【正文】 3.“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會 ”。 9．物業(yè)管理法律關系是以確定的權利和義務為內(nèi)容的社會關系，它只對法律關系各方，包括業(yè)主、承租人、物業(yè)管理企業(yè)、政府有關各部門之間產(chǎn)生法律約束力。 16．物業(yè)管理服務范圍的涵蓋面日益寬廣。其使用年限少則數(shù)十年，多則數(shù)百年，其管理維護服務的市場非常之大。 六、簡答題： 1．簡述我國物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 1．基本現(xiàn)狀 起步雖然較晚，但發(fā)展很快，尤其是在經(jīng)濟增長迅速的一些 大中型城市和特大型城市中更是如此。 7．收益性物業(yè)的經(jīng)營性管理主要包括和這兩方面的工作。 7．收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的主要區(qū)別在于是否具有經(jīng)營性。 15．公益型物業(yè)所接待的客流大多為一次性的流動人群。 1．物業(yè)公共區(qū)域、共用部位的管理服務，一般包括但不限于以下內(nèi)容： 公共設備的操作、維修、保養(yǎng) 物業(yè)用戶上門零修服務 公共秩序維護 處理公共關系 2．物業(yè)安全工作包括： 保安工作 開荒清潔 停車管理 裝修管理 3．物業(yè)清潔工作包括： 新落成物業(yè)的墾荒性清潔 物業(yè)的日常保潔工作 定期的徹底清潔 裝修管理 4．收益性物業(yè) 的日常運作主要包括： 營運管理 維修服務 租賃管理 8 市場營銷 5．收益型物業(yè)的經(jīng)營性管理包含了以下主要職能： 收益型物業(yè)的經(jīng)營性管理 收益性物業(yè)的日常運作 收益性物業(yè)的財務控制 收益性物業(yè)的綠化服務 6．收益性物業(yè)的市場營銷的最基本要求是： 根據(jù)市場條件為每一個出租單元確定合理的租賃價格 應用最有效的廣告促銷等手段出租物業(yè) 認真做好財務控制 認真做好綠化服務 7．收益性 物業(yè)的管理者的基本職能是： 為業(yè)主管理物業(yè) 為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入 使物業(yè)保值增值 為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)以外的收入 8．從廣義上講，收益性物業(yè)的專業(yè)化管理包括以下形式： 委托專業(yè)機構進行顧問管理 委托專業(yè)機構主持管理工作 按照專業(yè)標準來管理物業(yè) 業(yè)主自行管理物業(yè) 五、問答題： 1．物業(yè)為什么通常具有保值、增值功能？ 由于作為物業(yè)之根本的土地的稀缺性和不可再生性，物業(yè)也就具有了難以替代性和十分明顯的保值、增值功能。 3．收益型物業(yè)的經(jīng)營性管理特征體現(xiàn)在哪些方面？ 收益性物業(yè)的管理也可以稱為 “經(jīng)營性物業(yè)管理 ”或 “營利性物業(yè)管理 ”。這樣既有利于物業(yè)業(yè)主，又利于物業(yè)的承租人，因為成本的降低為業(yè)主帶來 更高的收益率，同時也為降低租金創(chuàng)造了條件。 6．高層物業(yè)的供水一般先由將水引入大廈的，再用水泵將水輸送到大廈的，然后利用與用戶終端之間的落差進行供水。 11 7．高層物業(yè)發(fā)生火災時，電梯一般不能使用。 、。 ，物業(yè)管理企業(yè)除了應在第一時間設法予以阻止和盡量保護案發(fā)現(xiàn)場不被破壞之外，還應當立即向報警，將有關事件交給他們妥善處理。 ：建立大 廈設備運行的；制定物業(yè)公共區(qū)域的。 26大廈保險費用包括和。 ： 1.、 2.、 3.、 4.、 5.、 6.。 ，有關物業(yè)設備的另一項工作任務就是物業(yè)設備的和。 、和。 規(guī)定的、等崗位證書課程的培訓費用。 ： 1．服務、 2．服務、 3．服務、 4．服務、 5．服務。 二、判斷題： 在下列各題中，你認為對的在題號右側括號中打 √，錯的打 。此后又陸續(xù)推廣至等發(fā)達國家和地區(qū)，以及英聯(lián)邦范圍內(nèi)的一些經(jīng)濟較發(fā)達的國家和地區(qū)。 1908 年的 “芝加哥建筑物管理人員組織 ”。 1991年，管理著上海古北新區(qū)的高檔居住物業(yè)樓盤。 15．物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今，仍然很不平衡。［］ 1．業(yè)主享有以下權利： A 依法提請成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會 B 選聘物業(yè)管理企業(yè) C 使用物業(yè)公共區(qū)域、公共配套設備設施 D 按時足額繳納物業(yè)管理費用 2．主必須履行以下義務： A遵守業(yè)主公約 B遵守物業(yè)管理企業(yè)制定的管理制度 C 按時足額繳納物業(yè)管理費用 D 要求物業(yè)管理企業(yè)提供委托服務合同約定的服務 3．物業(yè)管理企業(yè)必須履行以下義務： A為業(yè)主提供物業(yè)管理服務委托合同規(guī)定的服務 B為租戶提供物業(yè)管理服務委托合同規(guī)定的服務 C為其他物業(yè)使用人提供物業(yè)管理服務委托合同規(guī)定的服務 D按合同規(guī)定獲得物業(yè)管理酬金或利潤 4．業(yè)主委員會依法享有以下權利： A在業(yè)主的授權下對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容進行監(jiān)督 B在業(yè)主的授權下對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督 C主動接受政府有關部門指導 D積極配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作 5．業(yè)主委員會必須履行以下義務： 在業(yè)主的授權下對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容和服務質量進行監(jiān)督 主動接受政府有關部門指導 積極配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作 協(xié)調業(yè)主、租戶及其他物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間關系 4 6．政府主管部門依法享有以下權利： A制定相關行政規(guī)章，規(guī)范物業(yè)管理市場行為 B監(jiān)督、指導物業(yè)管理企業(yè)開展業(yè)務活動 C處罰物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違規(guī)行為 D積極配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作 五、問答題 ： 1．為什么說物業(yè)管理行業(yè)是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物？ 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的一個衍生行業(yè)，相當于房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務環(huán)節(jié)。 物業(yè)的保值、增值功能，從長遠看，會尤為明顯。顧名思義，這種管理活動的基本特征是 “經(jīng)營性 ”或 “營利性 ”。 ４ .專業(yè)化管理有利形成物業(yè)管理的理論研究領域，形成物業(yè)管理學科 ，形成物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。 二、判斷題： 在下列各題中，你認為對的在題號右側括號中打 √，錯的打 。 8．即使在電梯較多的物業(yè)區(qū)域里，也沒必要要求維修商派專人到現(xiàn)場上班。 ，即住宅。 、和工作。 、和。 27 員工培訓費用用于支付組織大廈經(jīng)理和其他員工參加政府規(guī)定的、等崗位證書課程的培訓費用。服務、 2．服務、 3．服務、 4．服務、 5．服務。 計劃內(nèi)和的設備維護保養(yǎng)工作。 15 、和。 ，等。 ，裝修材料、工具的運輸和裝修垃圾的清運都有、以及。 、清潔、公共設備設施的操作、運行、維護等項服務。 住物業(yè)中，物業(yè)管理服務企業(yè)的服務對象一般都是自然人身份的居民。 、為物業(yè)用戶服務、能給人們提供提供休閑、娛樂、健身、社交等活動的場所。 25辦公物業(yè)除了一般的常規(guī)物業(yè)管理服務之外，通常還要為業(yè)主和租戶提供租務管理、商務中心服務，投保物業(yè)保險等服務。 ，凡是涉及物業(yè)中央系統(tǒng)、公共系統(tǒng)的施工，必須在物業(yè)管理企業(yè)指定的裝修公司范圍之內(nèi)選擇承包商。 ： 1．一般配套類項目 2．體育健身類項目 3．休閑保健類 項目 4．文化娛樂類項目 5．餐飲服務類項目 6．生活服務類項目 24 7．商務服務類項目 業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢進行比較： 1. 裝修管理要求嚴格，程序復雜； 2. 純辦公樓一般多為開放式管理，綜合性辦公樓視實際情況而定，也有實行半開放管理的。 ，可以用 “基本保障型管理服務 ”來加以概括。 ，可以用 “人性化、個性化服務 ”來加以概括。 31 “享受型管理服務 ”的管理要求 所謂 “享受型管理服務 ”，就是除了在最大限度上保障物業(yè)正常使用外，還要為物業(yè)用戶提供各種可能的便利，通過提升物業(yè)品質，創(chuàng)造優(yōu)美舒適的內(nèi)外環(huán)境，提供優(yōu)質服務，使用戶產(chǎn)生隨時可得到一流服務的享受的心理感覺。 就商廈而言，豪華商廈除了要涵蓋高檔商廈所提供的服務之外，在客戶服務方面要體現(xiàn)更多的人性化、個性化。與不用屋頂水箱的相比，采用屋頂水箱會增加水質被二次污染的機會；但也有遇到火災停水時，水箱內(nèi)存水可以臨時救急的好處。其優(yōu)點是。 ，它具有等特點，通常能夠增加左右內(nèi)部有效使用空間。 ，是指一個具有獨立的共用配套設備設施的物業(yè)項目。 從物業(yè)管理的角度看，拆零出售的收益性物業(yè)由于產(chǎn)權分散，在物業(yè)的整體維護等問題上，各小業(yè)主之間容易產(chǎn)生許多利益沖突，因而也不利于實行統(tǒng)一的有序管理。 管理此類物業(yè)的物 業(yè)管理企業(yè)只需同一個大業(yè)主 ——開發(fā)商打交道，無論是提交管理計劃、申請開支預算、制訂統(tǒng)一服務標準和管理措施、統(tǒng)一價格策略、分步驟安排客戶的修繕維護等，都只需征得開發(fā)商的同意即可。 只租不售物業(yè)內(nèi)部的所有招租業(yè)務控制在開發(fā)商手中，使開發(fā)商可 以根據(jù)原有的規(guī)劃布局進行招商，這樣可使整個零售物業(yè)內(nèi)部井井有條，便于管理。它可以在需要使用時隨時添置。 2.“傳統(tǒng)歐式風格物業(yè) ”可分為式、式、式、式、式、等不同時期風格、流派的物業(yè)。一般以厚實的墻、半圓形、逐層挑出的裝飾和拱頂結構為其主要特征。 ，主要有古希臘和羅馬的柱式、柱式、柱式，以及羅馬的柱式和柱式。同時，在進行建筑物外立面局部維護、維修、更換幕墻玻璃構件和結構膠時，都可以利用擦窗機進行作業(yè)，而不必搭建腳手架，這對維護大廈的形象和減少對大廈正常開放使用的影響，以及降低維護維修成本，提高維護、維修工作效率，都是有著明顯的好處的。 第九章 不同外立面造型物業(yè)的管理特點與要求 一、填充題： 37 ，有的可以安裝在大廈女兒墻上或大廈外立面四周頂端。 只租不售給管理上帶來的好處同樣是顯而易見的。 物業(yè)拆零售出后，開發(fā)商失去繼續(xù)投入后續(xù)資金的動力，如對會所設備設施和服務項目進行跟進時尚的改造、更新不會再有興趣。 ，面積越大的物業(yè)越能體現(xiàn)出管理的規(guī)模效益。 、可視對講系統(tǒng)線路、寬帶通訊線路等弱電系統(tǒng)線路的填充墻體在進行室內(nèi)裝修時應當予以保留。 ，它亦以鋼筋混凝土澆鑄而成，起到加固建筑結構和承重作用；另有少量，主要起到分隔空間的作用，對加固結構亦有一定作用。 [)鋼混結構由鋼筋混凝土制成。 第六章 不同結構及飾材物業(yè)的管理特點與要求 一、填充題： “結構 ”，指建筑物中由等承重構件組成的，用以承受作用在建筑物上各種荷載的體系。 豪華物業(yè)的主要管理服務內(nèi)容，除了涵蓋所提供的管理服務內(nèi)容之外，一般還會提供一些要求更高的個性化服務，如豪華住宅中的延伸服務，辦公樓中的 各類服務，迎賓拉車門和拉大堂門服務，商場中的衣物服務等。的清潔工作基本到位，客戶投訴能及時處理回復等即可。 ，可以用 “舒適型管理服務 ”來加以概括。 2.裝修方案的審批 投保審核 、工具的運輸、保管與裝修垃圾的清運管理 工作的工期、時間管理及噪音、氣味等控制 、設備、設施的防損監(jiān)督 25 辦公物業(yè)的裝 修圖紙視改建或增建程度包含或部分包含下列內(nèi)容： ； ； ； ； ； ； ； 。 3．保安工作傾向于封閉式管理，尤其是小規(guī)模的高檔社區(qū)，更宜采用此類管理模式。 26大廈設備登記卡是詳細記錄設備的名稱、規(guī)格、功率、使用地點、控制范圍、每月保養(yǎng)記錄、每次更換零件的時間、種類等信息的檔案資料。 19“泛會所 ”是指其活動場所不受限于室內(nèi)的封閉空間，而是與社區(qū)大環(huán)境有機結合。 、電梯廳及公共樓道。 、共用部位以及公共設備設施和共用設備設施。 。 外，每年還要聘請獨立的對其帳目進行審計，并將審計報告提供給審閱。 ，除了必須考慮一些外，