【正文】 ? 以一種極為活躍的心態(tài)看待穩(wěn)定的事物； ? 自由與個人價值得到不斷地認(rèn)定； ? 幾近“瘋狂”地工作而實現(xiàn)個人的理想； ? 永遠(yuǎn)不想成為空間的附屬物。 3） .我公司在通州全案策劃代理過“格蘭晴天”，在南三環(huán)區(qū)域全案策劃代理“星河城”項目，積累了近 10萬個來訪客戶資源以及 20萬左右來電客戶資源。 1. 定位的依據(jù) 說 明：定位的出處源自項目的賣點(diǎn)。 ④雙橋區(qū)域現(xiàn)有普通住宅項目基本以價格優(yōu)勢作為主打賣點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房項目又吸引了大量工薪階層。 機(jī) 會 威 脅 ① 對朝陽、東城、通州本地等區(qū)域市場廣泛的輻射。 ? 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地面積： 38000 ㎡ 道路征地： 7400 ㎡ 控 高： 45m 容 積 率： 建筑面積： 125400 ㎡ 建筑類型：塔樓 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 21 二、項目 SWOT 分析 優(yōu) 勢 劣 勢 ①泛 CBD 核心生活配套區(qū)，作為住宅項目而言，區(qū)域市場認(rèn)同度較高。封閉陽臺外窗采用斷橋鋁合金窗、中空玻璃。 90 85 73 73 342 等多路公交車 地鐵雙僑站 城鐵雙橋站、 73 8573 83 34 38 36908 15 供暖（元 /㎡） 30元 /㎡ /年 小區(qū)集中供暖 16 配套設(shè)施 特點(diǎn) 30 年樹齡 800 米長的 林蔭大道 益智游戲、羽毛球場、 茶座 、 圖書館 地下溫泉 高層建筑，雙層居住 購買 K、 L、 C、 S 錯躍戶型奉送 40000元全套國際品牌家電 變頻供水系統(tǒng)，每戶設(shè)水表 ；每戶設(shè) inter 接口及電話插座每棟 樓均設(shè)門禁、對講系統(tǒng)；門禁采用 IC 卡電子識別 17 售樓電話 01065730888666 01065765566 0106579861 65799020 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 17 市場調(diào)查統(tǒng)覽表二 案 名 類 別 華龍美樹 雙橋溫泉花園 2 期 優(yōu)點(diǎn)社區(qū) 1 開發(fā)商 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京億本房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 北京祥輝房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 2 占地面積 （萬㎡） 6萬 ㎡ 3萬 ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） 15萬 ㎡ 10萬 ㎡ ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn)品類型 板樓 板樓 板樓 7 價格 （元 /㎡） ￥ 5,050元 /㎡ ￥ 4,000元 /㎡ 8 物管費(fèi) （元 /月 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一且同質(zhì)化趨勢加強(qiáng)，難以形成銷售亮點(diǎn)。該區(qū)域價格在北京市普通住宅總體價格體系中處于中、高水平，五環(huán)以外普通住宅價格體系中相對處于高端水平。 ? 建筑形態(tài)： 其中板樓所占調(diào)查樓盤比例的 63%，塔樓為 31%，塔板結(jié)合樓盤為 6%。 ? 對住宅的環(huán)境等綜合素質(zhì)要求不高。 ? 高收入。 各項目間更加注重產(chǎn)品的內(nèi)在硬件，如降低容積率，提高生活品質(zhì)，又如小戶型產(chǎn)品增加實用功能，使其具有更濃重的生活氣息。 商業(yè)配套： 易出蓮花購物中心、華堂商場、天客隆超市；工行、農(nóng)行、華夏銀行； 其他配套： 此外， 三間房郵政局 、 民航總醫(yī)院 為本區(qū)域內(nèi)的居民提供了良好的居住及生活配套設(shè)施。 我們認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場價格雖有所上漲，但這種波動還是屬于區(qū)域內(nèi)的價格波動，整體市場還是穩(wěn)定正常的。外省市個人購房者比例上升，由 26%上升為 31%。 結(jié)論 2：供應(yīng)結(jié)構(gòu)傾向于中低檔次 從新開盤價格來看，今年 1— 10 月份新盤銷售均價結(jié)構(gòu)與去年同期相比，單價 6000 元／平方米以下的項目數(shù)量，占到總新盤數(shù)量的 82%。 從新開盤的分布來看，五環(huán)外的供應(yīng)量占到了總體供應(yīng)量的 51%，四五環(huán)間的供應(yīng)量為 24%，三四環(huán)間為 15%。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 4 分 析： 從上表可以看出，從 2021 年 1 月至今，北京房地產(chǎn)預(yù)售市場整體呈現(xiàn)上升趨勢，趨勢明顯；過戶市場則在 2021 年出現(xiàn)一定幅度的漲落，主要原因是今年經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例的下降導(dǎo)致。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 6 （四）、價格分析 我公司的市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，截至６月底，全市普通商品住宅平均售價為4949 元／平方米，住宅平均售價為 4491 元／平方米，分別比去年同期上升 ％和 ％。是東部地區(qū)比較集中的住宅區(qū)域之一。 ? 供應(yīng)產(chǎn)品類型多樣化，性價比逐步提高。 ? 受城市規(guī)劃影響的本地拆遷住戶。多為公司白領(lǐng)，日常工作壓力大。 ? 主題地產(chǎn)異軍突起，以其獨(dú)到的文化及概念的詮釋得到市場認(rèn)可，成為備受矚目的產(chǎn)品，潛在的市場需求較大。 ? 產(chǎn)品分析總結(jié) 建筑形態(tài)中高層板樓和塔樓處于絕對優(yōu)勢地位，主力戶型多以二居室為主，面積在 8090 平方米之間。 土地作為稀缺資源的屬性是拉動本區(qū)域的樓市價格水平平穩(wěn)上漲重要因素。 在以下內(nèi)容中將進(jìn)一步結(jié)合項目本身的各種基本情況和經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ，結(jié)合市場趨勢，做初步的定位分析。 朝陽北路上： 30 83 991 白家樓站。 ? 居住環(huán)境 “雙橋溫泉花園三期”項目位于東五環(huán)邊緣，周邊超市、郵局、銀行、醫(yī)院等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施完善，能較好地滿足本項目居民生活、娛樂購物的需要。 ②項目周邊環(huán)境較差，對項目形象有一定影響。 ①京通快速路以北區(qū)域競爭項目眾多，項目扎堆效應(yīng)濃厚，而本項目周邊直接競爭項目少，但經(jīng)濟(jì)適用房在一定程度上拉低了區(qū)域市場價值 。 二、本項目市場定位思路 項目的市場定位 就是要為本案在市場中尋求準(zhǔn)確的客戶源，找到自己的準(zhǔn)確位置，確定較為準(zhǔn)確的客戶層及其特征，從而成為推廣的依據(jù)。知識型、智慧型的年輕置業(yè)群體以及外地在京置業(yè)人士為主要目標(biāo)客戶。所以其購置物業(yè)的主要目的歸結(jié)為如下。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 28 工作地點(diǎn) ：工作地點(diǎn)對于消費(fèi)者購房半徑存在較大的影響，尤其是當(dāng)消費(fèi)者對于目前這份工作的依賴程度比較高時，而且工作單位近幾年搬遷的可能性比較小，那么消費(fèi)者的購房半徑將圍繞目前工作地點(diǎn)而展開；工作地點(diǎn)對消費(fèi)者購房半徑 的影響與以下因素有關(guān)： ① 對工作的依賴程度，對工作的依賴程度越高，工作地點(diǎn)對購房半徑的影響越大； ② 辦公場所搬遷概率，辦公場所搬遷的概率越大（固定的可能性越?。?，工作地點(diǎn)對購房半徑的影響越??； 工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近對于 本案 消費(fèi)者購房有著極大影響。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 31 第五章 產(chǎn)品設(shè)計及模型 一、建筑風(fēng)格與建筑形式（專業(yè)限制，僅作參考） 建筑風(fēng)格 建筑的造型與風(fēng)格，最能體現(xiàn)小區(qū)的整體文化品味。 （ 2）如有設(shè)計裙樓部分，應(yīng)著重突出小區(qū)的文化特色。 B 餐廚合并 建議考慮在設(shè)計餐廳時一定要從客廳部分獨(dú)立出來，與 廚房距離越近越好，可從結(jié)構(gòu)上考慮為一間房，將明火部分封閉。 —— 窗 鋁合金雙層真空窗 四、物業(yè)管理 在商品化社區(qū)逐漸走向成熟的今天，物業(yè)管理已不僅限于最早期的單純的服務(wù)管理的理念，現(xiàn)在越來越多的物業(yè)管理公司認(rèn)識到與業(yè)主的溝通聯(lián)系是一項至關(guān)重要的工作。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 37 五、推廣主題語 CBD 直轄 生活領(lǐng)域 就在 CBD――我有我的生活主張 CBD 庭院生活，我的專屬世界 六、推廣手段 （一）案名（待整合） 1. 案名要求： ? 體現(xiàn)都市邊緣貴族的現(xiàn)代、文明、價值感、地位感，且品位突出，支撐個人的身份標(biāo)簽； ? 體現(xiàn)個性的心理特征，獨(dú)特的生活方式，使消費(fèi)者能夠立刻產(chǎn)生價值或身份認(rèn)同感。廣告集中期建議在項目開盤階段。整個傳播的過程是由社會產(chǎn)生，到行業(yè)關(guān)注，最后到社會認(rèn)可、行業(yè)認(rèn)可。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 41 同網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合，進(jìn)行征集邊緣貴族的活動，通過饋贈禮品或可以作為生活短片主角或其他形式，吸引同類人群的關(guān)注和積極參與，收集客戶信息與資料。達(dá)到“小荷只露尖尖角，猶抱琵琶半遮面”的效果，從而引起社會公眾的好奇。 通過系列廣告，訴求產(chǎn)品特質(zhì)、文化和建筑理念、生活方式。主要推廣配合媒體選用：報紙、網(wǎng)站、軟文、公關(guān)活動； （七）尾盤階段 最后，通過一定形式的促銷完成尾盤處理工作。 本階段主要推廣媒體有： 報紙廣告：北青、經(jīng)濟(jì)觀察報； 軟新聞：通過發(fā)行生活短篇等事件，再次制造新聞關(guān)注點(diǎn)； 雜志： 目標(biāo)、英才、時尚等； D M： 外企俱樂部名單； 戶外廣告、網(wǎng)站、展會、等形式全面啟動 （五）穩(wěn)定續(xù)銷期 形象加實效（戶型圖）廣告直接拉動消費(fèi)，并以強(qiáng)銷期火爆成交戰(zhàn)況為炒作題材的軟性文章，給目標(biāo)客戶造成緊迫感，從而促成客戶的購買行為，達(dá)到進(jìn)一步持續(xù)熱賣的高潮，最終確立本案在業(yè)內(nèi)及區(qū)域消費(fèi)。 （二）認(rèn)購開盤期 展開強(qiáng)勢宣傳攻勢，通過報紙、路牌等全面宣傳工具 ，大量積蓄有效客戶，同時通過一系列的網(wǎng)上征集活動、討論活動，在各大媒體出現(xiàn)關(guān)于邊緣貴族討論、零點(diǎn)公寓的報道和介紹，對項目目標(biāo)客戶開始進(jìn)行公關(guān)戰(zhàn)術(shù)、攻心戰(zhàn)術(shù)，炒 熱京城 地產(chǎn)市場 ，喚起目標(biāo)顧客的關(guān)切與購買欲望。舉辦業(yè)主聯(lián)誼會、各種高雅情趣活動會，（如：高雅藝術(shù)鑒賞會）或體驗活動，如行為藝術(shù)展、現(xiàn)場音樂會、品酒會、車展等，為項目聚集人氣的同時，增強(qiáng)項目的美譽(yù)度、市場形象。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 40 （五）媒體選擇 根據(jù)推廣定位的需要，在推廣過程中主要以報廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)、活動為主要媒體形式，進(jìn)行項目全方位包裝與推廣，具體選擇媒體如下： 報紙媒體：主要以北京青年報為主，在開盤初期階段大量投放； 網(wǎng)絡(luò)媒體：以 新浪網(wǎng)為主要媒體，進(jìn)行征集邊緣貴族的活動、團(tuán)購等 雜 志：雜志將安排大量的軟文，對邊緣貴族進(jìn)行詳細(xì)的描述剖析，以引起社會關(guān)注，主要雜志有：時尚、新周刊、瑞麗家居等其他時尚類雜志以及業(yè)內(nèi)新地產(chǎn)、安家、萬房等； 廣電媒體：北京音樂臺、 900 音樂臺； （六）推廣活動 根據(jù)本項目的特點(diǎn)，人群固定、個性突出，本推廣方案建議將以活動為主要推廣形式，活動將貫穿項目推廣的各個階段，尤其在中后期將直接起到促進(jìn)成交的作用。 因此，建議通過某一事件