【正文】 管網(wǎng)接入給水的管徑為 DN300（ Q＝ 400立方米／時）一根 （二）消防給水 : 1．室外消防用水： 商業(yè)區(qū)采用室內(nèi)消防栓式供室外消防用水。市政雨水排放與小區(qū)雨水分別獨立排放。交接箱可結(jié)合園林小品設(shè)置，也可結(jié)合建筑外墻或圍欄的建造樣式，以便與建筑風格協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 ? 興趣愛好 ， 約有六成的人在休息時會選擇外出散步，其次是看書或看電視?！?free”模式主要由三大元素構(gòu)成： ? 開放的 自由出入的大社區(qū)，充裕的公共設(shè)施和場所，獨立且安全的組團； 物業(yè)安全管理重點是組團，將居家報警、單元門禁、院落圍墻紅外 線聯(lián)動對射、組團可視對講門禁、安全員定點巡邏、 24小時控制中心值班機制； 組團外施行“無人化管理”，通過智能化設(shè)備對主要場所的監(jiān)控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場所的治安，同時給予顧客的充分自由空間。 （二）“ free” 服務(wù)實現(xiàn)計劃及要求 項 目 工作內(nèi)容 工作標準 完成時間 客戶服務(wù) 客戶服務(wù)中心設(shè)置 分前臺事務(wù)辦理和親善大使兩大職能 分前臺事務(wù)辦 理設(shè)計為與業(yè)主直接接觸，貼心大使辦公位置可設(shè)計后臺。服裝緊身牛仔藍色衣（輪滑保潔服務(wù)） 自然生態(tài)營建方案 開辟親近綠地，供人休憩； 修建人造鳥巢； 建造有機肥 基地，供人參觀和社區(qū)有機肥取用；建設(shè)小苗圃培育基地、果樹等（共 10*6 m2） 社區(qū)保潔綠化管理方案（ 88 人） 環(huán)境保潔（ 60 人） 家政：（ 10 人） 垃圾清運：市政化 垃圾箱；庭院兩個單元一腳踏式雙桶垃圾箱（ 240L/桶）庭院外果皮箱（ 1 個 /半徑 40m） 服裝有樓內(nèi)和樓外之別，樓內(nèi)體現(xiàn)精致，樓外體現(xiàn)專業(yè)特點 垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)置（ 60m2 ） 1 臺機動垃圾清掃車、 1 臺機動灑水車、機動垃圾車 1 臺 每兩棟設(shè)有保潔取水點（對裸露管口作防凍處理） 綠化（ 18 人） 地下自動噴灌系統(tǒng)選擇 PPR 管材 每半徑 50m 綠地設(shè)一個電源插座（防水、防觸電） 盡量考慮雨水利用系統(tǒng) 其它 外圍保潔實施外包方式。 在小區(qū)的主干道及整個小區(qū)的安全防范監(jiān)控和對小區(qū)各崗位的快速支援及整個小區(qū)的安全事務(wù)處理（摩托車巡邏崗 1個）。能夠?qū)︻櫩吞峁┍憷姆?wù)，從治安管理角度很大的程度上保證了及時的信息流通。 首期封閉為一個車流出入口（道路寬度可調(diào)頭） 在小區(qū)的主要路段及交叉口設(shè)緩沖坡、引進市政紅綠燈裝置；控制車輛在小區(qū)內(nèi)的速度。 安全班值班制度為三班四倒， 24 小時的值班制度。 6．控制中心閉路錄像采用數(shù)字錄像機，并能保存一個月。 公共部位的維護要提現(xiàn)維護的及時性，所有公共部位的維護全部要求在最短的時間完成。 消防上崗證 升班長要求 在員工工作崗位工作半年以上 熟悉本專業(yè)及部門運作流程 具有一定的組織協(xié)調(diào)能力 通過部門考核和公司審核。 人員要求和服務(wù)制度編制 管理處服務(wù)架構(gòu) 部門經(jīng)理 1 人；經(jīng)理助理 2 人；會計 1 人；出納 1 人；人事行政 10 人；客戶中心 11 人；保潔 88 人；安全 93 人；維修 17 人。 水電氣計量 1．要求前期就能實現(xiàn)抄表到戶，節(jié)約服務(wù)成本，減少物業(yè)今后的水、電、氣損耗支出成本。 維修管理 人員 16 人，服裝著 CI 標準服（上衣束腰）配多功能腰帶 1．設(shè)備設(shè)施等公用部位將采 用分區(qū)管理、責任到人的方式，將城花以核心路為界劃分為兩個分區(qū)，實行分區(qū)管理，同時在各個分區(qū)實行責任負責制，每人都有自己的專責區(qū)域，同時由要求通力合作、相互監(jiān)督以保證設(shè)備設(shè)施的完好如新。 對小區(qū)內(nèi)的車輛停放進行及時引導(dǎo)停放和檢查制度（小區(qū)停放車輛實行非固定式管理模式）。 組團電動門安裝延時自動關(guān)閉裝置，極大的避免安全的隱患的發(fā)生，同時顧客提供安全方便的服務(wù)。 體現(xiàn)城市花園安全管理的風格，在主要的出入口設(shè)置安全形象崗位 1 個（核心路與江夏大道交接處）。 人防 采用的內(nèi)緊外松的管理模式循序漸進。 著 CI 職員服（西服式樣、藍色面料、白色襯衣） 分 3 個區(qū)域， 3 個專職親善大使，設(shè) 5 個固定辦公點（原則徒步5 分鐘內(nèi)可到達），（與外圍安全巡邏相結(jié)合，在人 流高峰期設(shè)門童概念） 30 歲以下，高中以上文化程度，氣質(zhì)佳，樂于助人，善溝通（結(jié)合外圍巡邏安全員） 萬科城市花園大一期物業(yè)管理服務(wù)方案 第 11 頁 共 19 頁 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 社區(qū)文化策劃 以 健康、科學(xué)、探險為主題，重點突出庭院文化 針對兒童、購房決策人、老人提供特色文化活動 以協(xié)助業(yè)主自行組織為發(fā)展方向 組織各類藝術(shù)沙龍 有償服務(wù)項目設(shè)置 根據(jù)業(yè)戶特點，設(shè)定便民服務(wù)項目，只收取成本的 5%利潤； 方便投資客戶群交易，開展租售業(yè)務(wù)，以賺取利潤為目標 商業(yè)配套方案 物業(yè)公司經(jīng)營咖啡廳、酒吧業(yè)務(wù)，開設(shè)洗衣房，管理會所。只要遵守法律和社區(qū)規(guī)范的人員，將充分享受無阻尼的服務(wù)，盡情享受豐富的生活方式。 客戶特點： ? 中青年人； 萬科城市花園大一期物業(yè)管理服務(wù)方案 第 9 頁 共 19 頁 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 ? 受過高等教育； ? 身處在受人羨慕的行業(yè)中； ? 有較高的收入； ? 得到較高的社會肯定評價； ■ 追求生活品質(zhì)。 2530歲的青年人也占到一定比 例，這部分人經(jīng)濟實力有限，但對城花倡導(dǎo)的生活方式非常向往。 由于小區(qū)規(guī)模較大，整個總體規(guī)劃考慮設(shè)置一個電話、寬帶、有線電視、智能化管 制中心 在大一期會所內(nèi)。 （三）生活排水 : 1．小區(qū)污水為生活污水，污廢水合流經(jīng)室外化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)，再直接排入城市污水管網(wǎng)。東南隔 (規(guī)劃中的 )濱湖大道為湯遜湖內(nèi)萬科城市花園大一期物業(yè)管理服務(wù)方案 第 4 頁 共 19 頁 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 湖，距光谷商貿(mào)中心 5 公里、華中科技大學(xué) 4 公里，是連接城市中心、東湖風景區(qū)，眾多高等學(xué)府與光谷科技園區(qū)、湯遜湖自然生態(tài)區(qū)的重要節(jié)點之一，集得天獨厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通 和優(yōu)美的田園風光于一體，是十分理想的“人居”環(huán)境。 03 顧客群特點及需求分析 1. 周邊環(huán)境及市政配套 武漢萬科城市花園位于武漢市城區(qū)的東南側(cè)，緊鄰城市中環(huán)線 — 既武漢科技新城湯遜湖產(chǎn)業(yè)區(qū)東部產(chǎn)業(yè)組團的北端，南面與武大科技園區(qū)相臨。 2 3