【正文】 —— —— 全全 城城 首首 創(chuàng)創(chuàng) 濕濕 地地 活活 水水 252。 項(xiàng)目用地中需配合市政工程進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，減少了可建面積，增加開發(fā)成本。 252。 市最大的民營(yíng)和康健中心 —— 澳洋醫(yī)院建成后 無(wú)形中會(huì)成為本小區(qū)的配套設(shè)施。 本項(xiàng)目地塊大，形狀較為規(guī)整， 可以做出較好的綠化和公建配套，如建濕地公園、功能會(huì)所等。 餐飲 ：地中海大酒店、花中城大酒店、綠色田園酒店、揚(yáng)名閣大酒店、天地豪情大酒店、新京華大酒店、巴屬演義酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡廳、金粉世家等。 252。 交通 9路（東線、西線）、 212路、 213路均在本案附近有站點(diǎn)（暨陽(yáng)湖站），去汽車站、圖書館、人民醫(yī)院、市中心等都很方便。 252。 252。 252。 本項(xiàng)目臨南二環(huán)路和金港大道兩條主干道，臨街部分住宅會(huì)有噪音和空氣污染的影響，但本項(xiàng)目沿道路的部分會(huì)有大面積的綠化帶，會(huì)減少這方面的影響。這在規(guī)劃設(shè)計(jì)是要考慮建筑的朝向。這些政策必然會(huì)有利于本項(xiàng)目中的小高層、高層項(xiàng)目的銷售。 張家港第四中學(xué)的搬遷將會(huì)給本案未來(lái)配套訴求帶來(lái)一定影響。 暨陽(yáng)湖生態(tài) 園區(qū)珍稀的景觀資源是本案的一大支撐點(diǎn)。 252。 在生活氛圍上，目前還有待進(jìn)一步等待人氣的聚集。 市場(chǎng)上泛濫的水景住宅，親水住宅，生態(tài)住宅，園林住宅使目標(biāo)客戶難于分辨項(xiàng)目與他們的區(qū)別。 到上海，北京等地參與樓盤評(píng)比，拿個(gè)獎(jiǎng)回來(lái)，為張家港爭(zhēng)光添彩，讓當(dāng)?shù)氐哪繕?biāo)客戶從心理上更快的接受本案。 張家港有別墅的市場(chǎng)。 不是純別墅區(qū)。 針對(duì)項(xiàng)目不是純別墅區(qū)的限制，強(qiáng)化項(xiàng)目近市中心， 周邊配套完善 ，離塵不離城的優(yōu)點(diǎn)。 項(xiàng)目地塊沿金港大道布置（別墅區(qū)段不建議沿街規(guī)劃布置）， 住宅區(qū)段可規(guī)劃沿街的門面房 。 目前張家港正在創(chuàng)建“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”，如成功將推動(dòng)本地的旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 ●有 良好的見(jiàn)解和自己對(duì)生活的主張。 ●希望和社會(huì)地位相同的人住在一起，不受外界的干擾。 看好投資收益。 別墅部分 1）聯(lián)排迭加別墅： 7500－ 8000元 /平方米 支撐點(diǎn)： 252。 252。目前 常熟、昆山的別墅已經(jīng)出現(xiàn)了 14000元 /平方米的價(jià)格。 地處近市中心的黃金地段，周邊配套齊全。 項(xiàng)目的定位是高檔住宅區(qū)，不宜布置太多的商業(yè)。 天際綫過(guò)渡不是很順暢，和規(guī)劃要求上由一定出入。 產(chǎn)品組合合理，項(xiàng)目利潤(rùn)空間高。 同時(shí)，從營(yíng)銷角度看，一來(lái)彌補(bǔ)了張家港目前所有社區(qū)都沒(méi)有運(yùn)動(dòng)主題的空白，市場(chǎng)立意清新、健康，對(duì)未來(lái)的推廣具有非常具有話題性的素材補(bǔ)充；二來(lái)真正做到 國(guó)際化精品社區(qū) 的一個(gè)標(biāo)志是擁有高爾夫練 習(xí)場(chǎng)，作為外籍業(yè)主非常喜歡的運(yùn)動(dòng)形式，這是個(gè)賣點(diǎn)的同時(shí)，也是代表國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)樓盤的訴求是有的放矢。兩個(gè)會(huì)所的氛圍和內(nèi)容是不同的，級(jí)別自然也是不一樣的：“華克”是高級(jí)會(huì)員制會(huì)所，只對(duì)社區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅業(yè)主和購(gòu)卡業(yè)主開放，強(qiáng)調(diào)私密性和尊貴性；“卡薩”是一個(gè)泛會(huì)所，本案排屋洋房的業(yè)主都可以自由進(jìn)出，優(yōu)惠使用或享受內(nèi)部設(shè)施和服務(wù)。 l 產(chǎn)品規(guī)劃面積配比如下： 編號(hào) 戶型 建筑面積 套數(shù) 總面積 面積比例 戶數(shù)比例 A 一室 160 % % B 一室 120 % % C 一室一廳 80 % % D 二室一廳 10 % % E 四室二廳 160 2 % % 總計(jì) 372 % % l 所有賓館房間全部以與東西軸線呈 30 度角，面向暨陽(yáng)湖公園， 塑造全景觀客房 的賣點(diǎn)。如廣州星河灣個(gè)案。園林本身就是藝術(shù)，園林藝術(shù)結(jié)合房地產(chǎn)的建筑藝術(shù)，創(chuàng)造出具有藝術(shù)價(jià)值的房地產(chǎn)，同時(shí)也美化環(huán)境，提升物業(yè)價(jià)值。所以，我們?cè)谕瓿闪藢?duì)“點(diǎn)”的建議之后，著手“面”與前者間的關(guān)聯(lián)性和統(tǒng)一性 —— l 突出歐洲古典宮廷特色：公共建筑外部線條曲線運(yùn)用、廊柱對(duì)光線的折射； l 道路系統(tǒng)采取人車分道，內(nèi)部人行動(dòng)線，外圍機(jī)動(dòng)車動(dòng)線； l 由中央步行大道為中軸，配合燈光音樂(lè)噴泉廣場(chǎng) —— “ 協(xié)和廣場(chǎng) ”和皇家會(huì)所 —— “ 盧浮宮 ”的端景，突出帶狀景觀的特點(diǎn)； 五、建材物管建議 住宅 區(qū)建材和物管建議 （ 1）建材建議 結(jié)構(gòu) 本工程基礎(chǔ)為鋼精混凝土條基，樁基深達(dá) 25米，主結(jié)構(gòu)為短肢剪力墻，現(xiàn)澆樓板，無(wú)論承重、抗壓、防風(fēng)、抗震、耐火等均符合政府主管機(jī)關(guān)規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn) 外墻 外立面采用高級(jí)外墻涂料，色彩典雅，精心雕琢歷久彌新 入口門廳 每個(gè)單元建筑均設(shè)置獨(dú)立，寬敞，明亮的門戶大堂 設(shè)置 24小時(shí)保安值班及不銹鋼信箱 電梯廳底層采用大理石電梯門套，墻面采用高級(jí)乳膠漆，配以柔和燈光，突出居家溫柔氣氛。 l 裝修服務(wù) 安裝窗簾架、盒；安裝晾衣架；小型家電安裝；墻面粉刷；供電線路改造；改造地板；改建天花；水管改建。 l 外墻：進(jìn)口外墻高彈罩面漆或高級(jí)外墻面磚，墻群采用天然石材。 l 供氣：管道燃?xì)猓?jì)量表安裝到位。 l 訪客登錄系統(tǒng)：接入小區(qū)智能網(wǎng)的對(duì)講系統(tǒng)及業(yè)主數(shù)據(jù)庫(kù)，幫助每一位訪客約見(jiàn)、預(yù)約及知會(huì)業(yè)主。 產(chǎn)權(quán)式酒店建材和物管建議 （ 1）建材建議 ? 電視電話通訊設(shè)備 l 統(tǒng)一裝置有線電視系統(tǒng)。 ? 消防設(shè)備 l 酒店均依據(jù)消防法令設(shè)置火警自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和配置滅火設(shè)備。 二、整體營(yíng)銷推廣策略 本案價(jià)值體系的建立 在明確了本案的優(yōu)劣勢(shì)和目標(biāo)客戶群后，我司認(rèn)為如何建立自身產(chǎn)品的價(jià)值體系將成為客戶群是否購(gòu)買本案的關(guān)鍵所在。 建材 —— 滿足：高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的基本需求 252。 未來(lái)潛力地段 216。 品牌營(yíng)銷 —— 立高： 塑造華興房地產(chǎn)品牌，并嫁接到本案； 216。 第五期 2021年 3月 獨(dú)棟別墅 7000平方 此時(shí)獨(dú)棟別墅已基本建成，一期、二期也已基本 交房。 較高的價(jià)格下快速去化 總結(jié)整體市場(chǎng)現(xiàn)況和本案的各項(xiàng)特征，以上困難在入市戰(zhàn)役中至為關(guān)鍵，必須在短時(shí)間內(nèi)全盤解決，缺一不可。 252。 216。 216。 SP活動(dòng)： 252。（力爭(zhēng)在 7月 10日前完成） 252。 開始市場(chǎng)調(diào)查分析，調(diào)整說(shuō)辭，行銷點(diǎn)確定。 公開前一周完成初步客戶積累。 216。 步行街現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品推介會(huì)，并贈(zèng)送小禮品。 房展會(huì)接待，宣傳；組織看房車。 企劃目標(biāo)：深層廣泛銷售，充當(dāng)樓市促銷 鉆石期掀起熱銷沖擊波，完成既定銷售指標(biāo)。 216。 216。 216。 會(huì)所體驗(yàn)活動(dòng) 。 企劃目標(biāo)：根據(jù)樓盤后期銷售過(guò)程中瓶頸現(xiàn)象的所在，有選擇地，有針對(duì)性地進(jìn)行廣告訴求，消化尾盤，掀起二次銷售熱浪；并為第二期的順利推廣進(jìn)行有效的醞釀。 216。 216。 促進(jìn)老客戶帶新客戶成交。 2）價(jià)格走勢(shì)及調(diào)整 價(jià)格的走勢(shì)應(yīng)與銷售周期配合制定，采用低開高走的策略，并根據(jù)項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行調(diào)整。 NP： 面對(duì)整個(gè)張家港、江陰、蘇州市客源。 八、整體包裝策略 項(xiàng)目 VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) – 案名 – LOGO 現(xiàn)場(chǎng)包裝 – 圍墻廣告形象 – 戶外定點(diǎn)看板 – 道路及綠化先做，塑造工地形象。便于播放樓盤 3D，暨陽(yáng)湖宣傳風(fēng)光片。 一期整盤模型： 更細(xì)化表現(xiàn)本案的環(huán)境特色概念應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，同時(shí)考慮到適當(dāng)“偷借空間”更具傳播效果，建議底盤、環(huán)境做到 1： 100或 1： 80，建筑部分做到 1： 120或 1： 100以顯示本案環(huán)境優(yōu)勢(shì) 同樣要突出表 現(xiàn)亭臺(tái)樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果。 將本案與暨陽(yáng)湖生態(tài)園結(jié)合推廣，并將暨陽(yáng)湖生態(tài)園對(duì)本案的利點(diǎn)推向最大化，來(lái)提升本案的整體形象。 216。 針對(duì)項(xiàng)目別墅及產(chǎn)權(quán)酒店部分，選取周邊省市的強(qiáng)勢(shì)媒體。 戶外媒體： T霸、燈箱、引導(dǎo)旗等 216。 媒介投放組合策略 216。 D、針對(duì)主要賣點(diǎn)做純促銷廣告，與現(xiàn)場(chǎng)銷。 B、適當(dāng)報(bào)紙軟性文章配合公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行滲透。 ＤＭ直郵 216。 注重媒介組合的威力。 216。 將暨陽(yáng)湖生態(tài)旅游的概念進(jìn)行推廣，結(jié)合現(xiàn)實(shí)中暨陽(yáng)湖生態(tài)旅游的火熱，以及對(duì)酒店的需求，將本案產(chǎn)權(quán)酒店的理念推廣。 2）設(shè)備陳列： 建議把本案將使用的部分設(shè)備比如建材、智能化設(shè)備等組件設(shè)置櫥窗進(jìn)行陳列展示，配合說(shuō)明文字起到直觀銷售效果。 內(nèi)部裝修建議： 建議引入設(shè)當(dāng)?shù)纳鷳B(tài)園林，給客戶回歸自然的感覺(jué)，地面采用天然石材裝飾。 地址：建議在項(xiàng)目金港大道立交橋南側(cè)，沿金港大道，面向暨陽(yáng)湖布置。 DS： 開盤前 利用我司積累的意向客戶，進(jìn)行電話 DS，吸引客戶在開盤期間來(lái)售樓現(xiàn)場(chǎng)，制造現(xiàn)場(chǎng)熱賣氣氛。一期銷售至 60％時(shí)，調(diào)價(jià)到 4880元 /平方米。 一期產(chǎn)品基本清盤，媒體公布售磬。 進(jìn)行第一期抽獎(jiǎng)活動(dòng)，并公布得獎(jiǎng)名單。 216。 執(zhí)行策略： 216。 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 252。打類似“買住宅，送設(shè)計(jì)”的廣告，吸引更多的潛在客戶。在廣告宣傳方面可以打“人和濕地”“濕地是生命之根”等進(jìn)行主題性宣傳。 216。 執(zhí)行策略： 216。 接待中心正式開放。 開始抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品已歐洲十日 游，以及家電，計(jì)算機(jī)等。 216。 企劃目標(biāo)：將項(xiàng)目開盤的各項(xiàng)信息廣泛傳達(dá)，實(shí)現(xiàn)眾人皆知的傳播效果。 完成統(tǒng)一銷售說(shuō)辭，為 DS和參加四月蘇州房展會(huì)準(zhǔn)備。 252。 物業(yè)管理公司簽約儀式 252。 216。 216。營(yíng)銷傳播中爭(zhēng)取更高的手法，樹立品牌形象無(wú)論對(duì)前期還是對(duì)整盤都大有裨益，而且 對(duì)發(fā)展商在張家港開發(fā)的后續(xù)樓盤積 累品牌效應(yīng) ！ 四、一期產(chǎn)品銷售計(jì)劃 五、一期產(chǎn)品銷售周期 第一階段：醞釀期（ 2021 年 3月 15－ 9月 9日） 市場(chǎng)形態(tài)：項(xiàng)目面世在即，售樓前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已基本就緒，形象推廣和概念炒作計(jì)劃啟動(dòng)，爭(zhēng)奪市場(chǎng)的眼球。 搶戰(zhàn)機(jī) ：從宣傳上提前介入市場(chǎng)，造成先聲奪人的市場(chǎng)影響力。 （具體的推案進(jìn)度和產(chǎn)品將根據(jù)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整） 入市策略 本案入市時(shí)面臨的困難： 252。 銷售促動(dòng) —— 造勢(shì)： 不斷形成新聞 熱點(diǎn)，加上 SP活動(dòng)，使之成為區(qū)域內(nèi)及周邊地區(qū)購(gòu)房人群關(guān)注的焦點(diǎn)，渲染造勢(shì)。 規(guī)劃和景觀精致 216。 智能化 —— 滿足：安全、便捷的基本需求 252。對(duì)于本案，我司明確本案的價(jià)值體系建立是基于基本價(jià)值和附加值兩個(gè)層面。 l 緊急廣播系統(tǒng)：設(shè)廣播主機(jī)和喇叭以供緊急廣播使用。 l 預(yù)留光纖接入口，可以和電信或網(wǎng)通合作，采用專線接入，使酒店的寬頻接入達(dá)到較高的帶寬，方便客戶上網(wǎng)。 l 家庭安保系統(tǒng)：以電磁窗禁門禁、紅外探頭防越系統(tǒng)及應(yīng)急報(bào)警按鈕共同組成立體化的安全防衛(wèi)體系，并接入小區(qū)網(wǎng)絡(luò)，一個(gè)電話就可遙控啟閉，真正實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化的家庭安保。 l 通訊：每戶預(yù)留三路以上 IDD線路，電話終端接線盒。 l 門窗：硬木質(zhì)鋼芯防盜進(jìn)戶門，遙控車庫(kù)門，窗為德國(guó)引進(jìn)特種技術(shù)高級(jí)木鋁復(fù)合中空玻璃窗，內(nèi)門預(yù)留門洞、無(wú)門框、扇門。 l 租賃服務(wù) 常用工具出租；電動(dòng)工具出租；會(huì)議室出租；場(chǎng)地出租；運(yùn)動(dòng)器材出租；雨具出租。 B. CCTV監(jiān)控系統(tǒng) ：系統(tǒng)配置 24小時(shí)長(zhǎng)時(shí)間錄像機(jī)，對(duì)主要出入口、停車場(chǎng)等重要部位進(jìn)行直觀的監(jiān)視。 目前世界主流的園林有三大流派：中國(guó)的自然山水園林、歐洲園林和西亞熱帶園林。主要是針對(duì)已有地形地貌的改善和調(diào)整，使得整個(gè)地平表面的要求符合景觀設(shè)計(jì)的要求。 l 酒店的裙房 1樓商業(yè)部分作為便利店和購(gòu)物商場(chǎng)； 2－ 3樓作為高檔中西餐廳。 （ 2）別墅戶型建議 建議以 “物以稀為貴” 的打造精品的開發(fā)理念來(lái)操作獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)。 l 謂了突出湖景資源對(duì)產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品弧形設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)客廳的窗和朝南的景觀陽(yáng)臺(tái)，充分考慮： 窗戶和陽(yáng)臺(tái)均采用大面寬 ，盡可能擴(kuò)大未來(lái)入住者的視野拓展面。 所以，我們向開發(fā)公司推薦 方案（一） 作為本案的規(guī)劃分布方案。 （ business） TOTAL 170畝 96% 218000m2 88% 方案（三） 占地面積 占總占地面積比例 預(yù)估容積率 總建筑面積 占總建筑面積比例 住宅 （ house） 85畝 47% 3 170000m2 68% 獨(dú)棟別墅 （ villa） 40畝 22% 10000m2 4% 排屋洋房（ townhouse） 40畝 22% 24000m2 10% 商鋪 （ business） 5 畝 3% 2 7000m2 3% TOTAL 170