【正文】 設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的物業(yè)共用部位的維護(hù)管理服務(wù)，共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理及日常運(yùn)行、清潔、保養(yǎng)和定期檢測(cè)服務(wù)。 業(yè)主 房屋所有權(quán)人。主要包括 物業(yè)的 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 7 4 基本規(guī)定 本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共 用 部分的維修養(yǎng)護(hù) 為 日常維修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項(xiàng)維修資金的維修、更新和改造工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 本標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)， 住宅 物業(yè) 管理區(qū)域 的具體物業(yè) 管理 服務(wù) 質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主 或建設(shè)單位 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù) 所在 物業(yè)管理區(qū)域 實(shí)際情況，參照本標(biāo)準(zhǔn) 在物業(yè)服務(wù) 合同中 約定。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù) 。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1 特種設(shè)備使用注冊(cè)登記表。 5 電梯及其附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄 。 11 綜合管理服務(wù) 客戶服務(wù) 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)設(shè)置服務(wù)臺(tái)，物業(yè)管理用房面積不低于總建筑面的 2‰。 涉及到影響業(yè)主或使用人正常生活的重 要服務(wù)事項(xiàng)（如：停水、停電、停氣、電梯 維護(hù)保養(yǎng) 、噴灑農(nóng)藥、滅鼠、滅蟑等），應(yīng)在主要出入口、各單元公示欄內(nèi)張貼通知或設(shè)置安全警示、溫馨提示牌 ，履行告知義務(wù)。投訴回訪率 100%。 質(zhì)量 管理服務(wù) 建立共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及消防安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等管理制度。 每年至少 向 業(yè)主 公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，業(yè)主 問(wèn)卷率 70%以上， 并 公示整改情況。 定期開展防火檢查，消除火災(zāi)隱患。 電梯發(fā)生異常情況，應(yīng)當(dāng)立即通知電梯維修保養(yǎng)單位，同時(shí)由物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 電梯安全管理人員先行 采取措施，安撫乘客， 實(shí)施力所能及的 救援 。 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人 、裝飾裝修企業(yè) 在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。 自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?1 周內(nèi)清運(yùn)。 發(fā)現(xiàn)飼養(yǎng)烈性犬、大型犬或者無(wú)養(yǎng)犬證、免疫證、檢疫證、無(wú)束犬鏈等違反養(yǎng)犬規(guī)定，妨礙他人的人身安全 、休息和生活的，應(yīng)當(dāng)勸阻和 報(bào)告 有關(guān)行政管理部門 。 15 物業(yè) 共用部位共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行 和 維護(hù)服務(wù) 物業(yè) 共用部位 共用 設(shè)施 每半年巡查 1 次室外墻面、屋面、散水、落水管等，發(fā)現(xiàn)外墻面粉刷層剝落 、 屋面局部滲漏 、 散水 和 落水管局部破損等及時(shí)修復(fù)。 每半年巡查 1 次大門、圍墻、圍欄等，發(fā)現(xiàn)損壞 及時(shí) 修復(fù)。按照鑒定結(jié)果組織修繕。 設(shè)施設(shè)備標(biāo) 識(shí) 、標(biāo)牌齊全 ，電纜進(jìn)出線和 設(shè)施設(shè)備 開、關(guān)標(biāo)識(shí)清晰、準(zhǔn)確 。 2 消防控制室的設(shè)備應(yīng) 當(dāng)實(shí)行每日 24 小時(shí)專人值班制度，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)并準(zhǔn)確處置火災(zāi)和故障報(bào)警。其他消防設(shè)施及其相關(guān)設(shè)備如設(shè)置在手動(dòng)狀態(tài)時(shí)，應(yīng)有在火災(zāi)情況下迅速將手動(dòng)控制轉(zhuǎn)換為自動(dòng)控制的可靠措施。 2) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器外觀、區(qū)域顯示器運(yùn)行狀況， CRT圖形顯示器運(yùn)行狀況，火災(zāi)報(bào)警控制器運(yùn)行狀況，消防聯(lián)動(dòng)控制器外觀和運(yùn)行狀況，手動(dòng)報(bào)警按鈕外觀，火災(zāi)警報(bào)裝置外觀，消防控制室工作環(huán)境 。 6) 泡沫滅火系統(tǒng)：泡沫噴頭外觀，泡沫消火栓外觀，泡沫炮外觀，泡沫產(chǎn)生器外觀，泡沫液貯罐間環(huán)境，泡沫液貯罐外觀，比例混合器外觀，泡沫泵工作狀態(tài)。 10) 應(yīng)急廣播系統(tǒng)：揚(yáng)聲器外觀，擴(kuò)音機(jī)工作狀態(tài)。 19 14) 滅火器：滅火器外觀，設(shè)置位置狀況。 2) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：警報(bào)裝置的警報(bào)功能，火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、火災(zāi)報(bào)警控制 器、 CRT圖形顯示器、火災(zāi)顯示盤的報(bào)警顯示功能，消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的聯(lián)動(dòng)控制功能和顯示。檢查數(shù)量不少于總數(shù)量 25%。 7) 氣體滅火系統(tǒng)：滅火劑儲(chǔ)存量，模擬自動(dòng)啟動(dòng)系統(tǒng)功能。 11) 防火分隔設(shè)施：防火門啟閉功能，防火卷簾自動(dòng)啟動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)功能，電動(dòng)防火門聯(lián)動(dòng)功能，電動(dòng)防火閥的啟、閉功能。 14) 其他需要測(cè)試檢查的內(nèi)容。每 12 個(gè)月對(duì)每只探測(cè)器、手動(dòng) 報(bào)警按鈕檢查不少于一次。每 12個(gè)月累計(jì)對(duì)每個(gè)消火栓、卷盤、水炮檢查不少于一次。 8) 對(duì)每只滅火器選型、壓力和有效期檢查每 12 個(gè)月不少于 1 次。 化糞池 每半年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。 應(yīng)急照明 每月巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障 ， 即時(shí)修復(fù)。 發(fā)電機(jī) 每 季度 試運(yùn)行 1 次，保證運(yùn)行正常。 紅外對(duì)射探測(cè)器 每半年檢查 1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)排除；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 云臺(tái) 每半年檢查 1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線等，并進(jìn)行清晰度調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)排除；每半年表面清潔 1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油 1 次。 出門按鈕 每 月巡 查 1 次開鎖功能、接線等，發(fā)現(xiàn)故障 ， 即時(shí)排除。 發(fā)現(xiàn)異常情況立即通知電梯維 護(hù) 保 養(yǎng)單位進(jìn)行處理，在可能危及乘客安全的情況下立即停止電梯運(yùn)行。 電梯的維護(hù)保養(yǎng)單位，應(yīng)當(dāng)對(duì)其維護(hù)保養(yǎng)的電梯的安全性能負(fù)責(zé) 。 綠籬和色塊 植株保存率高于 85%。 施肥 根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，生長(zhǎng)不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。 綠化管理 建立綠化養(yǎng)護(hù)制度和具體養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程。 對(duì)古樹名木保護(hù)措施到位；對(duì)稀有樹木進(jìn)行掛牌標(biāo)識(shí)，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長(zhǎng)習(xí)性等。 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。 樓外道路及設(shè)施 每日清掃 1 次樓外道路、廣場(chǎng)、庭院。 30 物業(yè)管理區(qū) 域 秩序維護(hù)服務(wù) 人員配備和設(shè)施裝備 有專職保安人員，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 門崗 主出入口 24 小時(shí)值班看守，邊門定時(shí)開放。 在遇到突發(fā)事件時(shí)，采取必要措施 處置 并及時(shí)報(bào)告 主管人員 和公安機(jī)關(guān) 。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù) （ 包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù) ） ，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)明物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話 12358 等 內(nèi)容 。 電梯安全使用要求 電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內(nèi)，應(yīng)向特 33 種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理使用登記。 應(yīng)當(dāng)建立電梯安全技術(shù)檔案 。 4 電梯的日常使用狀況記錄 。 根據(jù)《 中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法 》及其他相關(guān)規(guī)定， 應(yīng)當(dāng)建立崗位責(zé)任、隱患治理、應(yīng)急救援等安全管理制度，制定操作規(guī)程，保證特種設(shè)備安全運(yùn)行。 物業(yè)服務(wù) 應(yīng)當(dāng) 明碼 標(biāo)價(jià)，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以及物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 水、電急修 30分鐘內(nèi)，其他報(bào)修 1 個(gè)小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企 業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)立即告知。 檔案管理服務(wù) 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)設(shè)有獨(dú)立的檔案資料柜，有專人負(fù)責(zé)檔案資料管理。 物業(yè)移交清單，物業(yè)設(shè)計(jì)、施工審批文件，物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等保存完好。 從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴 標(biāo)識(shí) 。 每半年組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)日前組織安全檢查。 4 每年至少組織 1 次有員工 、 業(yè)主或物業(yè)使用人參加的消防演練或培訓(xùn)。 物業(yè)管理區(qū)域 水、電、氣、暖應(yīng)急管理服務(wù) 1 制定停水、停電、停氣、停暖及事故處理應(yīng)急預(yù)案。 強(qiáng)降水、大風(fēng)暴 等極端惡劣天氣應(yīng)急管理服務(wù) 1 及時(shí)掌握惡劣天氣狀況，及早發(fā)布預(yù)警。 裝飾裝修管理服務(wù) 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 5 日內(nèi)清運(yùn)。 建立寵物管理和登記制度，有寵物管理檔案。 39 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員 應(yīng)當(dāng) 佩戴 標(biāo)識(shí) 。 每季度巡查 1 次樓內(nèi)共用部位墻面、頂面、地面，發(fā)現(xiàn)墻面、頂面粉刷層剝落，面磚、地磚松動(dòng)、起殼、缺損、不平整等及時(shí)修復(fù)。 每年檢測(cè) 1 次防雷裝置 ，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。 機(jī)房設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板，配電室、樓層配電間防小動(dòng)物措施完備，穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密，鎖具完好。 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄每月歸檔。 42 4 消防控制室值班人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)消防職業(yè)技能鑒定考試合格，持證上崗。 2) 消防設(shè)施器材電源開關(guān)、管道閥門，均應(yīng)指示正常運(yùn)行位置，并標(biāo) 識(shí)開、關(guān)的狀態(tài)；對(duì)需要保持常開狀態(tài)的閥門，應(yīng)當(dāng)采取鉛封、標(biāo)識(shí)等限位措施。 4) 消火栓（消防炮）滅火系統(tǒng)：室內(nèi)消火栓外觀，消防卷盤 43 外觀，室外消火栓外觀，消防炮外觀，啟泵按鈕外觀。 8) 防排煙系統(tǒng)：擋煙垂壁外觀，送風(fēng)閥外觀，送風(fēng)機(jī)工作狀態(tài)，排煙閥外觀，電動(dòng)排煙窗外觀，自然排煙窗外觀，排煙機(jī)工作狀態(tài)，送風(fēng)、排煙機(jī)房環(huán)境。 12) 防火分隔設(shè)施：防火門外觀，防火門啟閉狀況，防火卷簾外觀，防火卷簾工作狀況。 單項(xiàng)檢查 44 1 一般要求 消防設(shè)施器材的單項(xiàng)檢查應(yīng)當(dāng)每月至少組織一次。 3) 消防供水設(shè)施：消防水池、消防水箱，增壓設(shè)施壓力工況，消防水泵及水泵控制柜的啟泵和主備泵切換功能，管道閥門啟閉功能。其中末端試水裝置放水檢查數(shù)量不少于總數(shù)量 25%。 45 9) 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)：電源切換和充電功能，標(biāo)識(shí)正確性。 13) 滅火器：檢查滅火器型號(hào)、壓 力值和維修期限。 2 聯(lián)動(dòng)檢查內(nèi)容 1) 消防供電設(shè)施供電功能和主備電源切換功能檢查，檢驗(yàn)供電能力。對(duì)消防設(shè)施上的儀 46 器儀表進(jìn)行校驗(yàn)；每 12 個(gè)月對(duì)每個(gè)末端放水閥檢查不少于一次。 6) 通過(guò)報(bào)警聯(lián)動(dòng)，檢驗(yàn)系統(tǒng)功能，進(jìn)行模擬噴氣試驗(yàn)；校驗(yàn)儀器儀表，存儲(chǔ)容器稱重。每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。 樓內(nèi)照明 每 2 周巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障 1 周內(nèi)修復(fù)。 應(yīng)急照明 每 2 周巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障即時(shí)修復(fù)。 發(fā)電機(jī) 48 每月試運(yùn)行 1 次 發(fā)電機(jī) ，保證運(yùn)行正常 ； 每 2 日巡視 1次充電機(jī)和蓄電池 ； 每年活化 1 次蓄電池。 紅外對(duì)射探測(cè)器 每季度檢查 1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等，發(fā)現(xiàn)故障即時(shí)排除；每季度表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 云臺(tái) 每季度檢查 1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線等，并進(jìn)行清晰度調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障即時(shí)排除；每季度表面清潔 1 次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油 1 次。 出門按鈕 每 3 周巡 查 1 次開鎖功能、接線等，發(fā)現(xiàn)故障即時(shí)排除。 發(fā)現(xiàn)異常情況立即通知電梯維 護(hù) 保 養(yǎng)單位進(jìn)行處理，在可能危及乘客安全的情況下立即停止電梯運(yùn)行。 電梯的維護(hù)保養(yǎng)單位，應(yīng)當(dāng)對(duì)其維護(hù)保養(yǎng)的電梯的安全性能負(fù)責(zé)。 使用期間每日巡查 1 次噴水池 、 水泵及附屬設(shè)施，每周檢查 1 次防漏電設(shè)施。 喬木 植株生長(zhǎng)正常，主枝基本完整，植株保存率高于 90%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于 90%。 草坪 草坪整齊，覆蓋率高于 90%。 整形修剪 喬木 每年冬季修剪 1 次 ，影響交通和居住安全時(shí)及時(shí)修剪 ； 灌木每年修剪 2 次；綠籬和色塊每年修剪不少于 3 次；冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪 1 次至 2 次， 全年至少修剪 9 次 ；暖季 型草坪全年至少修剪 4 次 。 設(shè)置溫馨提示 標(biāo)識(shí) ， 防止植物及綠化設(shè)施遭受破壞 ；加強(qiáng)綠化宣傳與巡查，每月至少檢查 2 次綠化工作 。每 2 周 54 至少清理 1 次綠地內(nèi)垃圾雜物。 蠅、蚊孳生季節(jié)每 2 日至少噴灑 1 次殺蟲藥。 天臺(tái)、屋面 每半年清掃 1 次天臺(tái)、屋面 ； 雨季期間，每 2 月清掃 1次天臺(tái)、屋面。 有害生物預(yù)防和控制 56 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。 有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。 物業(yè) 管理區(qū)域 各出入口 24小時(shí) 專人 值班看守，7:00— 19:00 立崗，并有交接班記錄。 58 在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí)，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施 處置 ，及時(shí)報(bào)告 主管人員 和 公安機(jī)關(guān) 。對(duì)違法行為立即報(bào)警，并協(xié)助 公安機(jī)關(guān) 處理。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù) （ 包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù) ） ，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)明物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話 12358 等 內(nèi)容