【正文】 化、專業(yè)化的原則 各類員工的配備，均以具備較高的知識(shí)水平與精湛的物業(yè)管理理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合。 保安班長(zhǎng) 1 保安員 6 保潔員 5 園藝工 1 水電工 1 弱電技師 1 會(huì)議服務(wù)員 2 合計(jì) 32248 元 /月 年費(fèi)用合計(jì) 32248 12=386976 元 保潔用品及消耗費(fèi)用 名稱 單 位 數(shù)量 單價(jià) 合價(jià) 說 明 塵推 個(gè) 5 保潔用品和消耗按照保潔員人單人每月消耗計(jì)算。 小件電器包括電子鐘電 池更換、開水器配件和水電維修輔材。 服務(wù)中心接待員： （擬定） (1) 年齡不超過 35 周歲，身體健康。 (5) 工作能力：要求能夠熟練處理本 崗位的各項(xiàng)工作。 (3) 學(xué)歷：具 初 中 (同等學(xué)歷 )以上文化程度。 滁州市 委黨校 作為物業(yè)管理主管單位 ， 我們 將通過實(shí)際的運(yùn)作，結(jié)合市場(chǎng)的需要將 滁州 市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 實(shí)際管理過程中全面 引用 ISO9000國(guó)際質(zhì)量體系。 我司下屬工程部曾給 多家單位 擔(dān)任智能化系統(tǒng)的前期介入和設(shè)計(jì)，對(duì)施工、維修、保養(yǎng)工作，有其豐富的經(jīng)驗(yàn) 將用于 市委黨校 設(shè)置的樓宇智能化系統(tǒng)，對(duì) 智能化管理系統(tǒng)進(jìn)行全面、專業(yè)性的維護(hù)與管理，以期發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)。 公司信息反饋機(jī)制： 我司參照 ISO90042 管理模式中的服務(wù)質(zhì)量建立信息反饋機(jī)制，以不斷提高管理質(zhì)量、服務(wù)水平，并不斷提升 品牌。 嚴(yán)格的人員管理和科學(xué)的目標(biāo)責(zé)任： 我司所特有的管理精神與服務(wù)質(zhì)量精神的宣傳貫徹及其所形成的企業(yè)文化已在廣大員工之中普遍形成了 “自覺自律的意識(shí)”，“嚴(yán)格苛求，精益求精” 是公司服務(wù)卓越質(zhì)量的重要前提。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、中區(qū)供水系統(tǒng)等。 （ 7） 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。 （ 1） 以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù) 傳統(tǒng)的物業(yè)管理，都是以物業(yè)管理公司為核心，先制定一整套規(guī)章制度與約束條例， 然后要求各位業(yè)主（住用戶）遵照?qǐng)?zhí)行，較少考 慮業(yè)主的實(shí)際需求與感受。 （ 4） 調(diào)整組織架構(gòu)，實(shí)行科學(xué)化管理 公司采用星級(jí)酒店管理模式，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級(jí)管理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo) 原則，從內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)上達(dá)到權(quán)、則、利的統(tǒng)一；對(duì)外服務(wù)和接待上，則設(shè)立開放式辦公的服務(wù)中心，提供一站式服務(wù)；將所有能提供的信息如服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間、聯(lián)系電話、服務(wù)價(jià)格等，匯編成《服務(wù)指南》。但不包括轉(zhuǎn)運(yùn) 垃圾收集。 4. 對(duì)來訪人員須經(jīng)接待人員同意方可進(jìn)入，并履行登記手續(xù)。 4．檢查車輛安全情況，發(fā)現(xiàn)有漏油、漏電、門、窗未關(guān)等其他不安全因素及時(shí)通知，并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。 十、 認(rèn)真做好值班記錄 ,辦理交接手續(xù)時(shí)應(yīng)雙方簽字 ,否則將按時(shí)間段追究事故責(zé)任 。 火災(zāi)緊急處理方案 初期火警撲救無效，火勢(shì)無法控制 并進(jìn)一步蔓延時(shí)，在場(chǎng)主管應(yīng)該即時(shí)向當(dāng)值最高主管報(bào)告。 按規(guī)定著裝，佩戴領(lǐng)花、肩章、工號(hào)牌、上崗證，著長(zhǎng)袖襯衣、春秋裝時(shí)必須打領(lǐng)帶； 嚴(yán)禁非機(jī)關(guān)工作人員、閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)； 業(yè)主下班后半小時(shí)關(guān)閉大門，隨來隨開；嚴(yán)禁未經(jīng)許可的、外單位車輛進(jìn)入院內(nèi)； 主動(dòng)引導(dǎo)業(yè)主車輛按規(guī)定停放，保證院內(nèi)交通通暢； 值班室內(nèi)夜間 不得熄燈，對(duì)講機(jī)保持通暢； 積極配合巡邏人員做好檢查工作， 保持好門前衛(wèi)生和值班室衛(wèi)生，并在交班前將衛(wèi)生打掃干凈； 值班室內(nèi)不得有閑雜人員滯留； 值班期間不得睡崗、打瞌睡，保持良好的工作狀態(tài)，不得趴、臥、翹腿現(xiàn)象，保持良好形象； 12 點(diǎn)鐘之前不得穿大衣； ： 會(huì)議服務(wù)內(nèi)容包括貴校 接待室、會(huì)議室、洽談室的保潔、茶水服務(wù)等，此項(xiàng)工作的工作量不穩(wěn)定，所以，我們將培訓(xùn)素質(zhì)和形象較好的保潔員暫時(shí)兼職，如以后工作量很大，確實(shí)需要配專職服務(wù)員，再與貴方協(xié)調(diào) . 會(huì) 議服務(wù)人員服務(wù)要求 滁州市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 策劃書 34 按規(guī)定著裝，配戴公司標(biāo)志牌、上崗證； 做好個(gè)人衛(wèi)生，服裝整潔、保障時(shí)著職業(yè)裝； 不得濃妝、不準(zhǔn)素面、保障時(shí)化端莊的淡妝、發(fā)不過領(lǐng)； 不得配戴與工作無關(guān)的明顯飾物，不準(zhǔn)戴有色眼鏡； 職業(yè)裝每周熨燙一次，保障時(shí)衣服不得粘有頭發(fā)、頭屑、服裝不得折皺； 不準(zhǔn)留長(zhǎng)指甲，不準(zhǔn)戴大耳環(huán)、不準(zhǔn)戴頭飾； 保障時(shí)動(dòng)作敏捷，行走端莊，不準(zhǔn)發(fā)出任何聲響； 保障主席臺(tái)茶水時(shí)，只準(zhǔn)由背后穿行，攝像、拍照時(shí)應(yīng)盡量避開； 茶葉應(yīng)根據(jù)情況，三遍之應(yīng)更換； 保障時(shí)不準(zhǔn)有多余的動(dòng)作， 茶水不得外溢，淺于杯口 公分； 1保障工作暫停時(shí)應(yīng)退回保障人員休息室或門外； 1保障時(shí)不得與熟人打招呼、交談、回答問題時(shí)聲音要輕； 會(huì)議服務(wù)人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 引領(lǐng)客人時(shí) 引領(lǐng)客人時(shí)，應(yīng)立正站立，手臂平伸，五指并攏，手心朝上，指向前進(jìn)方向做“請(qǐng)”的姿勢(shì)，并在前方保持距客人約 3 米的距離帶路。如需要，也可隨后進(jìn)入電梯。角，手臂放松，起托時(shí)應(yīng)保持托盤輕而穩(wěn)，行走時(shí)右手臂自然前后擺動(dòng)（或?qū)⒂沂终撇n，保持一定的傾斜角度，輕輕扶在托盤靠近身體的一角，手掌不能發(fā)力，以保持托盤始終處于水平狀態(tài)），保持托盤始終處于靜止?fàn)顟B(tài)。 注意事項(xiàng)： 向茶杯中放置茶葉時(shí)，一定要注意將茶屑篩出； 倒茶時(shí)，要保持茶水七分滿； 如果來賓自帶茶具，應(yīng)把原有茶杯撤掉； 主席臺(tái)倒水時(shí)，應(yīng)先倒中間者，職位高者； 倒水時(shí)，應(yīng)避免在客人面前進(jìn)行； 在倒茶時(shí)一定要設(shè)計(jì)好行走的路線 ,做到最省時(shí)省力。做到正確使用，精滁州市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 策劃書 38 心維護(hù)。 。 給排水的維修與管理 1）給水系統(tǒng) 漏水一般引起原因是由于管件老 化引起的管道破裂、低溫、供水系統(tǒng)壓力的變化等。 2）恒壓給水系統(tǒng) （ 1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開啟備用水泵。 （ 3）調(diào)集沙包擋住電梯口和強(qiáng)電井。嚴(yán)禁高聲喧嘩，散漫浪蕩和隨意翻動(dòng)與維修無關(guān)物件以及抽煙、吃東西等。 回訪工作根據(jù)維修內(nèi)容可采取與用戶交談、現(xiàn)場(chǎng)查看、電話咨詢等方式綜合進(jìn)行。 4. 當(dāng)業(yè)主投訴時(shí)，投訴人均應(yīng)以高度的熱情服務(wù)態(tài)度予以受理，不能對(duì)投訴置之不理。 6. 業(yè)主的投訴處理要求及時(shí)。 綠化維護(hù) 方案 ： 將本單位專職養(yǎng)護(hù)工段分為四個(gè)組：即樹木及花灌木養(yǎng)護(hù)組 (負(fù)責(zé)遮蔭等措施 )；專職機(jī)械養(yǎng)護(hù)組 (負(fù)責(zé)澆水、降溫、白天噴霧等 )；草坪養(yǎng)護(hù)組和植保組。如施春肥，促進(jìn)地被花蕾的形成和發(fā)育。 ： 本月是廊坊市的干旱季，應(yīng)繼續(xù)注意抗旱。對(duì)綠地結(jié)合澆水施肥，增加噴霧次數(shù)，提高空氣濕度，減少葉子莠蔫。 十二月份： 繼續(xù)對(duì)苗木進(jìn)行修 剪，做好全年工作總結(jié)，制定第二年養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃。這一階段氣溫高，蒸騰量大，需水量大，是一年中最關(guān)鍵的灌水時(shí)期，根據(jù)土壤保水性能的強(qiáng)弱及雨季來臨的時(shí)期可灌木 2－ 4 次。其次得看灌溉方式。不僅滁州市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 策劃書 45 能補(bǔ)充水分，而且能明顯地改善小氣候，有利于蒸騰作用、氣體交換和 光合作用等，有助于協(xié)調(diào)土壤水、氣、肥、熱，有利于根系及地下部營(yíng)養(yǎng)器官的擴(kuò)展，同時(shí)可以帶動(dòng)整個(gè)植株物質(zhì)的轉(zhuǎn)運(yùn)貯存，調(diào)整呼吸，促進(jìn)草坪的繁茂。這一時(shí)期空氣濕度較大，草的蒸騰量下降，而土壤含水量已提高到足以滿足草坪生長(zhǎng)需要的水平。草 坪長(zhǎng)成后，還要進(jìn)行經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)管理，才能保證草坪景觀長(zhǎng)久地持續(xù)下去。繼續(xù)防治蚜蟲、紅蜘蛛和植物病害工作。加強(qiáng)地被植物病蟲害防治工作，要進(jìn)行防旱澆水，中耕除草、苗木扶正、剝芽等工作，對(duì)早春開花的灌木進(jìn)行整形修剪。 四月份： 綠地進(jìn)行迅速生長(zhǎng)階段應(yīng)設(shè)置明顯標(biāo)志，防止過度踩踏，損傷嫩芽，開始第一次剪草。 ： 做好本年度的綠地養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃安排，包括藥劑、肥料、機(jī)具設(shè)備等材料的采購(gòu)及損壞草坪的補(bǔ)種，對(duì)地被植物割去已枯黃的地上病枯枝。 7. 各部門負(fù)責(zé)人在處理投訴過程中，應(yīng)公正廉明，認(rèn)真負(fù)責(zé)，不得向業(yè)主索取賄賂或進(jìn)行其他不良行為。接訴人應(yīng)將業(yè)主的投訴轉(zhuǎn)到相關(guān)的責(zé)任部門，由所屬部門的負(fù)責(zé)人根據(jù)投訴的具體情況，進(jìn)行核實(shí)和確認(rèn)，并在進(jìn)行詳細(xì)了解以后及時(shí)做好登記，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，提出得理意見。并再次進(jìn)行回訪，直至業(yè)主滿意。將因維修所移動(dòng)的物件放回原位。 3．通知相關(guān)部門 （ 1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)馬上由主管工程師與主管預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí) 間。 （ 3）及時(shí)報(bào)告主管工程師安排維修。 利用一切可用之物 ,防止漏水滲入電梯、強(qiáng)電豎井等危險(xiǎn)部位 ,并將電梯升到最高樓層 ,防止機(jī)件受損。 ，組織各專業(yè)人員檢查事故所引起的連鎖反應(yīng)。 4)節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏，杜絕長(zhǎng)流水現(xiàn)象。盡可能全部播放，發(fā)現(xiàn)問題要立 即上報(bào)； （ 7） 調(diào)試音像設(shè)備、燈光及空調(diào)； （ 8） 請(qǐng)會(huì)議組織者驗(yàn)收； （ 9） 保潔人員徹底清理現(xiàn)場(chǎng)； （二）會(huì)議現(xiàn)玚的工作流程 （ 1） 大會(huì)，服務(wù)人員提前 1 小時(shí)左右打開門窗通風(fēng)，保證會(huì)場(chǎng)無異味； 滁州市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 策劃書 37 （ 2） 提前 1 小時(shí)左右擺放鮮花、果盤，并對(duì)所有保障的設(shè)備部分進(jìn)行最后調(diào)試； （ 3） 會(huì)前半小時(shí)左右關(guān)閉門窗，打開空調(diào)，打開音響； （ 4） 會(huì)前半小時(shí)，服務(wù)人員茶水、茶具必須準(zhǔn)備完畢，人員就位； （ 5） 會(huì)前十五分鐘，無關(guān)人員撤離或退回保障人員休息室，服務(wù)員為提前到會(huì)人員做好茶水服務(wù)； （ 6） 會(huì)議進(jìn)行中，服務(wù)人員按要求做好服務(wù)工作，其它保障人員做到隨叫隨到，服務(wù)人員不得離開會(huì)場(chǎng)； （三）會(huì)議結(jié)束后工作流程 （ 1） 關(guān)閉音像、投影、空調(diào)及其它設(shè)備，打開門窗通風(fēng)； （ 2） 歸還席卡、盆景、撤消會(huì)標(biāo)并檢查會(huì)場(chǎng)有無與會(huì)人員遺留的物品，盡快找到失主或交與會(huì)議主辦部門； （ 3） 保潔員清理現(xiàn)玚，保潔； （ 4） 關(guān)閉門窗、電源，檢查有無火種隱患，所有人員撤離。從托盤內(nèi)取茶杯時(shí)，應(yīng)遵循從外到內(nèi)、從右到左的順序，先拿托盤內(nèi)最外面的一個(gè)杯子，并及時(shí)調(diào)整托盤重心，依次將杯子擺放整齊，杯子應(yīng)放在 椅子的右上側(cè)，杯子與椅子的垂直線成 45186。 持暖瓶的規(guī)范姿勢(shì)： 按照站姿站立，一般都以左手來服務(wù)，因此，左手的力度應(yīng)比右手大。 入座 當(dāng)來賓走近位置時(shí)，應(yīng)迅速到達(dá)位置，雙手握住椅背兩側(cè)，一側(cè)腿屈膝頂住椅背下端，將座椅離地輕輕拉出，幅度適中，然后，撤身立于本列后側(cè)，一側(cè)手指向位置，面帶微笑。 （ 2）用緊急廣播系統(tǒng)通知業(yè)主緊急疏散； （ 3）第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，決定是否向消防局報(bào)警求救。 十二、上班時(shí)間內(nèi)不得會(huì)客 ,不得利用職務(wù)之便帶他人進(jìn)入管理區(qū)； 十三、嚴(yán)禁偷、拿 ,業(yè)主的任何物品、設(shè)備、設(shè)施等 ,違反者將送公安機(jī)關(guān) 。 2．對(duì)廠區(qū)外圍及辦公區(qū)的消防器材、設(shè)施定期檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)向業(yè)主匯報(bào)。 ，確保管理區(qū)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)和設(shè)備安全。 一）公共部分 樓 層 公 共 部 分 清潔項(xiàng)目 日常工作及周期工作內(nèi)容 清潔標(biāo)準(zhǔn) 每天 每周 每月（季） 大 理石 臺(tái)面 每天配合清潔劑清潔并隨時(shí)保潔 全面清洗一次 無灰塵、無污漬 光潔如新 墻 壁 瓷磚 每天配合清潔劑擦 抹二次，并隨時(shí)保潔 全面清潔一次 無灰 塵、無污漬 光潔如新 柱面 每天配合清潔劑擦 抹二次，并隨時(shí)保潔 全面清潔一次 無灰塵、無污漬 光潔如新 涂料 局部灰塵、污漬 無灰塵、無污滁州市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 策劃書 23 隨時(shí) 處理 漬 大廳玻璃 每天配合玻璃清潔劑 隨時(shí)保潔 全面清潔一次 無灰塵、無污漬 無痕印、手印 消防樓梯 每天配合清潔劑拖 二次，并隨時(shí)保潔 全面清潔一次 無灰塵、無污漬 光潔如新 樓梯、走道 每天保持干凈隨時(shí)保潔 每日全面保潔二次 無灰塵、無污漬 無雜物 樓梯扶手 每天配合清潔劑擦 抹二次，隨時(shí)保潔 不銹鋼扶手 上不銹鋼油 全面清 潔一次 無灰塵、無污漬 屏風(fēng)、隔斷 每天配合清潔劑清潔 二次、隨時(shí)保潔 無灰塵、無污漬 無痕印、手印 天花板、 風(fēng)口、燈飾 隨時(shí)保潔 全面清 潔一次 無灰塵、污漬 二）洗手間、外圍部分 洗 手 清潔項(xiàng)目 日常工作及周期工作內(nèi)容 清潔標(biāo)準(zhǔn) 每天 每周 月（季） 地面 每天配合清潔劑溫拖四次，全面清潔一次 無污漬、無垃圾、無異味 滁州市 委黨校 物業(yè)項(xiàng)目 策劃書 24 間