【正文】 組設(shè)備的技術(shù)檔案。178。 審核運行巡檢報表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時采取有效措施。 對工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配，挑選和配備下屬各崗位，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障所有機電設(shè)備的安全運行與裝修設(shè)施的完好。 監(jiān)督檢查用戶裝修現(xiàn)場的治安消防情況，及時處理違規(guī)裝修。 保持崗亭內(nèi)的清潔衛(wèi)生，嚴禁吸煙，做好工作記錄及交接班記錄。 負責維持各出入口的秩序，保證通暢。178。178。178。178。178。178。監(jiān)管及執(zhí)行既定的任務(wù)。178。178。 做好日常來訪、外調(diào)、報案、投訴的接待工作。178。財務(wù)人員178。178。178。178。178。各崗位的職責序號部門崗位工作職責1物業(yè)管理處區(qū)域經(jīng)理178。⑤ 維修工：了解給水、空調(diào)、電氣、電梯、弱電、土木等一至二工種工作規(guī)范，達到某種工種的應(yīng)知應(yīng)會，持有相應(yīng)上崗證書，能按工作規(guī)范和質(zhì)量要求獨立進行工作。7），并提供審計報告。2）物業(yè)管理處提前與有關(guān)公用事業(yè)機構(gòu)聯(lián)系，方便業(yè)主辦理。如確為施工需要，須報物業(yè)管理處審批，并在采取有關(guān)防范措施、具備符合相應(yīng)施工規(guī)范的條件（如電焊的“十個不燒” ）后方可實施。三） 住宅裝修管理辦法及裝修管理裝修管理辦法1）裝修監(jiān)督 并且針對個性心理做適時的思想工作。做到人人有動力，人人有壓力。7）物業(yè)檔案管理（建有區(qū)域管理檔案，如，物業(yè)接管驗收、設(shè)備檔案、業(yè)主資料等檔案；業(yè)主或使用人的檔案以一戶一檔的形式建立。為確保日常工作的正常運行，需要制定行之可行的管理制度和貫徹制度的有效的機制。以客戶的角度發(fā)現(xiàn)工作中存在的問題，并解決問題。負責區(qū)域的垃圾收集、清運。負責進出區(qū)域的車輛交通管理，確保有一個良好的交通秩序和安全環(huán)境。第六章 項目組織架構(gòu)、管理職責和權(quán)限、管理制度和考核辦法面對本項，我們在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，認識到本項目更需要服務(wù)化、功能化、人性化，作為區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)的標準化管理，應(yīng)以“為民、利民、便民”為宗旨，從不斷滿足業(yè)主衣食住行的基本要素，提高生活服務(wù)質(zhì)量為出發(fā)點。 業(yè)主報修，急修15分鐘到達現(xiàn)場，一般維修當天完成。保證工作的有效實施，把本項目區(qū)域建設(shè)成高品質(zhì)生活社區(qū)。針對高層住宅區(qū)域綠化環(huán)境的特點，我們制定了比較適合本區(qū)域綠化養(yǎng)護方案。同時，我們的管理要做到不侵犯他人的合法權(quán)益，為所有在本區(qū)域生活和工作的人們，提供溫馨的大家庭環(huán)境?！?導入以人為本的服務(wù)內(nèi)涵高水準的物業(yè)管理應(yīng)融入以業(yè)主舒適便利為本的管理內(nèi)涵，其意義不簡單是高標準的酒店管理服務(wù)模式，而是在建立嚴謹?shù)膬?nèi)部管理制度的前提下，將各種細微化、人性化、親情化的便民服務(wù)引入物業(yè)管理服務(wù)，把“微笑”帶給業(yè)主。管理用房裝修1套20000小計合計處理意向建議用以下幾點：管理處客服接待的辦公物品以新購置為主，按照核定清單采購；管理處行政辦公和設(shè)備設(shè)施管理的辦公物品以舊的為主（開發(fā)商使用過的）；第三章 項目管理服務(wù)理念和目標項目概況 【浦江坤庭1253】項目建造的物業(yè)類型為：多層 本項目坐落位置座落地址：張家圩路777弄，綠舟路118弄、浦泰路677弄。潛水泵2臺 178。手提角磨機1臺 178。數(shù)字式萬用表2只 178。雨具10套 178。交換機/電話機1批 178。辦公桌椅5套 178。12個月12小時167小時）（2300元247。12個月12小時167小時）（2100元247。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第77頁 共78頁正(副)本“浦江坤庭（1253）”住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)投標文件（技術(shù)標書） 標書編號 （注:本編號由監(jiān)標人填寫）目 錄第一章 物業(yè)服務(wù)費用的收支預(yù)案 2第二章 開辦費開支預(yù)算方案及開辦費籌措和處理意向 17第三章 項目管理服務(wù)理念和目標 19第四章 物業(yè)服務(wù)分項指標目標與承諾 22第五章 物業(yè)服務(wù)早期介入方案（物業(yè)服務(wù)交接方案） 23第六章 項目組織架構(gòu)、管理職責和權(quán)限、管理制度和考核辦法 26第七章 物業(yè)的綜合服務(wù)、維修養(yǎng)護管理、保潔、秩序維護、護綠等工作的實施方案 41第八章 物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施 56第九章 物業(yè)服務(wù)用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置方案，物業(yè)服務(wù)用房的使用計劃 63第十章 加強業(yè)主相互溝通的具體措施 64第十一章 物業(yè)服務(wù)特約經(jīng)營服務(wù)方案 65第十二章 為提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，需要招標方配合的要求和建議 66第一章 物業(yè)服務(wù)費用的收支預(yù)案一、投標報價單物業(yè)服務(wù)收費方式： 包干制投標日期：2015年 10月 23日投標人編號：（本項編號由監(jiān)標機構(gòu)隨機編號）投標商務(wù)報價單項 目報 價單 位高層（二層以上）住宅物業(yè)服務(wù)費報價 （元/M2247。247。會議桌椅1套 178。傳真機1臺 178。值班電筒5套 178。兆歐表1只 178。云石切割機1把 178。電焊機1臺 2000178。 本項目的物業(yè)管理區(qū)域四至范圍: 東至浦泰路，西至復興路（朝陽河及沿河綠化帶除外），南至綠舟路，北至張家圩路?！?站在住戶的角度發(fā)現(xiàn)并解決問題在日常工作中管理者必須以角色換位的方式考慮、分析制度及流程是否合理，是否給住戶造成了不便，先于業(yè)主發(fā)現(xiàn)并改進工作中的缺陷和不足。2）三防合一，建立24小時的安全保衛(wèi)體系我們要讓居住在區(qū)域全體業(yè)主體會居家安全是十分重要的一個方面。（參見第七章相關(guān)內(nèi)容）4） 專業(yè)維護，保證設(shè)備設(shè)施的安全運行本項目中設(shè)施設(shè)備比較完善而且先進。第四章 物業(yè)服務(wù)分項指標目標與承諾我們以城鄉(xiāng)建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范住宅區(qū)域標準》作為區(qū)域日常管理與服務(wù)工作的指導，并遵照“全國物業(yè)管理示范住宅區(qū)域”標準進行管理，爭取在三年內(nèi)獲得“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀區(qū)域”稱號。178。一）管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置管理組織系統(tǒng)（管理架構(gòu)圖）項目管理處環(huán)境部工程部保安部 客戶服務(wù)中心綠化養(yǎng)護環(huán)境清潔維修服務(wù)設(shè)備設(shè)施維修建筑物維修車管消防值班巡邏監(jiān)控警衛(wèi)業(yè)務(wù)接待與管理 檔案管理社區(qū)便民服務(wù)安防管理自動化管理處部門、崗位、人員配置管理處人員配備表序號職位住宅商業(yè)備注1物業(yè)經(jīng)理112經(jīng)理助理113客服接待214保安領(lǐng)班115監(jiān)控值班866巡邏保安487門崗保安12168工程主管119工程人員2210保潔領(lǐng)班1111樓內(nèi)保潔工2212樓外保潔工2213綠化工21合計3947管理處各部門職責物業(yè)管理處主要職能在開發(fā)商的監(jiān)督和公司總部的領(lǐng)導下，對區(qū)域物業(yè)管理處的工作進行計劃、組織、領(lǐng)導、控制和協(xié)調(diào)。對物業(yè)管理處的收入和支出情況負責。對各部門工作進行周檢、月檢工作。做好區(qū)域內(nèi)住戶的維修服務(wù)。負責向業(yè)主收取管理費和其他應(yīng)繳納費用，做到當月費用，當月收繳。物管制度的貫徹執(zhí)行，既能體現(xiàn)企業(yè)的素質(zhì)，又能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造美好的工作和生活環(huán)境。）8）物業(yè)財務(wù)管理（由管理處經(jīng)理根據(jù)年度或月度工作計劃編制預(yù)算，經(jīng)公司審批后，管理處按預(yù)算執(zhí)行；每年聘請專業(yè)財務(wù)公司對管理中心的帳目狀況進行審計， 并提供審計報告；實行每月區(qū)域管理帳戶資金檢查和按季度公布管理制度。獎勵的類型有物質(zhì)獎勵和精神獎勵等。工作方式有談心、座談、家訪等等。 考核職責——部門主管負責對個領(lǐng)班的考核；領(lǐng)班負責對操作層的考核。環(huán)境：規(guī)定噪音、刺激性氣味的施工管理時間。裝修施工必須有相應(yīng)必要的消防和安全措施（如配備1公斤以上的干粉滅火器）。物業(yè)管理處對改動《房屋質(zhì)量保證書》中條款相關(guān)的結(jié)構(gòu)、天棚、地坪、管線等在《裝修申請表》中注明，并向業(yè)主說明保修期相應(yīng)變更等事項，同時請業(yè)主簽名確認。3）為了維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出優(yōu)雅、整潔、安全、文明、安靜的環(huán)境，我們將根據(jù)《管理規(guī)約》和有關(guān)法規(guī)、規(guī)定對業(yè)主進行管理服務(wù)。8）每年12月25日之前，向開發(fā)商或者區(qū)域業(yè)主委員會提交下一個年度的財務(wù)預(yù)算報告。⑥ 保安主管：熟悉治安保衛(wèi)工作，有兩年以上保安工作經(jīng)歷；有獨立組織保安員工完成治安和消防工作的能力；語言表達得體，能書寫一般工作報告。 處理發(fā)展商所及小業(yè)主查詢及用戶重大投訴問題。 負責建立健全檔案制度。 部門主管的考核考勤工作。 抽查物業(yè)之管理費及其他收支情況及作出改善。 負責員工的招聘、面試、錄用、培訓、考核、晉升、獎懲等工作。 控制客戶帳期，催收帳款如每月管理費月費等。 負責收入貨幣送繳銀行，現(xiàn)金管理及日常報銷支出。接待中熱情禮貌。 具體負責辦理區(qū)域的租戶、業(yè)主的二次裝修的進退場手續(xù)并進行日常的監(jiān)督管理工作。 完成領(lǐng)導交辦的其他工作任務(wù)。178。 定期聯(lián)絡(luò)客戶，對區(qū)域內(nèi)及會所內(nèi)保安消防措施提意見。 明確重點警衛(wèi)目標，分配當日工作，講評值班情況，做好值班記錄。 護保管好本班的公用物品，保證保巡能信器材警械完好、靈敏有效。 堅持原則、從嚴管理、敢于糾正各種違法違紀行為。 中控室電話只用于工作，不得作私人用途。 使用各種滅火器材，熟悉掌握消防中心控制系統(tǒng)的操作程序。178。178。178。以最低費用開支保持區(qū)域機電設(shè)備管理的高格調(diào)水準。178。 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，設(shè)備發(fā)生故障時，有效地組織力量搶修。巡查記錄、運行記錄、設(shè)備維修、故障排除、更換零部件等情況應(yīng)清楚地填入班組檔案后定期交主管審閱。 各系統(tǒng)的技術(shù)工人在不影響其系統(tǒng)設(shè)備運行情況下，有責任接受工程領(lǐng)班或主管的調(diào)遣，支援其他系統(tǒng)處理應(yīng)急的事態(tài)。 根據(jù)季節(jié)變化確定綠化品種并做好綠化養(yǎng)護計劃。 起草季度養(yǎng)護計劃和備品備件計劃報經(jīng)理審核。 作業(yè)時需與物管其他部門密切配合。 保持公共地方及區(qū)域環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 清潔公共設(shè)施如電梯、電話間、煙灰缸、手扶梯、空調(diào)新回風口、指示牌、廢紙箱、人工花木、地面、墻身、收集垃圾等。 負責檢查區(qū)域物業(yè)范圍植物的擺設(shè)和造形，要求高低整齊，觀賞面正對客人視線。【浦江坤庭1253】住宅區(qū)域是一個品質(zhì)高尚、環(huán)境幽雅的區(qū)域，管理的水準和人員的素質(zhì)必須與之相適應(yīng)，因此對人員的培訓工作尤為重要。內(nèi)部崗位培訓：分層次進行，經(jīng)理、主管、領(lǐng)班的培訓由公司直接組織培訓：—般員工由經(jīng)理、主管、領(lǐng)班組織培訓。公共設(shè)施的日常維修表71 公共設(shè)施的日常維修措施序號類別項目日常維修計劃方案標準實施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面人行道1）杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制水泥漿或砂漿污染路面；2）接管后，對路面、道牙人行道板進行全面檢修。1）化糞池無沉積物；2）井蓋正常使用；3）流水通暢。住宅區(qū)標識，警示牌制作安裝及管理規(guī)定。由工程部專業(yè)維修按相關(guān)維修規(guī)程實施建筑物修繕質(zhì)量標準和電氣設(shè)備維護標準。每季巡視一次，入住裝修階段要每周巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理、維修。由工程部負責實施；1）房屋修繕標準；2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程1）無積水、防水層正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好4機電設(shè)備1）水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)；2）日常機電設(shè)備的零部件零部件易耗品維修、更換1）每天檢查1次以上；2）每月檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況；3）年檢電源切換及自動保護裝置及水泵保養(yǎng)；4）每季檢修水泵潤滑部分；工程部負責實施各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1）運轉(zhuǎn)正常、安全；2）設(shè)備完好率100%。 機械設(shè)備作業(yè)時間：8﹕00～18﹕00，其它時間為靜音作業(yè)時間，嚴禁施工擾民（周六、日靜音作業(yè)）。（2） 保安部負責對施工人員進行管理，查驗施工人員臨時出入證，巡視跟蹤施工隊伍的裝修過程，維護區(qū)域的安全。（2） 計劃內(nèi)容應(yīng)覆蓋區(qū)域內(nèi)全部的建筑物或外墻，以及實施時間、負責人并在實施的月份中予以落實。特別是可能發(fā)生的連帶隱患，直到隱患排除修復，驗收合格。消防樓梯每日清掃2次，保持干凈。天花板、公共管道每月除塵2次。電梯轎廂有電梯的，每日循環(huán)保潔，操作板每日消毒，每半月對電梯門壁打蠟上光一次。設(shè)備機房每周清掃1次，每季拖1次。大堂會客區(qū)域設(shè)施每日擦1次。煙灰桶每天清潔1次。消防設(shè)施隔日擦抹1次。機動車停車庫地面每日清掃1次，每季拖1次，標識每月擦拭1次。公共燈具每月除塵2次。樓梯扶手/窗臺每日擦抹1次。五、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔度的措施實施“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高效率”的環(huán)境衛(wèi)生維護，定時、定點對空氣、噪音等污染進行監(jiān)測，并定期公布監(jiān)測數(shù)據(jù)，讓業(yè)主參與環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管。（4） 對建筑物或外墻的維修記錄進行備案，歸檔。對于故意違反裝修規(guī)定，且不聽勸阻，拒不整改的業(yè)主。嚴禁在本區(qū)域非工作區(qū)域閑逛，不得損壞區(qū)域公共設(shè)施及他人財物；嚴格遵守管理規(guī)定，保持公共區(qū)域墻壁、樓道墻壁的整潔。（2） 業(yè)主裝修過程中不得在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或