【正文】 發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛門(mén)窗未關(guān)時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班予以處理，車(chē)管員及安全護(hù)衛(wèi)員不得擅自開(kāi)啟及檢查車(chē)內(nèi)情況，以免觸發(fā)車(chē)輛安裝的報(bào)警裝置，或引致其他的不良后果。 2) 安全護(hù)衛(wèi) 員至現(xiàn)場(chǎng)后需及時(shí)勸阻、制止入侵人員作進(jìn)一步無(wú)理甚至違法行為，并將肇事者帶離用戶(hù)單元或公共場(chǎng)合。 安全護(hù)衛(wèi)員接到報(bào)警至案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)攜帶警械自衛(wèi)。 3) 管理處聯(lián)系并跟進(jìn)警方調(diào)查及破案進(jìn)展情況，及時(shí)反饋。 2. 各崗安全護(hù)衛(wèi)員在接到警報(bào)同時(shí)，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下： 1) 大廈各崗位安全護(hù)衛(wèi)員按突發(fā)事件之危機(jī)方案，迅速向事發(fā)區(qū)域集中，做好與停車(chē)區(qū)域相連的通道 、進(jìn)出口的控制工作，必要時(shí)封閉各進(jìn)出通道。 2) 管理處安排對(duì)事發(fā)區(qū)域作適當(dāng)?shù)那謇砉ぷ?，以便盡快恢復(fù)正常秩序，（受保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)須隔離，并保持至警方勘查后為止）。 ? 毆斗應(yīng)急處理方案 1. 大廈內(nèi)嚴(yán)禁毆斗，一旦發(fā)現(xiàn)毆斗情況，應(yīng)及時(shí)制止控制事態(tài)。 4) 封鎖有關(guān)案件的任何消息，防止擴(kuò)散及驚動(dòng)傳媒人士，從嚴(yán)控制人員進(jìn)出，謝絕采訪(fǎng)，并注意因任何情況泄漏而造成妨礙警方偵破案件的努力。 6. 業(yè)主在現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)損失時(shí)，管理處應(yīng)選派相關(guān)人員陪同，并提醒業(yè)主勿破壞犯罪痕跡，同時(shí)記錄其觸動(dòng)位置。 2) 配合警方 ,管理處領(lǐng)導(dǎo)對(duì)事 件進(jìn)行調(diào)查，查找起因和安全隱患，制定整改措施，追究當(dāng)班責(zé)任人的責(zé)任。 2) 安排安全護(hù)衛(wèi)員人員駐守于被盜 區(qū)域戶(hù)外，用隔離繩、欄將事發(fā)區(qū)域分隔，做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。運(yùn)轉(zhuǎn)前應(yīng)檢查電氣線(xiàn)是否有誤，可用兆歐表對(duì)電 氣系統(tǒng)的線(xiàn)路、壓縮機(jī)等進(jìn)行絕緣電阻的測(cè)試，如果發(fā)現(xiàn)絕緣電阻不符合規(guī)定的要求，要更換零部件或重新進(jìn)行絕緣處理。蒸發(fā)器前的過(guò)濾網(wǎng)勤清洗，過(guò)濾網(wǎng)的功能是濾除空氣中的灰塵，當(dāng)積累的灰塵太多時(shí)，便會(huì)阻礙氣流的暢通而降低制冷效果。 8) 鋼帶清掃、抹油，鋼帶開(kāi)頭檢查。 7) 各回路絕緣電阻測(cè)量（半年一次）。 4. 電梯使用完畢停電時(shí)，管理人員應(yīng)將轎箱停在基站，將操縱盤(pán)上的開(kāi)關(guān)全部斷開(kāi)，并將層門(mén)關(guān)閉。 3) 層、轎門(mén)關(guān)閉之前，電梯自行行駛。 3) 不許裝 運(yùn)易燃、易爆等危險(xiǎn)品，如有特殊情況，需管理處同 意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。 ? 電梯安全操作規(guī)程 1. 電梯行使前的檢查與準(zhǔn)備工作 1) 開(kāi)啟層門(mén)進(jìn)入轎箱之前，要注意轎箱是否停在該層。 ? 電梯安全管理規(guī)定 1. 電梯工必須持證上崗無(wú)證人員禁止操作。 三、電梯的維護(hù)和保養(yǎng) ? 電梯機(jī)房管理規(guī)定 1. 每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面的清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、對(duì)方雜物。 5) 第五：把各開(kāi)關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線(xiàn)端子，檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線(xiàn)，檢查手柄操作機(jī)件的靈活可靠性，緊固空氣開(kāi)關(guān)進(jìn)出線(xiàn)，清潔開(kāi)關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線(xiàn)處的灰塵。 10) 第十步：停機(jī)后，把選擇開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)部位，合上輸出開(kāi)關(guān)。嚴(yán)防蛇、老鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房 . 9. 保持配電房消防設(shè)施的完好齊備 ,保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用 . ? 發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定 1. 發(fā)電機(jī)房門(mén)平時(shí)上鎖 ,鎖匙由配電房值班人員管理 ,未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) ,非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi) . 2. 配電值班人員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法 ,發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí) ,應(yīng)經(jīng)常性的巡視檢查 . 3. 平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油 位、冷卻水水位是否合符要求 ,柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿(mǎn)足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行 8 小時(shí)的油量 . 4. 發(fā)電機(jī)每月空載試運(yùn)行一次 ,運(yùn)行時(shí)間不大于 15 分鐘 ,平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài) . 5. 發(fā)電機(jī)一旦啟動(dòng) 運(yùn)行 ,值班人員應(yīng)立即前往機(jī)房觀察 ,啟動(dòng)送風(fēng)機(jī) ,檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常 . 6. 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度 ,做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄 . 7. 定期清掃發(fā)電機(jī)房 ,保證機(jī)房和設(shè)備的整潔 ,發(fā)現(xiàn)漏油現(xiàn)象及時(shí)處理 . 8. 加強(qiáng)防火和消防管理意識(shí) ,確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備 . ? 電氣維修管理規(guī)定 1. 電氣維修人員必須持證上崗 ,嚴(yán)格按照國(guó)家部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè) . 2. 在進(jìn)行電氣維修時(shí)維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品 ,配備絕緣良好的電工工具 . 3. 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí) ,應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施 ,維修班班長(zhǎng)應(yīng)在分配工作的同時(shí) 向維修人員說(shuō)明工作中的安全注意事項(xiàng) ,并在工作中檢 查、監(jiān)督執(zhí)行情況 . 4. 在配電干線(xiàn)、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時(shí) ,應(yīng)設(shè)專(zhuān)人監(jiān)護(hù) ,并至少兩人進(jìn)行 . 5. 一般情況下 ,盡量避免帶電作業(yè) ,若有特殊需要而必須帶電作業(yè)時(shí) ,應(yīng)裝設(shè)隔離擋板 ,并有專(zhuān)人監(jiān)護(hù) . 6. 在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開(kāi)關(guān)和閘刀的操作把手上 ,應(yīng)懸掛“禁止合閘 ,有人作業(yè)”的標(biāo)識(shí)牌 . 7. 維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線(xiàn)路 ,在經(jīng)搶救無(wú)誤、拆除所有安全措施、全體人員撤出工作現(xiàn)場(chǎng)后 ,方可送電 . ? 發(fā)電機(jī)的定期保養(yǎng) 1. 每個(gè)月開(kāi)動(dòng)發(fā)電機(jī)空載試機(jī)一次 ,每次半小時(shí) . 2. 每季度保養(yǎng) ,即試機(jī)一次 (1 小時(shí) ),保養(yǎng)程序如下 : 1) 第一步：斷開(kāi)發(fā)電機(jī)的輸出自動(dòng)開(kāi)關(guān) ,把選擇開(kāi)關(guān)置于手動(dòng)狀態(tài) ,斷開(kāi)控制電源 . 2) 第二步：檢查蓄電池液位 ,液位偏低時(shí)應(yīng)根據(jù)電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。 ，無(wú)明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示是否正常，控制柜各電器無(wú)不良噪音。 3) 壓力表指示準(zhǔn)確表盤(pán)清晰。 4) 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞 ,應(yīng)予以更換 。保安員平時(shí)應(yīng)把專(zhuān)業(yè)技能、快速反應(yīng)能力、應(yīng)急方案的演練 等作為日常訓(xùn)練的重點(diǎn)，以增強(qiáng)突發(fā)事件的處理能力。 ] 、獨(dú)立柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)，則較分散和獨(dú)立，統(tǒng)一 管 理 難 ， 欠 費(fèi) 、 逃 費(fèi) 現(xiàn) 象 時(shí) 有 發(fā) 生 ； g t m*8 4 .購(gòu)物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員又無(wú)權(quán)處理，公共秩序維護(hù)難度大。在經(jīng)營(yíng)秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合計(jì)劃、單項(xiàng)計(jì)劃、即時(shí)調(diào)度相結(jié)合的管理運(yùn)作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過(guò)程的監(jiān)督控制，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化管理。 3000 元 /月 5辦公費(fèi)（通信、辦公用水、電、文具用品，電腦、復(fù)印耗材等）， 5200 元 /月 6社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)： 2020 元 /月 7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)： 7176 元 /月 8保安保險(xiǎn)費(fèi)： 7600 元 /月 9電梯年檢維保費(fèi)及設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)： 45000元 /月 10空調(diào)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)： 5500元 /月 上述基本支出總額： 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10= 元 /月 11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 273777﹒ 6 2％ =5475﹒ 5 元 /月 12利潤(rùn)（成本的 8%）： 8%=22340﹒ 2 元 /月 13稅金（收入的 %）：元 %=16587﹒ 6 元 /月 總支出： 為前十三項(xiàng)之和： 元 /月 物業(yè)類(lèi)型 面積（ M2） 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 /M2 b) 蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)概況，管理模式及管理目標(biāo)介紹。 ? 培訓(xùn)目 標(biāo) 培養(yǎng)一支敬業(yè)愛(ài)崗、業(yè)務(wù)精湛、良好服務(wù)意識(shí)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍，培養(yǎng)若干名物業(yè)管理行業(yè)合格的管理處主任和員工，為的管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供可靠保證。 方便、優(yōu)美、安全的物業(yè) 管理目標(biāo)，必須建立合理、有效的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，配備一支訓(xùn)練有素的物業(yè)管理員工隊(duì)伍。 綠化與環(huán)境布置 ? 對(duì)花草樹(shù)木定期施肥、澆水、防病治蟲(chóng)、中耕除草和培土，并及時(shí)修枝整形，補(bǔ)栽補(bǔ)種。 變配電設(shè)備運(yùn)行正常，各開(kāi)關(guān)、儀表 、指示燈完好，工作場(chǎng)地整潔。 每周用水沖洗地面一次。 地下雨、污水井的疏通 每月疏通一次。 地面無(wú)雜物、無(wú)明顯污漬。 立足國(guó)門(mén)，放眼世界。公司的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)不僅僅面向于業(yè)主，也面向于物業(yè)管理公司。公司目前管理的 龍福山莊，位于雨花區(qū)，面積 萬(wàn)平方米，今年已通過(guò) ISO9000 質(zhì)量管理體系和 ISO14000 環(huán)境管理體系，管理已步入智能化的范疇。 在銷(xiāo)售管理方面，充分利用公司遍布全國(guó)的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮四十余家分支機(jī)構(gòu)服務(wù)快捷的優(yōu)勢(shì)，資源共享。 代理人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)。 ： ； :； 群： 徐州蘇豪時(shí)代廣場(chǎng) 物業(yè)管理項(xiàng)目 投 標(biāo) 書(shū) 南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司 地址：南京棲霞區(qū)勝利三村 483 號(hào) 聯(lián)系人：張茂安 傳真： 025— 84720311 電話(huà)： 025— 84721390 13390786678 目錄 第一部分 投標(biāo)函 第二部分 投標(biāo)企業(yè)概況及投標(biāo) 報(bào)價(jià)表 第三部分 企業(yè)授權(quán)委托書(shū) 第四部分 企業(yè)簡(jiǎn)介 第五部分 企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 第六部分 服務(wù)承若 第七部分 項(xiàng)目主要人員資料 第八部分 組織機(jī)構(gòu)、人員配置、人員的選聘要求、人員的培訓(xùn) 第九部分 物資材料、固定資產(chǎn)的配置 第十部分 綜合報(bào)價(jià)測(cè)算 第十一部分 商業(yè)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)和重點(diǎn) 第十二部分 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理要求 第十三部分 本項(xiàng)目可能出現(xiàn)的各類(lèi)應(yīng)急措施 第十四部分 管理制度目錄 第十五部分 檔案資料的管理 第十六部分 編制依據(jù) 第一部分 投標(biāo)函 徐州成功置業(yè) 有限公司 ： 我 南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司 現(xiàn)通過(guò)徐州成功置業(yè)有限公司招投標(biāo)辦公室參加 蘇豪時(shí)代廣場(chǎng) 物業(yè)管理投標(biāo)工作，并于二 〇〇 六年 月 日通過(guò)資格預(yù)審，并全部按照貴方的要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。特此委托。 誠(chéng)豐物業(yè)公司成立于 1999 年，主要以服務(wù)為龍頭，立足于物業(yè)行業(yè)發(fā)展。小區(qū)內(nèi)設(shè)電子監(jiān)控系統(tǒng)， 24 小時(shí)保安值勤、巡邏、站崗，利用科技的手段保證了小區(qū)內(nèi)的安全。公司的家政服務(wù)，綠化服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)信息工程，軟件開(kāi)發(fā)工程等服務(wù)都已得到客戶(hù)的認(rèn)同，我們的榮譽(yù)客戶(hù)遍及南京、連云港、上海等地。我們滿(mǎn)懷信心與您共發(fā)展。 玻璃窗一月擦一次 管道外表，電、水表箱，各種開(kāi)關(guān)每三天擦一次 走道燈每月擦一次。 水流暢通，井蓋無(wú)污跡。 滅鼠、蚊蠅、蟑螂 室內(nèi)半月一次，室外一月一次。 供水、排水 定期保養(yǎng)水泵、閥門(mén)及管道，定期刷漆防止生銹，定期保養(yǎng)，無(wú)漏水、漏油現(xiàn)象。 ? 合理調(diào)整綠化布局，統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌，使總體環(huán)境更和諧。為此，我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持“精干、高效、敬業(yè)和合理”的用人原則，要求管理人員必須是“一專(zhuān)多能”，在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用行之有效的激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，嚴(yán)格考核關(guān)，并保持一定的淘汰率，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 ? 培訓(xùn)方式 自辦班、外派培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)、崗位練兵、以考代訓(xùn)、鼓勵(lì)自學(xué)。 c) 管理規(guī)章制度，崗位責(zé)任制介紹。月） 備注 住宅區(qū) 24003 1． 2 公共水電分?jǐn)傎M(fèi)約 0﹒ 20 元 /M2 商業(yè)區(qū) 31797 9． 0 空調(diào)、電梯能源分?jǐn)傎M(fèi)約 7﹒ 5 元 由此，我們擬定 蘇豪時(shí)代廣場(chǎng) 物業(yè) 管理服務(wù)費(fèi)為： 測(cè)算說(shuō)明： 根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)和參照物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確定住宅區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為 元 /M2并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營(yíng)戶(hù)提供最佳的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。 iAc 3xu ●商場(chǎng)的管理 ，決定了物 業(yè)管理企業(yè)要積極配合協(xié)助屬地的國(guó)家行政機(jī)關(guān)，如工商局、公安局、稅務(wù)局和技術(shù)監(jiān)督局等。物業(yè)管理企業(yè)最好能把業(yè)主組織起來(lái)，成立義務(wù)消防隊(duì)和義務(wù)安全隊(duì)，以保證商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)行 ●居住和商業(yè)和諧統(tǒng)一 蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)是一幢集居住、商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)為一體的多功能綜合性大樓。 5) 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理 。 4) 管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆完整無(wú)脫落。 二、 電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理 ? 配電房管理規(guī)定 1. 負(fù)責(zé)供電運(yùn)作和維修的人員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備情況、操作方法和安全注意事項(xiàng)。 3) 第三步：拆下空氣、機(jī)油濾清器，用汽油進(jìn)行清洗并除塵；檢查機(jī)油的油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)的應(yīng)進(jìn)行更換。 ? 低壓配電柜控制柜保養(yǎng) 1. 準(zhǔn)備工作： 1) 在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶(hù)停電起止時(shí)間。 6) 第六：保養(yǎng)電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)電容器總開(kāi)關(guān)，用 10 毫米以上的導(dǎo)線(xiàn)把電容器逐個(gè)對(duì)地放電，然后檢查接觸器、電容器接線(xiàn)螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無(wú)擊穿現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。 2. 保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過(guò) 40℃ 。 2. 每天對(duì)各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知有關(guān)人員處理。 2) 開(kāi)轎箱內(nèi)照明燈。 4) 嚴(yán)禁在層門(mén)開(kāi)啟的情況下，掀按檢修按鈕來(lái)開(kāi)動(dòng)電梯作一般行使，不許掀按檢修、急停按鈕來(lái)消除正常行使中的選層信號(hào)。 4) 行使的方向與選定的 方向相反。 5. 電梯長(zhǎng)期關(guān)閉，應(yīng)將電梯機(jī)房電源關(guān)掉。 2. 機(jī)身及井道保養(yǎng)規(guī)程 1) 保養(yǎng)