【正文】 業(yè)務。 物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供服務 （ 包括按照物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務 ） ，應當明碼標價， 標明 物業(yè)服務企業(yè)名稱、收費對象、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話 12358 等 內(nèi)容 。 應當建立電梯安全技術檔案 。 根據(jù)《 中華人民共和國特種設備安全法 》及其他相關規(guī) 定， 應當建立崗位責任、隱患治理、應急救援等安全管理制度，制定操作規(guī)程，保證特種設備安全運行。 業(yè)主或物業(yè)使用人提出的意見、建議、投訴在 4個工作日內(nèi)回復。 對 違反治安、規(guī)劃、環(huán)保 、 家畜家禽飼養(yǎng) 等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應及時勸阻并向 有關 行政 管理 部門報告。 制定電梯事故應急措施和救援預案 ，并定期演練。 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 1 周內(nèi)清運 。 對專項服務進行監(jiān)督及評價。 每年檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)構構件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必 16 要的防護措施。 消防設施 設備和 器材 消防控制室 1 消防控制室應制定消防控制室日常管理制度、值班員職責、接處警操作規(guī)程等工作制度。 2 巡查內(nèi)容 1) 消防供配電設施：消防電源工作狀態(tài)，自備發(fā)電設備狀況，消防配電房、發(fā)電機房環(huán)境，消防電源末端切換裝置工作狀態(tài)。 9) 應急照明和疏散指示 標識 ：應急燈外觀，應急燈工作狀態(tài)，疏散指示 標識 燈外觀，疏散指示 標識 燈工作狀態(tài)。 2 單項檢查內(nèi)容 1) 消防供配電設施：消防用電設備電源末級配電箱處主、備電切換功能，發(fā)電機自動、手動啟動試驗，發(fā)電機燃料檢查。 6) 泡沫滅火系統(tǒng)：泡沫液有效期和儲存量，泡沫消防栓 20 出水或出泡沫。檢查數(shù)量不少于總數(shù)量 25%。 4) 消防給水系統(tǒng)最不利點消火栓（消防炮）出水，分別用消防水箱和消防水泵供水。 污水泵 汛期每日巡視 2 次，平時每月巡視 1 次，檢查 設備運行狀態(tài)；每月進行 1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護 1 次。 控制柜 每周巡視 1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護 1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。 解碼器 每半年檢查 1 次防雨罩、接線等，并進行相應的調(diào)試，發(fā)現(xiàn)故障，即時排除；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。 每日巡查 1 次電梯運行狀況，保持轎廂外觀整潔、無破損，按鈕、 燈具等配件完好 ， 防止帶病運行， 防止違章使用電梯。 灌木 植株保存率高于 85%。 除 雜 草 每年全面除 雜 草 3 次 以上 ，控制大面積雜草孳生。 29 物業(yè)管理區(qū)域 清潔衛(wèi)生服務 生活垃圾的收集、清 運 垃圾密閉收集，蠅、蚊孳生季節(jié)每 3 日至少噴灑 1 次殺蟲藥。 雨雪天氣清潔 雨后對 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)主路、干路積水進行清掃；降雪時及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。 巡邏崗 每天不定時在 物 業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)巡邏。 《消防控制室值班記錄》和《建筑消防設施巡查記錄》的存檔時間不應少于 1 年 ；《建筑消防設施單項檢查記錄》、《建筑消防設施聯(lián)動檢查記錄》、《建筑消防設施故障處理記錄》的存檔時間不應少于 3 年。 3 電梯的定期檢驗和定期自行檢查的記錄 。 設置并公示 24 小時服務電話、投訴電話、監(jiān)督電話。投訴回訪率 100%。 建立培訓體系，定期組織培訓與考核，每 2 年至少組織培訓 1 次。 3 設置消防安全宣傳欄，組織開展經(jīng)常性消防安全教育。 4 停水超過 48 小時，應聯(lián)系消防車或灑水車等供應基本生活用水。 裝飾裝修工程竣工后進行驗收，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人，追究違約責任。 專項服務企業(yè)應符合相關行政主管部門 的資質(zhì)要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。 每季度巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設施等，發(fā)現(xiàn)損壞 及時 修復，保證其安全使用（如需更換的除外）。 在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。 巡查 1 一般要求 1) 消防設施器材巡查應當每周至少一次。 7) 氣體滅火系統(tǒng)：氣體滅火控制器工作狀態(tài)，貯罐間環(huán)境，氣體瓶組或貯罐外觀，選擇閥、驅(qū)動裝置等組件外觀，緊急啟 /停按鈕外觀，放氣指示燈及 報警器外觀，噴嘴外觀、防護區(qū)狀況。 15) 其他需要巡查的內(nèi)容。 5) 自動噴水滅火系統(tǒng)：報警閥組放水、末端試水裝置放水。 12) 消防電梯：首層按鈕控制和聯(lián)動電梯回首層，電梯轎箱內(nèi)消防電話，電梯井排水設備。 3) 自動噴水滅火系統(tǒng)在末端放水，進行系統(tǒng)功能聯(lián)動試驗，水流指示器報警，壓力開關、水 力警鈴動作。 排水系統(tǒng) 排水設施 每季度 和雨季前 檢查 1 次雨、污水井、屋面雨水口等，并及時清理疏通。 每年除塵 1 次樓外照明燈具。 網(wǎng)絡控制箱 每季度檢查 1 次外觀、接線等，發(fā)現(xiàn)故障即時排除；每季度表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 電磁鎖門鎖 每 3 周巡 查 1 次吸力、外觀、接線等，發(fā)現(xiàn)故障即時排除。 電梯的維護保養(yǎng)單位應當在 維護保養(yǎng)中嚴格執(zhí)行安全技術規(guī)范的要求，保證其維護保養(yǎng)的電梯的安全性能，并負責落實現(xiàn)場安全防護措施，保證施工安全。 52 物業(yè)管理區(qū)域 綠化養(yǎng)護服務 基本要求 物業(yè)管理區(qū)域 綠化率 20%以上，綠地設施基本完好。 53 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季節(jié)每 月檢查 2 次病蟲害情況，并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應隨時清理干凈。 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi) 每日清掃 1 次樓道、樓梯、電梯轎廂、 候樓 廳、大堂，每日巡視保潔 1 次樓道、樓梯、電梯轎廂、 候樓 廳、大堂。 57 物業(yè)管理區(qū)域 秩序維護服務 人員配備和設施裝備 專職保安人員中 45 周歲以下的人員占總數(shù)的30%以上，身體健康，工作認真負責。 巡邏崗 保安人員按指定時間和路線每 3小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。 60 7 住宅物業(yè) 管理 服務 質(zhì)量 三星級標準 基本要求 物業(yè)服務企業(yè)應當簽訂物業(yè)服務合同，對物業(yè)管理的服務事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。 物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務 。 監(jiān)控崗 物業(yè)管理區(qū)域 的錄像監(jiān)控設施 24 小時開通。 上崗時佩帶工卡，穿戴統(tǒng)一制服，配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。每月巡查 1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。 有基本的綠化檔案。 除雜草 每年全面除 雜 草 4 次 以上 ，重點綠地增加除 雜 草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 8%， 季節(jié)性雜草能得到有效控制。 灌木 植株生長正常，主枝完整，植株保存率高于 90%。發(fā)現(xiàn)電梯出現(xiàn)故障、發(fā)生異常情況或者接到相關通知后，應當及時消除故障和異常情況；發(fā)現(xiàn)乘客滯留在電梯轎廂或者接到相關通知后，應當在規(guī)定時間內(nèi)趕赴現(xiàn)場，采取必要的應急救援措施，市區(qū)內(nèi)不超過 30分鐘，其他地區(qū)不超過 1 小時。 電梯 制定電梯使用安全管理制度，確定具有相應資格的電梯安全管理人員負責電梯日常使用管理工作。 圖像采集設備 每日 巡 查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能等，發(fā)現(xiàn)故障即時排除；每季度表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 低壓配電箱和低壓線路 每 2 周巡視 1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護 1 次，內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。 污水泵 汛期每日巡視 2 次，平時每 3 周巡視 1 次，檢查設備運行狀態(tài)；每 3 周進行 1 次手動啟動測試；每半年養(yǎng)護 1 次。 4) 消防給水系統(tǒng)最不利點消火栓（消防炮）出水，分別用消防水箱和消防水泵供水。檢查數(shù)量不少于總數(shù)量 25%。 6) 泡沫滅火系統(tǒng)：泡沫液有效期和儲存量，泡沫消防栓出水或出泡沫。 2 單項檢查內(nèi)容 1) 消防供配電設施：消防用電設備電源末級配電箱處主、備電切換功能，發(fā)電機自動、手動啟動試驗，發(fā)電機燃料檢查。 9) 應急照明和疏散指示 標識 :應急燈外觀，應急燈工作狀態(tài)，疏散指示 標識 燈外觀，疏散指示 標識 燈工作狀態(tài)。 2 巡查內(nèi)容 1) 消防供配電設施：消防電源工作狀態(tài)，自備發(fā)電設備狀況，消防配電房、發(fā)電機房環(huán)境，消防電源末端切換裝置工作狀態(tài)。 消防設施設備和器材 消防控制室 1 消防控制室應制定消防控制室日常管理制度、值班員職責、接處警操作規(guī)程等工作制度。 每 半年 檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)構構件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取 41 必要的防護措施。 對專項服務進行監(jiān)督及評價。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?5 日內(nèi) 清運。 2 極端惡劣天氣前后，對共用部位共用設施設備進行全面檢查，落實防范措施，消除安全隱患。 電梯安全使用和應急管理 1 制訂電梯安全使用指南，并加強宣傳和管理。 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)設置宣傳欄、公示欄等，每年 36 至少更新 1 次宣傳欄。 有基本的物業(yè)管理檔案，檔案的存放 、 管理和借閱、使用符合制度規(guī)定。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。 5 電梯及其附屬儀器儀表的日常維護保養(yǎng)記錄 。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。 31 特約服務 借助云物業(yè)平臺，提供 戶內(nèi)維修服務、家庭服務 、日用品配送 等 2 項以上特約服務。 對 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi) 日常 秩序維護 事項 能迅速處置 。 垃圾清運車外觀 整潔。 編制每年綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。 草坪 和地被 保證基本成活 ，覆蓋率高于 85%。 按規(guī)定辦理電梯使用登記，申報并接受檢驗；按規(guī)定建立電梯安全技術檔案。 巡更系統(tǒng) 每半年檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，及時排除；每半年表面清潔 1 次。 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機 每日 巡 查 1 次設備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障 ， 即時排除；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 照明和電氣設備 保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。 5) 泡沫滅火系統(tǒng)結(jié)合泡沫滅火劑到期更換進行噴泡沫試驗；檢驗系統(tǒng)功能；校驗儀器儀表。 聯(lián)動檢查 1 一般規(guī)定 消防設施器材的聯(lián)動檢查應當每年至少組織一次，主要對消防設施器材系統(tǒng)的聯(lián)動控制功能進行綜合檢驗、評定。 8) 防煙和排煙設施：機械加壓送風機以及系統(tǒng)功能，送風機控制柜；機械排煙風機、排煙閥以及系統(tǒng)功能，排煙風機控制柜；電動排煙窗啟、閉。其中火災報警探測器和手動報警按鈕的報警功能的檢查數(shù)量不少于總數(shù) 25%。 11) 消防專用電話：分機電話外觀，插孔電話外觀。 3) 消防供水設施：消防水池外觀，消防水箱外觀，消防水泵及控制柜工作狀態(tài)，穩(wěn)壓泵、氣壓水罐工作狀態(tài)，水泵 18 結(jié)合器外觀、標識，管網(wǎng)控制閥門啟閉狀態(tài)，泵房工作環(huán)境。 3 消防控制室值班人員應當在崗在位，認真記錄控制器日運行情況，每日檢查火災報警控制器的自檢、消音、復位功能以及主備電源切換功能。 設備機房、配電室、樓層配電間 每月清潔 1 次，室內(nèi)無雜物，保持通風換氣和散熱，保持防水、排水設備完好，保持機房溫度、 濕 度符合設備使用要求。 每季度巡查 1 次樓內(nèi)共用部位門、窗、玻璃等，發(fā)現(xiàn)問題及時修復，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。 建立裝飾裝修管理檔案。 強降水、大風等極端惡劣天氣前后，對共用部位共用設施設備進行全面檢查，消除安全隱患。 每半年組織 1 次項目服務質(zhì)量檢查，重要節(jié)日前組織安全檢查。 檔案管理服務 妥善保管建設單位或業(yè)主 委員會 移交的檔案資料。 客戶服務接待工作時間每周不少于 3 天。 2 電梯 的設計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維護保養(yǎng)說明、監(jiān)督檢驗證明等相關技術資料和文件 。 消防設施的驗收文件和產(chǎn)品、系統(tǒng)使用說明書、系統(tǒng)調(diào)試記錄等原始技術資料應當長期保存。 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管 理。 本標準所稱住宅 物業(yè) 公共性服務項目 ，包括 綜合管理服務 、 物業(yè)共用部位共用設施設備 運行和維護服務 、 物業(yè)管理區(qū)