【正文】 組設(shè)備的技術(shù)檔案。178。 審核運(yùn)行巡檢報(bào)表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)采取有效措施。 對(duì)工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配，挑選和配備下屬各崗位，培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障所有機(jī)電設(shè)備的安全運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好。 監(jiān)督檢查用戶裝修現(xiàn)場(chǎng)的治安消防情況，及時(shí)處理違規(guī)裝修。 保持崗?fù)?nèi)的清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁吸煙，做好工作記錄及交接班記錄。 負(fù)責(zé)維持各出入口的秩序，保證通暢。178。178。178。178。178。178。監(jiān)管及執(zhí)行既定的任務(wù)。178。178。 做好日常來(lái)訪、外調(diào)、報(bào)案、投訴的接待工作。178。財(cái)務(wù)人員178。178。178。178。178。各崗位的職責(zé)序號(hào)部門(mén)崗位工作職責(zé)1物業(yè)管理處區(qū)域經(jīng)理178。⑤ 維修工：了解給水、空調(diào)、電氣、電梯、弱電、土木等一至二工種工作規(guī)范，達(dá)到某種工種的應(yīng)知應(yīng)會(huì)，持有相應(yīng)上崗證書(shū)，能按工作規(guī)范和質(zhì)量要求獨(dú)立進(jìn)行工作。7），并提供審計(jì)報(bào)告。2）物業(yè)管理處提前與有關(guān)公用事業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)系，方便業(yè)主辦理。如確為施工需要，須報(bào)物業(yè)管理處審批，并在采取有關(guān)防范措施、具備符合相應(yīng)施工規(guī)范的條件（如電焊的“十個(gè)不燒” ）后方可實(shí)施。三） 住宅裝修管理辦法及裝修管理裝修管理辦法1）裝修監(jiān)督 并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。做到人人有動(dòng)力，人人有壓力。7）物業(yè)檔案管理（建有區(qū)域管理檔案，如，物業(yè)接管驗(yàn)收、設(shè)備檔案、業(yè)主資料等檔案；業(yè)主或使用人的檔案以一戶一檔的形式建立。為確保日常工作的正常運(yùn)行，需要制定行之可行的管理制度和貫徹制度的有效的機(jī)制。以客戶的角度發(fā)現(xiàn)工作中存在的問(wèn)題，并解決問(wèn)題。負(fù)責(zé)區(qū)域的垃圾收集、清運(yùn)。負(fù)責(zé)進(jìn)出區(qū)域的車(chē)輛交通管理，確保有一個(gè)良好的交通秩序和安全環(huán)境。第六章 項(xiàng)目組織架構(gòu)、管理職責(zé)和權(quán)限、管理制度和考核辦法面對(duì)本項(xiàng)，我們?cè)谏钊胝{(diào)查研究的基礎(chǔ)上，認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目更需要服務(wù)化、功能化、人性化，作為區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，應(yīng)以“為民、利民、便民”為宗旨，從不斷滿足業(yè)主衣食住行的基本要素，提高生活服務(wù)質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)。 業(yè)主報(bào)修，急修15分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，一般維修當(dāng)天完成。保證工作的有效實(shí)施，把本項(xiàng)目區(qū)域建設(shè)成高品質(zhì)生活社區(qū)。針對(duì)高層住宅區(qū)域綠化環(huán)境的特點(diǎn)，我們制定了比較適合本區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)方案。同時(shí)，我們的管理要做到不侵犯他人的合法權(quán)益，為所有在本區(qū)域生活和工作的人們，提供溫馨的大家庭環(huán)境?！?導(dǎo)入以人為本的服務(wù)內(nèi)涵高水準(zhǔn)的物業(yè)管理應(yīng)融入以業(yè)主舒適便利為本的管理內(nèi)涵，其意義不簡(jiǎn)單是高標(biāo)準(zhǔn)的酒店管理服務(wù)模式，而是在建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部管理制度的前提下，將各種細(xì)微化、人性化、親情化的便民服務(wù)引入物業(yè)管理服務(wù)，把“微笑”帶給業(yè)主。管理用房裝修1套20000小計(jì)合計(jì)處理意向建議用以下幾點(diǎn)：管理處客服接待的辦公物品以新購(gòu)置為主，按照核定清單采購(gòu)；管理處行政辦公和設(shè)備設(shè)施管理的辦公物品以舊的為主（開(kāi)發(fā)商使用過(guò)的）；第三章 項(xiàng)目管理服務(wù)理念和目標(biāo)項(xiàng)目概況 【浦江坤庭1253】項(xiàng)目建造的物業(yè)類(lèi)型為：多層 本項(xiàng)目坐落位置座落地址：張家圩路777弄，綠舟路118弄、浦泰路677弄。潛水泵2臺(tái) 178。手提角磨機(jī)1臺(tái) 178。數(shù)字式萬(wàn)用表2只 178。雨具10套 178。交換機(jī)/電話機(jī)1批 178。辦公桌椅5套 178。12個(gè)月12小時(shí)167小時(shí)）（2300元247。12個(gè)月12小時(shí)167小時(shí)）（2100元247。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第77頁(yè) 共78頁(yè)正(副)本“浦江坤庭（1253）”住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)文件（技術(shù)標(biāo)書(shū)） 標(biāo)書(shū)編號(hào) （注:本編號(hào)由監(jiān)標(biāo)人填寫(xiě)）目 錄第一章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支預(yù)案 2第二章 開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)支預(yù)算方案及開(kāi)辦費(fèi)籌措和處理意向 17第三章 項(xiàng)目管理服務(wù)理念和目標(biāo) 19第四章 物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)指標(biāo)目標(biāo)與承諾 22第五章 物業(yè)服務(wù)早期介入方案（物業(yè)服務(wù)交接方案） 23第六章 項(xiàng)目組織架構(gòu)、管理職責(zé)和權(quán)限、管理制度和考核辦法 26第七章 物業(yè)的綜合服務(wù)、維修養(yǎng)護(hù)管理、保潔、秩序維護(hù)、護(hù)綠等工作的實(shí)施方案 41第八章 物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施 56第九章 物業(yè)服務(wù)用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置方案，物業(yè)服務(wù)用房的使用計(jì)劃 63第十章 加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施 64第十一章 物業(yè)服務(wù)特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)方案 65第十二章 為提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，需要招標(biāo)方配合的要求和建議 66第一章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支預(yù)案一、投標(biāo)報(bào)價(jià)單物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式： 包干制投標(biāo)日期：2015年 10月 23日投標(biāo)人編號(hào)：（本項(xiàng)編號(hào)由監(jiān)標(biāo)機(jī)構(gòu)隨機(jī)編號(hào)）投標(biāo)商務(wù)報(bào)價(jià)單項(xiàng) 目報(bào) 價(jià)單 位高層（二層以上）住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià) （元/M2247。247。會(huì)議桌椅1套 178。傳真機(jī)1臺(tái) 178。值班電筒5套 178。兆歐表1只 178。云石切割機(jī)1把 178。電焊機(jī)1臺(tái) 2000178。 本項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域四至范圍: 東至浦泰路，西至復(fù)興路（朝陽(yáng)河及沿河綠化帶除外），南至綠舟路，北至張家圩路。● 站在住戶的角度發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題在日常工作中管理者必須以角色換位的方式考慮、分析制度及流程是否合理，是否給住戶造成了不便，先于業(yè)主發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)工作中的缺陷和不足。2）三防合一，建立24小時(shí)的安全保衛(wèi)體系我們要讓居住在區(qū)域全體業(yè)主體會(huì)居家安全是十分重要的一個(gè)方面。（參見(jiàn)第七章相關(guān)內(nèi)容）4） 專(zhuān)業(yè)維護(hù)，保證設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行本項(xiàng)目中設(shè)施設(shè)備比較完善而且先進(jìn)。第四章 物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)指標(biāo)目標(biāo)與承諾我們以城鄉(xiāng)建設(shè)部《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)》作為區(qū)域日常管理與服務(wù)工作的指導(dǎo)，并遵照“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅區(qū)域”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，爭(zhēng)取在三年內(nèi)獲得“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀區(qū)域”稱(chēng)號(hào)。178。一）管理處組織架構(gòu)及部門(mén)設(shè)置管理組織系統(tǒng)（管理架構(gòu)圖）項(xiàng)目管理處環(huán)境部工程部保安部 客戶服務(wù)中心綠化養(yǎng)護(hù)環(huán)境清潔維修服務(wù)設(shè)備設(shè)施維修建筑物維修車(chē)管消防值班巡邏監(jiān)控警衛(wèi)業(yè)務(wù)接待與管理 檔案管理社區(qū)便民服務(wù)安防管理自動(dòng)化管理處部門(mén)、崗位、人員配置管理處人員配備表序號(hào)職位住宅商業(yè)備注1物業(yè)經(jīng)理112經(jīng)理助理113客服接待214保安領(lǐng)班115監(jiān)控值班866巡邏保安487門(mén)崗保安12168工程主管119工程人員2210保潔領(lǐng)班1111樓內(nèi)保潔工2212樓外保潔工2213綠化工21合計(jì)3947管理處各部門(mén)職責(zé)物業(yè)管理處主要職能在開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督和公司總部的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)區(qū)域物業(yè)管理處的工作進(jìn)行計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)。對(duì)物業(yè)管理處的收入和支出情況負(fù)責(zé)。對(duì)各部門(mén)工作進(jìn)行周檢、月檢工作。做好區(qū)域內(nèi)住戶的維修服務(wù)。負(fù)責(zé)向業(yè)主收取管理費(fèi)和其他應(yīng)繳納費(fèi)用，做到當(dāng)月費(fèi)用，當(dāng)月收繳。物管制度的貫徹執(zhí)行，既能體現(xiàn)企業(yè)的素質(zhì)，又能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造美好的工作和生活環(huán)境。）8）物業(yè)財(cái)務(wù)管理（由管理處經(jīng)理根據(jù)年度或月度工作計(jì)劃編制預(yù)算，經(jīng)公司審批后，管理處按預(yù)算執(zhí)行；每年聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)公司對(duì)管理中心的帳目狀況進(jìn)行審計(jì)， 并提供審計(jì)報(bào)告；實(shí)行每月區(qū)域管理帳戶資金檢查和按季度公布管理制度。獎(jiǎng)勵(lì)的類(lèi)型有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)等。工作方式有談心、座談、家訪等等。 考核職責(zé)——部門(mén)主管負(fù)責(zé)對(duì)個(gè)領(lǐng)班的考核；領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)操作層的考核。環(huán)境：規(guī)定噪音、刺激性氣味的施工管理時(shí)間。裝修施工必須有相應(yīng)必要的消防和安全措施（如配備1公斤以上的干粉滅火器）。物業(yè)管理處對(duì)改動(dòng)《房屋質(zhì)量保證書(shū)》中條款相關(guān)的結(jié)構(gòu)、天棚、地坪、管線等在《裝修申請(qǐng)表》中注明，并向業(yè)主說(shuō)明保修期相應(yīng)變更等事項(xiàng)，同時(shí)請(qǐng)業(yè)主簽名確認(rèn)。3）為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出優(yōu)雅、整潔、安全、文明、安靜的環(huán)境，我們將根據(jù)《管理規(guī)約》和有關(guān)法規(guī)、規(guī)定對(duì)業(yè)主進(jìn)行管理服務(wù)。8）每年12月25日之前，向開(kāi)發(fā)商或者區(qū)域業(yè)主委員會(huì)提交下一個(gè)年度的財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告。⑥ 保安主管：熟悉治安保衛(wèi)工作，有兩年以上保安工作經(jīng)歷；有獨(dú)立組織保安員工完成治安和消防工作的能力；語(yǔ)言表達(dá)得體，能書(shū)寫(xiě)一般工作報(bào)告。 處理發(fā)展商所及小業(yè)主查詢及用戶重大投訴問(wèn)題。 負(fù)責(zé)建立健全檔案制度。 部門(mén)主管的考核考勤工作。 抽查物業(yè)之管理費(fèi)及其他收支情況及作出改善。 負(fù)責(zé)員工的招聘、面試、錄用、培訓(xùn)、考核、晉升、獎(jiǎng)懲等工作。 控制客戶帳期，催收帳款如每月管理費(fèi)月費(fèi)等。 負(fù)責(zé)收入貨幣送繳銀行，現(xiàn)金管理及日常報(bào)銷(xiāo)支出。接待中熱情禮貌。 具體負(fù)責(zé)辦理區(qū)域的租戶、業(yè)主的二次裝修的進(jìn)退場(chǎng)手續(xù)并進(jìn)行日常的監(jiān)督管理工作。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。178。 定期聯(lián)絡(luò)客戶，對(duì)區(qū)域內(nèi)及會(huì)所內(nèi)保安消防措施提意見(jiàn)。 明確重點(diǎn)警衛(wèi)目標(biāo)，分配當(dāng)日工作，講評(píng)值班情況，做好值班記錄。 護(hù)保管好本班的公用物品，保證保巡能信器材警械完好、靈敏有效。 堅(jiān)持原則、從嚴(yán)管理、敢于糾正各種違法違紀(jì)行為。 中控室電話只用于工作，不得作私人用途。 使用各種滅火器材，熟悉掌握消防中心控制系統(tǒng)的操作程序。178。178。178。以最低費(fèi)用開(kāi)支保持區(qū)域機(jī)電設(shè)備管理的高格調(diào)水準(zhǔn)。178。 做好日常工作安排，做到維修迅速及時(shí)，保證質(zhì)量，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，有效地組織力量搶修。巡查記錄、運(yùn)行記錄、設(shè)備維修、故障排除、更換零部件等情況應(yīng)清楚地填入班組檔案后定期交主管審閱。 各系統(tǒng)的技術(shù)工人在不影響其系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況下，有責(zé)任接受工程領(lǐng)班或主管的調(diào)遣，支援其他系統(tǒng)處理應(yīng)急的事態(tài)。 根據(jù)季節(jié)變化確定綠化品種并做好綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 起草季度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和備品備件計(jì)劃報(bào)經(jīng)理審核。 作業(yè)時(shí)需與物管其他部門(mén)密切配合。 保持公共地方及區(qū)域環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 清潔公共設(shè)施如電梯、電話間、煙灰缸、手扶梯、空調(diào)新回風(fēng)口、指示牌、廢紙箱、人工花木、地面、墻身、收集垃圾等。 負(fù)責(zé)檢查區(qū)域物業(yè)范圍植物的擺設(shè)和造形，要求高低整齊，觀賞面正對(duì)客人視線?！酒纸ね?253】住宅區(qū)域是一個(gè)品質(zhì)高尚、環(huán)境幽雅的區(qū)域，管理的水準(zhǔn)和人員的素質(zhì)必須與之相適應(yīng)，因此對(duì)人員的培訓(xùn)工作尤為重要。內(nèi)部崗位培訓(xùn)：分層次進(jìn)行，經(jīng)理、主管、領(lǐng)班的培訓(xùn)由公司直接組織培訓(xùn)：—般員工由經(jīng)理、主管、領(lǐng)班組織培訓(xùn)。公共設(shè)施的日常維修表71 公共設(shè)施的日常維修措施序號(hào)類(lèi)別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面人行道1）杜絕車(chē)輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上拌制水泥漿或砂漿污染路面；2）接管后，對(duì)路面、道牙人行道板進(jìn)行全面檢修。1）化糞池?zé)o沉積物；2）井蓋正常使用；3）流水通暢。住宅區(qū)標(biāo)識(shí)，警示牌制作安裝及管理規(guī)定。由工程部專(zhuān)業(yè)維修按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施建筑物修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和電氣設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。每季巡視一次，入住裝修階段要每周巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理、維修。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施；1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程1）無(wú)積水、防水層正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好4機(jī)電設(shè)備1）水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；2）日常機(jī)電設(shè)備的零部件零部件易耗品維修、更換1）每天檢查1次以上；2）每月檢查開(kāi)關(guān)靈敏度及開(kāi)關(guān)緊固件完好情況；3）年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置及水泵保養(yǎng)；4）每季檢修水泵潤(rùn)滑部分；工程部負(fù)責(zé)實(shí)施各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1）運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全；2）設(shè)備完好率100%。 機(jī)械設(shè)備作業(yè)時(shí)間：8﹕00～18﹕00，其它時(shí)間為靜音作業(yè)時(shí)間，嚴(yán)禁施工擾民（周六、日靜音作業(yè)）。（2） 保安部負(fù)責(zé)對(duì)施工人員進(jìn)行管理，查驗(yàn)施工人員臨時(shí)出入證，巡視跟蹤施工隊(duì)伍的裝修過(guò)程，維護(hù)區(qū)域的安全。（2） 計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)覆蓋區(qū)域內(nèi)全部的建筑物或外墻，以及實(shí)施時(shí)間、負(fù)責(zé)人并在實(shí)施的月份中予以落實(shí)。特別是可能發(fā)生的連帶隱患，直到隱患排除修復(fù)，驗(yàn)收合格。消防樓梯每日清掃2次，保持干凈。天花板、公共管道每月除塵2次。電梯轎廂有電梯的，每日循環(huán)保潔，操作板每日消毒，每半月對(duì)電梯門(mén)壁打蠟上光一次。設(shè)備機(jī)房每周清掃1次，每季拖1次。大堂會(huì)客區(qū)域設(shè)施每日擦1次。煙灰桶每天清潔1次。消防設(shè)施隔日擦抹1次。機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)地面每日清掃1次，每季拖1次，標(biāo)識(shí)每月擦拭1次。公共燈具每月除塵2次。樓梯扶手/窗臺(tái)每日擦抹1次。五、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔度的措施實(shí)施“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高效率”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，定時(shí)、定點(diǎn)對(duì)空氣、噪音等污染進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并定期公布監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，讓業(yè)主參與環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管。（4） 對(duì)建筑物或外墻的維修記錄進(jìn)行備案，歸檔。對(duì)于故意違反裝修規(guī)定，且不聽(tīng)勸阻，拒不整改的業(yè)主。嚴(yán)禁在本區(qū)域非工作區(qū)域閑逛，不得損壞區(qū)域公共設(shè)施及他人財(cái)物；嚴(yán)格遵守管理規(guī)定，保持公共區(qū)域墻壁、樓道墻壁的整潔。（2） 業(yè)主裝修過(guò)程中不得在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂以及道路或