【正文】 狀況???????????????????? 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一章 市場分析 —— 戰(zhàn)略性分析 武漢市經(jīng)濟及房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 （一）武漢市城市特征 內(nèi)貿(mào)型城市 —— 主導商貿(mào)面向省 內(nèi) 兩江四岸，自然隔離形成功能分區(qū) 漢口 —— 商業(yè)繁華之地 武昌 —— 高校、行政集中區(qū)域 漢陽 —— 工業(yè)與科技區(qū) 九省通渠 —— 華中地區(qū)中心，水陸空交通樞紐，中國的芝加哥 社會消費品零售總額 2001年達到 685億元，增長 %，商業(yè)發(fā)達 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為： %:%:%，第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)和貿(mào)易餐飲業(yè)對 GDP的拉動最大；是經(jīng)濟增長的主要動力 □ 每年接待約 2000萬人次的國內(nèi)外游客 （二）武漢市房地產(chǎn)發(fā)展階段判定 人均 GDP與發(fā)展階段關(guān)系 宏觀經(jīng)濟人均 GDP增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 快速發(fā)展 武漢人均 GDP增長 %，因而可以初步判定武漢房地產(chǎn)發(fā)展目前處于快速發(fā)展階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但由于區(qū)位的優(yōu)良性，以及眾多住宅小區(qū)與大型商業(yè)場所烘托出的一個新興城市區(qū)域，目前已經(jīng)超越了原來的城市商業(yè)副中心的規(guī)劃。 片區(qū)房地產(chǎn)市場特征 （ 1）徐東地區(qū)發(fā)展是屬于一種典型的 “ 橋梁經(jīng)濟 ” 模式，房地產(chǎn)價格平均提升幅度在武漢市一直保持領(lǐng)先，有小步快跑架勢。這種趨勢仍會逐步擴大。 盤所在區(qū)位將向周邊擴散。客戶層面相對較高，受教育程度較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。武漢老城區(qū)某些區(qū)域中擁有良好景觀資源，如公園、湖泊、游園、 廣場、長江、漢江等，使得物業(yè)價格得以保持，并隨產(chǎn)品素質(zhì)提升而呈跳躍式攀升，基本價位一般都在 3500元 /平方米左右； （ 5）住宅產(chǎn)品形式發(fā)生分化。樓盤占地基本均在 400畝以上，整體對外部客戶吸納能力較強。片區(qū)內(nèi)樓盤低容積率特征明顯，產(chǎn)品包括多層、小高層、高層、聯(lián)排及獨立別墅等各種形式； （ 3）片區(qū)市政配套尚不完善，居家生活支持不夠，在一定程度上限制客戶選擇，是片區(qū)樓盤需要解決的最關(guān)鍵問題； （ 4）在產(chǎn)品開發(fā)上均對自身樓盤品質(zhì)采取高要求態(tài)度，同時賦予了項目附加值，形成了良好的區(qū)域整體樓盤形象。 片區(qū)競爭等級描述： A 光谷（湯遜湖）片區(qū) 市場特征分析： （ 1）價格上漲幅度很大，總漲幅在全市各城區(qū)中僅次于金銀湖，為第二位。開發(fā)商都積極拓展郵科院、華工科技、關(guān)東科技工業(yè)園等極具購買能力的目標大客戶； （ 4）樓盤品質(zhì)發(fā)生變化，已經(jīng)由原來的中低檔向中高檔轉(zhuǎn)移，樓盤價位已經(jīng)突破 2000元 /平方米； （ 5）開發(fā)方式變化伴隨開發(fā)熱點遷移，大盤化、郊區(qū)化、親水性成為最直接的體現(xiàn)。片區(qū)市民擁有穩(wěn) 定的職業(yè)與收入，消費能力旺盛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）共性需求特征 認為保持充分溝通非常重要，對項目相關(guān)規(guī)劃、城建方面的信息非?？释獣?，要解決房地產(chǎn)信息的不對稱、開發(fā)商資訊問題； 多數(shù)人對產(chǎn)品本身的要求大于對服務(wù)的要求，這與武漢房地產(chǎn)發(fā)展的層次有關(guān)； 消費意識在蘇醒，要求改變住房素質(zhì)的呼聲很高，消費潛力巨大，有效需求有待釋放； 對未來的預期持謹慎樂觀態(tài)度，相信自己收入會有所增加，這與全國經(jīng)濟發(fā)展大勢息息相關(guān)； 對開發(fā)商做品牌的思路表示認同，認為品牌企業(yè)的項目賣得貴是理所當然； 認可政府的 規(guī)劃對城市發(fā)展起到非常重要的作用，但對政府實施規(guī)劃速度持不認同的態(tài)度。武昌各區(qū)域（水果湖、徐東、積玉橋、老城區(qū)、湖北大學等）高收入者是本項目未來客戶的基礎(chǔ)；漢口高收入者中不滿漢口居住現(xiàn)狀，要求改善、提升生活素質(zhì)的人士是本項目獲得成功的必備支撐； 各種客戶群體在全面了解未來規(guī)劃以及小區(qū)的品質(zhì)、檔次形象后，普遍認為未來 23年后的價格可以達到 3500元 /平方米以上，對未來的信心較足。 對比徐東片區(qū)商業(yè)物業(yè) 7625—— 25800元 /平方米的現(xiàn)實商業(yè)價值，保守預測未來本項目商業(yè)總體平均價格可以達到 8000元 /平方米，原因主要有以下兩點： 1. 8000元 /平方米是徐東片區(qū)內(nèi)較低的價位，項目開始開發(fā)，規(guī)劃逐步落實以后，是可以達到這一價位的； 2. 8000元 /平方米是一個全程均價，是以靜態(tài)觀點來看待其收益的，根據(jù)徐東地區(qū)住房價格每年 10%以上的上升幅度，顯然這個商業(yè)物業(yè)定價偏低。 沙湖項目可以自成體系，項目開發(fā)、住宅價格應(yīng)打破地域限制，塑造武漢城 市中心第一社區(qū)地位與形象，突破單一項目概念，提升到武漢高尚街區(qū)層面（單一項目建設(shè)→街區(qū)營造）； 徐東片區(qū)項目有 10%以上的漢口客戶，且這一趨勢正在增長之中，表明漢口的中高收入者已經(jīng)可以接受過江置業(yè)的觀念； 重視武漢市民的口碑運動，加強公共關(guān)系工作（客戶前期服務(wù)），加強與政府、市民的三邊溝通。 第二章 項目分析 —— 戰(zhàn)術(shù)性分析 一、項目基本情況 地理位置及規(guī)模 福星沙湖項目地處武昌一環(huán)線以內(nèi)，沙湖北側(cè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。東北角為沙湖別墅以及都市經(jīng)典。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？梢越ㄗh政府沿湖大道僅作為步行系統(tǒng)，保持湖岸的幽靜。 —— 新規(guī)劃路的建設(shè)將為居民出行以及與武昌中心商圈（中南片區(qū)）、沿江片和東湖風景區(qū)的交通提供一條新的選擇。 相關(guān)性： —— 過江隧道的貫通將極大的刺激片區(qū)地塊價值的提升，短期內(nèi)相關(guān)項目的漢口客戶將呈幾何級上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。除湖北大學附屬中學屬市級重點中學外，其他都較為普通。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。拆遷后產(chǎn)生的用地將作為儲備用地，據(jù)介紹將作為城市居住用地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?；诖?，建議福星公司建立目標客戶定期調(diào)查研究系統(tǒng)，可委托專業(yè)市場研究公司，每半年開展一次（深圳招商地產(chǎn)、卓越蔚藍海岸、金地集團等均采取此措施，從而保證其后期開發(fā)的項目 持續(xù)熱銷）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 前者為經(jīng)濟（實現(xiàn)收益數(shù)額）風險，后者為市場風險，兩者共同構(gòu)成項目的全部風險。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、項目開發(fā)思路及策略 項目開發(fā)思路確定基本原則 最終確定的項目開發(fā)思路必須滿足以下四項基本原則： 風險 —— 能夠控制項目開發(fā)綜合風 險在相對合理范圍之內(nèi)，滿足福星惠譽穩(wěn)健經(jīng)營的核心原則； 收益 —— 在風險合理控制前提下，實現(xiàn)相對最大化的開發(fā)經(jīng)濟效益； 品牌 —— 促進福星惠譽企業(yè)綜合品牌的快速建立與鞏固，為企業(yè)長遠發(fā)展打下牢固基礎(chǔ)； 社會價值 —— 在實現(xiàn)自身價值的基礎(chǔ)上，對武漢城市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出貢獻，引領(lǐng)、提升武漢居民接受現(xiàn)代人居理念。 同時，與上述容積率指標相對應(yīng)，規(guī)劃中不同建筑高度住宅產(chǎn)品之間的面積配比也應(yīng)合理，如果層數(shù)較低產(chǎn)品 數(shù)量過多，會導致小高層 /高層住宅建筑密度過大，同樣難以銷售。 （ 7） 建立一流團隊（以項目組制），（ 8） 專業(yè)分工明確 團隊的建設(shè)正是目前福星惠譽所面臨的一個突出問題，必須加以妥善解決（舍得付出一定的成本）從而建立內(nèi)部人力資源優(yōu)勢體系。 在本項目的開發(fā)中，應(yīng)明確建立以 “ 市場變化為導向 ” 的核心思想，破除傳統(tǒng)以 “ 產(chǎn)品 ” 為導向的開發(fā)思想，建立相關(guān)內(nèi)部機制。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。盡管項目有利的區(qū)位、景觀資源和先開發(fā)優(yōu)勢可以成為阻擊對手的有利武器，我們也要保持清醒的頭腦，密切關(guān)注事態(tài)的發(fā)展，并根據(jù)實際情況適時調(diào)整戰(zhàn)術(shù)思路。已經(jīng)有部分地塊開發(fā)正在 實施，項目名稱 “ 天源城 ” ，大部分系小高層住宅。 （ 6） 沙湖水質(zhì)治理規(guī)劃 全面實施武漢中心城區(qū)湖泊的綜合整治和保護工作，使主要湖泊水質(zhì)達到國家 Ш 類標準；武昌沙湖、洪山廣場、水果湖一帶的空氣質(zhì)量達到國家二級標準，接近國家一級標準。 對策建議： —— 劃出一部分公建用地，采用同同濟或協(xié)和醫(yī)院合作形式，建設(shè)一個商業(yè)性的社區(qū)服務(wù)醫(yī)院。一期如果從此方位開發(fā)，可建議政府先行建設(shè)公園，這樣將大大的促進項目一期的價值提升，實現(xiàn)項目價值的均衡預期實現(xiàn)。確保對長江、沙湖等水面的通透性，建設(shè)濱水的林蔭道和休憩場所，均衡布 局城市各級公共綠地，結(jié)合生態(tài)走廊布局，規(guī)劃面積在 70hm178。 相關(guān)性： —— 鐵路的噪音和對交通的阻隔將不利于居住素質(zhì)的提升，對項目的銷售產(chǎn)生抗性。 相關(guān)性： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對策建議： —— 將干道與新規(guī)劃路的交叉地帶作為集中商業(yè)物業(yè)，沿干道安排商業(yè)門面與公建配套，以盡能利用、創(chuàng)造商業(yè)氛圍，滿足項目業(yè)主的消費需求，將物業(yè)層次多元化，并規(guī)避由鐵路及干道帶來的噪音、灰塵的負面效應(yīng)。 （ 2） 片區(qū)道路規(guī)劃影響分析及措施 對于道路的層次問題，由于城市主干道 —— 內(nèi)環(huán)線對與城市交通的重要性，武漢正在著力解決交通阻塞現(xiàn)象，內(nèi)環(huán)線擴充已經(jīng)提上議事日程：將通過環(huán)島、高架橋、立交橋把內(nèi)環(huán)線的交通流量擴充 50%，成為武漢市最主要的城市主干道。從東至南至西沙湖景觀較為突出，但北側(cè)周邊不成熟，目前形象較差。南側(cè)緊鄰待建沙湖環(huán)湖綠化帶（公園）及環(huán)湖公路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。盡管一般大盤都在城鄉(xiāng)結(jié)合部，與本項目區(qū)位上有所不同，但依舊有許多可以參考借鑒的地方。片區(qū)后續(xù)的增量市場將面臨萎縮，對沙湖項目不構(gòu)成嚴重威脅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。各個樓盤割地獨立而戰(zhàn)情況嚴重，限制片區(qū)整體優(yōu)勢發(fā)揮； （ 6）片區(qū)內(nèi)樓盤自然景觀較為優(yōu)越，擁有豐富湖泊資源，基本圍繞 “ 水 ” 主題大做文章。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。北有武漢天河機場，東有漢口火車站。功能劃分較多，一般是商住兩用，相互之間干擾很大，居住適用性下降；由于客戶對市中心高層項目的習慣認知，加上房屋總價較高，項目銷售周期一般都大于 2年，爛尾樓密度較大； （ 2）項目一般地塊狹小，規(guī)模小（一般多為 5萬 平方以下），綠化率低（一般不超過 30%），但配套非常成熟。片區(qū)項目對青山消費者的輻射力也在逐步加強。 客戶分析 根據(jù)與本片區(qū)項目銷售人員的溝通與實際了解，片區(qū)消費者具有如下特征： （ 1）由于徐東沿線小高層均價在 2700元 /M左右， 主力戶型為 3房 2廳 (120 m2左右 )，因而購買者年齡主要集中在 28— 45歲左右，平均家庭人口為 /戶。 區(qū)域樓盤大部分今年即將收尾，潛在樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前小高層價格突破 3000元 /m2的勢頭明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這些樓盤在過去一兩年時間里，銷售狀況普 遍較好，價格提升平穩(wěn)。這些樓盤代表著武漢房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，市場口碑較佳，屬于武漢市場目前房地產(chǎn)第一集團軍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三） 地塊及周邊街區(qū)現(xiàn)狀????????????????? 1 二、片區(qū)市政規(guī)劃分析 ????????????????????? 1 （一） 片區(qū)整體規(guī)劃及城市功能定位????????????? 1 （二） 片區(qū)道路規(guī)劃影響分析及措施????????????? 1 （三） 片區(qū)景觀綠化規(guī)劃影響分析及措施??????????? 1 （四） 片區(qū)商業(yè)規(guī)劃影響分析及措施????????????? 1 （五） 片區(qū)基礎(chǔ)教育 /公交 /醫(yī)療規(guī)劃影響分析及措施?????? 1 （六