則。業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責任主體； 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系?！稐l例》立法的 指導思想是： 強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主共同利益的關系； 強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服 務和被服務的關系； 強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主通過公平、公開和協(xié)商的方式處理物業(yè)管理事項。解決這一問題的 關鍵就是立法，按照市場原則將物業(yè)管理活動推向市場，納入合同秩序，這對提高業(yè)主的責權意識，推動物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營，以及促進企業(yè)管理市場 秩序明顯好轉，都具有重大的現(xiàn)實意義。 1981 年 3 月 10日，深圳市第一家涉外商品房 管理的專業(yè)公司掛牌成立，該公司按照社會化、市場化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營方式對住宅小區(qū)實施管理，為業(yè)主提供有償服務，建立了“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運行機制。各地對住宅小區(qū)的管理模式進行了多方面的探索，對長期行政管房的方式做出了不同的改革，也取得了一些效果，但都沒有將房推向市場，沒有從根本上改變住宅小區(qū)的行政管理體制。我國物業(yè)管理活動，是在傳統(tǒng)的包修包養(yǎng)的行政房基礎上逐步開展的，無論業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，市場意識和合同觀念都很薄弱，糾紛不斷，處理困難。 如何理解《條例》的立法概念、指導思想和立法原則？ 《條例》在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重，平衡利益，保護弱者的立法理念。 1 如何準確把握《條例》確立的物 業(yè)管理的基本法律關系？ 業(yè)主相互之間的關系。 其中一級、二級、三級服務標準的主要區(qū)別是什么？ 物業(yè)服務內(nèi)容有 ：中國物業(yè)協(xié)會與 2020 年印發(fā)了 《普通住宅小 區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》規(guī)定了一下內(nèi)容： 物業(yè)管理服務的基本要求； 服務管理； 公共設施設備維修、養(yǎng)護； 協(xié)助維護公共秩序； 保潔服務； 綠化養(yǎng)護管理 一級、二級、三級服務標準的區(qū)別是： 基本要求中的服務電話開通時間和急修到達時間不同；每年一次業(yè)主服務意見滿意率不同。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按照約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給我也管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者虧損均由業(yè)主享有和承擔的我也服務計費方式。 前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容有哪些？簽訂時應 注意哪些問題？ 建設部于 2020 年 9 月 制定了《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》， 該文本規(guī)定主要內(nèi)容如下： 合同當事人與物業(yè)的基本情況； 物業(yè)服務內(nèi)容與質(zhì)量； 物業(yè)服務的收費方式； 物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容； 物業(yè)的承接查驗； 物業(yè)的使用與維修； 專項維修資金； 違約責任； 其它事項。 第三章 物業(yè)管理基本制度 物業(yè)管理的基本制度有 （業(yè)主大會制度）；（ 業(yè)主公約制度）；（前期物業(yè)管理招投標制度）、（物業(yè)承接查驗制度）、（物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度）、（物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度）、（住宅專項維修資金制度） 等 7 項。 工作程序： 報告業(yè)主大會籌備工作情況； 宣讀業(yè)主名冊和首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)； 宣讀《業(yè)主大會的議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和業(yè)主公約》的修改結果； 投票通過兩個草案； 宣讀業(yè)主委員會候選人名單，經(jīng)過投票產(chǎn)生業(yè)主委員會委員組成人員； 業(yè)主大會的投票權是根據(jù)業(yè)主住宅面積 和套數(shù)決定的，具體辦法由地方政府制定。 法律效力： 業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力； 業(yè)主公約對物業(yè)的繼承人自動產(chǎn)生效力。 如何認識住宅前期物業(yè)管理實施招投標強制性規(guī)定？ 住宅物業(yè)購買的對象是廣大的居民群眾，住宅物業(yè)管理項目的簽訂和廣大居民的公共利益密切相關，選聘物業(yè)管理企業(yè)和簽訂物業(yè)服務合同的過程中，容易發(fā)生爭議，客觀的要求更高的透明度。 1建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交的物業(yè)資料有哪些？ 1．、竣工驗收資料（竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖）； 技術資料（設備設施安裝、使用和維修保養(yǎng)）； 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書； 物業(yè)管理所必須的其他文件。 三級資質(zhì)：可以承接 20 萬 ㎡ 以下住宅項目和 5 萬 ㎡ 以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。 2物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容是什么？ 守法經(jīng)營； 誠信經(jīng)營； 盡職盡責勝任本職工作； 努力學習掌握專業(yè)技術； 團結互助、公平競爭。 2物業(yè)管理師應具備哪些職業(yè)能力？ 掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識； 具有一定的經(jīng)濟學、管理學、心理學等相關學科知識的； 能夠熟練運用物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和有關規(guī)定； 具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。 2哪些費用禁止從住宅專項維修資金中列支？ 依法應由建設單位承擔的 住房公共部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用；依法由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和實施設備維護。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計審定內(nèi)容有哪些？ “一書兩證”：選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。 房地產(chǎn)開發(fā)項目應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標準和技術規(guī)范。 （二）以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓應當取得人民政府的批準，或符合人民政府規(guī)定可以轉讓房地產(chǎn)制度和政策。 如何理解商品房銷售爭議的解決規(guī)則？ 商品房面積銷售爭議，套型與圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受 人可以退房或者與房地產(chǎn)企業(yè)重新約定總價款。 1 如何理解房地產(chǎn)的抵押概念？ 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務擔保的行為。 、是房地產(chǎn)管理的基礎工作。6）房屋公共部位必要的裝飾，由受益的所有人按照份額比例承擔； 7）房屋共有共用的設施設備和附屬建筑的修繕，由所有人按照份額比例分擔。 公有住宅售后 各部位與實施設備的維修養(yǎng)護責任如何界定？ 住宅所有人的維修養(yǎng)護責任：共有住房 出售后，住宅自用部位和自用設備的維修養(yǎng) 護，由住宅所有人承擔維修