【正文】 洗衣及 干衣 服務(wù) l 信息服務(wù) l 郵寄 /包裹服務(wù) l 酒店保險箱服務(wù) l 外幣兌換柜臺 2） 客房設(shè)施 l 衛(wèi)星 /有線電視 l 國際長途直撥電話 l 迷你酒吧 l 沖茶及咖啡餐具 l 行政辦公桌 l 閉路電影頻道 l 生活必需品 l 張家港旅游指南 3）安保服務(wù) l 酒店大門入口站崗服務(wù) l 巡邏崗服務(wù) l 監(jiān)控服務(wù) l 車管服務(wù) 4）清潔綠化服務(wù) l 清潔服務(wù) l 綠化服務(wù) l 經(jīng)營性客房清潔服務(wù)和住戶特約清潔服務(wù) 5）維修服務(wù) l 設(shè)備運行 l 維修保養(yǎng) 張家港項目行銷企劃書 營銷推廣策略 一、推廣目標(biāo) 本項目有志打造成為蘇南乃至長三角一流的高尚居住社區(qū)，因此，本項目要取得最終成功，在銷售初期就必須要以高尚的品質(zhì)一炮走紅，務(wù)求使本項目成為張家港樓市的焦點。 景觀 —— 滿足：視覺和功能的高度統(tǒng)一 252。 生態(tài) —— 滿足：舒適，健康生活的需求 附加值層面： 指能使目標(biāo)客戶群引起沖動，而最終促成成交的心理需求（即：自我實現(xiàn)的需求、實現(xiàn)全面升級的高品質(zhì)生活） 實現(xiàn)價值體系的兩大要素 1) 產(chǎn)品要素 突出本案的高品質(zhì) 216。 概念領(lǐng)先：針對消費者，展開引導(dǎo)、教育的策略，引領(lǐng)市場，與未來同行 216。同時捂熱別墅產(chǎn)品。 板塊概念的明確 252。 252。 216。 216。 216。 252。 人員招募 7 月 1 日－ 9 月 9日正式醞釀 252。 臨時接待點籌備完成，建議租用臨時店面進行前期客戶積累。 發(fā)布開盤廣告； 216。 “國家級生態(tài)小區(qū)示范工程”授牌活動。 參加 9月蘇州秋季房展會。 現(xiàn)場接待客戶。 216。 216。 216。 會所落成暨現(xiàn)場正式售樓處啟用。 現(xiàn)場接待 252。 216。 216。 完成簽約動作。 依依 次次 將將 后后 續(xù)續(xù) 各各 期期 項項 目目 有有 序序 的的 順順 利利 銷銷 售售 完完 畢畢 。 建議對一次性付款的客戶給予折扣。 標(biāo)志性工地現(xiàn)場： T霸（高炮）、 LOGO墻、工地圍板、臨時接待處，現(xiàn)場會所接待中心、樣板區(qū)、樣板房、現(xiàn)場看板 影響性廣告載體： 大型戶外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、 SP活動 七、推廣時機建議 建議項目入市的時機最好在 05年的 9月份。二樓挑高 ，鋼架結(jié)構(gòu)，外立面為大面積幕墻玻璃。 銷售道具建議 1）模型： 建議制作系列模型，整盤 30萬平方米規(guī)劃模型、一期樓盤整體規(guī)劃模型、房型單體模型。 3D動畫： 利用三維技術(shù)演示樓盤情況，尤其是期房階段演示未來小區(qū)規(guī)劃，具有現(xiàn)實意義，可作為電視廣告在媒體上播放，也可在現(xiàn)場大屏幕電視上播放，增加客戶對樓盤的認(rèn)識。 二、 全案策略 品牌塑造戰(zhàn)略 生態(tài)是品牌最核心的 DNA 生活藝術(shù) ↗↘ 生態(tài)環(huán)境健康生活 （感性認(rèn)知） ↓ 企業(yè)牌 +生態(tài)牌 +形象牌 ↓ 建立項目健康、 休閑價值地位 （理性認(rèn)識） ↓ 創(chuàng)造企業(yè)效益與項目利潤最大化 提升企業(yè)品牌知名度、美譽度 三、 媒體策略 媒介目標(biāo) 216。 選擇張家港地區(qū)對消費者最有影響力的媒介。 張家港區(qū)域性電視廣告 216。 開盤強銷階段，則采取集中發(fā)布配合 SP 活動的策略，即在各媒介上持續(xù)發(fā)布廣告，以便迅速占領(lǐng)市場； 216。 Ｂ、直效媒體（樓書、購樓指南、單頁）的直觀宣傳作用。 216。 《上海樓市》、《揚子晚報》、雜志等（針對產(chǎn)權(quán)酒店及別墅部分） 廣告發(fā)布頻率 216。 整合所有可以利用的媒介資源。通過廣告宣傳，有力配合銷售，使“觀天下”盡可能在短時間內(nèi)進入良性銷售階段，迅速回籠資金。 將本案合理的規(guī)劃優(yōu)勢進行充分的闡述，來提升本案的整個品質(zhì)。 智慧化演示： 本案大量運用了智慧化設(shè)備，為了使大眾接受必須有直觀的演示系統(tǒng)。在售樓處外部設(shè)計花壇，種植綠化。同 時對面就是暨陽湖的入口和公交車站。 網(wǎng)絡(luò)平臺： 面對周邊地區(qū)的白領(lǐng)等高素質(zhì)客戶，專門制作網(wǎng)站。 3）付款方式 采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。 現(xiàn)場封盤，開始積累第二期客戶。 第二批 【華興置業(yè)會】 會員募集活動，為第二期進行前期客戶積累。 216。 216。 樣板樓完成。 全城唯一情景體驗式樣板生活區(qū)正式開放。 216。 216。 216。 公布抽獎活動方案。 9月 19日開盤活動執(zhí)行。 SP活動： 252。 執(zhí)行策略： 216。 老客戶及受訪者 DS邀約 252。 會所開始施工，作為正式售樓處（力爭在強銷期前完成） 252。 “國家級生態(tài)小區(qū)示范工程”評選大賽 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 3 月 15－ 6 月 30 日前期準(zhǔn)備 252。 216。 216。 執(zhí)行策略： 216。 252。 肩負(fù)塑造項目大型生態(tài)居住圈整體形象的艱巨任務(wù) 252。 第二期 2021年 1月 小高層 8萬平方 延續(xù)上期熱銷勢頭，塑造品牌，為下一期產(chǎn)品積 累客戶 第三期 2021年 5月 產(chǎn)權(quán)式酒店 此時暨陽湖生態(tài)園區(qū)基本建成，并開始運營，酒店的產(chǎn)品可借勢推廣。 生態(tài)濕地景觀 216。 物業(yè) —— 滿足：人性化服務(wù)的基本需求 252。 房型 —— 滿足：寬敞舒適的基本需求 252。 l 標(biāo)示設(shè)備：各層梯間設(shè)有安全門和緊急照明燈（可供停電照明）。 l 每戶均配置配電箱。 l “一卡通”系統(tǒng)：居住業(yè)主的所有出入和在社區(qū)內(nèi)的消費、娛樂行為，都以一張卡片來完成，所有消費娛樂行為將直接記入計算機檔案，按月隨業(yè)主物業(yè)管理費一并收取。 l 安保：小區(qū)設(shè)周界紅外線防盜偵測系統(tǒng)，全天候 CCTV監(jiān)控，電子巡更系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)可視門禁對講、紅外報警裝置、緊急求助按鈕、燃?xì)庑孤┳詣訄缶b置、車庫消防溫感探測器。 l 空調(diào)：預(yù)留家用中央空調(diào)位置和預(yù)埋管線。 l 教育服務(wù) 代請家教；各類培訓(xùn)班；健康、養(yǎng)身知識講座；教室出租。 硬硬 件件 設(shè)設(shè) 施施 不不 在在 于于 多多 而而 貴貴 在在 精精 ， 做做 到到 這這 三三 項項 足足 矣矣 。目前常熟的絕大多數(shù)樓盤的園林設(shè)計是納入景觀規(guī)劃交由景觀設(shè)計（或建筑 設(shè)計）公司操刀的，所以在風(fēng)格上、式樣上、設(shè)計原則上都非常雷同。所以，我們建議如下圖所示，將本案的地貌做局部的墊高處理，從而使得本案的東部較西部為高，從西到東呈階梯狀遞升，最高點即為本案的兩個至尊獨棟別墅。同時這些配套可以先出租由管理公司招商，后續(xù)可帶租約出售， 增加開發(fā)商銷售收入。在未來營銷上，送私家花園。 l 戶型和面積配比方面， 建議以 110~140m2為主力產(chǎn)品 ，將產(chǎn)品的戶型主力定位在三房兩廳雙衛(wèi)。 u 住宅的開發(fā)可以為后續(xù)推廣的別墅類和投類產(chǎn)品奠定客源基礎(chǔ)。 u 從各類型產(chǎn)品的建筑面積來看，方案（一）是比較合理的，這樣的合理不單單是體現(xiàn)在總銷售金額和容積率上，更多的是在未來市場態(tài)勢發(fā)展瞬息萬變的情況下，樓盤各類產(chǎn)品銷售單價不僅可以創(chuàng)造區(qū)域指針性價格，更可以保證去化的周期和速度，從而在盈利豐厚的同時，大大降低了開發(fā)企業(yè)的市場經(jīng)營風(fēng)險。 方案分析： 產(chǎn)品組合豐富，滿足了不同層次客源對不同屬性產(chǎn)品的需求。 提供每年 8％的年返利回報。 項目采用五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，成本較高。 252。 252。 本案位于城南區(qū)域，該區(qū)域定位為高檔生活區(qū)，暨陽湖生態(tài)區(qū)將是該區(qū)域的新亮點。 收入水平 有較強的經(jīng)濟實力，對投資的回報時間較寬松，有投資的閑錢，自備款在 25萬左右，月入在 8000－ 10000 元左右。 共性 ●事業(yè)有成，已有一定的社會地位。 購買目的 二次改善置業(yè)居多，追求頂級的生活環(huán)境，希望實現(xiàn)自己理想居住方式，進一步提升社會。 目前張家港市場上沒有同類個案。 暨陽湖生態(tài)園區(qū)帶來旅游的商業(yè)價值。 塑造湖景純生態(tài)別墅產(chǎn)品， 訴求依托旅游資源的產(chǎn)品投資性 ，宣傳范圍不局限在張家港地區(qū)，可以在江陰、常熟，蘇州等地進行全面推廣（根據(jù)產(chǎn)品量體決定）。 高端客戶的市場透明度不高，而且比較分散，廣告宣傳力度和手法上需要突破。 目前市場上沒有真正的頂級別墅。 建設(shè)樣板示范生活特區(qū) ，給市場目標(biāo)消費群體和業(yè)界直觀的居住體驗。 后續(xù)對項目生態(tài)系統(tǒng)的維護，如無法持續(xù)的進行有效的維護將會使小區(qū)的景觀名不副實。 引入暨陽湖的湖水加 上濕地凈化系統(tǒng)，帶來活水景觀的特點，有別于其它通過機械式凈化的水景。 設(shè)計部分 商業(yè)配套設(shè)施 ，結(jié)合項目會所，運動休閑設(shè)施，形成項目的公建配套區(qū)。 項目 25萬平米的超大規(guī)模，體現(xiàn)了華興公司的強大實力和品牌追求。 生態(tài)居住圈體現(xiàn)項目引入暨陽湖水，再經(jīng)小區(qū)凈化后流入暨陽湖，與暨陽湖水形成循環(huán)不斷的親密關(guān)系。 本項目開發(fā)商的實力和品質(zhì)在本市都有很好的口碑，這也給本項目帶來了好的形象。 機會分析 252。 項目地塊的南北狹長，在建筑單體排列會帶來難度。 252。 252。 本案的生活商業(yè)娛樂等配套都集中在本項目北側(cè)沿金港大道的兩側(cè)，尤其是在南苑西路以北。 學(xué)校：暨陽湖實驗中學(xué)、張家港第四中學(xué)（將搬遷） 252。 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 占地約 18公頃，規(guī)劃總建筑面積約 30 萬平方米（其中住宅約 24 萬平方米，地下室面積約 6萬平方米） 地塊形態(tài) 整個地塊呈南北狹長走勢，東西長約 250米，南北長約 850米。 菜市場：暨陽湖菜場。 配套齊全，周邊衣食住行齊全。 本項目靠西面因為有占地 ，所以小區(qū)內(nèi)靠西面的住宅將會有很好的景觀，其價值也會有很大的提升。 劣勢分析 252。華西公司地塊南面臨湖，優(yōu)于本案。 張家港政府為支持小高層和高層項目，出臺了政策： 2021年 12 月 31日前在張家港購買小 高層、高層維修基金只需按多層交納；對小高層、高層的業(yè)主實行電梯運行費政府補貼方式。 252。 252。這些設(shè)施與項目 內(nèi)部設(shè)施將會形成互補作用，使客戶享受到生態(tài)居住圈的動人魅力所在。 不利點 252。 住宅產(chǎn)品定位 全全 城城 首首 創(chuàng)創(chuàng) 濕濕 地地 活活 水水 全全 湖湖 景景 觀觀 不利點： 252。 252。 全全 湖湖 景景 觀觀 生生 態(tài)態(tài) 豪豪 華華 官官 邸邸 —— —— 國國 際際 化化 低低 密密 度度 私私 家家 別別 墅墅 中中 產(chǎn)產(chǎn) 階階 級級 頂頂 級級 享享 受受 252。 252。 252。 252。 252。 ●渴望超前，向往國際化的生活標(biāo)準(zhǔn)。 ●希望有高檔次的場所接待客戶和朋友。 接受新型投資產(chǎn)品的投資方式。由于項目本身位于暨陽湖生態(tài)區(qū)，可以為項目支撐超過市價 300元以上，所以建議小高層價格在 4500－ 5000元 /平方米。 將產(chǎn)品塑造成蘇州地區(qū)一流的別墅產(chǎn)品，跳離目前別墅市場行情的價格是本案別墅品牌最好 的商標(biāo)。 從張家港附近的城市如常熟、昆山等別墅的橫向比較來看， 12021－ 15000元 /平米的價格市場完全可以接受。 252。 252。 獨棟別墅的佔地面積擴大，項目利潤空間變大。原因如下： 開發(fā)順序上可以有良好的保證和協(xié)調(diào)，有利于滾動開發(fā)。 三、產(chǎn)品建議 住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議 （ 1）住宅配套建議 以運動配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，；依托 2021北京奧運之背景，強化健康生活源自運動的時代生活理念。 建議建筑面積 建議參考戶數(shù) 比例 建議規(guī)劃戶型 建議參考戶數(shù) 比例 98m2 400 % 2房 2廳 1衛(wèi) 400 %