【正文】 貨商場（化妝品、皮具、中高檔男女服飾、通訊用品、大小家電等）以及部分大中型餐飲設(shè)施（三鳳橋酒樓等）為主。 12 人口因素 2021年末全市戶籍總?cè)丝跒? 萬人，其中城市人口 萬人。近期中心區(qū)開發(fā)建造的商業(yè)用房多為大型商場，目前市場上缺少有實力的大買家，而城郊各區(qū)建造的小面積店鋪較多，符合目前的市場需求，銷售較熱。在居民收入持續(xù)增長的同時，居民消費支出趨向平穩(wěn)，消費結(jié)構(gòu)日顯優(yōu)化，消費層次不斷提高。天左右，這段路距離相對較長，其沿街店鋪的數(shù)量約占總供應(yīng)量的 60%；而最南端的學(xué)前街至后西溪段租金則相對較低，一般在 7 元 /m2作為無錫市的另一條商業(yè)街，健康路的商業(yè)設(shè)施主要集中于人民路至學(xué)前街路段，以經(jīng)營休閑服飾為主。 精品服飾街位于健康路靠后西溪段，因為其不屬于沿街商鋪，以后街形式出現(xiàn)，而且商鋪量較集中，故租金相對其他店鋪而言，比較穩(wěn)定，無明顯起伏，價格較低，約在 — 元 /m2其中 7—20 m2 的店鋪供應(yīng)量約占總量體的 20%左右；而 21—54 m2 的店鋪約占總量體的 55%左右；面積較大的 60—167 m2 的店鋪則占總量體的25%左右。其沿街店鋪租金高低區(qū)分不僅與所處地理位置的不同有關(guān)，而且也與所處建筑物的不同有關(guān)。其中 9~20m2 的沿街鋪面約占總數(shù)量的 57%左右； 21~50 m2 的店鋪約占 31%， 51~200 m2 店鋪約占 11%；而另一些 1000 m2 以上的大型經(jīng)營場所（如狀元樓、凱旋門等）約占店鋪總數(shù)量的1%左右。 ④ . 租金水平狀況：中山路平均約為 10元 /m2另外，商場還向各商家收取一定的廣告宣傳費用，具體的金額按照其廣告活動的大小來 計算，并以現(xiàn)金形式支付。它與三陽百盛相比，人流量相對較少，主要經(jīng)營路線以成熟風格出名，故面向消費群體的年齡層一般在 25~35 歲左右，因為這類消費群體有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，所以服飾價格定位較高， 商場共分 9 層對外營業(yè)，各層的商品分布為： B1（超市）， 1F（中島區(qū)以化妝品、金銀飾品、珠寶、小家電等商品為主，四周則為知名品牌的男女休閑裝，多以店中店形式出現(xiàn)）， 2F（以 經(jīng)營女士用品為主，包括女士時裝、女鞋、女式內(nèi)衣等）， 3F（男裝、男鞋等男士用品）， 4F（女裝、大小家電、運動用品及運動服飾等）， 5（童裝、玩具、兒童用品、禮品、床上用品等）， 6F（整層為美食廣場）， 7F（設(shè)有大型的游戲城和一個露天的溜冰場）。各層商品布局為： 1F（服飾、皮鞋、化妝品、鐘表、通訊器材）、 2F（女士服飾、少淑裝、女士內(nèi)衣、皮具手袋、女士飾品 等）、 3F（以男裝為主，包括正裝、休閑裝、男士內(nèi)衣、精品電器、運動服飾、健身器材等）、 4F（家居廣場、英語角）。租金以保底扣率的方式計算 中高檔路線，以成熟人士為主 新世界百貨 人民路與中山路交界處的 西南角 4 層 以保底扣率的方式對外出租的 高檔精品路線，以高收入成功人士為主。 133 專業(yè)市場 A、夢之島 夢之島位于人民西路，是無錫規(guī)模較大的電腦專業(yè)市場，以經(jīng)營各類品牌的電腦及軟件為主，該專業(yè)市場在消費者心里已形成了很大的知名度和購買導(dǎo)向，且周邊缺乏有實力的競爭 對手。 14 綜合說明： 141 無錫市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 l 無錫素有 “小上海 ”之稱，商業(yè)氛圍濃郁，商業(yè)基礎(chǔ)較好；由于地處長江、京杭大運河之畔，自古以來交通便利，商貿(mào)云集，明清以來，就以 “米市 ”、 “布碼頭 ”著稱于世； l 解放環(huán)路以內(nèi)仍為傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，但近年來隨著城市的不斷向外擴張，市中心的商業(yè)效應(yīng)向副中心區(qū)擴散，臨近解放環(huán)路的副中心區(qū)有望形成新的商圈； l 商業(yè)業(yè)態(tài)比較齊全，但創(chuàng)新能力不夠，仍停留在傳統(tǒng)百貨的層次，輻射力和復(fù)合力不夠； l 市場競爭激烈，國內(nèi)外大型商業(yè)集 團積極搶灘無錫，如國內(nèi)商業(yè)有上海華聯(lián)，上海精品商廈、心族百貨、長發(fā)商城；國際商業(yè)有夢之島、新世界、八佰伴、麥德龍、家樂福、花園城等已進軍無錫； l 市場供應(yīng)量加大，有一定的壓力，預(yù)計明年的供應(yīng)量將達到 1520 萬平方米，對于已趨飽和的傳統(tǒng)百貨型物業(yè)來說，大面積商場壓力大； l 商業(yè)物業(yè)已成為一種重要的投資工具，炒家以錫山以及浙江 溫州、寧波人居多； l 經(jīng)營品種大眾化，缺乏個性，經(jīng)營的專業(yè)性和特色性不夠； l 經(jīng)營水平有待提高，在經(jīng)營上只顧及到消費者的購物需求，而忽略了休閑、娛樂等方面需求； 142 消費需求 1）整體需求特征 l 無錫市的整體消費能力較強， 2021 年全市國內(nèi)國民生產(chǎn)總值 1360 億元，在全國大中城市中排名第十位；人均 GDP 超過 3 萬元人民幣，在全國大中城市中排名第六； l 無錫市正在向小康社會過渡，房產(chǎn)、汽車、教育、旅游等方面的消費支出所占比例越來越大； l 無錫市民的整體消費水平還處于中等水平， 2021年無錫城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 9454元； l 由于無錫市周邊有上海、南京、蘇州、杭州等大城市的存在，特別是上海對無錫的輻射力強，高檔消費向上海等大城市轉(zhuǎn)移； l 無錫擁有 豐富的旅游資源，旅游消費是無錫市的特點和優(yōu)勢； 2）對商業(yè)物業(yè)的需求特征 l 需求量加大，由于無錫市向全國大城市和旅游城市發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，城市化水平的提高，大量的拆遷以及無錫市民投資意識的加強都導(dǎo)致對商業(yè)物業(yè)的需求量增加； l 中、小面積的臨街鋪面需求旺盛，供不應(yīng)求，而大面積的商場則銷售難度較大； l 消費者接受的價格范圍集中在 800015000 元 /平方米，解放環(huán)路內(nèi)中心區(qū)商業(yè)物業(yè)價格呈下降趨勢，從 2021 年第二季度的每平方米 18954 元下降到 2021 年第二季度的每平方米 15549元，而副中心區(qū)的 商業(yè)物業(yè)價格則呈上升趨勢； l 解放環(huán)路以內(nèi)的市中心區(qū)仍然是消費者的首選區(qū)域，但由于市中心區(qū)的商業(yè)物業(yè)價格高、供貨量少加上城市向外擴張，副中心區(qū)的商業(yè)物業(yè)熱度上升； 143 無錫市商業(yè)物業(yè)走勢 無錫市的商業(yè)基礎(chǔ)較好，各種商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，但商業(yè)布局比較零亂，經(jīng)營規(guī)模不夠大氣，經(jīng)營手法和服務(wù)水平也有待提高，商圈的輻射強度和廣度都有待挖掘，我們認為無錫的商業(yè)物業(yè)市場將呈現(xiàn)以下趨勢： n 品種雜亂，檔次低下的臨街散鋪將向統(tǒng)一經(jīng)營，注重品味和包裝的商業(yè)街、專業(yè)市場轉(zhuǎn)變； n 大型購物中心的功能將趨向多樣化，集購 物、休閑、娛樂于一體，向規(guī)模化、特色化發(fā)展； n 無錫的商業(yè)物業(yè)將向精（品味高雅、注重包裝）、專（成行成市、統(tǒng)一管理經(jīng)營）、多（功能多樣化）的方向發(fā)展。天，五層 元 /平米 該項目 35 層辦公樓部分售價為 60007000 元 /平米；商業(yè)部分總共 21個鋪位，價格為 2800030000 元 /平米，目前雖未拿到銷售許可證，但已全部預(yù)購，并已部分付款；另外，該項目 1F層高 6 米， 2F層高 3 米，開間與進深為 4 米 15 米、 4 米 12米。 u 具備成為高檔商用物業(yè)的條件 ,且具有營造無錫標志性商業(yè)物業(yè)的潛力。 u 無錫及其周邊地區(qū)擁有相當數(shù)量的高消費人群 ,但目前無錫卻缺乏高檔商業(yè)消費場所 ,因此 ,本項目可在定位上和功能上填補這一空缺 ,也可避免日后經(jīng)營上的同質(zhì)化競爭。 4定位策略 41 產(chǎn)品定位 要達到以上目標，項目的定位是核心問題，針對項目的優(yōu)劣分析，可歸納出定位須體現(xiàn)的特征： ▲ 針對無錫市內(nèi)各種商業(yè)形態(tài)齊全， 但經(jīng)營模式傳統(tǒng)的情況 → 本項目需要嶄新的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式。因此，本項目之定位將會在朝這一趨勢發(fā)展的基礎(chǔ)上有所突破，以體現(xiàn)比較性優(yōu)勢。 44 功能定位劃分 441 功能定位的出發(fā)點 n 遵循項目 “集飲食、休閑、購物、娛樂于一體 ”的產(chǎn)品定位基礎(chǔ) ，以多種業(yè)態(tài)形式滿足功能上的豐富程度 n 充分發(fā)揮功能劃分對吸引人流所起的作用，使消費人流形成循環(huán)效應(yīng) n 充分考慮各功能定位的價值特征、業(yè)態(tài)經(jīng)營利潤，和實際經(jīng)營模式，使各層實現(xiàn)最大效益 n 充分考慮項目商業(yè)部分與住宅部分的協(xié)調(diào)，使功能劃分上發(fā)揮最大利用價值 442 分層功能定位 n 首、二層：時尚名店城 經(jīng)營種類：國內(nèi)著名品牌服飾、流行時裝、時尚精品、皮具系列、珠寶首飾、化裝品、鐘表等 n 三層：數(shù)碼世界、家飾天地 經(jīng)營種類：世界品牌視訊音像產(chǎn)品、尖端電腦電子產(chǎn)品、國外著名特色家飾用品（如名匠 軒、達芬奇、創(chuàng)意居） n 四層：世界風情美食、設(shè)計會展天地 經(jīng)營種類：回轉(zhuǎn)壽司、葡國美食、泰國風情餐廳、韓國燒烤、香港熱帶雨林特色餐廳、鳳城美食等、著名設(shè)計師的個性化服飾 n 五層：康體世界 經(jīng)營種類：會員制尊貴健身俱樂部， SPA 女性美容纖體會館 443 功能定位劃分的說明： n 為了配合項目的形象定位，體現(xiàn)出高檔次的經(jīng)營方向，首、二、三層皆以經(jīng)營國內(nèi)外高檔品牌為主，彌補無錫商業(yè)高檔消費供應(yīng)不足的缺口，同時也以體現(xiàn)差異性優(yōu)勢。 新聞造勢 174。 高調(diào)亮相 174。 與電臺合作，每周在現(xiàn)場舉行直播節(jié)目，介紹最新潮流資訊或討論熱點話題 174。 報紙、電視、電臺為主 n 推廣重點： 174。 著名時裝設(shè)計師作品展示暨簽名會 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 主力商戶進駐動態(tài) n 公關(guān)活動： 174。 174。 174。 n 免租期 根據(jù)租賃的實際情況，給予彈性的免租期優(yōu)惠。 64VI 設(shè)計 VI 是企業(yè)視覺識別，是 CI 部分中顧客接觸最多的部分，通過讓目標顧客認識企業(yè)形象標志，建議制作 VI，可以加深顧客認識，提高本項目知名度。交通工具 車身廣告 65 模型 鑒于商場地理位置非常優(yōu)越、而且商場內(nèi)功能分布模型對于銷售有很強的幫助，所以建議制作模型： 我司認為，某一種程度上，銷售即是傳播。 1995 年 —1997年，無錫市并沒有和全國的房地產(chǎn)市場一樣步入低谷，主要是因 為這兩年正好趕上了無錫市福利分房的末班車，各單位紛紛大規(guī)模地購房，使房市低谷推遲了兩年才出現(xiàn)。 n 服務(wù)意識跟不上，服務(wù)水平低，售前、售中、售后服務(wù)不規(guī)范、不系統(tǒng)、不積極、不熱情。 u 從產(chǎn)品時代 服務(wù)時代 品牌時代演化。稍微偏點的地段去到 3500 元以上，高者更可達五千以上，這說明了作為真正的市中心還是被人認可的程度仍然很高。 個案分析 ——金鼎廣場，商住典范 金鼎廣場位于人民中路和新生路的交匯處，近中山路，歷來是無錫文化、經(jīng)濟最為集中的黃金地段。 216。 暢銷原因： 216。 個案分析 ——太湖威尼斯花園 此案由金馬房地產(chǎn)于 1994年推出，位于五里湖畔，總占地面積 39萬平方米，總投資額 1 億多美元，是無錫目前最大的豪華別墅區(qū)。 物業(yè)形象要豪華氣派，大堂要按星級酒店裝修，其余公共部位也要精裝修，戶型設(shè)計應(yīng)是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設(shè)計；豪華別墅內(nèi)外裝修要上檔次，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，并一定程度上都欣賞到湖景。這些外商的消費和居住將給無錫帶來巨大的商機。 ⑦ 無錫市場上已有服務(wù)型酒店式公寓的雛形： 無錫市場首次出現(xiàn)服務(wù) 型公寓是在 1994 年的下半年，和由香港獨資的金馬房地產(chǎn)（江蘇）有限公司推出了首座服務(wù)式渡假公寓。 ⑧ 與市場上類似項目的比較 樓盤名稱 金鼎廣場 銀仁花園 明珠大廈 西河花園 樓盤位置 人民中路 118 號 縣前西街與解放西路交匯處 中山路 88 號，八佰伴南側(cè) 縣前西街 118 號 規(guī)模 占地面積 6000M2 總建筑面積 53900M2 占地面積 9000M2 總建筑面積29000M2 占地面積 4000多 M2 總建筑面積 38444M2 總建筑面積 22021M2 樓層 32層 28層 28層 9F、 12F、 18F 格局 15 層裙房 6 層以上商住 14 層商鋪 5 層以上住宅 14 層商鋪 5 層會所 6 層以上商住 12 層商鋪 3 層以上住宅 售價 3200~5400 元 /M2 4380~6800 元 /M2 4042~5262 元 /M2 均價 3880元 /M2 規(guī)劃戶數(shù) 216戶 198戶 184戶 194戶 主力戶型 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 主力面積 ~ ~ 房型配比 三房 75%二房 25% 二房 21%三房 43%四房 32%其它 4% 二房 24%三房 49%四房 24%其它 3% 二房 17%三房 72%四房 11% 銷售率 100% 70% 78% 100% 車位單價 租賃 92 元 /月 .輛出售 492 元 /月 .輛 (車庫實際發(fā)生水電 費另計 ) 租賃 200元 /月 租賃 200~300 元 /月 10萬 /個 配套設(shè)施 地下二層停車場配置 2 臺汽車液壓升降梯，可由車主遙控或手動控制 停車場 IC卡可視管理系統(tǒng) 地下二層車庫全套智能化設(shè)施 設(shè)有殘疾人專用步道 開盤時間 2021． 10 2021． 5． 10 2021． 12． 29 2021． 10． 12 交付時間 2021． 6． 30 2021． 3 2021． 12． 28 物業(yè)管理公