【正文】 110m2 300 % 2房 2廳 2衛(wèi) 440 % 126m2 350 % 3房 2廳 2衛(wèi) 530 % 140m2 300 % 4房 3廳 3衛(wèi) 50 % 160m2 50 % 5房 3廳 3衛(wèi) 20 % 180m2 20 % 220m2 20 % TOTAL 1440 100% TOTAL 1440 100% （ 3）精品戶型推薦： 別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議 （ 1）別墅配套規(guī)劃建議 別墅是富紳名流或是成 功中產(chǎn)階級(jí)的私人領(lǐng)地，我們努力包裝和定位的產(chǎn)品也是這樣的一個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群體需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以我們建議為別墅區(qū)設(shè)置專門的會(huì)所，而且是由 “雙會(huì)所” 構(gòu)成： “華克山莊會(huì)所” 是獨(dú)棟別墅區(qū)的專屬會(huì)所，而 “卡薩布蘭卡會(huì)所” 是排屋洋房區(qū)的專屬會(huì)所。 l 建議推出 “ 5+5， 10年輝煌財(cái)富計(jì)劃，輕松晉級(jí)國(guó)際酒店股東行列” ，以純投資興產(chǎn)品形象進(jìn)入目標(biāo)投資群體印象深 處。 l 或者可以采取類似廣東樓盤比較多采用的 沿街商鋪一層退縮，產(chǎn)生架空廊道 的設(shè)計(jì)規(guī)劃手法，這樣的商鋪形式將給張家港現(xiàn)有商鋪帶來(lái)新風(fēng)，并由可能產(chǎn)生一次具有歷史意義的建筑設(shè)計(jì)變革。園林的美由三個(gè)內(nèi) 容組成：自然美、生活美與藝術(shù)美。簡(jiǎn)單一點(diǎn)，對(duì)于園林和現(xiàn)代景觀的理解可以認(rèn)知為一個(gè)點(diǎn)和面的關(guān)系。 其它 l 維修服務(wù) 空調(diào)安裝；抽油煙機(jī)安裝；煮食爐安裝位置開(kāi)孔；電話線移位元；電視插座移位元元；電器插座移位元元；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具 安裝；水喉安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開(kāi)孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門窗配件；更換地磚。 l 屋頂：陶土彩色掛瓦，天然石板瓦，多彩玻纖瓦。 l 供電：?jiǎn)误w容量 30千瓦以上，采用三相四線式進(jìn)戶，分設(shè) 獨(dú)立電表，并預(yù)留暗藏室喉管。 l 閉路電視系統(tǒng)：實(shí)時(shí) 監(jiān)控小區(qū)內(nèi)各公共場(chǎng)所的情況，及時(shí)應(yīng)付可能出現(xiàn)的突發(fā)事件。而且，家庭全智慧化還必須和小區(qū)平臺(tái)互通，使用戶有什么需求都可以和物業(yè)隨時(shí)聯(lián)系。 l 水表統(tǒng)一外設(shè)，方便抄表，易于管理。繼而再以不同的媒介及炒家的宣傳使 本項(xiàng)目不斷升溫，配合并推動(dòng)本項(xiàng)目的銷售，并使發(fā)展商為社會(huì)所認(rèn)知，在張家港市房地產(chǎn)市場(chǎng)建立起自身形象品牌之余，使項(xiàng)目銷售不斷創(chuàng)造出佳績(jī)。 地段 —— 滿足：動(dòng)線發(fā)達(dá)，蘊(yùn)含投資價(jià)值 252。 國(guó)際化精品社區(qū) 216。 立體作戰(zhàn)；打破手段單一的營(yíng)銷方式，突破時(shí)間的壁壘，創(chuàng)造營(yíng)銷模式 戰(zhàn)略思想 216。 第四期 2021年 9月 聯(lián)排別墅，迭加洋房 通過(guò)起三期的發(fā)售，項(xiàng)目已成為張家港高檔住宅的代表，此時(shí)推出聯(lián)排別墅進(jìn)一步拉高價(jià)格，為后續(xù)獨(dú)棟別墅的推出做準(zhǔn)備。 品牌形象在短時(shí)間樹(shù)立 252。 作板塊 ：為了使項(xiàng)目在市場(chǎng)中的高檔地位更突出，應(yīng)充分把握地段升值， 發(fā)展前景， 將附近區(qū)域塑造成 暨陽(yáng)湖高檔居住區(qū)板塊 。 利用媒體的有利性，將開(kāi)發(fā)商形象、實(shí)力進(jìn)行宣傳，在提升企業(yè)知名度的同時(shí)，提升本案的形象。 根據(jù)工程進(jìn)度策劃宣傳主題，如領(lǐng)導(dǎo)到工地考察、工地開(kāi)工典禮、封頂儀式等，以增加 宣傳張力，增加客戶信心。 建立形象代言人制度，要求形象健康、向上的具有“觀天下” 氣質(zhì)的成功人士為佳，如：陳道明。 臨時(shí)接待處選址，設(shè)計(jì)，籌建。 7月 10日人員進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始接待客戶咨詢 252。 252。 舉辦開(kāi)盤 SP活動(dòng)，邀請(qǐng)張家港市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、形象代言人參加開(kāi)盤儀式，造成轟動(dòng)效應(yīng)。 252。 252。 第三階段：強(qiáng)銷期（ 10月 1日－ 11月 19日） 市場(chǎng)形態(tài)：前階段的預(yù)熱工作和樓盤造勢(shì)宣傳取得一定的效果，為全面推廣奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，本期訴求以各賣點(diǎn)為主攻方向。 利用媒體的有效傳播性將“暨陽(yáng)湖生態(tài)園，我家的后花園”等有利產(chǎn)品點(diǎn)進(jìn)行強(qiáng)有力的闡述，造成消費(fèi)者的需求心理。 從本案中選取一套高端樓盤，送予名人，并進(jìn)行媒體炒作，同時(shí)打出“與名人為鄰，與健康為伴”的廣告，來(lái)吸引消費(fèi)者的關(guān)注。 參加張家港當(dāng)?shù)丶疤K州的房展會(huì)，擴(kuò)大本案知名度及影響力。 252。 開(kāi)始簽約動(dòng)作 第四階段：延續(xù)期（ 11月 20日－ 12月 20日） 市場(chǎng)形態(tài)：首輪熱銷高潮已過(guò)，針對(duì)現(xiàn)狀，活化企劃策略，進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，順利承接熱銷余波。 利用開(kāi)發(fā)商的品牌形象打消買家對(duì)樓盤的疑惑。 價(jià)格促銷、開(kāi)展更靈活的付款方式。 252。 在在短短 期期 內(nèi)內(nèi) 實(shí)實(shí) 現(xiàn)現(xiàn) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 利利 潤(rùn)潤(rùn) 的的 最最 大大 化化 ?。? 六、價(jià)格策略 1）定價(jià)策略 采用一房一價(jià)的定價(jià)方式。 六、行銷通路 大眾傳統(tǒng)媒體： CF： 面對(duì)整個(gè)張家港、江陰、蘇州市客源，建議制作 3D動(dòng)畫(huà)影片。在 3月份開(kāi)始進(jìn)行前期準(zhǔn)備的動(dòng)作， 6月正式醞釀，引導(dǎo)客戶對(duì)生態(tài)住宅的接受度，同時(shí)預(yù)熱市場(chǎng)，在 9月份中旬開(kāi)盤，推出第一期， 11月旺銷后，到 06年 1月 份推出第二期。大門入口挑空設(shè)計(jì)， 懸掛大型液晶電視屏 。 樓盤整體模型： 表現(xiàn)本案的全盤概念，重點(diǎn)在于展示整體規(guī)劃，重在功能應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，建議至少做到 1： 200，以顯示本案 30萬(wàn)平方米的恢弘氣勢(shì)，其中 突出表現(xiàn)亭臺(tái)樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果 。 ★企劃策略部分 一、 要點(diǎn) 利用華興地產(chǎn)在張家港當(dāng)?shù)氐闹纫约八瞥晒€(gè)案的影響力，來(lái)提高本案的美譽(yù)度及形象。 選擇適當(dāng)媒體，使廣告對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說(shuō)服效果。 216。 《張家港日?qǐng)?bào)》或夾報(bào)派發(fā) 216。 強(qiáng)銷期過(guò)后，采取間歇發(fā)布的策略，以節(jié)省廣告費(fèi)用，保持廣告的延續(xù)性，起到持續(xù)的引導(dǎo)和提醒作用。 Ｃ、運(yùn)用大眾媒體， PR事件行銷為輔。 C、適當(dāng)形象 NP廣告，進(jìn)行形象宣傳。 網(wǎng)絡(luò)廣告的適量投放 216。 216。 樹(shù)立發(fā)展商及樓盤形象，增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。 將本案便利的交通、地段優(yōu)勢(shì)進(jìn)行有利的闡述，來(lái)提升本案外部配套的多樣性。 樣板區(qū)、樣板房： 在樣板區(qū)設(shè)置 3套左右樣板房， 2房、 3房、 4房，分別以不同的風(fēng)格進(jìn)行裝修。布置小型水景瀑布，盆栽綠化等。便于日后解說(shuō)小區(qū)進(jìn)出暨陽(yáng)湖的便利性。 車體廣告： 選 用沿途經(jīng)過(guò)本案線路，廣告的效果較好。造成潛在客戶，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的預(yù)期心理，為第二期推出創(chuàng)造提價(jià)空間。 252。 252。 實(shí)行有獎(jiǎng)銷售，在推廣期間的購(gòu)房業(yè)主，送三年物業(yè)管理費(fèi)用。 繼續(xù)利用媒體的有效性將本案的濕地生態(tài)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行強(qiáng)有力的闡述，與其它個(gè)案的差異化表現(xiàn)出來(lái)。 樣板房開(kāi)放 252。 SP活動(dòng)： 252。提升本案的 形象、檔次。 與張家港日?qǐng)?bào)聯(lián)合舉辦【觀天下 —— 我的家】攝影、征文、繪畫(huà)大賽，將項(xiàng)目提升至“張家港樓市旗艦”的高度。 運(yùn)用媒體及執(zhí)行策略將本案形象提升，適度的營(yíng)造產(chǎn)品“一房難求”的印象。 252。 業(yè)務(wù)執(zhí)行 252。 邀請(qǐng)有名的藝人為本案專門進(jìn)行譜寫(xiě)曲詞，并于開(kāi)盤當(dāng)日舉辦首唱儀式。 核心攻擊點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景，報(bào)紙廣告、 DM直郵為主，電視、網(wǎng)絡(luò)、 PR（公關(guān)）活動(dòng)為輔，實(shí)行全方位動(dòng)線封殺。 252。 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)方案確定，并開(kāi)始參加“國(guó)家級(jí)生態(tài)小區(qū)示范工程”評(píng)選活動(dòng) 252。 形象代言人簽約儀式 252。 現(xiàn)場(chǎng)綠化帶先行，營(yíng)造與生態(tài)園一體的感覺(jué)。 借由報(bào)紙闡述暨陽(yáng)湖生態(tài)園及項(xiàng)目的獨(dú)具一格的規(guī)劃理念和優(yōu)化素質(zhì)，制造地產(chǎn)新聞?lì)}材。 企劃目標(biāo)：入市之初，迅速樹(shù)立工地形象和項(xiàng)目形象，讓潛在置業(yè)者對(duì)樓盤獨(dú)特 USP(獨(dú)特的銷售主張 )及項(xiàng)目質(zhì)素有不同程度的印象，同時(shí)提升企業(yè)形象 ,基本落實(shí)售樓前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，拉高項(xiàng)目的知曉度，為隨后的項(xiàng)目開(kāi)盤營(yíng)造良性媒體宣傳空間。浪式進(jìn)攻， 分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進(jìn)攻，要 避免兵力分散、缺乏節(jié)奏 。 對(duì)本案所在區(qū)域 的認(rèn)同感 252。 三、銷售階段分期策略 銷售階段分期表 銷售期數(shù) 銷售時(shí)間 推售產(chǎn)品 推售案量 備注 第一期 2021年 9月中旬 小高層 4萬(wàn)平方 以低于均價(jià)的價(jià)格，快速搶占市場(chǎng)，回籠資金。 其它配 套設(shè)施完備 216。 投資 —— 滿足：投資收益的基本需求 252。 價(jià)值體系建立的兩個(gè)層面 基本價(jià)值層面： 即高品質(zhì)的 低密度生態(tài)住宅品質(zhì)屬性 252。 l 滅火器：于車庫(kù)，各 層梯間設(shè)置滅火器。 ? 給電設(shè)備 l 每戶均 統(tǒng)一外設(shè)獨(dú)立電表，方便以后業(yè)主自營(yíng)時(shí)可獨(dú)立計(jì)算。 l 背景音響系統(tǒng)：在社區(qū)各點(diǎn)設(shè)置的戶外音響，能夠在出現(xiàn)緊急情況時(shí)及時(shí)通知正在散步的業(yè)主，而在平時(shí)，這些音響播放的自然聲及背景音樂(lè)與環(huán)境合為一體，給業(yè)主輕松享受。 l 花園：組團(tuán)綠地綠化，小品精心布局，私家花園綠化戶戶到位。 l 廚衛(wèi)：預(yù)留設(shè)備位置和預(yù)埋管線。 l 保健服務(wù) 健 康體檢；設(shè)立家庭健康檔案；家庭看護(hù)。 C. 訪客門禁系統(tǒng)：在每棟樓宇單元安裝可視對(duì)講電控門，為住戶提供對(duì)講型用戶機(jī)。蘇州可以說(shuō)是中國(guó)自然山水園林藝術(shù)的一個(gè)大觀園，消費(fèi)者對(duì)這樣的園林規(guī)劃和景致已經(jīng)是耳熟能詳了。我們希望能夠通過(guò)對(duì)景觀地貌的改變來(lái)進(jìn)一步塑造本案高檔別墅樓盤項(xiàng)目的形象和受眾關(guān)注度。 4－ 5層作為音樂(lè)酒吧， KTV，棋牌室，桌球室、票務(wù)中心、電子書(shū)吧、桑拿、蒸汽浴、獨(dú)立的按摩、洗衣房，私用保險(xiǎn)箱、閉路影院視聽(tīng)室等，增加酒店附加值。 建議規(guī)劃面積只有兩種： 280m2和 320m2。 l 住宅產(chǎn)品的樓層建議以 18~24層的小高層、高層為主 ，考慮到樓盤整體視覺(jué)效果會(huì)比較整齊。 二、開(kāi)發(fā)建議 按照系統(tǒng)研究后的平面規(guī)劃方案，我們建議開(kāi)發(fā)公司按照以下的順序開(kāi)發(fā) “先北后南，由西往東” 這樣建議的理由如下： u 開(kāi)發(fā)匯龍資金快的產(chǎn)品類型，為后期形成滾動(dòng)開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。但是，方案（一）就不存在這樣的問(wèn)題了 ，除了產(chǎn)品規(guī)劃上的利好外，住宅部分的容積率也由比較大的調(diào)整空間，也就以為著該規(guī)劃方案由著更多的利潤(rùn)空間。如下圖所示，我們提供三個(gè)比較方案給開(kāi)發(fā)公司參考。 252。 252。 改變張家港市場(chǎng)沒(méi)有頂級(jí)別墅的現(xiàn)狀，吸引潛在客戶的強(qiáng)烈關(guān)注。預(yù)期在四月份，名都碧景園將開(kāi)盤，該樓盤位于本案東面，為迭加別墅，價(jià)格預(yù)期在 6000元左右，其環(huán)境配套遠(yuǎn)不如本案。 關(guān)注要素 酒店規(guī)劃 /配套設(shè)施 /包租返利 /投資回收期 /經(jīng)營(yíng)管理 /未來(lái)發(fā)展 /價(jià)格因素 /旅游前景 /升值潛力 /委托經(jīng)營(yíng)時(shí)間 /投資風(fēng)險(xiǎn) /地段 /區(qū)域環(huán)境 /開(kāi)發(fā)商品牌 / 三、價(jià)格定位 住宅部分 小高層，高層均價(jià)： 4500－ 5000元 /平方米 支撐點(diǎn)： 252。 蘇州，上海，浙江等地區(qū)投資客。 關(guān)注要素 ●大環(huán)境： 綠化環(huán)境 /區(qū)域價(jià)值 /城市發(fā)展方向 /交通配套 /商業(yè)配套 ●內(nèi)部環(huán)境： 整體規(guī)劃布局 /建筑密度 /外立面 /高標(biāo)準(zhǔn)建材 /車庫(kù) /綠化環(huán)境 /親水水景 /植被密度 /坡地起伏 /私密感 公用設(shè)施 /會(huì)所配套 /休閑健康 智能安保 /可視對(duì)講 /寬帶網(wǎng)絡(luò) /監(jiān)控設(shè)施 /衛(wèi)星電視 物業(yè)服務(wù) /物業(yè)品牌 /物管標(biāo)準(zhǔn) 別墅部分 客源分布 ●張家港地區(qū) （企業(yè)老總 /臺(tái)商，外商 /私營(yíng)老板 /高級(jí)金領(lǐng)、主管 /） ●蘇州地區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源 （企業(yè)老總 /臺(tái)商，外商 /私營(yíng)老板 /高級(jí)金領(lǐng) /） ●外地外籍客源 （江浙、上海一帶大投資客戶） 收入水平 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)有成，自備款在 85萬(wàn)－ 260萬(wàn)左右，月入在 12021－ 40000元左右。 二、目標(biāo)客源定位 住宅部分 客源分布 張家港地區(qū) （政府公 務(wù) /自由職業(yè)者 /外企主管 /私營(yíng)業(yè)主 /金融法律） 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)和蘇州地區(qū)其它城市 （自由職業(yè)者 /私營(yíng)業(yè)主 /投資客） 外地客源 （江浙，上海一帶、臺(tái)商、部分外商） 收入水平 根據(jù)項(xiàng)目住宅的市場(chǎng)定位來(lái)看，本案住宅的客戶應(yīng) 12－ 18萬(wàn)以上的自備款，月入在 7000－ 8000元左右。 252。 精精 致致 沿沿 街街 雙雙 層層 花花 園園 景景 觀觀 店店 鋪鋪 支撐點(diǎn) 252。 252。 不利點(diǎn)： 252。 252。 252。 252。 252。 解決方案： 252。 項(xiàng)目的 25萬(wàn)平米的超大規(guī)模，可以支撐 252。 252。 一、市場(chǎng)定位 總體定位 暨暨 陽(yáng)陽(yáng) 湖湖 畔畔 ?豪豪 情情 人人 生生 30 萬(wàn)萬(wàn) 平平 米米 生生 態(tài)態(tài) 湖湖 景景 生生 活活 領(lǐng)領(lǐng) 地地