【正文】 的主力戶型為： 90100 平方米 的二室二廳的主力戶 型 及5060 平方米 的單身公寓 。 任務與畢業(yè)生職業(yè)崗位 有相關性，基本體現(xiàn)相應的職業(yè)能力。 10 訓練實效性 畢業(yè)生通過綜合訓練，能很好地提高能力與素質，并收到良好的整合效果。 成果有一定的科學性，基本沒有創(chuàng)新性。 成果實用性較強，能解決一定的實際問題，基本滿足崗位實際需求。 任務準備工作不充分，獨立完成性差。 在畢業(yè)綜合實踐過程中，與導師保持聯(lián)系，學生根 據(jù)導師的指導思考并修改正實踐方式與思路。 10 過程管理與成效 教學管理部門有適應高職規(guī)范的管理制度，對導師和學生教學過程的管理非常嚴格，對出現(xiàn)的問題能夠及時進行分析解決，對優(yōu)秀成果進行總結推廣，確保畢業(yè)綜合實踐質量不斷提高。 無答辯過程，評價較客觀規(guī)范。 教學管理部門對導師和學生教學過程的管理比較混亂。 導師積極引導學生去獨立思考和規(guī)范實踐，學生基本上有計劃有步驟地開展實踐，成效較好，有過程材料。 態(tài)度一般，能基本完成任務要求。 10 數(shù)量 成果體現(xiàn)了畢業(yè)生較大的工作量要求，并體現(xiàn)任務的獨立完成性。 文本格式基本符合規(guī)范化要求，文本主體部分字數(shù)基本足量，參考文獻足夠，佐證材料基本齊全。 畢業(yè)生通過訓練基本沒有效果。 任務與畢業(yè)生所學專業(yè)相關性、綜合性較強，有利于提高專業(yè)技術應用能力。 參考文獻 [1] 陳溥才 . 研究市場分析與產(chǎn)品定位 [M].北京 :北京大學出版社 .2020 [2] 李東 .房地產(chǎn)市場營銷 [M].上海 :復旦大學出版社 .1999 [3] 瞿富強 .可行性研究方案 [M].廣州 :廣州經(jīng)濟出版社 .2020 [4] 丁烈云、毛鶴琴 . 房地產(chǎn)開發(fā) [M].北 京：中國建筑工業(yè)出版社 .2020 [5] 俞明軒 .房地產(chǎn)投資分析 [M].北京 :中國人民大學出版社 .2020 [6] 牛鳳瑞 .中國房地產(chǎn)發(fā)展報告 [M].北京 :社會科學文獻出版社 .2020 [7] 范如國 .房地產(chǎn)投資與管理 [M].湖南 :武漢大學出版社 .2020 [8] 劉洪玉 .房地產(chǎn)開發(fā) [M].北京 :首都經(jīng)濟貿易大學出版社 .2020 [9] 趙世強 .房地產(chǎn)開發(fā)風險管理 [M].北京 :中國建材工業(yè)出版社 .2020 [10] 徐念榕 .房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險及其辯識、估計和評價 [J].蘇州 :蘇州城建環(huán)保學院學報 .1999 [11] 呂萍 .房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 [M].北京 :中國人民大學出版社 .2020 [12] 武永祥 .房地產(chǎn)投資分析 [M].北京 :中國建筑工業(yè)出版社 .1997 [13] 劉正山 .房地產(chǎn)投資分析 [M].東北 :東北財經(jīng)大學出版社 .2020 [14] 周惠珍 .可行性研究與項目評價 [M].北京 :中國科技出版社 .1992 [15] 湯炎非 .可行性研究與投資決策 [M].武漢 :武漢大學出版社 .1998 [16] 杜海鵬 .房地產(chǎn)投資風險與防范 [M].上海 :經(jīng)濟科學出版社 .1998 浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 19 附錄 消費者市場調查問卷 尊敬的 先生，女士： 您好！ 本人是浙江金融職業(yè)學院 房地產(chǎn)專業(yè) 的一名學生， 目前正 對杭州出讓的 50 號地塊進行項目 策劃 的畢業(yè) 設計 ，因此要進行一次 消費者的 調查。一方面本地塊良好的地理位置為成為寫字樓打下基礎，另一方面周圍龐大的住宅衍生的人員基數(shù)使聚集各類公司入住創(chuàng)意寫字樓成為可能，而創(chuàng)意寫字樓的概念與單身公寓戶型推出又確定了統(tǒng)一了一部分目標消費群體。 與此同時 鑒于 戶型與面積 的密切 關系的， 根據(jù)對目前市場上所有樓盤的大概了解后，發(fā)現(xiàn)在售樓盤的主力面積均設計在二房 8090 平方米，三房 110130 平方米。多數(shù)為本科學歷，處于事業(yè)的上升階段，認為 “未來會有更豐厚收入 ”，而且愿意 “為了掙更多的錢，可以犧浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 16 牲休閑 ”。 2．近幾年里，周邊開發(fā)的樓盤數(shù)量增加，競爭性強。 西湖和錢塘江自古以來就是杭州賴以生存的兩大水系，隨著杭州跨江發(fā)展方向的建設，錢塘江畔將成為未來杭州城市的重要核心。高度的個 性化及其所蘊涵的創(chuàng)造性價值，讓九樹更接近藝術品的范疇。 綜上所述，盡管在 2020 年 始，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并沒有紅火的開端，相反的，北京，上海等我國的主要城市的房價已開始明顯下降。 （二）消費者 住宅需求 調查 圖 8：住宅需求統(tǒng)計分析圈 圖 9： 住宅需求統(tǒng)計分析圈 29%26%13%8%10%4%2% 3%5%上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)蕭山余杭臨平下沙6%26%39%19%8% 2%一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳其他浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 11 圖 10： 住宅需求統(tǒng)計分析圈 以上 三 圖，是對消費者將來的購房需求的調查，從房屋的坐落地段及房屋類型兩方面調查所得出的數(shù)據(jù)中明顯看出，消費者希望房屋的坐落位置與市中心接軌，這樣工作，生活比較方便，而市中心各項配套設施都相對完善，而房屋類型則以中小戶型為主，大多是二室類受到大家的喜愛， 面積在 90120 平方米左右，與之前的大戶型房屋而言 ，人們的選擇已開始發(fā)生 明顯 變化， 大家的選擇趨向于適當，合理的房屋， 我相信這不僅僅是從價格的角度考慮，更多也說明消費者購房趨于理性化。但從居住的區(qū)域對比看來，對消費者而言，工作與居住的地點的距離并不是十分的近。 本次調查是為了 了解購房者的需求與心理 狀態(tài) ， 能夠合理的 對杭州出讓的浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 7 50 號地塊進行項目策劃 。 ，迫使開發(fā)商降價賣房：去年的中央經(jīng)濟工作會議上出臺了貨幣從緊政策，除了加息，提高存款準備金率，提高第二套 房貸要求等一系列措施外，也縮緊了開發(fā)貸款。 2020 年上半年市區(qū)商品住宅銷售 27867 套，面積 367 萬㎡，分別同比上升%和 %。 2020 年，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比上升 %；施工面積 3794 萬平方米，同比下降了 %；竣工面積為 萬平方米，同比下降 %。 以上的種種情況表明 ， 開發(fā)商 若要在激烈的競爭中取勝 ， 就需要在開發(fā)樓盤前期 ， 對市場的情況 進行 詳細的調查及分析 ， 掌握市場的情況 ， 了解消費者的要求 ， 合理的 ， 有針對性的進行房地產(chǎn)開發(fā) ， 不只是 量 的提高 ， 更要質的飛越 。 （ 2） 金融政策 自 2020 年起 ， 銀行 多次加息、提升存款準備金率 ， 大量的資金在金融政策的導向下 ， 在銀行 、 股市 、 樓市中游走 。 從近幾年國家的土地政策來看 ， 在行業(yè)發(fā)展的同時 ， 國家的調控也在不斷加大，力度一年年增加 。 自 2020 年國家對土地全面整頓后 ， 2020 年的土地市場在鞏固 其 基礎上 ， 繼續(xù)加大力度 ， 對土地供應嚴格把關 、 從源頭入手 ， 規(guī)范房地產(chǎn)市場 。 （二） 項目經(jīng)濟技術指標 表 1：項目經(jīng)濟技術指標 占在面積 (平方米 ) 總建筑面積 (平方米 ) 容積率 建筑密度 (%) 約 50667 約 101334 2830 二 、 宏觀經(jīng)濟分析 （一） 區(qū)域經(jīng)濟分析 過去的幾年里 ， 杭州市的經(jīng)濟保持快而好的發(fā)展態(tài)勢 。卡恩（ Neil Carn） （ 2020）在《房地產(chǎn)市場分析方法與應用》一文中對房地產(chǎn)市場分析與其他形式的房地產(chǎn)分析進行了區(qū)分，通過對住宅及寫字樓的等市場的分析，運用了城市經(jīng)濟學、市場營銷、金融和其他學科的理論，方法和模型，根據(jù)市場分析收集的數(shù)據(jù)，進行了分析，提供了相當多的案例，給我們借鑒。 二、擬實現(xiàn)的目標： 通過對項目的宏觀環(huán)境、房地產(chǎn)供需市場、項目 SWOT 分析來研究擬定的方案是否可行，并通過市場調查，數(shù)據(jù)分析來確定該項目具體的規(guī)模，適合的消費對象，以及環(huán)境，配套設施的建設。 進入 21 世紀 ， 人們生活水平的 提高， 消費者對于 房屋 的需求 已不僅僅只局限于居住，因此，開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品也應當不斷提高，在質的基礎上向人性化，智能化，多元化的方向發(fā)展，才能在競爭中取得優(yōu)勢。 就發(fā)展全局看 ，長三角區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)動發(fā)展 ， 是一種不可阻擋的趨勢 。加強遙感監(jiān)測和動態(tài)巡查，及時掌握重點地區(qū)和重點城市土地違法情況 ，將違法行為的發(fā)現(xiàn)率、制止率列為重要考核指標。 導致在 土地公開拍賣時， 開發(fā)商為了得到土地 ， 不惜出高價 。 盡管 2020 年我國舉辦奧運會 ， 對房地產(chǎn)市場來說是起正面作用的 ， 但 就目前的市場情況來看 ， 自 去年12 月 來 ， 北京 、 深圳 、 上海等 地的房價已有下降的情況 ， 雖然幅度并不是很明顯 ， 這意味著國家的宏觀調控已開始發(fā)揮作用 。 在工業(yè)化、城市化飛速發(fā)展而生活環(huán)境、生活品質卻不斷受到下降威脅的今天，杭州極具魅 力的人居環(huán)境表現(xiàn)出了極大的優(yōu)勢。 （二）房地產(chǎn)需求狀況 近年來杭州房價上漲幅度較快，主要由于供求關系的嚴重失衡引起。 ，將促進房價上漲 ： 由于股市和樓市之間，一直以來都存在“蹺蹺板“現(xiàn)象，此高彼低， 在股市上降的過程中，往往會導致部分資金撤離，流向樓市，相對于其他風險投資，房子的風險程度最小，因此從股市轉站樓市的消費者相當多。而房屋無論在哪個時代都是居民最重要的一項資產(chǎn)之一，在 21 世紀的今天同樣如此 。如果我們想要開發(fā)一個盡可能滿足消費者需求的樓盤，就應該盡量從消費者的喜好出發(fā)，這樣才可以達到雙贏的效果。假若目前開發(fā)一樓盤能解決這一矛盾，我相信它的銷售前景將是非常的樂觀。這足以說家庭觀對人們來說還是相當?shù)闹匾摹? 周邊配套 的大型超市，商業(yè)中心農貿市場都比較完善。嶺上 樓盤基本情況 占地面積 約 88 畝 建筑面積 11 余萬平方米 建筑類型 排屋 ， 小高層 主力戶型 120150平方米 價 格 900010000 元 /平方米 4． 公元 2．周邊配套設施逐步完善，有利于銷售。 六 、 擬開發(fā)的項目設計方案 （一） 方 案分析 1． 目標消費群體篩選 在按消費需求將人群進行聚類細分市場，從消費者對樓盤、板塊、廣告主題的偏好，結合年齡、收入、杭州居住時間、生活態(tài)度等 10 個指標，可分出五類潛在購房消費者。 而在對被調查者未來的戶型選擇上 有 39%的被調 查者選擇了 兩室兩廳， 26%的被調查者選擇了二室一廳， 由此可以看二室 是最受市場追捧得房型 ， 而在房屋面積上消費者的需求集中在 7090 平方米，所占比例達到 38%。考慮到杭州城市目前的道路狀況以及被調查者對城市交通滿意情況，認為該樓盤具備了成為寫字樓的基礎條件。 表 6： 住宅