【正文】 者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。工程部負責實施智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2）系統(tǒng)線路正常；3）設(shè)施美觀、整潔6公共照明1）線路的檢修維護2）燈具的維修及更新管理處人員定期巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修工程部按相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程負責實施公共照明維修保養(yǎng)教程1）線路無老化；2）燈具正常使用、照明完好。1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好。續(xù)表71序號類別項目日常維修計劃方案標準實施效果10公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)智能控制中心對各系統(tǒng)的設(shè)施、設(shè)備性能及連接運行，顯示情況進行月檢、季檢和年檢。警示牌7消防設(shè)施與器材消防泵1）消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次2）消防栓每月巡檢一次。由保潔部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施；1）綠化工作標準；2）園林工作標準。人行道鋪設(shè)技術(shù)標準路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），陰井不漫溢，陰井蓋無缺損。第七章 物業(yè)的綜合服務(wù)、維修養(yǎng)護管理、保潔、秩序維護、護綠等工作的實施方案一、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施 業(yè)主報修的范圍：報修范圍適用于用戶提出的任何維修服務(wù)要求的處理。 1)培訓(xùn)目標通過培訓(xùn)，使各崗位人員熟悉公司對各崗位的要求、從事崗位的基本情況和職責，將自己的技能與公司的要求、規(guī)程、標準相結(jié)合，以精湛的技術(shù)、良好的儀容儀表、規(guī)范的言行舉止，體現(xiàn)在各自的崗位上，充分體現(xiàn)公司職工的優(yōu)秀形象。 負責檢查區(qū)域物業(yè)范圍花槽、盆栽植物有無黃葉、折斷、殘留枝葉等，保證植物長勢良好。 需要時幫助綠化員工搞綠化養(yǎng)護工作。 清洗公用洗手間及添補清潔用品。 做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報表。 按主管的指示執(zhí)行工作。 做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報表，每月提交定期作業(yè)安排報告于物業(yè)經(jīng)理，每次定期作業(yè)工作完成后需檢查清潔水準是否符合標準。 執(zhí)行物業(yè)管理處經(jīng)理的指示，接受物業(yè)管理處經(jīng)理的督導(dǎo)，直接向其負責。 遵守員工守則和物業(yè)管理處的各項規(guī)章制度，操作技術(shù)規(guī)程，認真負責。 負責起草本班組設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃報主管審核，并負責檢修保養(yǎng)計劃的實施。178。 制定下屬各崗位規(guī)范及操作流程，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責任制，操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。178。治安巡邏員178。178。 愛護本崗位上的各種設(shè)備和器材。 保持中控室內(nèi)清潔衛(wèi)生，嚴禁吸煙。 在中控室負責當班必須集中精神，監(jiān)視及觀察區(qū)域內(nèi)的情況，不得閑談、脫崗，打瞌睡等一切不當行為。 發(fā)現(xiàn)違反治安管理的行為要及時處理，保證區(qū)域內(nèi)正常服務(wù)秩序。 經(jīng)常巡查各崗位執(zhí)勤情況，及時糾正違紀違章，儀表儀容不整現(xiàn)象。 統(tǒng)籌定期消防演習、操練及職位崗前培訓(xùn)。178。 協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理及編制有關(guān)保安消防計劃。 受理用戶投訴，做好投訴記錄，及時報告部門主管。 在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責本部門的日常內(nèi)務(wù)。 登記現(xiàn)金入銀行日記帳。 每月首七個工作天內(nèi)將客戶欠帳情況做出明細分析表。 負責制定客戶服務(wù)部內(nèi)部管理制度，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工的工作以及對本部門員工定期進行培訓(xùn)、考核工作。 在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責區(qū)域及會所的客戶服務(wù)和行政人事工作。 出席有關(guān)發(fā)展商和會所、業(yè)主之間的聯(lián)誼會議。 建立招標制度，監(jiān)督各承判商是否切實執(zhí)行合約內(nèi)的工作細則及表現(xiàn)，合約屆滿后，考慮續(xù)簽合同或另行招標，批準認可承判商的名單。 審定所有管理制度及檢查制度的執(zhí)行。⑦ 保安隊員：20歲～40歲，品貌端正，身高170cm以上，初中以文化程度，遵紀守法，吃苦耐勞，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)后上崗。人員的素質(zhì)要求① 管理處經(jīng)理：有較強獨立指揮能力，對本職專業(yè)有一定理論和實際管理能力，具備五年以上同等規(guī)模物業(yè)區(qū)域管理經(jīng)驗。2）物業(yè)服務(wù)收費采用酬金制形式。——行政手段在業(yè)主不愿整改的情況下，向有關(guān)部門、業(yè)主所在單位和新聞媒介反映情況，取得行政和輿論上的支持，通過行政/輿論壓力督促業(yè)主整改。說服無效，配合有關(guān)部門，以行政、法律手段解決。高空墜物：在消防/治安管理協(xié)議中包含高空墜物的相關(guān)規(guī)定，并建立宣傳、培訓(xùn)和處理的長效管理機制。 實施部門——由公司管理部進行檢查考核。 監(jiān)督管理制度我公司有完善的監(jiān)督機制包括：實時監(jiān)控制度；定期報告制度；公司質(zhì)量監(jiān)督制度；項目互檢制度；自我約束制度；投訴處理制度。我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。2）員工培訓(xùn)制度每一員工可按其崗位、職級參加有關(guān)的基本課程培訓(xùn)，專題培訓(xùn)則需要由物業(yè)經(jīng)理推薦才可進行，而完成所需的基本及專題培訓(xùn)后，員工必須經(jīng)過考核合格后，方可上崗。）2） 區(qū)域清潔保綠管理（按照分等收費的服務(wù)標準，制定區(qū)域清潔、綠化工作制度；制訂周密完善的清潔、綠化工作計劃；保持每天的質(zhì)量監(jiān)督和檢查；綠化方面要根據(jù)四季變更，做好工作內(nèi)容側(cè)重相應(yīng)變化；清潔方面要根據(jù)天氣情況和突發(fā)氣候，靈活應(yīng)對可能得意外情況。環(huán)境維護職責秩序維護職責負責區(qū)域設(shè)施、設(shè)備的維保計劃的制定和落實，做好設(shè)施設(shè)備的檔案資產(chǎn)管理等。根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定對合同及供應(yīng)商、承包商進行評審、上報。對物業(yè)管理處整體的服務(wù)質(zhì)量及工作運行、安全負責。為本項目的業(yè)主提供保安服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化保養(yǎng)服務(wù)、工程維修服務(wù)、配套服務(wù)、資產(chǎn)保管服務(wù)和各項特約服務(wù)等服務(wù)項目。第五章 物業(yè)服務(wù)早期介入方案（物業(yè)服務(wù)交接方案）一）早期介入1）項目服務(wù)合同簽訂后，組織公司技術(shù)人員介入本項目；2）深入施工現(xiàn)場，實地勘察建設(shè)工程進度，摸清情況后根據(jù)我們的經(jīng)驗，提出建設(shè)性的意見供開發(fā)商以及施工單位；3）根據(jù)房屋設(shè)施的配置圖紙和廠商供貨時間節(jié)點，配合甲方做好接受和查驗準備；4）按照建設(shè)方工程施工竣工交房的時間表，安排相關(guān)人員分階段介入本項目。 業(yè)主滿意率≥95%。可靠、有效的人員組織，保證了設(shè)備設(shè)施的驗收接管工作的優(yōu)質(zhì)、高效，也保證了以最快速度熟練掌握設(shè)備的性能和操作規(guī)程。我們將根據(jù)“三防合一”、“外松內(nèi)緊”的原則，為防盜竊、防破壞、防意外事故等開展一系列管理活動?！?注重提高員工滿意度日常物業(yè)管理服務(wù)工作中，管理處員工與業(yè)主頻繁接觸，沒有滿意的員工，就沒有滿意的業(yè)主。一） 管理服務(wù)理念與管理目標物業(yè)管理是連續(xù)的，持久的綜合服務(wù)過程，在此過程中除了管理設(shè)備、房屋、建筑等設(shè)施外，還要接觸社會、家庭、個人，在物業(yè)管理中首先考慮使任何服務(wù)對象滿意。個人維修工具5套 178。卷筒式線板4只 178。測溫儀1只 178。2把 178。更衣箱10組 178?？记跈C1套 178。174小時/月11天8小時/天3倍247。174小時/月11天8小時/天3倍247。月）商業(yè)物業(yè)服務(wù)費報價 （元/M212月超時加班費秩序維護員 （365天247。12月超時加班費秩序維護員 （365天247。1）辦公物品采購；2）物業(yè)用房（項目管理處裝修）；考慮本項目規(guī)模的原因開辦費籌措的渠道主要由項目建設(shè)單位負責。電腦5套 20000178。點驗鈔機1臺 178。5米升降鋁合金梯1把 178。沖擊鉆1把 178。三輪車1輛 178。保潔、綠化工具1批80008000小計178。服務(wù)結(jié)果固然重要，服務(wù)過程亦同等重要，任何一位管理處職員、任何一件事情、任何一個環(huán)節(jié)都涉及業(yè)主對管理工作的整體評價，“全程服務(wù)、全員服務(wù)”正是這一理念的概括。1）以人為本，親善管家服務(wù)我們在管理服務(wù)中，引進境內(nèi)外先進的管理服務(wù)理念，建立本項目適宜有效的管理模式。3）園林綠化，創(chuàng)造整潔優(yōu)美的居住環(huán)境本項目采取“人與自然和建筑的共存、融合”理念，區(qū)域環(huán)境典雅，重視綠化，強調(diào)居住的整潔和舒適。在本項目區(qū)域的物業(yè)管理中我們將充分發(fā)揮這一特色，建立良好的社會關(guān)系和強有力的社會監(jiān)督體系。178。b、整個運作策劃由公司指定一位副總經(jīng)理級別掛帥，公司各職能部門參與指導(dǎo)，并提供資源保障、技術(shù)支持，以確保整個過程的順利進行。負責區(qū)域的消防管理，制定應(yīng)急消防預(yù)案，搞好業(yè)務(wù)訓(xùn)練，做好消防工作。負責區(qū)域的公共環(huán)境衛(wèi)生保潔工作。協(xié)調(diào)突發(fā)事件、客戶投訴的處理并做客戶溝通。負責整理補充業(yè)主/客戶的檔案，管理區(qū)域內(nèi)各類文件檔案。）5）客戶關(guān)系管理（采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊聯(lián)系等多種方式與業(yè)主進行溝通，每年溝通面不低于住戶的98%；聘請第三方專業(yè)機構(gòu)對區(qū)域物業(yè)管理的業(yè)主滿意情況測評、對不滿意的服務(wù)內(nèi)容制定相應(yīng)的整改措施。獎懲機制在實際工作中獎懲分明。思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。入住接待處內(nèi)法規(guī)/流程/標準/制度上墻，在使業(yè)主對入住/裝修/收費的法規(guī)/流程/標準/制度一目了然的同時，也對業(yè)主進行了積極的宣傳。5）設(shè)立固定資產(chǎn)臺賬。③ 客服人員：2540歲，中專以上文化程度，品貌端正，有一定的英語基礎(chǔ)，有兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。⑨ 保潔綠化工：身體健康，吃苦耐勞，品行良好；具有一定程度清潔和綠化管理專業(yè)知識，能按工作規(guī)程和質(zhì)量要求獨立完成工作，經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)后上崗。178。178。178。178。178。178。 接聽所有外來電話和內(nèi)部電話的轉(zhuǎn)接工作。178。178。178。178。保安領(lǐng)班178。178。178。178。178。遇有個別處理不了的問題，即報告保安領(lǐng)班及主管。 負責非區(qū)域開放時間出入登記工作。 負責查詢可疑人員，及時將推銷及閑雜人員勸離。 貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處經(jīng)理的指示，對物業(yè)經(jīng)理負責。178。 管理使用好本班負責范圍內(nèi)設(shè)備、工具及儀表，使其經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，保證優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行178。 協(xié)助主管檢查業(yè)主、租戶裝修工程。178。178。178。178。178。178。178。九）管理處新員工的培訓(xùn)方案及計劃人是第一生產(chǎn)力，員工產(chǎn)生的績效將直接影響我司的管理承諾，因此，我們將對【浦江坤庭1253】區(qū)域管理處員工進行系統(tǒng)的培訓(xùn)。序號培訓(xùn)階段培訓(xùn)部門培訓(xùn)內(nèi)容1物業(yè)管理公司的管理理念、目標2物業(yè)管理公司的規(guī)章制度、獎懲條例3物業(yè)管理公司的員工行為標準4物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德、服務(wù)理念5專業(yè)培訓(xùn)客戶服務(wù)接待人員的基本禮節(jié)6重要人員的接待程序7客人投訴的處理辦法和程序8檔案資料的管理9工程部工程人員三級安全教育10本項目給排水、消防、供配電、智能化、電梯、空調(diào)等重大設(shè)備的運行、維護要求11上門維修程序、業(yè)主裝修管理程序12保安部日常保安工作及重大活動時保安工作的總體要求13車輛進出的管理14裝修期控制、巡視、監(jiān)督的管理15火災(zāi)、盜竊、防臺、防汛等緊急情況處理措施16保潔部日常保潔工作及重大活動時保潔工作的要求17公共區(qū)域保潔操作規(guī)程及服務(wù)標準18滅蟲服務(wù)操作規(guī)程及服務(wù)標準19保潔藥劑的保管和使用常識表41 員工培訓(xùn)內(nèi)容表 4)員工培訓(xùn)實踐培訓(xùn)與深化培訓(xùn) 上述培訓(xùn)結(jié)束后，結(jié)合所學的內(nèi)容運用到實際的工作中，并在實踐工作中進一步改進與完善工作技巧與技能。（3） 對有償服務(wù)項目，維修人員應(yīng)按《維修服務(wù)收費標準》收費，并在收費單上注明應(yīng)收取的各項費用金額，經(jīng)用戶簽名確認。1）線路無老化；2）照明設(shè)施清潔完好；3）燈具施工技術(shù)標準1）實現(xiàn)良好的燈具外觀；2）照明系統(tǒng)正常有效啟用；3）照明設(shè)施線路完好率99%以上。由工程部組織實施或委托有關(guān)施工單位；1）路面施工質(zhì)量標準；2）停車場地面施工技術(shù)標準。由工程部、保安部組織實施1）開啟靈活；2）不滲透。1）整潔、安全、正常使用；2）設(shè)施、設(shè)備完好。由工程部負責實施1）建筑物白蟻防治標準；2）建筑物完好等級標準。美觀完好，整潔、清爽9公共排煙管道1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當和造成的串煙；2）排煙口封閉不當造成漏煙。（5） 業(yè)主裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)當按指定時間將封閉袋裝垃圾運至指定地點，隨時清掃門前雜物。 裝修現(xiàn)場管理（1） 物業(yè)管理處將指定專門人員，負責業(yè)主單元二次裝修施工現(xiàn)場管理和安全監(jiān)督工作。（5） 業(yè)主裝修竣工后，如無違章行為，驗收合格后物業(yè)管理處可在裝修申請表上簽字確認，收回《施工臨時出入證》。（2） 現(xiàn)場作警示告示及圍護措施并停用相關(guān)部位，拆除相關(guān)物品。樓內(nèi)保潔表73 樓內(nèi)保潔頻次及標準項目實施頻次質(zhì)量標準走道地面每日循環(huán)清掃拖洗。表面潔凈，無灰塵，無污漬。保持潔凈、光亮、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。地面清潔，各類標識保持鮮明、醒目。錄像監(jiān)控探頭外殼無浮塵、污漬、水跡。樓外保潔表74 樓外保潔頻次及標準項目實施頻次質(zhì)量標準道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每日循環(huán)清掃，明溝每日清掃2次，廣場磚地面每日沖洗1次地面垃圾滯留時間不超過30分鐘目視地面、綠地清潔無雜物明溝無雜物、無積水天臺、屋頂每半月和每季清掃1次無垃圾堆積垃圾收集一天2次收集點周圍地面無污跡，無散落垃圾，無明顯異味垃圾廂房每日沖洗1次有專人管理，生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂房及其周圍基本整潔、無污跡、無積水、無明顯異味果皮箱垃圾桶隨時清理擦拭合理設(shè)置果皮箱，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡公共照明2米以下部分每日擦抹1次2米以上部分每半月擦抹1次表面無