【正文】 案有較大的差距。 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店： 8000元 /平方米 支撐點： 252。 252。 252。 商業(yè)產(chǎn)品 沿街商業(yè)： 6000元 /平方米（上下二層） 支撐點： 252。 一、規(guī)劃建議 本地塊比較狹長，南北方向較長。 整體規(guī)劃將樓盤的聚焦點集中在暨陽湖，將湖景的賣點發(fā)揮到極致。 住宅部分的建設(shè)面積受到限制，縂銷售金額有影響；若住宅部分的容積率調(diào)高，則整體住宅部分的空間感覺將比較突兀。 u 從三個方案的整體來看，商業(yè)部分都不是我們建議的主要開發(fā) 對象，只是作為項目生活配套的補充來完善產(chǎn)品組合結(jié)構(gòu)的，從而整體商業(yè)產(chǎn)品總銷售金額不高也是正常的，這是和項目規(guī)劃理念密切相關(guān)的。 產(chǎn)品單體市場競爭力表現(xiàn)突出，銷售周期有保證，去化速度快，市場操作風(fēng)險小。 u 保證臨湖景觀面的建設(shè)，可以體現(xiàn)工地完整、有序、出眾的樓盤形象給外界，有利于提高樓盤高檔品商鋪 （ business） 7000m2 2 6000 TOTAL 228000m2 質(zhì)、精品工程的包裝。 建議項目： l 標(biāo)準(zhǔn)塑料網(wǎng)球場 l 音樂燈光（ 3隊 3）籃球場 l 高爾夫推桿練習(xí)場 l 道路可以設(shè)計成為塑料跑道 l 綜合活動器械、兒童娛樂器械（針對中老年人） l 土地門球場 l 壁球館、乒乓球室、羽毛球室??（這些部分可以規(guī)劃在住宅會所中） （ 2）住宅戶型建議 l 結(jié)合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時也是熱賣的 “入戶陽光花園戶型” 引入本案，在未來的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上可以成為一個參考，在未來營銷中可以成為產(chǎn)品力在市場競爭中重大優(yōu)勢。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對 95~110m2小三房（或者是大兩房）為需求目的，講求實用功能性的客戶；一種是對 140~160m2大三房（或者四房）為需求目的，講求生活舒適性的客戶。 建議和專業(yè)知名會所管理公司聯(lián)合經(jīng)營 ，具體服務(wù)內(nèi)容由專業(yè)會 所管理公司提呈，充分保證業(yè)主的尊貴身份和高質(zhì)享受。 總棟數(shù)控制在 30棟 左右。 l 建議頂樓作為景觀面最好的樓層，考慮制作旋轉(zhuǎn)餐廳 —— “巴比倫空中餐廳” 。 商鋪產(chǎn)品規(guī)劃建議 l 建議打破傳統(tǒng)沿街店面房的建筑形式，以 “沿街雙層花園景觀商鋪” 概念打造現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃。 四、景觀建議 別墅區(qū)微地形改造工程建議 所謂微地形景觀是園林景觀設(shè)計的專業(yè)術(shù)語。這樣對去化這樣的絕對高端的產(chǎn)品，在企劃方面靈活生動的包裝該產(chǎn)品，同時，增加市場的議論話題。同時，即使是許多在房地產(chǎn)行業(yè)工作了多年的從業(yè)人員，往往還是喜歡將景觀規(guī)劃和園林規(guī)劃混為一談，但事實是：景觀規(guī)劃是一門獨立的學(xué)科、領(lǐng)域和行業(yè)。因為本案有走“ 國際化精品生活社區(qū)” 的產(chǎn)品定位在先，所以我們建議： 園園 林林 風(fēng)風(fēng) 格格 以以 歐歐 洲洲 園園 林林 為為 主主 題題 （（ 參參 照照 巴巴 黎黎 凡凡 爾爾 賽賽 宮宮 ）） ， 進進 行行 規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計計 ， 從從 而而 生生 動動 地地 塑塑 造造 出出 本本 案案 高高 檔檔 物物 業(yè)業(yè) 的的 產(chǎn)產(chǎn) 品品 形形 象象 ??！ 在確定了基本的設(shè)計風(fēng)格后，在一些細節(jié)的地方也必須注意： l 對微地形的改造，地形設(shè)計首當(dāng)其沖； l 其次是是種植的植被的選擇，建議以鄉(xiāng)土樹種為主； l 園林規(guī)劃的成本考慮和合理性考量。 門窗、室內(nèi)地面 各戶大門采用高級實心、防火、防盜門，配以高級門鎖，拉手及防盜警眼 采用優(yōu)質(zhì)彩鋁窗框，配無色透明玻璃，充分隔絕戶外喧囂與粉塵，確保住戶享受寧靜、無塵的室內(nèi)空間 為方便住戶進行室內(nèi)裝修，室內(nèi)地坪采用細石砼水泥沙漿找平，廳、臥室、墻面批嵌找平，以利于任何形式地面、墻面裝修材料的施工 廚衛(wèi) 設(shè)置充足的電器插座，預(yù)留灶臺、吊柜、抽排油煙機和熱水器位置 衛(wèi)生間設(shè)有電源界面，上、下水管道，預(yù)留浴缸、面盆梳洗臺、坐便器的位置，下水道采用 UPVC空壁螺旋消音宇航局道，以減少噪聲 通訊系統(tǒng) 每戶預(yù)留 IDD直線電話二門，客廳和主臥室均設(shè)電話插座 電視接受系統(tǒng) 社區(qū)內(nèi)統(tǒng)一 設(shè)置有線電視接收系統(tǒng)，可接收無線、有線各臺精彩節(jié)目 水、電、煤氣配套 每戶設(shè)立獨立的水、電、煤氣表等，互不干涉 空調(diào)位置已統(tǒng)一布置，空調(diào)用電源插座及冷凝水排放均已到位 社區(qū)電表出戶，照明與空調(diào)獨立回路，確保住戶一般生活用電及 24小時公共區(qū)域電梯正常供電 停車 社區(qū)內(nèi)采用國際流行的人車分道系統(tǒng)，動線規(guī)劃合理，方便停車，由專人管理，保證社區(qū)環(huán)境的安靜與公共空間的整潔有序 社區(qū)內(nèi)特設(shè)集中區(qū)域方便停車 安全系統(tǒng) 由進口設(shè)施組成遍布全區(qū)的防盜自動控制系統(tǒng)并設(shè)置紅外報警系統(tǒng)， 24小時公共區(qū) 域影像監(jiān)控 每棟每戶入口均設(shè)置可視對講警衛(wèi)系統(tǒng) 專職保安人員 24 小時在社區(qū)內(nèi)定點巡邏，輔以高科技安保設(shè)備 每戶保安系統(tǒng)可與社區(qū)聯(lián)網(wǎng) 庭園景觀 中央韻律廊； 戲水池； 豐景園； 竹韻園； 紫藤閣； 綠蔭散步道；草地滾球場； 自由馬蹄場； 籃球場； 聽鳥軒； 1百花集； 1含笑亭 （ 2）物業(yè)管理建議 硬件 A. 周界防范報警系統(tǒng)：社區(qū)圍欄采用主動式紅外線探測器，具防雨、防霧、防潮、全天候、低誤報率、抗干擾等特點。 軟件 A. 對物業(yè)管理人員要注意把好人品關(guān)、精神關(guān)、專業(yè)性。 l 搬運服務(wù) 搬家；搬運裝修材料；搬運大件物品；清理裝修垃圾。 l 生活服務(wù) 代發(fā)信件；代發(fā)快件；電器調(diào)試；蚊蟲消殺服務(wù)；滅鼠服務(wù)；物品寄存（小件）；物品轉(zhuǎn)交；空置房維護。 l 室內(nèi)：室內(nèi)地面為水泥砂漿地坪，內(nèi)墻砂漿粉刷。 l 供水：采用凈水系統(tǒng)。 l 電視：全區(qū)設(shè)有有線電視網(wǎng)和衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可收視國際衛(wèi)星電視節(jié)目和有線電視節(jié)目，并設(shè)置終端接線盒。 （ 2）物業(yè)管理建議 本案屬于高端物業(yè)，業(yè)主對未來的配套要求將越來越高，我們希望將本案的智能化系統(tǒng)在盡可能的范圍內(nèi)，做到比較全面人性化的服務(wù)業(yè)主： l 周界報警系統(tǒng)：通過紅外線成像技術(shù)在社區(qū)周界形成警戒，形成嚴(yán)密的第一道防線。 l 車閘管理系統(tǒng)：以智慧 IC卡實現(xiàn)小區(qū)車輛的出入管理，而對于訪客的車輛則通過申領(lǐng)臨時通行卡出入，有效地控制了小區(qū)的車行交通。讓業(yè)主全面告別“皮夾時代”！ l “全部家用電器，家庭安防系統(tǒng)的遙控操作系統(tǒng)”，這是最關(guān)鍵的，以上一些是許多樓盤會有的，即使沒有全部有，也是你有一兩項，我有另外兩 項，反正大家都可能有見過。 l 各戶皆設(shè)電話插座出線口。 ? 給水設(shè)備 l 各戶獨立分表給水。管理中心設(shè)火災(zāi)受信總機，隨時監(jiān)視各樓層有否火警狀況。 （ 2）物業(yè)管理建議 建議項目先期引入知名品牌酒店經(jīng)營管理公司，在售樓現(xiàn)場就展示其管理的能力，使客戶產(chǎn)生信任感。 價值體系 ：是發(fā)掘項目潛在價值的有效手段，能最大限度的增加項目的附加值，使項目的個性更加鮮明。 綠化 —— 滿足：高綠化率的環(huán)境需求 252。 會所 —— 滿足：服務(wù)和娛樂的基本需求 252。 品牌 —— 滿足：與身份相符的基本需求 252。 戶型合理，面積經(jīng)濟 216。 暨陽湖的天然景觀 2) 推廣要素 概念領(lǐng)先，立體作戰(zhàn) 216。 產(chǎn)品主義 —— 對準(zhǔn)： 分析產(chǎn)品有力賣點，出擊市場； 216。進一步塑造開發(fā)商品牌。 第六期 2021年 9月 高層＋商業(yè) 6萬平方 高層景觀房和商業(yè)放在最后推出，降低市場風(fēng) 險，此時高層和商業(yè)額價值已能體現(xiàn)。 生態(tài)濕地景觀住宅的市場適應(yīng)性 252。針對以上困難，入市應(yīng)當(dāng)注意： 252。 造概念 ：本案的操作不光是生態(tài)濕地景觀住宅，而是 創(chuàng)造了一個眾人羨慕的生活方式 —— 生態(tài)居住方式 。 樹品牌 ：解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，搶先占領(lǐng)制高點具有現(xiàn)實意義。 鑒于本案量體大的緣故，建議適當(dāng)?shù)睦L醞釀期 ，運用不同媒體把產(chǎn)品的整體形象建立起來，為后續(xù)各期的推廣作好鋪墊。 采用接觸性策略以創(chuàng)意廣告和軟文炒作切入市場。 利用網(wǎng)絡(luò)的有效傳播性，制作網(wǎng)頁在相關(guān)網(wǎng)站投放廣告。 現(xiàn)場售樓處進行包裝，營造生態(tài)環(huán)境氣氛，給買家強烈的現(xiàn)實感染力及對產(chǎn)品的渴求欲望，同時展示開發(fā)商的實力。 邀請有關(guān)氣象、環(huán)境、房地產(chǎn)、園林設(shè)計與建筑規(guī)劃等方面的專業(yè)人士或?qū)＜覍潜P的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)理念等內(nèi)容圍繞適合現(xiàn)代人居住的“標(biāo)準(zhǔn)”進行探討，同時申請“國家生態(tài)環(huán)境示范社區(qū)”稱號，并邀請媒體朋友進行新聞炒作。 【華興置業(yè)會】 募集會員活動 252。 現(xiàn)場戶外看板，工地圍墻， T霸到位，開始 攔截 客戶。 現(xiàn)場環(huán)境開始進行，道路，綠化。 樣板區(qū)開始施工，樣板房開始設(shè)計 252。 252。 統(tǒng)計回饋等 252。 第二階段：公開期（ 9月 10－ 9 月 30 日） 市場形態(tài)：項目包裝初見成效，市場知名度開始樹立，具有良好的市場形象，可開盤。 售樓現(xiàn)場導(dǎo)視系統(tǒng)布置，包括彩旗、指示牌、橫幅、條幅 ； 216。 邀請知名的書法家于開盤現(xiàn)場為本案的案名進行題詞。 開盤活動 252。 252。 252。 252。 252。 核心攻擊點：展示樓盤的實在賣點，實實在在面對客戶，樹立樓盤的高素質(zhì)形象，掀起搶購熱潮。 進行 DM派發(fā)，讓更多消費者更深入的了解本案的特性。 于售樓現(xiàn)場播放本案影視動畫 DVD，讓消費者更直觀的了解本案。 會所落成，讓每一位到此的客戶都能先行享受到未來會所給生活所帶來的便利。 利用“世界濕地日”，將本案特有的濕地景觀及其特有的功效進行宣傳。 結(jié)合 6月 5日“世界環(huán)境日”，舉辦“親自然” SP活動，讓消費者親身感受本案與自然的親密接觸，完全體驗到本案的特性，吸引更多的潛在消費者。 于售樓現(xiàn)場增加設(shè)計師、室內(nèi)設(shè)計配置圖冊聯(lián)展。 252。利用會所先行開放的服務(wù)項目邀請客戶體驗小區(qū)高品質(zhì)的會所服務(wù)。 252。 核心攻擊點：促銷，公關(guān)活動為主，實行品牌攻擊。 對有希望的潛在客戶郵寄 DM廣告、派放夾報。 結(jié)合政府行為，解決戶口問題，滿足外地客戶需求。 拓寬廣告覆蓋面，調(diào)整媒體和戶外廣告策略，在廣告版面 上對重要宣傳版采用大篇幅、大氣勢圖文并茂，讓人過目不忘，突出其影響和創(chuàng)意。 強化購后服務(wù)，使樓盤業(yè)主獲得物業(yè)的價值認(rèn)同感；并為后續(xù)各期的推廣贏得良好的口碑！ SP活動： 252。 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 252。 252。 以以 上上 是是 本本 案案 第第 一一 期期 項項 目目 的的 整整 個個 推推 廣廣 過過 程程 ， 在在 第第 一一 期期 項項 目目 進進 入入 尾尾 盤盤 延延 續(xù)續(xù) 期期 時時 將將 對對 第第 二二 期期 項項 目目 進進 行行 醞醞 釀釀 。第一期以景觀和位置不佳的戶型作為入市價格，如 4580元 /平方米，至一期銷售 30％后調(diào)價到 4750元 /平方。取得銀行的配合加快資金的回籠。選用媒體：蘇州當(dāng)?shù)貓蠹?。選用網(wǎng)絡(luò)媒體進行宣傳：蘇州搜房等。 – 售樓處包裝 – 樣板房 開發(fā)商品牌形象包裝 物業(yè)管理公司品牌包裝 九、臨時售樓處現(xiàn)場包裝 包裝原則： 采用 體驗行銷 的概念，讓客戶可在現(xiàn)場和售樓處提前體驗項目的魅力。 設(shè)計風(fēng)格： 建議臨時售樓處，設(shè)計為兩層，挑高 7米，一樓 。二樓可登高望湖，直面暨陽湖四平方公里的美麗景色。體現(xiàn)項目生態(tài)社區(qū)的主題。 房型單體模型： 立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示。好的智慧化 演示可以充分提升樓盤形象。 將本案所特有的濕地生態(tài)系統(tǒng)及高達 45%的綠地率結(jié)合起來推廣，營造本案健康 、休閑的氛圍。 將本案內(nèi)部配套優(yōu)勢進行有利推廣，造成消費者對本案的渴求心理。 通過科學(xué)的媒介投放組合，制造聲勢，吸引買家來到現(xiàn)場，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生購買欲望。 媒介選擇的標(biāo)準(zhǔn) 216。 216。 媒介運用 216。 直效媒體：售樓書、展板、宣傳單張等 216。 在醞釀期形象導(dǎo)入階段，以個性化的工地形象包裝為核心，采取試探性發(fā)布策略，分流客戶搶占市場份額； 216。 醞 釀形象導(dǎo)入期 Ａ、前提：現(xiàn)場公路邊戶外廣告牌（入口處）、圍墻、引導(dǎo)旗、條幅等互動造勢，引發(fā)關(guān)注。 開盤、強銷期 Ａ、以電視廣告、報紙廣告為主，多樣廣告媒