【正文】 表 2— 1 項目服務(wù)區(qū)（輻射）區(qū)優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品分布情況 農(nóng)產(chǎn)品名稱 分布區(qū)域 綠色精品稻米 綦江、巴南、南川、涪陵、江津、合川、銅梁、璧山、永川、榮昌、長壽 “雙低”油菜 潼南、銅梁、合川、榮昌、江津、大足、璧山 甜橙、優(yōu)質(zhì)錦橙及伏令夏橙 江津、巴南、長壽、渝北、涪陵 茶葉 永川、江津、榮昌、南川 南方早熟梨 江津、璧山、永川 榨菜 渝北、長壽、涪陵 優(yōu)質(zhì)蠶 涪陵、銅梁、合川、江津 優(yōu)質(zhì)瘦肉型豬 合川、潼南、銅梁、大足、榮昌、永川、長壽、巴南、江津、綦江、南川、涪陵 名優(yōu)水產(chǎn)品 江津、巴南、銅梁、九龍坡 優(yōu)質(zhì)蔬菜 潼南、銅梁、璧山 資料來源：根據(jù)網(wǎng)上有關(guān)資料進(jìn)行整理。 一是璧山縣系成渝經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和物資交流的傳統(tǒng)門戶。從區(qū)位、產(chǎn)業(yè)支撐、市場前景以及完善重慶主城核心區(qū)城市服務(wù)功能等綜合條件來看，本項目具有較強的可行性。 （三）項目性質(zhì)：新建。農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū) 可行性研究報告 目 錄 第一章 項目概況 1 一、項目基本概況 1 二、可行性研究報告編制范圍 3 一、交通區(qū)位條件良好 10 一、是重慶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)參與國際競爭的重要平臺 12 第四章 項目選址、定位及功能布局 14 一、項目選址 19 二、項目建設(shè)進(jìn)度 20 第六章 投資效益分析 25 三、收益分析 37 一、開發(fā)模式 （四）建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容：重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)占地面積 3000 畝。 一、交通區(qū)位條件良好 受制于高昂地價和租賃成本，現(xiàn)代物流園區(qū)一般選擇在緊靠大城市邊緣、對外交通 發(fā)達(dá)的地點布局。成渝快速交通走廊是云、貴、川等地農(nóng)產(chǎn)品向重慶主城區(qū)流入的物流大通道。 項目所服務(wù)區(qū)域內(nèi)主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量占全市的比重如表 2— 2所示。 首先，項目所服務(wù)區(qū)域的人口總量集聚將形成巨大市場規(guī)模。 2020 年攝入量標(biāo)準(zhǔn)取值標(biāo)準(zhǔn)為：谷物為城鎮(zhèn)居民取最小值，農(nóng)村居民取最大值，其他各類城鎮(zhèn)居民取最大值，農(nóng)村居民取最小值； 2020 年后重慶市一小時經(jīng)濟圈實現(xiàn)全面小康，因此， 20 2020 年農(nóng)產(chǎn)品需求預(yù)測標(biāo)準(zhǔn)值則取組中值。天、 克 /人 五、符合主城核心區(qū)部分服務(wù)功能外移的趨勢 隨著重慶主城核心區(qū)城市功能的不斷優(yōu)化和完善，涉及農(nóng)產(chǎn)品的批發(fā)交易、物流配送、倉儲保鮮等服務(wù)功能將逐漸退出核心區(qū)，向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。 二、是重慶推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌有效解決“三農(nóng)”問題的 戰(zhàn)略舉措 重慶市是市的體制、省的構(gòu)架，大城市、大農(nóng)村和大庫區(qū)并存。農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)是代表新時期重慶物流發(fā)展水平的標(biāo)志工程，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)，對推進(jìn)重慶農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，提升農(nóng)業(yè)發(fā)展層次具有強大的促進(jìn)作用。二是重慶農(nóng)產(chǎn)品交易市場經(jīng)營業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，電子商務(wù)和信息化網(wǎng)絡(luò)平臺沒在市場交易中廣泛應(yīng)用，交易效率不高。交通是制約物流發(fā)展的最為關(guān)鍵的因素，選擇在交通條件好、位于貨運主要發(fā)生方向、距高速公路出入口較近的地方修建物流園區(qū)，既可以避免重復(fù)建設(shè)，也可大大減少資金投入，同時也防止了出現(xiàn)大量的貨物倒流和迂回運輸。 設(shè)施配套原則。全鎮(zhèn)地貌以低山淺丘為主，山區(qū)海拔最高點 805米，最低點290 米。公路方面，區(qū)域內(nèi)的高速公路、國道、縣道及村級公路發(fā)達(dá)。 二、項目的戰(zhàn)略定位 本項目的定位是：通過五至七年的建設(shè)，將本項目打造成立足重慶、輻射西南、面向全國的綜合性、現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品物流及配套加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成為重慶市整合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈、提升重慶農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、流通體系現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)性項目。 倉儲保鮮區(qū)。建設(shè)大型停車場、商務(wù)辦公樓等功能性設(shè)施，完善裝卸、分揀、計量、包裝、拼裝、分撥等配套設(shè)施，為農(nóng)產(chǎn)品供需雙方提供貨物瞬時交割、調(diào)劑、配送和簡單加工作業(yè)等服務(wù)，并逐步開展農(nóng)產(chǎn)品分撥、集裝箱拼裝、轉(zhuǎn)運配送等業(yè)務(wù)。 園區(qū)功能布局見附件 2：重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)功能布局示意圖。 （ 5）財務(wù)結(jié)算大廳，面積 1000 平方米。 綜合服務(wù)區(qū) 占地 400 畝，主要建設(shè)內(nèi)容如下： （ 1） 中央廣場。 二、項目建設(shè)進(jìn)度 第一時段（ 2020— 2020 年） 園區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施基 本建成，批發(fā)交易市場、倉儲及物流配送功能基本形成并開始運營。 （ 8）啟動綜合服務(wù)區(qū)餐飲、住宿等配套設(shè)施建設(shè)。 第六章 投資效益分析 一、項目投資估算 本報告中的投資主要用于重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)項目建設(shè)前期的征地及土地整治、園區(qū)內(nèi)的公共配套服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面土地一級開發(fā)的投入，不包括重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)具體經(jīng)營性項目建設(shè)的投入。暫時不考慮支線道路的建設(shè)。 —— 項目前期咨詢費用，按照項目總投資的 1— %標(biāo)準(zhǔn)計算，總投資在600 萬元左右。 表 6— 4 土地出讓情況匯總表 序號 項 目 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 土地出讓金（萬元） 9000 9000 9000 6000 10000 6000 5000 1 綜合服務(wù)區(qū)用地出讓面積（畝） —— —— —— —— 200 100 100 出讓價格（萬元 /畝） 40 40 40 40 40 40 40 出讓金額（萬元） —— —— —— —— 8000 4000 4000 2 工業(yè)用地出讓面積（畝） —— —— —— —— 200 200 100 出讓價格（萬元 /畝） 10 10 10 10 10 10 10 出讓金額（萬元） 0 0 0 0 2020 2020 1000 3 交易、倉儲、物流用地出讓面積（畝） 300 300 300 200 —— —— —— 出讓價格（萬元 /畝） 30 30 30 30 30 30 30 出讓金額（萬元） 9000 9000 9000 6000 —— —— —— 工業(yè)用地 根據(jù)重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)的功能劃分，加工區(qū)作 為工業(yè)用地出讓，共 500 畝。 表 6— 5 成本費用表 單位：萬元 年份 項目 2020 年 2020 年 2020年 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 合 計 項目前期費用 10934 10934 8200 8200 8200 5467 2734 54669 財務(wù)費用 593 638 482 351 434 20 0 2518 管理費用 500 500 500 500 500 500 500 3500 總成本費用 12026 12072 9183 9051 9134 5987 3233 60687 項目前期費用 按照重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)開發(fā)的性質(zhì)和特點，把前期 投入及公共配套視為直接成本。 （三）現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析 2020— 2020 年現(xiàn)金流入分別為 10920 萬元、 10920 萬元、 10440 萬元、 7440萬元、 11440 萬元、 6960 萬元、 5480 萬元。是針對具體評估對象的風(fēng)險而生成的期望投資報酬率。 內(nèi)部收益率 按照內(nèi)部收益率指標(biāo)計算的一般方法（即逐次測試逼近法）計算，得到項目內(nèi)部收益率 FIRR=%。 固廢。 （ 2）廢氣處理 按照國家有關(guān)大氣環(huán)保規(guī)定，執(zhí)行空氣環(huán)境質(zhì)量二級保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。生活垃圾實行袋裝化并由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一進(jìn)行無害化處理；工業(yè)固廢盡量回收，剩余部分送垃圾處理場處理。 二、生態(tài)環(huán)境建設(shè) 生態(tài)型的園區(qū)必然建立在生態(tài)型的企業(yè)、產(chǎn)品、設(shè)施等群體之上，因此，本項目必須做到： 一是建議對本項目的實施進(jìn)行環(huán)境影響評價； 二是以建設(shè)重慶市循環(huán)經(jīng)濟示范園區(qū) 為目標(biāo)，統(tǒng)籌考慮園區(qū)的環(huán)境承載能力和“三廢”排放，注重資源的循環(huán)利用，按照政府、園區(qū)、企業(yè)、社會共同推動的原則，堅持走循環(huán)利用的環(huán)保型道路。這種開發(fā)模式的優(yōu)點體現(xiàn)在三個方面：一是土地一級開發(fā)、功能配套、招商引資、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入等能夠完全體現(xiàn)政府的意志，容易實現(xiàn)宏觀目 標(biāo)；二是決策程序相對簡化；三是可以避免土地投機風(fēng)險。 業(yè)主開發(fā)模式 政府在作好規(guī)劃后，由社會投資商全權(quán)負(fù)責(zé)項目開發(fā)與運作。項目的建成，能夠滿足重慶主城和周邊區(qū)域中心城市對農(nóng)產(chǎn)品需求，具有較好的社會效益和經(jīng)濟效益。 引進(jìn)行業(yè)龍頭企業(yè)是項目成敗的關(guān)鍵，在項目籌備和招商引資過程中，建議跟蹤三條線索：一是跟蹤觀農(nóng)貿(mào)的搬遷動向，吸引觀農(nóng)貿(mào)企業(yè)入駐；二是關(guān)注市供銷社投資動向，策動市供銷社投資該項目；三是關(guān)注市商委投資公司動向，引入公司投資該項目。項目地處大路鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)，項目的開發(fā)建設(shè)可結(jié)合大路鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)同步推進(jìn)。按照新一輪的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，項目所在地的璧山是重慶主城邊緣，用地條件及配套條件較好，緊鄰主城，時空距離較近，既有方便快捷的交通運輸優(yōu)勢，又能疏解主城中心區(qū)城市功能，符合大中城市同類項目布局選址的一般規(guī)律。這種模式的優(yōu)點主要在于不需要政府投入。 合作開發(fā)模式 引進(jìn)戰(zhàn)略投資伙伴共同投資按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，組建開發(fā)公司，由開發(fā)公司實現(xiàn)園區(qū)土地前期開發(fā)、招商引資及建成后的管理與服務(wù)。對不符合國家產(chǎn)業(yè)、環(huán)保政策的項目以及不符合循環(huán)經(jīng)濟模式的項目（企業(yè)）不準(zhǔn)進(jìn)入園區(qū)。 公共綠地：充分利用一切居住區(qū)內(nèi)的不適宜的建設(shè)用地，組織開發(fā)綠地；在配套服務(wù)區(qū)內(nèi)中央廣場的建設(shè)中，要有意識的設(shè)置綠地以及沿道綠化帶；注重綠 化與周邊自然景色的統(tǒng)一性。 一是精深加工區(qū)產(chǎn)生的油煙經(jīng)采用“水膜吸附 +靜電除油”設(shè)施處理達(dá)標(biāo)后，通過建筑建設(shè)時預(yù)留的專用排油煙通道高空排放，對周圍大氣環(huán)境影響很?。欢切迈r肉類和海鮮類水產(chǎn)品在經(jīng)營過程中長時間擺放容易產(chǎn)生異味氣體，參照同類型肉類、水產(chǎn)交易中心管理經(jīng)驗，建議本項目設(shè)置防護(hù)帶，并在肉類、水產(chǎn)交易中心周邊種植綠化緩沖帶，以減輕對周圍人群的影響；三是在增強污水處理設(shè)施密閉性、通風(fēng)口采用活性炭吸附裝置處 理臭氣的前提下，污水處理設(shè)施排氣孔位置距離最近的建筑物在 20 米以上。 其他。 （二）本項目產(chǎn)生的主要污染源 污水。 （其中 V 為資產(chǎn) 價值； r為折現(xiàn)率； A為凈利潤） 考慮到整個社會的收益率，結(jié)合經(jīng)驗數(shù)據(jù)，確定本項目基準(zhǔn)折現(xiàn)率 ic=10%。 現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析 2