【正文】 水、休憩亭、景觀廊等多種環(huán)境小品，優(yōu)雅別致，是建筑藝術(shù)的補(bǔ)充。同時(shí)，規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)都在完全滿足開發(fā)決策和設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，順應(yīng)當(dāng)前或持續(xù)發(fā)展思想的要求，使該項(xiàng)目具有尊重和改善現(xiàn)有人文 地域環(huán)境，滿足節(jié)能節(jié)地要求，體 32 現(xiàn)以人為本思想，創(chuàng)造出一個(gè)功能齊全、設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美的高效率、高品位、高回報(bào)的現(xiàn)代化商、展綜合體。 作為都勻新開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，滿足開發(fā)新區(qū)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)需求，成為開發(fā)新區(qū)物流產(chǎn)業(yè)新形象。以及其他相關(guān)信息，為商家和消費(fèi)者提供全面的信息服務(wù)。 30 交通體系 針對(duì)物流貿(mào)易設(shè)計(jì)合理的停車場(chǎng) 地，分區(qū)域設(shè)計(jì)物流停車、經(jīng)營(yíng)停車等功能區(qū)。 物流信息系統(tǒng)建設(shè)的具體目標(biāo) （ 1） 建立一個(gè)覆蓋物流信息系統(tǒng)、物流企業(yè)和物流企業(yè)客戶的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)； （ 2） 通過物流信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)物流企業(yè) 信息共享、 管理信息化； （ 3） 通過物流信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)與客戶業(yè)務(wù)往來的信息化、 便捷 （ 4） 通過物流信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)配送管理的信息化； （ 5） 通過物流信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)客戶對(duì)物流服務(wù)全過程的動(dòng)態(tài)跟蹤和查詢。 24 第三章 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目定位背景及思考 定位背景 ? 項(xiàng)目位于都勻新開發(fā)經(jīng)濟(jì)區(qū)，夏蓉高速要塞，未來的物流價(jià)值明顯； ? 項(xiàng)目屬于都勻立項(xiàng)的重 點(diǎn)招商項(xiàng)目，整體占地 1500畝，是目前都勻乃至黔南地區(qū)最大的物流市場(chǎng)項(xiàng)目； ? 都勻傳統(tǒng)的物流市場(chǎng)在發(fā)展過程中受到交通、物流等硬性制約，無法有進(jìn)一步的突破； ? 政府希望以大型規(guī)劃項(xiàng)目帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展。 發(fā)展重點(diǎn)： 商貿(mào)物流園 :批發(fā)廣場(chǎng)、家具廣場(chǎng)、汽貿(mào)廣場(chǎng)、小百貨交易等 9個(gè)項(xiàng)目； 配送物流園：加工配送中心、分銷配送中心、工業(yè)原材料配送中心、貨運(yùn)市場(chǎng)、 國(guó)際物 流中心等幾個(gè)項(xiàng)目 成果： 成立韶關(guān)市信鑫物業(yè)服務(wù)有限公司 金鵬 輕工業(yè)品 批發(fā)市場(chǎng)入駐 億華家具廣場(chǎng)金海馬家具博覽中心 億華汽車世界 多個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)和家具廣場(chǎng)入駐 ※ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 成功關(guān)鍵： 抓住市場(chǎng)大機(jī)遇，成立專業(yè)管理公司 抓住市場(chǎng)機(jī)遇： 項(xiàng)目起建于 2021年，中國(guó)物流行業(yè)正處于發(fā)展階段，市場(chǎng)空缺，該項(xiàng)目 抓住市場(chǎng)空缺機(jī)遇，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入物流行業(yè)?？梢姞?zhēng)取政府最大力度的支持與多方位考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套對(duì)企業(yè)的吸引力度之大。 ? 中國(guó)（湖南）輕工產(chǎn)業(yè)園簡(jiǎn)介 地 址： 湖南湘陰工業(yè)園區(qū)園內(nèi) 定 位 ： 中西部乃至全國(guó)集輕工產(chǎn)業(yè)產(chǎn)、供、銷、科研、展示、信息于一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地， 規(guī) 模 ： ， 第一期開發(fā)建設(shè) 2平方公里，總投資約 34 億元人民幣 ， 第二期開發(fā)建 設(shè) ，總投資約 90億人民幣 發(fā)展重點(diǎn)： 先進(jìn)制造、電子信息、裝飾建材、紡織 輕工業(yè)品 、食品加工、精細(xì)化工六大產(chǎn)業(yè)集群。具體包括：上海大眾斯柯達(dá)、一汽大眾奧迪、四川萬友、四川波鴻實(shí)業(yè)有限公司、貴陽(yáng)寶源汽車銷售有限公司等正在進(jìn)行洽談 ■ 華興中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園：現(xiàn)正積極與 2家企業(yè)進(jìn)行洽談。遠(yuǎn)區(qū)規(guī)劃 9平方公里。 ④ 在區(qū)經(jīng)營(yíng)投資興業(yè)，所有辦的證照工本費(fèi)一律免收。 ⑨ 在區(qū)投資興辦現(xiàn)代商貿(mào)、飲食服務(wù)業(yè)、文化娛樂業(yè)，或按“飛地”方式將其搬遷到開發(fā)區(qū)開設(shè)分店、連鎖店，并在開發(fā)區(qū)辦理工商稅務(wù)登記的，按國(guó)家現(xiàn)行稅收政策繳納各項(xiàng)稅收后，可享受五年內(nèi)按實(shí)現(xiàn)稅收的區(qū)財(cái)政分享部分 50%的扶持。 ⑤ 在開發(fā)區(qū)投資一下項(xiàng)目的，在按國(guó)家現(xiàn)行稅收政策繳納各項(xiàng)稅收的前提下，自開業(yè)年度起，前三年按項(xiàng)目當(dāng)年入庫(kù)營(yíng)業(yè)稅、所得稅地方留成部分全額予以獎(jiǎng)勵(lì)，第四年至第五年按當(dāng)年入庫(kù)營(yíng)業(yè)稅、所得稅地方留成部分的 50%予以獎(jiǎng)勵(lì)。 15 財(cái)政稅收政策 ① 設(shè)立都勻經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，自 2021年起由區(qū)財(cái)政預(yù)算安排 1000萬元為基數(shù)，并按區(qū)財(cái)政增長(zhǎng)幅度逐年遞增。報(bào)刊雜志、廣播電臺(tái)、電視臺(tái)、中波發(fā)射臺(tái)、歌舞劇團(tuán) 10余家，全市廣播覆蓋率達(dá) 100%。 □ 都勻城區(qū)景點(diǎn)有文峰公園、百子橋、石板街、劍江河等。區(qū)域總面積 260 平方公里。 依托開發(fā)區(qū)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，物流園的建立必將會(huì)給都勻乃至整個(gè)黔南州打開廣闊的發(fā)展空間，使都勻和整個(gè)黔南州的經(jīng)濟(jì)騰飛。絕大部分河流向南或向東南流經(jīng)陽(yáng)和水族鄉(xiāng)、良畝、沙寨鄉(xiāng)，分流于沙拉河、桐木河、馬蹄河，流經(jīng)平塘和三都匯入紅水河及都柳江。地貌以黔南山原中低山為主，兼有丘陵、壩地地貌 。 地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀 地區(qū)物流的目的在于提高所在地區(qū)企業(yè)物流活動(dòng)的效率，以及保障當(dāng)?shù)鼐用竦纳罡＠h(huán)境所開展的物流活動(dòng)?！罢?guī)劃”可以是先規(guī)劃好園區(qū) (確定用地 )然后把場(chǎng)地批給企業(yè)開發(fā)建設(shè)，也可以是政府在已有物流企業(yè)聚集的地區(qū)規(guī)劃物流園區(qū)，然后引導(dǎo)更多的物流企業(yè)進(jìn)園來參與開發(fā)建設(shè)。該模式要求投資量很大，但統(tǒng)一建設(shè)可以使園區(qū)布局合理。因此，許多物流園區(qū)依托這些產(chǎn)業(yè)集中地進(jìn)行布局，以便為制造業(yè)的原材料采購(gòu)、產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)成品銷售等的物流組織與管理提供便捷的服務(wù)。據(jù)粗略估算，列入各地規(guī)劃的園區(qū)（或物流基地、物流中心等）已超過 200個(gè)，但根據(jù)調(diào)查，我國(guó)目前物流園區(qū)的空置率高達(dá) 60%， 面對(duì)全國(guó)各地如火如荼的物流園區(qū)建設(shè)，我們應(yīng)該采取什么樣的發(fā)展模式呢？ 我國(guó)城市物流園區(qū)的空間布局模式 一是依托運(yùn)輸組織樞紐進(jìn)行布局。 第三，物流企業(yè)信息技術(shù)水平較低。第六，政府重視物流發(fā)展，政策環(huán)境逐年改善。 公司樹立“與黔城高速發(fā)展同行”的企業(yè)發(fā)展觀，攜手同心，共創(chuàng)共贏！ 可行性研究的范圍 1) 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 2) 項(xiàng)目投資主體的情況 3) 行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè) 4) 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 5) 項(xiàng)目布局及及各部分功能定位 6) 項(xiàng)目組織及管理系統(tǒng) 7) 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)及不確定性分析 8 第二章 項(xiàng)目可行性分析 物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 中國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) 1979 年中國(guó)物資經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)派代表團(tuán)參加第三屆國(guó)際物流會(huì)議之后，“物 流”這一概念第一次被引入中國(guó)。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，對(duì)都勻市與省內(nèi)和周邊重要的經(jīng)濟(jì)中心城市實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)管制的合理化和科學(xué)化，建立良好的市場(chǎng)秩序，形成對(duì)物流服務(wù)企業(yè)活動(dòng)的良性規(guī)范與積極引導(dǎo)，具有十分積極和現(xiàn)實(shí)的意義。這些都將促使西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，物流量的增加，貨物流動(dòng)的頻繁，從而帶動(dòng)第三方物流服務(wù)的發(fā)展。 通過本項(xiàng)目的實(shí)施，可實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)物流服務(wù)社會(huì)化，可開拓高速公路和高速鐵路聯(lián)運(yùn)、城市貨物配送等第三方物流服務(wù)，可為企業(yè)降低物流成本、提高物流管理水平，樹立企業(yè)形象，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，為企業(yè)未來的發(fā)展提供更大的平臺(tái)和空間。 （ 3） 按照國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報(bào)告編制工作的基本工作程序和要求，做到實(shí)事求是、客觀公正。 項(xiàng)目分期開發(fā)， 1期開發(fā) 500畝，總投資約 6億，自有資金投入占 1期投資額的 10% 4 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)和原則 可行性研究編制的依據(jù) 《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見的通知》（國(guó)經(jīng)貿(mào)運(yùn)行〔 2021〕 189號(hào)）； 《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》（國(guó)發(fā)〔 2021〕 7號(hào)）； 《貴州省“十一五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》； 《貴州省骨架公路網(wǎng)規(guī)劃（ 20212020年）》（省政府 2021年 12月批復(fù)）； 《都勻市公里樞紐總體布局規(guī)劃（ 20212020）》； 《都勻市公里交通網(wǎng)發(fā)展規(guī)劃（ 20212020）》； 《 2021年黔南州國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》； 《都勻土地利用總體規(guī)劃修編（ 2021年）》； 《都勻經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案（ 20212030）》； 《都勻經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局規(guī)劃（ 20212030）》； 1項(xiàng)目其他相關(guān)資料。 （ 8） 其它規(guī)定及客戶要求。 ◆ 項(xiàng)目建設(shè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要窗口 隨著西部發(fā)開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，西部基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)經(jīng)濟(jì)制約的瓶頸得到極大的緩解。 隨著都勻整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種初步意義上的物流需求將必然向現(xiàn)代高水平的物流需求轉(zhuǎn)化，在這一轉(zhuǎn)化的進(jìn)程中，提高都勻市在物流服務(wù)供給能力方面的水平是至關(guān)重要的。 經(jīng)歷了多年的經(jīng)營(yíng)積累，勵(lì)精圖治。第三，物流企業(yè)加速分化，創(chuàng)新型業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)。 第二，物流基礎(chǔ)設(shè)施能力不足。 第五，物流管理人才匱乏。區(qū)域型的物流園區(qū)和商貿(mào)流通型物流園區(qū)多采用此種空間布局方式。考慮到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)和對(duì)發(fā)展物流的需求，總體上來講，我國(guó)中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇有 4種，即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 物流企業(yè)自主開發(fā) 物流企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求，自行征用土地、自行開發(fā)建設(shè)企業(yè)物流中心。建議吸取德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，建立園區(qū)的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理模式。第三，物流硬件相對(duì)落后。西部和北部海拔一般都在 1000～ 1400 米之間，東部和南部海拔都在～ 米之間。目前現(xiàn)有制藥、建材、冶金化工、機(jī)械紡織、食品加工等多個(gè)項(xiàng)目，并打算將開發(fā)區(qū)建設(shè)成現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城，及公共服務(wù)、商貿(mào)居住、現(xiàn)代工業(yè)及高新物流為一體的綜合功能區(qū)。 發(fā)達(dá)的交通樞紐 都勻經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于都勻市東部約 10 公里處，貴陽(yáng)機(jī)場(chǎng)、荔波機(jī)場(chǎng)距開發(fā)區(qū)約 120 公里。 □ 主要農(nóng)業(yè)以種植水稻、小麥、玉米為主。星級(jí)賓館、酒店、旅社、度假村等旅游企業(yè) 75家。 鼓勵(lì)投資 ① 鼓勵(lì)州內(nèi)外、省內(nèi)外民營(yíng)資本在區(qū)投資符合國(guó)家鼓勵(lì)類、允許類的工業(yè)項(xiàng)目， 并符合開發(fā)區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的項(xiàng)目均可進(jìn)駐區(qū)內(nèi)投資。 ③ 電子信息、制造業(yè)、生物醫(yī)藥、新材料產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，均屬都勻經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，其投資項(xiàng)目自獲利年度起，其所繳納的所得稅區(qū)本級(jí)留成部分按前三年全額、后兩年減半用于獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)用于滾動(dòng)發(fā)展。所得稅區(qū)留成部分全額補(bǔ)貼給企業(yè)，第三年至第五年減半補(bǔ)貼。 優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)政策 ① 鼓勵(lì)各種社會(huì)資本以多種形式投資開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可采取墊資、獨(dú)資、合資等，所投入資金的回收年限和合理利潤(rùn)，開發(fā)區(qū)采取“一事一議，特事特辦”的方式予以特殊規(guī)定，在不違背國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)的前提下，最大限度維護(hù)投資商的利益。 中國(guó)（湖南） 輕工產(chǎn)業(yè)園 90 中西部乃至全國(guó)集輕工產(chǎn)業(yè)產(chǎn)、供、銷、科研、展示、信息于一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地， 嘉興 現(xiàn)代物流園 3980畝 23 立足嘉興、服務(wù)長(zhǎng)三角，產(chǎn)業(yè)物流為主導(dǎo) 廣東億華物園 700畝 建設(shè)大市場(chǎng)，發(fā)展大流通 中糧集團(tuán) 深圳物流園 14萬㎡ 全產(chǎn)業(yè)鏈物流園 18 個(gè)案分析 ? 瀘州輕工業(yè)園區(qū)簡(jiǎn)介 地 址： 瀘州江南輕工業(yè)園區(qū)位于 瀘州市江陽(yáng)區(qū)。具體包括：上海王佳膠帶有限公司：該公司主要從事防偽膠帶等的生產(chǎn)銷售；某臺(tái)資企業(yè)：該企業(yè)在廣東東莞和普田兩地設(shè)有生產(chǎn)基地，主要從事雨衣、 輕工業(yè)品 、鞋帽等的生產(chǎn)銷售。多年來瀘州輕工業(yè)集中了行業(yè)內(nèi)一批成熟的研究人員和熟 練的技術(shù)工人隊(duì)伍。成為中西部乃至全國(guó)集輕工產(chǎn)業(yè)產(chǎn)、供、銷、科研、展示、信息于一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地， 政府支撐 產(chǎn)業(yè)園處于 “ 長(zhǎng)株潭 ” 城市群全國(guó) “ 兩型社會(huì) ” 建設(shè)五大示范區(qū)之一的濱湖示范區(qū)，是全省承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展加工貿(mào)易實(shí)驗(yàn)區(qū)，既享受 “ 兩型社會(huì) ” 建設(shè)的先行先試權(quán)，又享受國(guó)家、省、市和湘陰縣已制定的各項(xiàng)優(yōu)惠政策外，產(chǎn)業(yè)園還可以采取一事一議的辦法，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)行特別的優(yōu)惠 ， 全力為投資者提供 “ 標(biāo)準(zhǔn)化 ” 管理和 “ 一站式 ” 高效優(yōu)質(zhì)服務(wù) 。 該案 例為項(xiàng)目提供的借鑒之處在于走差異化市場(chǎng)道路的同時(shí)，利用“品牌效應(yīng)”發(fā)揮領(lǐng)頭羊作用，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。 ? 中糧集團(tuán)深圳物流園 地 址： 深圳市 筍崗 — 清水河物流園區(qū) 定 位： 全產(chǎn)業(yè)鏈物流園 規(guī) 模： 占地 14萬㎡，預(yù)計(jì) 總投資約 發(fā)展重點(diǎn)： 提供專業(yè)、高效、安全的綜合性食品供應(yīng)鏈解決方案和食品物流實(shí)體管理運(yùn)作服務(wù) 成 果： 5萬噸－ 25℃低溫冷藏中心 15萬平方米倉(cāng)儲(chǔ)分撥中心 5萬平方米食品加工及綜合服務(wù)中心 與麥當(dāng)勞簽訂中國(guó)的最大原材料供應(yīng)商銘基公司簽訂服務(wù)協(xié)議 與來自東北、江西等產(chǎn)糧大省的種糧大戶代表簽訂了 2021年大米訂單種植合同 ※ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 成功關(guān)鍵： 實(shí)行“全產(chǎn)業(yè)鏈”模式，從產(chǎn)業(yè)鏈源頭抓起。在這里商業(yè)業(yè)態(tài)定位主要指物流專業(yè)市場(chǎng)分區(qū)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位。 項(xiàng)目配套定位 項(xiàng)目作為都勻現(xiàn)代化的物流園典范 ，在自身專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)上，將突出現(xiàn)代上商業(yè)賦予購(gòu)物環(huán)境在人性化、舒適化的發(fā)展趨勢(shì)。設(shè)計(jì)部分會(huì)展空間，作為廠家和商家新產(chǎn)品發(fā)布、訂貨、展示等活動(dòng)空間，滿足商品展示和促銷等需求。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 總體設(shè)計(jì)思路 適應(yīng)當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)交流模式。同時(shí)，為了體現(xiàn)都勻市的現(xiàn)代化面貌，設(shè)計(jì)應(yīng)用了多種現(xiàn)代化手法，充滿了濃郁的時(shí)代氣息，富于節(jié)奏感，聲勢(shì)壓人，其優(yōu)美的曲線結(jié)構(gòu)圖與周圍的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比，展現(xiàn)了作為對(duì)外窗口的定位取向，設(shè)計(jì)中全面分析考查地塊及周邊環(huán)境，從城市設(shè)計(jì)的角度入手，整個(gè)設(shè)計(jì)功能合理，空間豐富，