【正文】 平方米罰款 8 元。 按樓宇以棟為單位實(shí)行防火責(zé)任制，組織客戶制定防火安全公約，責(zé)任到人。 崗位職責(zé) 管理處職責(zé)范圍 地鐵（竹子林）管理處由深圳地鐵公司授權(quán)的，負(fù)責(zé)地鐵（竹子林）管理處的物業(yè) 管理，管理處實(shí)行主任負(fù)責(zé)制。 結(jié)合管理處實(shí)際情況，組織全體員工全面貫徹執(zhí)行公司的 ISO9001 質(zhì)量保證體系，規(guī)范員工行為，樹立地鐵（竹子林）車輛段的物業(yè)品牌形象。 對地鐵區(qū)域?qū)嵭卸ㄆ谘惨?。?jiān)持高質(zhì)量、高水準(zhǔn)，切實(shí)提高地鐵區(qū)域的管理服務(wù)工作 水平。 組織、編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃并組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理及后勤總務(wù)管理工作（如費(fèi)用收取、物品采購、供應(yīng)及控制管 理等）。 負(fù)責(zé)組織社區(qū)文化活動(dòng)和物業(yè)管理綜合服務(wù)。 負(fù)責(zé)對上級機(jī)關(guān)和社會有關(guān)單位的接待及公共關(guān)系的處理。 在“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的前提下，保障能源供應(yīng)推行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。 管理處副主任崗位職責(zé) 管理處副主任在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助主任按照《管理處職責(zé)范圍》規(guī)定對本地鐵區(qū)域物業(yè)實(shí)施綜合的系統(tǒng)管理。 負(fù)責(zé)制定管理處管理和經(jīng)營目標(biāo)，包括制定一系列的規(guī)章制度和操作規(guī)程，規(guī)定全體員工的職責(zé)，并監(jiān)督實(shí)施。 做好所轄區(qū)域綠化、保潔工作。 發(fā)生火災(zāi)，切勿搭乘電梯逃生，應(yīng)使用樓梯走廊；煙霧濃密時(shí)，應(yīng)盡量貼近 51 地面爬行，并以濕毛巾遮蓋面部，免受煙霧鼻暈。對違反園林綠化規(guī)定，不聽勸阻、刁難、辱罵或毆打管理人員情節(jié)嚴(yán)重，送司法部門處理。 在花木、建筑物、雕塑小品上拉繩子曬晾衣物。 二、清潔工是保持本區(qū)域清潔衛(wèi)生的責(zé)任人，凡是管理處員工均有維護(hù)本區(qū)域衛(wèi)生的義務(wù)，對不衛(wèi)生現(xiàn)象視而不見不管的將被視為失職，管理處視情節(jié)嚴(yán)重給予警告、罰款等處理。 工作計(jì)劃 015分 按月工作計(jì)劃考核?？己藘?yōu)勝者張榜表揚(yáng)，全年考核名列前茅者，年終予以重獎(jiǎng)。同時(shí)加強(qiáng)上下級、同級的縱橫向溝通，充分授權(quán)，給予各類人員積極主動(dòng)工作的動(dòng)力與空間，在內(nèi)部營造優(yōu)勝劣汰、積極向上的氛圍。 ● 注重系統(tǒng)性的全員培訓(xùn)。 ● 公司根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施全員全階段培訓(xùn)戰(zhàn)略，不斷學(xué)習(xí)新觀念、新方法、新工藝、新技術(shù)，跟上時(shí)代的發(fā)展。 ◇ 鼓勵(lì)措施 要求一專多能，鼓勵(lì)外培取證，自修學(xué)業(yè)，費(fèi)用報(bào)銷。 上崗培訓(xùn) 、本崗位職責(zé)； (工作程序、作業(yè)內(nèi)容、方式、規(guī)范 )； 、應(yīng)知應(yīng)會培訓(xùn)； 在職培訓(xùn) ，技術(shù) 提高性學(xué)習(xí)； ，技能培訓(xùn)； 。 培訓(xùn)目標(biāo) 提高全體員工的基本質(zhì)素和專業(yè)水平，適應(yīng)本職崗位和新技術(shù)發(fā)展的需要，不斷吸收和更新管理理念，適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，從而全面滿足地鐵物業(yè)管理和服務(wù)的要求。 98 年作為廠節(jié)能小組 成員，參與制定電氣設(shè)備節(jié)能方案，年節(jié)電近 40 萬度。 ◇ 清潔工、綠化工及其他一般工作人員 35 ─初中文化程度，年齡 35 歲以下； ─身體健康，儀表端正； ─具有兩年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，受過專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)； ─作風(fēng)正派，有較強(qiáng)的工作責(zé)任和服務(wù)意識。 負(fù)責(zé)消殺外包控制。具體的內(nèi)容和經(jīng)營狀況分析見第三部分中“對業(yè)主的其他優(yōu)惠條件”。 我們計(jì)劃在物業(yè)管理的準(zhǔn)備期和管理初期，與地鐵公司和保安公司進(jìn)行協(xié)商，制定相應(yīng)的管理辦法和運(yùn)作程序，以及相應(yīng)的內(nèi)外溝通和指令傳輸渠道，以解決相關(guān)的問題。針對上述理解，我們將地鐵物業(yè)管理的重點(diǎn)和特色定位如下： 特色之一：融合提煉進(jìn)行管理創(chuàng)新 前面已就 建立順暢的信息溝通與反饋渠道問題進(jìn)行了論述，要解決工作接口問業(yè) 主 代 表 地 鐵 公 司 地 鐵 管 理 處（分公司） 各部門和班組 24 題，使物業(yè)管理服務(wù)既能緊跟地鐵日常工作的節(jié)奏，為地鐵公司的各項(xiàng)工作提供及時(shí)的服務(wù)和保障，又要避免對地鐵工作造成影響，同時(shí)還要消除各種安全隱患。另外，南光物業(yè)與行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會及專業(yè)媒體的良好關(guān)系，以及多次參加創(chuàng)優(yōu)和評優(yōu)的經(jīng)歷，對地鐵及物業(yè)管理形象的樹立及創(chuàng)優(yōu)工作，都會有一定的幫助。 ◇ 資金和物質(zhì)資源：由南光物業(yè)承擔(dān)的初期投入將一次到位，各類采購和準(zhǔn)備工程也將及時(shí)完成，決不會因?yàn)橥度牒蜏?zhǔn)備不足而影響物業(yè) 管理工作的進(jìn)度和質(zhì)量。特別是南光物業(yè)下屬的南光電梯工程有限 公司，是深圳市物業(yè)管理公司中唯一一家具有電梯安裝和維保雙資質(zhì)的企業(yè)，具有很強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)力量，目前受委托保養(yǎng)的電梯包括世界之窗斜塔電梯、鹽田 21 港集裝箱吊裝等難度很大的特種電梯，有能力保障業(yè)主電梯的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，加上擁有深圳最大的電梯配件市場，能夠有效地降低設(shè)備維修及材料費(fèi)用，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)。 南光物業(yè)擁有先進(jìn)的培訓(xùn)方法和培訓(xùn)機(jī)制，加上南光堅(jiān)持職業(yè)道德的教育和企業(yè)文化的熏陶，使南光物業(yè)各級工作人員的整體素質(zhì)較高，表現(xiàn)為具有較高的職業(yè)道德和修養(yǎng)、能夠勝任工作的職業(yè)技能和良好的服務(wù)意識?？刂菩畔⑹怯芍蛋嘀行南蚬芾硖幐髀毮懿块T和班組發(fā)出的實(shí)施計(jì)劃控制標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 。在獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)，建立完善的懲罰手段予以輔助。 ◇ 公開性和透明性：該機(jī)構(gòu)全面接受委托單位的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督，包括物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，財(cái)務(wù)收支狀況等，主動(dòng)征詢并隨時(shí)聽取業(yè)主的意見，對自己的工作進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)。 物業(yè)管理設(shè)想 物業(yè)管理目標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們將深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地物業(yè)管理的目標(biāo)定義為：以高效能的管理，高質(zhì)量的服務(wù)，在有效并合理控制物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)上，全面滿足客戶（業(yè)主）的各項(xiàng)物業(yè)管理需求，提供一流的物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)。 15 、管理特色 物業(yè)基本概況 物業(yè)名稱 ：深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地 項(xiàng)目內(nèi)容 ：深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地除保安管理以外的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，包括清潔、綠化、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、社區(qū)文化活動(dòng)和物業(yè)管理綜合服務(wù)等項(xiàng)內(nèi)容。具體描述如下： ◇ 保障作用：通過計(jì)劃性、系統(tǒng)性的基礎(chǔ)工作和科學(xué)管理，保證區(qū)內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備的完好和正常使用，保障深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地內(nèi)各項(xiàng)生產(chǎn)和生活活動(dòng)正常有序的進(jìn)行。 運(yùn)作機(jī)制 ◇ 激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)機(jī)制主要通過周密的計(jì)劃，目標(biāo)管理和借助良好的組織結(jié)構(gòu)所明確的職責(zé)，把努力 —— 成績 —— 報(bào)酬 —— 滿足這一連鎖關(guān)系結(jié)合到整個(gè)的管理系統(tǒng)中去，實(shí)現(xiàn)對內(nèi)調(diào)節(jié)改造、對外適應(yīng)拓展的功效。 — — 職工參與管理 使員工體驗(yàn)出自己的利益與管理處的生存和發(fā)展密切相關(guān)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的責(zé)任感。各類信息是控制和評價(jià)管理處管理活動(dòng)的重要依據(jù)，揭示和克服薄弱環(huán)節(jié)的重要手段。廣泛見諸報(bào)端的各類報(bào)道充分證明了這一點(diǎn)，其中景洲大廈保安員拾到六十三萬元巨款如數(shù)交還失主的典型事例（已見諸各報(bào)刊），更能說明南光物業(yè)管理人 的高素質(zhì)。 ◇ 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)管理，規(guī)范的管理機(jī)制，保障物業(yè)管理達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn) 南光物業(yè) 97 年已獲 ISO9002 質(zhì)量體系的國家認(rèn)證， 98 年又獲深圳市物業(yè)管理的甲級資質(zhì)證書， 2020 年更是全國首批物業(yè)管理一級資質(zhì)單位，擁有一套符合國家、深圳市有關(guān)物業(yè) 管理與服務(wù)規(guī)定的系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，能夠做到規(guī)范服務(wù)和科學(xué)管理。另外，在今后的物業(yè)管理工作中，當(dāng)需要用到南光物業(yè)管理公司的設(shè)備（如搶險(xiǎn)設(shè)備、應(yīng)急設(shè)備、檢測維修專業(yè)設(shè)備和工具、交通工具等）時(shí)，將給予充分保障。 保障三：建立暢順的信息溝通與反饋渠道 ，主動(dòng)接受業(yè)主的檢查、監(jiān)督，確保業(yè)主的各項(xiàng)指令和需求得到響應(yīng)和滿足 南光物業(yè)是一個(gè)社會化的專業(yè)物業(yè)管理公司，管理的物業(yè)大多數(shù)不是自己開發(fā)的，公司歷來重視與業(yè)主的溝通，與業(yè)主建立起良好的信任和合作關(guān)系，主動(dòng)關(guān)心并充分滿足業(yè)主的需求是我們的一貫作風(fēng)并贏得了良好的口碑，南光管理的物業(yè)，不論何種物業(yè)類型和何種業(yè)主（住戶、單位）我們都贏得了業(yè)主的信賴并全部達(dá)到了很高的客戶滿意度。這些要求我們在總結(jié)以往物業(yè)管理特別是特種物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合地鐵的實(shí)際情況和業(yè)主的要求進(jìn)行管理創(chuàng)新，以適應(yīng)地鐵需要的新模式（包括班組設(shè)置、工作時(shí)間和調(diào)度方式等） 提供物業(yè)管理服務(wù)。 特色 之二：強(qiáng)化設(shè)備技術(shù)管理，保障物業(yè)長年二十四小時(shí)正常運(yùn)行 深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地是現(xiàn)代化、綜合性的物業(yè)，承擔(dān)著為深圳地鐵建設(shè)和運(yùn)行提供基本保障的重?fù)?dān)，故需將“保證物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)長年不間斷正常運(yùn)行”當(dāng)作地鐵物業(yè)管理工作的重中之重，為此，我們配置了較強(qiáng)的技術(shù)骨干力量，包括技術(shù)總監(jiān)、工程部經(jīng)理和各專業(yè)的專業(yè)工程師，以及具有豐富經(jīng)驗(yàn)和高度敬業(yè)精 25 神的運(yùn)行管理和維修人員，加上科學(xué)的管理方法和 ISO9001 質(zhì)量體系運(yùn)行的保障和南光物業(yè)強(qiáng)大的技術(shù)力量支持，使我們有信心保證物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)長年不間斷正常運(yùn)行。 物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置 部門設(shè)置 地鐵管理處組織機(jī)構(gòu)見下圖： 管理處主任 26 如上圖所示，管理處設(shè)四個(gè)部門：工程部、綠化部、清潔部和綜合部，為了精簡編制，將行政、財(cái)務(wù)、調(diào)度、質(zhì)量管理和綜合服務(wù)職能統(tǒng)一劃分在綜合部。 ◇ 綠化部 28 — 負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作； — 負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)所有綠化栽培、養(yǎng)植、造型設(shè)計(jì)、修剪工作； — 負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)辦公室室內(nèi)綠化和節(jié)日擺花工作。 駐物業(yè)現(xiàn)場項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的簡歷 36 駐地管理人員簡歷表（七） 單位：深圳市南光物業(yè)管理有限公司 姓 名 宋立忠 性 別 男 出生年月 文化程度 工程碩士 畢業(yè)院校 專業(yè)及時(shí)間 清華大 學(xué)（ 1987） 西安交大（ 1990） 政治面貌 群眾 現(xiàn)任職務(wù) 部門經(jīng)理 技術(shù)職稱 高級工程師 聘任時(shí)間 1999 年 從事工作年限 13 年 從事物業(yè)管理 工作年限 8 年 接受何 種培訓(xùn) 全國物業(yè)管理企業(yè) 經(jīng)理上崗證書 培訓(xùn)證書號 物崗證字第 3333004286 號 工作單位 名 稱 深圳市南光物業(yè)管理有限公司 郵政編號 518041 地 址 深圳市福田區(qū)華富路 1004 號南光大廈四層西 電 話 8368988828828 主 要 經(jīng) 歷 1995~1999 深圳 市科技工業(yè)園物業(yè)管理有限公司，先后擔(dān)任城管監(jiān)察隊(duì)隊(duì)長、環(huán)境部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、動(dòng)力部經(jīng)理、綜合管理部經(jīng)理，兼任過園西工業(yè)區(qū)管理處主任、科技大廈管理處主任，以及 ISO9002 認(rèn)證工作組組長，園西工業(yè)區(qū)創(chuàng)國優(yōu)工作組組長等職。 ~ 深圳市貝格斯特實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司質(zhì)檢員、質(zhì)檢部經(jīng) 理。 制定目標(biāo)如下： 各專業(yè)人員的持證上崗率 100% 中高 級職稱人員占管理人員比率 70%以上 大專以上學(xué)歷占管理人員比率 90%以上 各類人員培訓(xùn)合格率 100% ● 專門職業(yè)、特殊工種需按行業(yè)規(guī)定通過職業(yè)培訓(xùn)持證上崗： 財(cái)務(wù)出納需獲取會計(jì)證 ,通過電腦操作培訓(xùn)。 ◇ 按人員層次劃分 主要管理層 ； 、城市社會學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等實(shí)務(wù)理論的學(xué)習(xí)； ； 、經(jīng)濟(jì)合同法等有關(guān)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)； 一般管理層 (含工程技術(shù)人員 ) 、專業(yè)職稱培訓(xùn)； ，上崗取證培訓(xùn)； ； ，作業(yè)指導(dǎo)書； 新業(yè)務(wù)技能； 專業(yè) (業(yè)務(wù) )技術(shù)作業(yè)層 ； 、技術(shù)技能培訓(xùn)及崗位競賽； ，作業(yè)指導(dǎo)書學(xué)習(xí)； 45 ； 。 人員管理 和考核 ◇ 人員管理的原則 ● 管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、 ISO9001 質(zhì)量體系、企業(yè) CI 手冊和工作績效作為員工行為規(guī)范和考核的標(biāo)準(zhǔn)。培訓(xùn)考核成績優(yōu)秀者，晉級升職。每年拿出一定的培訓(xùn)資金，設(shè)專人負(fù)責(zé)，根據(jù)實(shí)際需求制訂管理型、技術(shù)型、作業(yè)型三個(gè)層次的全年培訓(xùn)計(jì)劃。 ● 適當(dāng)時(shí)機(jī)，適度實(shí)施工作輪換法。 ● 對部門工作的目標(biāo)責(zé)任考核和對員工業(yè)績的量化考核，均納入 ISO9001 質(zhì)量體系范疇，嚴(yán)格按照相關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書運(yùn)作，要求有檢查、有記錄、有結(jié)果、有存檔。 其他 05分 臨時(shí)性工作考核。 隨地吐痰，隨地丟煙頭、雜物； 隨地大小便； 亂豎廣告牌，亂貼標(biāo)語，廣告、啟事；