【正文】 的服務(wù) ，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)管理。 一、一種模式 針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。 第一章 物業(yè)管理要點 第二十二條 合同期 滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿 天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟? 第十七條 本合同的附件均為合同有效組成部分。 第十四條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護費用按以下方式承擔(dān)： 、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施。做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 。 （ 3）其他。 第三章 委托管理期限 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 。 8.《年度房屋設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費用預(yù)算表》。 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 。 。 。 （ 1）投資企業(yè)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 八、組織架構(gòu)及人員配備 九、組織的運行方式、機構(gòu)及要 求 。 十一、委托后的物業(yè)管理與服務(wù)費用預(yù)算 1.《開辦費用預(yù)算表》。 9.《 年度房屋設(shè)備運行費用預(yù)算表》。 。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第五條 本合同自 年 月 日至 年 月 日止。 日內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)建筑面積管理用房，產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第 項執(zhí)行： （ 1）無償使用。 第七條 乙方權(quán)利義務(wù) 、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。 。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 修、保養(yǎng)費用由甲方承擔(dān)。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒引證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （ 6）負責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。 （ 5）負責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。 （ 13）總經(jīng)理指派的其他工作。 （ 8）負責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。 （ 4）負責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。 （ 2）建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （ 9）總 經(jīng)理指派的其他工作。 （ 1）由 1 名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負責(zé)大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。 （ 2）安全管理經(jīng)理 1 名，要求由一位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。 （ 10）巡邏值班由 6 名員工組成，分三班，負責(zé)巡邏值班工作。 （ 1）由 1 名財務(wù)主管和 名員工組成，負責(zé)物業(yè)管理收繳各項費用。 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經(jīng)驗，有較強 的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，敬業(yè)、樂業(yè)、勤業(yè)。 大專以上學(xué)歷，有 1 年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表 達能力較強，英語達到國家四級水平。 大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有 5 年以上工作經(jīng)驗，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強的敬 業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。 六、財務(wù)管理部 財經(jīng)類專業(yè) 學(xué)歷， 職稱，具有 3 年以上大型企業(yè)財務(wù)主管工作經(jīng)驗，有較強的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守紀(jì)律，熟悉會計核算和財務(wù)管理的全過程，熟悉稅法。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 安排。 （ 2）在實際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評議員工工作的基礎(chǔ)。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 51 平嘴鉗 52 尖嘴鉗 53 斜口鉗 54 導(dǎo)線開口鉗 55 剪線鉗 56 鯉魚鉗 57 水泵鉗 58 彈簧專用尖嘴鉗：平嘴 59 弓嘴 60 電線護套管鉗： 100A 以上 61 800A 以上 62 手鋸：金屬 450mm 150mm 木工 600mm 250mm 63 手錘：電工 球形 1kg 球形 64 鐵鉆 65 木工專用工具 66 泥水工專用工具 67 電池式手電鉆： 0mm～ 12mm 68 油壓式手電鉆：小 大 69 油壓式手電錘：小 70 鋸條式切割機 71 葉片式切割機：小 大 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。 。 ，合理調(diào)配人力和物力資源。 ，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導(dǎo)等，無權(quán)傳播。 ，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。 。 《機電設(shè)備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。 ，完成上級交辦的臨時任務(wù)。 ，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。 ，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。 、給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。 ，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。 、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。 、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于 1 次）對各崗位執(zhí)勤人員的工作進行巡查、督導(dǎo)。 、法規(guī)，做到依法辦事。 目。 ，杜絕管 理處資金流失。 ，明細賬。 十九、財務(wù)出納崗位職責(zé) 責(zé)登記現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。 、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。在接管物業(yè)以后，將嚴格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。 （ 6）《二次裝修管理協(xié)議》。 （ 2） 經(jīng)理助理崗位職責(zé)。 （ 10）強電技工崗位職責(zé)。 （ 17）財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。 （ 5）《物業(yè)管理工作廉潔制度》。 （ 13）《維修回訪制度》。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 28）《機電設(shè)備維修工作程序》。 （ 3）《員工工作考核及獎罰制度》。 二、物業(yè)檔案建立與管理 資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 3）建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。 （ 4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員 24 小時值班。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。 （ 2）維護好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進入。 （ 2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進行。 （ 1）安全管理組負責(zé)裝修日常安全工作。 （ 2）管理部主任為消防安全負責(zé)人。 （ 4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時采取整改措施，做到隱患不過夜。 （ 5）不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。 （ 5）專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。 24h 值班制度，由小區(qū)安全管理員負責(zé)管理，車輛可以隨時進出、停放。 （ 2）管理部對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識進行設(shè)計，編制《消防設(shè)備標(biāo)識登記》。 （ 7）公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴格控制，并加以處理。 （ 6）管理部制定《動火審批制度》，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。 （ 4）安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。 （ 3）裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內(nèi)。 （ 4）管理部主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松潘到y(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。 （ 5）檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。 （ 1）分辨真?zhèn)巍? （ 5）《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。 （ 30）《消防應(yīng)急處理工作程序》。 （ 22）《業(yè)戶入住工作程序》。 （ 15） 《機電設(shè)備的編號方法》。 （ 7）《內(nèi)部財務(wù)管理制度》。 （ 19）財務(wù)出納 崗位職責(zé)。 （ 12）暖通工崗位職責(zé)。 （ 4）物業(yè)管理文員崗位職責(zé)。 （ 8）《出入物品管理規(guī)定》。做成功物業(yè)管理人！』 第 46 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 條，員工培訓(xùn)考核制度 10 條。 第七章 物業(yè)管理費預(yù)算 一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 序號 支出項目名稱 月支出 年支出 備注 一 寫字樓支出 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時對賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。 。 ，維護公司利益。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 外，不得任意增減或者合并會計科目。 。 、考核工作。 十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé) ，認真完成各項工作。 。 ，提出設(shè)備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 。 ，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。 、供電、電梯、空調(diào)、智 能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 制度，防止發(fā)生安全事故。 。 。 五、物業(yè)管理員崗位職責(zé) ，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。 。 。 。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 99 清潔小車及配件 100 水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等 101 清潔消耗品 102 吸塵吸水機 103 大垃圾筒（生活垃圾用） 104 垃圾筒（樓層及大堂用） 105 告示牌（大堂用） 106 指示牌 107 大堂廣告欄 /廣告牌 108 大堂用吸水 /吸塵墊 109 地毯（電梯間） 110 辦公桌椅 111 文件柜 112 打卡鐘及卡板 113 對講機（含備件） 114 電腦 115 打印機（激光 /針打各一臺） 116 復(fù)印機 117 傳真機 118 保險箱 119 6 人更衣柜 120 飲水機 121 裝訂機 122 照相機 注：物業(yè)管理工具與裝備價格表，所列項目根據(jù)物業(yè)管理實際開展工作所需為準(zhǔn)。 （略）。 ：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。 大專以上學(xué)歷（會計專業(yè)），有 3 年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守財經(jīng)紀(jì)律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。 五、安全管理部 大專（或同等學(xué)歷），熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識，具有較強的管理能力。 中專以上文化，有 2 年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴謹，具有較強的責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。做成功物業(yè)