【正文】 10934 10934 8200 8200 8200 5467 2734 54669 財(cái)務(wù)費(fèi)用 593 638 482 351 434 20 0 2518 管理費(fèi)用 500 500 500 500 500 500 500 3500 總成本費(fèi)用 12026 12072 9183 9051 9134 5987 3233 60687 項(xiàng)目前期費(fèi)用 按照重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)開發(fā)的性質(zhì)和特點(diǎn)，把前期 投入及公共配套視為直接成本。估算年費(fèi)用為 500萬元。 （三）現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析 2020— 2020 年現(xiàn)金流入分別為 10920 萬元、 10920 萬元、 10440 萬元、 7440萬元、 11440 萬元、 6960 萬元、 5480 萬元。 凈現(xiàn)金流量分 析 根據(jù)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)，可得出凈現(xiàn)金流量。是針對(duì)具體評(píng)估對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)而生成的期望投資報(bào)酬率。（ 1+折現(xiàn)系數(shù) ic） —— 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)計(jì)算 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率 (基準(zhǔn)收益率 )折算到建設(shè)期初 (項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初 )的現(xiàn)值之和。 內(nèi)部收益率 按照內(nèi)部收益率指標(biāo)計(jì)算的一般方法（即逐次測(cè)試逼近法）計(jì)算，得到項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 FIRR=%。 廢氣。 固廢。 （三）污染治理措施 主要環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （ 1）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3095－ 96）； （ 2）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3838－ 2020）； （ 3）《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB14848－ 93）； （ 4）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB8978－ 1996）； （ 5）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3096－ 2020）； （ 6）《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 12348－ 2020）； （ 7）《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 22337－ 2020）。 （ 2）廢氣處理 按照國家有關(guān)大氣環(huán)保規(guī)定，執(zhí)行空氣環(huán)境質(zhì)量二級(jí)保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。通過選用低噪聲設(shè)備、水泵安裝減振墊、冷庫機(jī)組安裝在遠(yuǎn)離圍墻的室內(nèi)位置，中央空調(diào)室外機(jī)組安裝通風(fēng)隔聲板以及增強(qiáng)泵房密閉性，生活服務(wù)區(qū)嚴(yán)格按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)等措施來降低噪聲污染。生活垃圾實(shí)行袋裝化并由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一進(jìn)行無害化處理；工業(yè)固廢盡量回收，剩余部分送垃圾處理場(chǎng)處理。高速公路周邊按 50 米控制綠化隔離帶。 二、生態(tài)環(huán)境建設(shè) 生態(tài)型的園區(qū)必然建立在生態(tài)型的企業(yè)、產(chǎn)品、設(shè)施等群體之上，因此，本項(xiàng)目必須做到： 一是建議對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)； 二是以建設(shè)重慶市循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園區(qū) 為目標(biāo)，統(tǒng)籌考慮園區(qū)的環(huán)境承載能力和“三廢”排放，注重資源的循環(huán)利用，按照政府、園區(qū)、企業(yè)、社會(huì)共同推動(dòng)的原則，堅(jiān)持走循環(huán)利用的環(huán)保型道路。 政府主導(dǎo)型開發(fā)模式及評(píng)價(jià) 由政府全面負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)，具體做法是組建國有獨(dú)資的開發(fā)公司，由公司實(shí)施征地拆遷、土地整治、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資以及建成后的管理與服務(wù)。這種開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是土地一級(jí)開發(fā)、功能配套、招商引資、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入等能夠完全體現(xiàn)政府的意志，容易實(shí)現(xiàn)宏觀目 標(biāo)；二是決策程序相對(duì)簡(jiǎn)化；三是可以避免土地投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。這種開發(fā)模式的主要優(yōu)點(diǎn)在于：可減輕政府的投資大力，在引入資金的同時(shí)引進(jìn)管理和人才。 業(yè)主開發(fā)模式 政府在作好規(guī)劃后，由社會(huì)投資商全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)作。 二、結(jié)論 通過以上分析，建議采用由政府控股的合作開發(fā)模式，引入戰(zhàn)略投資伙伴。項(xiàng)目的建成，能夠滿足重慶主城和周邊區(qū)域中心城市對(duì)農(nóng)產(chǎn)品需求，具有較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 該項(xiàng)目是重慶的重大基礎(chǔ)性項(xiàng)目，項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)盡納入重慶宏觀戰(zhàn)略決策層面。 引進(jìn)行業(yè)龍頭企業(yè)是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，在項(xiàng)目籌備和招商引資過程中，建議跟蹤三條線索：一是跟蹤觀農(nóng)貿(mào)的搬遷動(dòng)向，吸引觀農(nóng)貿(mào)企業(yè)入駐；二是關(guān)注市供銷社投資動(dòng)向，策動(dòng)市供銷社投資該項(xiàng)目；三是關(guān)注市商委投資公司動(dòng)向，引入公司投資該項(xiàng)目。通過農(nóng)村宅基地的異地流 轉(zhuǎn)解決項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)問題。項(xiàng)目地處大路鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)可結(jié)合大路鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)同步推進(jìn)。 根據(jù)重慶市相關(guān)投資政策，大型批發(fā)交易市場(chǎng) 及現(xiàn)代物流園區(qū)的建設(shè)屬于政府扶持類項(xiàng)目，建議盡可能地爭(zhēng)取市政府政策支持。按照新一輪的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，項(xiàng)目所在地的璧山是重慶主城邊緣，用地條件及配套條件較好，緊鄰主城，時(shí)空距離較近，既有方便快捷的交通運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，又能疏解主城中心區(qū)城市功能，符合大中城市同類項(xiàng)目布局選址的一般規(guī)律。 第九章 結(jié)論與建議 該項(xiàng)目是重慶市推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重大基礎(chǔ)性項(xiàng)目。這種模式的優(yōu)點(diǎn)主要在于不需要政府投入。在 現(xiàn)實(shí)中，可以借鑒城市基礎(chǔ)設(shè)施投資運(yùn)行模式，建立投資風(fēng)險(xiǎn)控制和退出機(jī)制，確立社會(huì)投資商的合理回報(bào)和投資回收期。 合作開發(fā)模式 引進(jìn)戰(zhàn)略投資伙伴共同投資按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，組建開發(fā)公司，由開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)園區(qū)土地前期開發(fā)、招商引資及建成后的管理與服務(wù)。農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)僅是璧山工業(yè)園區(qū) B區(qū)的一個(gè)支撐性項(xiàng)目，沒有必要專門成立一個(gè)園區(qū)管委會(huì)。對(duì)不符合國家產(chǎn)業(yè)、環(huán)保政策的項(xiàng)目以及不符合循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式的項(xiàng)目（企業(yè)）不準(zhǔn)進(jìn)入園區(qū)。遠(yuǎn)景發(fā)展用地，在建設(shè)中為預(yù)留建設(shè)用地，在用地飽和前嚴(yán)禁建設(shè)。 公共綠地：充分利用一切居住區(qū)內(nèi)的不適宜的建設(shè)用地，組織開發(fā)綠地；在配套服務(wù)區(qū)內(nèi)中央廣場(chǎng)的建設(shè)中，要有意識(shí)的設(shè)置綠地以及沿道綠化帶；注重綠 化與周邊自然景色的統(tǒng)一性。在沿道 路一側(cè)密植綠化帶，以降低項(xiàng)目周邊地區(qū)對(duì)園區(qū)聲環(huán)境的影響。 一是精深加工區(qū)產(chǎn)生的油煙經(jīng)采用“水膜吸附 +靜電除油”設(shè)施處理達(dá)標(biāo)后，通過建筑建設(shè)時(shí)預(yù)留的專用排油煙通道高空排放，對(duì)周圍大氣環(huán)境影響很?。欢切迈r肉類和海鮮類水產(chǎn)品在經(jīng)營過程中長(zhǎng)時(shí)間擺放容易產(chǎn)生異味氣體，參照同類型肉類、水產(chǎn)交易中心管理經(jīng)驗(yàn)，建議本項(xiàng)目設(shè)置防護(hù)帶，并在肉類、水產(chǎn)交易中心周邊種植綠化緩沖帶，以減輕對(duì)周圍人群的影響；三是在增強(qiáng)污水處理設(shè)施密閉性、通風(fēng)口采用活性炭吸附裝置處 理臭氣的前提下，污水處理設(shè)施排氣孔位置距離最近的建筑物在 20 米以上。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)以及實(shí)施后不可避免產(chǎn)生的污水、廢氣等廢棄物，要按照一定的排放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理。 其他。 噪聲。 （二）本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染源 污水。 其計(jì)算公式為： FNPV=∑ ∣ CI— Co∣ t ∣ 1+ic∣ — t 式中 FNPV— 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值； ∣ CI— Co∣ t—— 第 t年的凈現(xiàn)金流量； n—— 方案計(jì)算期； ic—— 折現(xiàn)率。 （其中 V 為資產(chǎn) 價(jià)值； r為折現(xiàn)率； A為凈利潤） 考慮到整個(gè)社會(huì)的收益率，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，確定本項(xiàng)目基準(zhǔn)折現(xiàn)率 ic=10%。通過凈現(xiàn)金流量可看出項(xiàng)目建設(shè)能夠順利進(jìn)行。 現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析 2020— 2020 年現(xiàn)金流入分別為 12026 萬元、 12072 萬元、 9183 萬元、 9051萬元、 9134 萬元、 5987 萬元、 3233 萬元。具體見下表。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是貸款產(chǎn)生的利息，為 2518 萬元。 四、財(cái)務(wù)分析 （一）成本費(fèi)用分析 成本費(fèi)用主要由項(xiàng)目前期費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用組成。 綜合服務(wù)區(qū)用地 重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)中的綜合服務(wù)區(qū)可作為商業(yè)用地出讓，結(jié)合目前周邊地區(qū)的商業(yè)用地出讓價(jià)格水平和璧山縣實(shí)際情況，其出讓價(jià)格按40萬元 /畝計(jì)算，綜合服務(wù)區(qū)用地可獲得出讓金 16000 萬元。 表 6— 3 投資計(jì)劃表 項(xiàng) 目 總投資 年度投資計(jì)劃 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 投資額（萬元） 54669 10934 10934 8200 8200 8200 5467 2734 占總投資比例（ %） 100% 20 20 15 15 15 10 5 三、收益分析 項(xiàng)目收益主要來源于土地出讓金和建設(shè)配套費(fèi)返還兩個(gè)方面，未考慮其他稅費(fèi)收入和經(jīng)營收入，共計(jì) 63600 萬元。 —— 建設(shè)工程其他費(fèi)用，總投資 350 萬元。計(jì)算公式：建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi) =土地開發(fā)面積 （容積率） 20（價(jià)格）。 由于供水、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可依托市場(chǎng)化模式實(shí)施，因此未將其列入本報(bào)告的投資預(yù)算中。 道路交通 總投資 5400 萬元，包括 2公里主干道路和 3公里次干道路建設(shè)，形成園區(qū)道路主骨架。其中，征地及土地整治包括征地補(bǔ)償費(fèi)用和土地整治費(fèi)用兩部分，共投資 38000 萬元，占總投資的 %；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括主干道路建設(shè)，供電設(shè)施、給排水及管網(wǎng)、綠化工程、公共服務(wù)設(shè)施等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，共投資 11350 萬元，占總投資的 %；項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用共投資 3838 萬元，占總投資的 %；預(yù)備費(fèi)用 1481 萬元，占總投資的 %。 （ 5）完成面向企業(yè)職工和工商戶的公寓建設(shè)。 （ 1）完成 500 畝土地的征地和綜合整治工作。 （ 6）完成物流配送區(qū)的大型停車場(chǎng)和堆場(chǎng)的建設(shè)。 （ 2）完成園區(qū)內(nèi)主干公路網(wǎng)、管網(wǎng)和綠化建設(shè)。 （ 4） 其他商業(yè)用地。在中央廣場(chǎng)下修建較大規(guī)模的地下停車場(chǎng)，為完善中央廣場(chǎng)功能提供配套支撐。 精深加工區(qū) 占地 500 畝，引進(jìn)、扶持農(nóng)產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)，打造特色農(nóng)產(chǎn)品精深加工區(qū)。 倉儲(chǔ)保鮮區(qū) 占地 400 畝，主體為 倉儲(chǔ)區(qū)和冷凍區(qū)兩大部分，配套建設(shè)簡(jiǎn)易大棚和露天堆場(chǎng)、停車場(chǎng)等。 （ 3）安全監(jiān)控中心，面積 1000 平方米。 批發(fā)交易區(qū) 占地 500 畝，主要建設(shè)內(nèi)容如下： （ 1）農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)。建立包括住宿、休閑娛樂、餐飲在內(nèi)的生活配套服務(wù)子區(qū)，配套建立維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等輔助設(shè)施，建立一個(gè)占地100 畝 具有休閑購物、行業(yè)交流、會(huì)議博展功能的中央廣場(chǎng)及配套設(shè)施。本區(qū)占地 200畝。本區(qū)占地面積500 畝。本區(qū)占地面積 400 畝。包括蔬菜、水果 、糧油、肉食、蛋禽、水產(chǎn)、糖酒飲料、干雜貨等 8個(gè)專業(yè)批發(fā)交易子區(qū)，主要為農(nóng)副產(chǎn)品供需雙方建立集中的展示及交易平臺(tái)，配套建立相應(yīng)的拍賣中心、安全監(jiān)控中心、商務(wù)信息中心、財(cái)務(wù)結(jié)算中心和檢驗(yàn)檢疫中心等服務(wù)設(shè)施。通過建設(shè)，園區(qū)將形成六大功能性平臺(tái)： 大宗農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)交易平臺(tái)； 區(qū)域性農(nóng)產(chǎn)品物流配送平臺(tái)； 農(nóng)產(chǎn)品倉儲(chǔ)保鮮、冷凍冷藏平臺(tái)；