【正文】 的查驗(yàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報(bào)告管理處，并轉(zhuǎn)交開發(fā)商由其要求承建商在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。提前介入管理，擬派管理人員到位，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。 e) 針對(duì)垃圾處理設(shè)備及垃圾收集點(diǎn)、垃圾房位置提出 建議。 ? 從日后管理的角度 , 分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等。 15 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下 1%以下 組建保安義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理，盡量減低火災(zāi)發(fā)生率。 2 房屋零修、急修及時(shí)率 100% 100% 接到維修信息，管理人員在 10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修、零修工程，及時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。 ? 做好小區(qū)財(cái)務(wù)管理工作，按照國家及政府部門規(guī)定定期公布管理費(fèi)及物業(yè)維修基金之開支情況，接待業(yè)戶之查詢。 ? 定期召開會(huì)議，檢討保安工作，以確保保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)定的效果。 e) 保安、消防及車輛控制 ? 實(shí)施封閉式管理及憑證出入之管理制度。并盡量安排在合理時(shí)間進(jìn)行，減少對(duì)業(yè)戶之影響，緊急搶修除外。 ? 清潔設(shè)備齊全完好、干凈，配置合理，并實(shí)行袋裝化垃圾管理。 ? 管理員工要經(jīng)過全面培訓(xùn)及達(dá)至專業(yè)性要求，向業(yè)戶顯示出高質(zhì)量、專業(yè)化之規(guī)范行為。 e) 協(xié)調(diào)管理 運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的矛盾和沖突。 b) 計(jì)劃管理 通過計(jì)劃管理方式，進(jìn)行事先較為全面的思考 , 分析預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的問題，避免盲目決策，因而選擇更為有效的經(jīng)營管理方 案，發(fā)現(xiàn)和利用更多降低成本、減少浪費(fèi)、提高效率的機(jī)會(huì)，更可以客觀評(píng)價(jià)下屬的工作狀況和管理實(shí)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn) , 有利于全面的管理控制。舜海灣廣場(chǎng)」將建設(shè)成為廈門市豪宅，日常管理服務(wù)必須配合其豪華、舒適與悠閑之特質(zhì)。小區(qū)設(shè)有大型室內(nèi)停車場(chǎng)、兒童活動(dòng)場(chǎng)及會(huì)所等公建配套。 廈門康樂物業(yè)發(fā)展有限公司公司秉承 “質(zhì)量”、“信譽(yù)”及先進(jìn)的經(jīng)營理念，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，公司的管理日臻完善和成熟，物業(yè)管理面積已達(dá) 150 多萬平方米，管理項(xiàng)目范圍涉及教學(xué)辦公區(qū)、寫字樓、工廠、公寓、高尚智能化住宅區(qū)、中高層商住樓等多種物業(yè)類型。在管理中遵照 ISO9001： 2020 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)， 實(shí)行一體化的管理，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段和全新的服務(wù)理念，為顧客提供優(yōu)質(zhì)、環(huán)保、安全的物業(yè)服務(wù)。項(xiàng)目臨進(jìn)海滄大橋，交通便利，為理想的居住場(chǎng)所。本 著“親切物業(yè)服務(wù)，專業(yè)設(shè)施管理”的宗旨，為業(yè)戶提供體貼入微的服務(wù)，締造一個(gè)自然和諧、悠閑舒適的社區(qū)環(huán)境，籍此使業(yè)戶省卻生活瑣事及家務(wù)束縛。 b)專業(yè)的設(shè)施管理 引入專業(yè)的設(shè)施管理服務(wù)，超越了一般性的物業(yè)管理，通過專業(yè)化和社會(huì)化的服務(wù)，極有效地延長物業(yè)及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備之使用年限，確保物業(yè)設(shè)施之運(yùn)作及發(fā)揮其環(huán)境效益的整體功能。 ? 團(tuán)隊(duì)管理及問責(zé)制度： 第 6 頁 共 48 頁 物業(yè)管理行業(yè)是需要多個(gè)部門共同協(xié)作才能提供好的服務(wù)，將責(zé)任落實(shí)到部門及個(gè)人能樹立員工職業(yè)道德和責(zé)任意識(shí)，通過部門之間之協(xié)作溝通，建立團(tuán)隊(duì)精神，使員工形成與物業(yè)管理利益一致性的認(rèn)同感，不斷提高員工自身素質(zhì)和服務(wù)水平。 h) 建立以服務(wù)為核心的管理系統(tǒng) 建立以指揮、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋為主體的管理系統(tǒng)，從組織結(jié)構(gòu)完成對(duì)實(shí)施服務(wù)與管理控制。 ? 擬定物業(yè)清潔服務(wù)之基準(zhǔn)確保保潔服務(wù)的位置、范圍、清潔的次數(shù)或保潔程度達(dá)至要求，及能以合理 費(fèi)用而達(dá)到理想成效。 ? 編制設(shè)施設(shè)備中長期維修保養(yǎng)計(jì)劃，確保機(jī)電設(shè)備之保養(yǎng)基準(zhǔn)及品質(zhì)能達(dá)至特定之效果，以延長設(shè)施設(shè)備之使用年限。 ? 保持花木品種多樣，觀葉、觀花、觀干植物兼有，花草樹木與建筑物配置得當(dāng)。 ? 針對(duì)突發(fā)情況制定相應(yīng)的應(yīng)急處理方案并定期進(jìn)行演練，確保將影響控制在最低程度。 ? 采用車輛交通科學(xué)化管理方案，實(shí)施人車分流，在車行入口，設(shè)置指導(dǎo)崗；在車行道路上，設(shè)置警示牌、減速駁等設(shè)施，最大限度地減少汽車噪音、廢氣對(duì)環(huán)境和業(yè)戶造成的滋擾。 ? 制定及落實(shí)社區(qū)文化活動(dòng)之方案，籌辦各類慶祝聯(lián)誼及社區(qū)活動(dòng)，如安排節(jié)日裝飾布置及舉辦各類文娛康樂活動(dòng)，務(wù)求增添節(jié)日氣氛及豐富業(yè)戶余第 12 頁 共 48 頁 暇生活； ? 創(chuàng)辦小區(qū)內(nèi)部通訊刊物，以加強(qiáng)管理處及住戶之間的溝通及交流； ? 適時(shí)為業(yè)戶提供更多便捷的有償服務(wù)及增值服務(wù)。 7 道路完好率 及使用率 95%以上 99% 實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)入檔管理，做好檢查，定期清疏，汛期做好排水工作，不發(fā)生因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。 20 業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理滿意率 90% 90% 定期、不定期向業(yè)主 /住戶咨詢、收集對(duì)管理公司的意見，不斷改進(jìn)管理服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)雙方的溝通，使業(yè)主 /住戶理解 — 接受 —支持我們的工作。 b) 協(xié)助評(píng)估各機(jī)電房的規(guī)劃位置 ,使日后管理運(yùn)作能更為暢順，節(jié)省資源 ,，并制定管理維修保養(yǎng)計(jì)劃。 b) 協(xié)助發(fā)展商培訓(xùn)銷售人員 物業(yè)公司針對(duì)銷售期間客戶關(guān)心之物業(yè)管理的問題制定培訓(xùn)項(xiàng)目及物業(yè)管理內(nèi)容答問標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助發(fā)展商對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理事務(wù)培訓(xùn) ，以增進(jìn)銷售人員對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，便于在銷售過程解答買家對(duì)物業(yè)管理的疑問，增強(qiáng)買家的信心，促進(jìn)物業(yè)的銷售，同時(shí)亦便于日后物業(yè)的交接及物業(yè)管理之順利進(jìn)行。 ? 公司驗(yàn)收小組同移交 人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。） e) 物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) ? 驗(yàn)收項(xiàng)目。 ? 加強(qiáng)保安力量，監(jiān)督施工隊(duì)人員，做好現(xiàn)場(chǎng)管理。同時(shí)，為業(yè)戶提供多項(xiàng)免費(fèi)裝修服務(wù)咨詢和家居采購便利服務(wù)。 ? 有否出現(xiàn)鉆鑿地面和房頂?shù)姆浪畬又闆r。 e) 避免及處理違章裝修之措施 ? 預(yù)防性措施，包括裝修規(guī)章宣傳、出入材料控制等。保安管理引入輪換制和 末 位淘汰制。 b) 業(yè)戶報(bào)修處理工作規(guī)程 目的是為盡快處理業(yè)戶的報(bào)修，規(guī)范維修工作，確保為業(yè)戶提 供滿意的服務(wù)。 ? 管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。 ? 管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，管理處主任在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面 處理，負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)等工作。 ? 管理處其他部門負(fù)責(zé)配合工作以確保社區(qū)文化活動(dòng)的順利開展。及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。 ? 管理處負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改監(jiān)督工作。 j) 機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理 制定公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作計(jì)劃，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作，確保設(shè)施設(shè)備之正常運(yùn)作。 ? 建立有效的信息傳遞體系。 ? 保安班長負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。 ? 密切與當(dāng)?shù)刂伟才沙鏊穆?lián)系，積極配合派出所工作，加大治安綜合管理力度。 m) 園藝保養(yǎng) ? 安排處理日常園藝景觀之保養(yǎng)工作，包括每日澆水、除雜草、補(bǔ)缺、保潔、施肥、預(yù)防病蟲害等。 ? 分區(qū)管理各類車輛設(shè)置汽車停放區(qū)、摩托車停放區(qū)、單車停放區(qū)。 ? 管理處將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況制定房屋管理及巡查保養(yǎng)方案及工作計(jì)劃。 8. 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 我們將根據(jù)建筑物本體部位的不同使用情況，通過加強(qiáng)日常維護(hù)的力度，得以延長中、大修的周期和減輕維修難度，以最少的維修支出得到最好的維修質(zhì)量，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，使物業(yè)保值、增值，從而達(dá)到真正維護(hù)業(yè)主利益的目的。 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）外墻面修繕作用規(guī)程。 由工程維修部電梯維修工負(fù)責(zé)巡視，特約電梯維修公司負(fù)責(zé)維修。 1）系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效； 2）郵政信箱及防盜監(jiān)控設(shè)施完好，無損壞。 由工程維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)定實(shí)施。 1）排煙通暢。 1） 由管理員加強(qiáng)裝修督查，嚴(yán)禁中高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路； 2） 翻新工作委托 有關(guān)單位實(shí)施； 1） 道路使用管理規(guī)定； 2） 路面施工質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)； 3） 人行道鋪設(shè)技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 4 園林 綠地 1） 春、夏季各補(bǔ) 換 3%— 6%綠地一次，樹木補(bǔ)種春夏各一次，每次 3%； 2） 對(duì)各類花草樹 木定期修剪； 3） 循環(huán)水每周更 換一次； 4） 每周清潔園林 小品，雕塑一次； 5） 根據(jù)病蟲害發(fā) 生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和四次日常消殺。 7 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 1） 消防栓及水泵 接合器每年油漆一次； 2） 消防栓每半年 排一次水，檢修一次。 1） 設(shè)施安全正常 使用； 2） 美觀完好。 1） 正常安全使用； 2） 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完 好； 3） 無改建。 3 共用 屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 1）月檢設(shè)備一次； 2）每季 開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況； 3）年檢電源切換及 自 動(dòng) 保 護(hù) 裝置； 4）每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備。 共用照明維修保養(yǎng)規(guī)程 1）線路無老化； 2）照明燈具正常使用照明完好。 1）運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全； 2）設(shè)備完好率100% 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。 1）由工程維修 部負(fù)責(zé)實(shí)施。 1）每年對(duì)房屋基礎(chǔ) 進(jìn) 行 一 次 檢查、防止白蟻及腐蝕性液體的侵害； 2）及時(shí)了解住戶家庭有無白蟻情況；做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。 11 管理及商業(yè)用房 1） 每月檢查一次 設(shè)施、設(shè)備； 2） 每半年檢查一 次電氣線路； 3） 每二年內(nèi)粉刷 一次； 4） 每年對(duì)其他建 筑部分維護(hù)一次。 8 公用標(biāo)志設(shè)施 1） 每月清潔標(biāo)志 一次； 2） 每半年對(duì)標(biāo)志 安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)； 3） 每半年對(duì)標(biāo)志 進(jìn)行維護(hù)一次。 5 會(huì)所 1） 每年對(duì)圍干墻更新、護(hù)欄刷漆，線路檢修，設(shè)備設(shè)施檢修； 2） 會(huì)所內(nèi)墻二年 粉刷一次，其他每年維護(hù)一次，設(shè)備設(shè)施線路檢修及其由工程維修部按相關(guān)作業(yè)規(guī)定和施工規(guī)范實(shí)施。 2 室外 照明 1） 燈桿定期刷漆 一次； 2） 定期清潔燈具 1） 由工程維修部 按相關(guān)作用規(guī)程維護(hù)； 1） 線路無老化； 2） 照明設(shè)施清潔 完好； 1） 實(shí)現(xiàn)良好的燈 具外觀； 2） 照明系統(tǒng)正常 第 34 頁 共 48 頁 一次； 3） 每季檢修線路 一遍； 2） 對(duì)于破損燈具 及老化線路進(jìn)行更換。 11 上、下水主管 1）接口及砂眼漏水； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定碼松脫。 9 共 用 通道 門 、廳、樓梯間 1）公用地面的維修改造； 2）公共通道、門、廳的墻、天棚維 護(hù)； 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 7 共用 照明 1）線路的檢修維護(hù)； 2）燈具的維修及更新。 各項(xiàng)機(jī)電設(shè) 備維修保養(yǎng)規(guī)程。 3 共用 屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 1） 由于使用不 當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由屋村工程維修部門按房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施維1） 房屋修繕標(biāo) 準(zhǔn)； 2） 有關(guān)工程施 工技術(shù)規(guī)范。 ? 嚴(yán)格執(zhí)行暨定的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照制定的統(tǒng)籌計(jì)劃，組織施工，建立正常完善的管理施工程序體系。 ? 對(duì)出入小區(qū)的車輛實(shí)行登記制度，靈活運(yùn)用智能化設(shè)施相結(jié)合管理，盡量避免小區(qū)交通事故及減低車輛被盜率。 ? 制定綠化日常工作服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。 ? 劃分責(zé)任區(qū)域，由保潔員按各自崗位程序具體實(shí)施日常清潔、消毒工作。 ? 保安員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。 ? 對(duì)部分機(jī)電養(yǎng)護(hù)工作擬訂服務(wù)合同，安排專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期之養(yǎng)護(hù)工作，并由工程主管安排下屬員工按服務(wù)合同條款監(jiān)管專業(yè)公司之養(yǎng)護(hù)，確 保維保工作之品質(zhì)，完整、準(zhǔn)確地作好保養(yǎng)記錄。 ? 建立機(jī)電設(shè)備二級(jí)保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。 ? 管理處主任對(duì)消防工作全面負(fù)責(zé)。 ? 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。 ? 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。 ? 當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。 ? 管理處為業(yè)戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。 ? 工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。 7. 常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理 對(duì)常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將全面按照物業(yè)管 理 ISO9002 質(zhì)量管理體系進(jìn)行，嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每