【正文】 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）綜合結(jié)論 由上述分析可見，本項目從市場可行性角度分析，是可行的。西北角為規(guī)劃中高速鐵路線。 場地南側(cè)沙湖全景 場地北側(cè)油料所基地入口 由于地塊目前是油料所的農(nóng)業(yè)科研基地，因而現(xiàn)狀平整，但地勢相對低洼。 經(jīng)過對武漢規(guī)劃設計院、規(guī)劃局方面的管理、設計人員的深入訪談及研究《武漢城市總體規(guī)劃（ 1996— 2020年）》、《武昌區(qū) E18~21片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（初步稿）、《地塊用地布局及景觀控制示意圖》等政府規(guī)劃文件，我司經(jīng)過實地考察分析對項目未來的規(guī)劃及應采取的措施做如下分析： （ 1） 片區(qū)整體規(guī)劃及城市功能定位 總體功能定位 —— 成為武漢市內(nèi)環(huán)線內(nèi)的中心高尚居住區(qū)域 片區(qū)將作為居住和文教用地（湖北大學周邊預留地塊），沿沙湖邊將作為綠化長廊， 供片區(qū)市民休憩娛樂。 相關性： —— 武青四干道的貫通將把項目直接與徐東商圈聯(lián)系起來，作為城市主干道，將在項目居民外出便利性和商業(yè)價值提升上提供直接的支持。另外，由徐東大街到項目的武青四干道局部以及新規(guī)劃路到中北路部分將提前于今年 4月動工，這將打破地塊與外界相對孤立的局面。 京廣高速預留線 由于現(xiàn)已動工的青山長江四橋?qū)⒊袚糠骤F路運輸，京廣線的預留線將從地塊邊緣經(jīng)過，與武青四干道部分重合，一直延伸到武昌火車站。 沙湖地區(qū) 20202020年實施道路建設示意圖 （ 3） 片區(qū)景觀綠化規(guī)劃影響分析及措施 在城市規(guī)劃中將對建筑高度和體量的控制，創(chuàng)造優(yōu)美的城市輪廓線。 對策建議 規(guī)劃中可以盡量考慮公園對項目的景觀提升效應。 醫(yī)療： 鐵路醫(yī)院、醫(yī)科大附屬醫(yī)院、積玉橋醫(yī)院等中型醫(yī)院，設備較為陳舊，形象欠佳，且與項目尚有一定距離。提前讓部分市 民了解項目周邊情況。 武漢重型機床廠地塊 作為武漢市大型工業(yè)企業(yè)，武重廠區(qū)擁有 800多畝的土地，伴隨工業(yè)企業(yè)的外遷，該地塊即將全部作為住宅用地投入市場。 對策建議： —— 武漢舊城區(qū)改造將作為近幾年的一個重點，片區(qū)的改造將有利于城市中心地位的上升，同時為項目帶來許多對 手。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 S1’ ： 輻射全武漢市及周邊地市 S2’ ： 產(chǎn)品綜合品質(zhì)一流 S3’ ： 初步形成景觀優(yōu)美 ， 良好人文氛圍的高尚社區(qū)形象 ； S4’ ：交通便利，綜合配套服務全面 S5’ ：福星惠譽企業(yè)品牌一流，擁有高素質(zhì)、高水平專業(yè)隊伍 W1’ ：高速鐵路負面影響程度 W2’ ：個別產(chǎn)品價格相對周邊同類項目略高； W3’ ：沙湖水質(zhì)未獲得全面改善 機 會 （ O） O1’ ：未來規(guī)范土地出讓，土地價格大幅上升 O2’ ：漢口居民傳統(tǒng)觀 念較大改變，已普遍接受到生活素質(zhì)更高的武昌來置業(yè) O3’ ：過江隧道開始建設，全面刺激兩岸往來 O4’ ：沙湖改造全面開展，環(huán)湖公園形象初步展現(xiàn) O5’ ：武漢居民居住觀念轉(zhuǎn)變，基本接受高層住宅 O6’ ：本項目成功開發(fā)而帶來的更多開發(fā)機遇 福星惠譽在上述四方面因素（、）形成中的作用程度 —— 作用程度巨大的因素 ： —— 作用程度一般的因素 ： —— 基本無作用的因素： 福星惠譽如何實現(xiàn)從現(xiàn)實向未來（期望）的轉(zhuǎn)化？ 威 脅 （ T） T1’ ：沙湖水質(zhì)可能嚴重惡化 T2’ ：武漢整體房地產(chǎn)市場由盛轉(zhuǎn)衰 T3’ ：市政財政 困難，導致規(guī)劃不能按期完成 T4’ ：公司團隊未獲得全面改善，限制長遠發(fā)展 現(xiàn)實與未來 SWOT過渡性轉(zhuǎn)化策略分析 必須落實工作的具體實施辦法 （ 1） 全面做到設計一流、施工一流、營銷一流、服務一流，（ 2） 實現(xiàn)產(chǎn)品綜合品質(zhì)一流 現(xiàn)代房地產(chǎn)成功開發(fā)，實際上是在開發(fā)過程中的各方面資源整合后，一個系統(tǒng)化工程的成功，是相互關聯(lián)的。因而在各期開發(fā)中，在能夠滿足福星惠譽基本資金流需求的前提下，在必要時應放棄部分局部收益，從而降低風險于可控制范圍之內(nèi)，從而實現(xiàn)整體收益最大化。在綜合分析多方面因素后，我司認為目前確定的 ，不宜再增加，否則社區(qū)檔次形象難以保證。福星公司要采取的措施就是盡量避免兩大風險的重合，從而使總風險始終在一個相對能夠控制的合理范圍內(nèi)，實現(xiàn)順利開發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開。形象描述如下述項目風險分解圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 16） 確定合理容積率指（ 17） 標（ 18） 以及最佳產(chǎn)品構(gòu)成比例，（ 19） 實現(xiàn)小區(qū)檔次與銷售價值的雙贏 容積率指標過低會導致樓面地價過高，從而一方面使得單位成本加大，同時也使得總收益減少。 等方面工作都應是圍繞 “ 實現(xiàn)未來良好銷售 ” 而展開。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、項目分析 （ 1） 目標（ 2） 客戶分析 由于本項目具有以下突出特征： 地理位置獨特 —— 長江二橋附近，且處于一環(huán)路以內(nèi)，輻射武昌以及漢口； 規(guī)模超大 —— 7080萬平方米規(guī)模的武漢城市中心大盤，獨一無二； 2500米超長臨湖面，景觀優(yōu)勢明顯； 獨有市政規(guī)劃的 7萬多平方米的市政環(huán)湖綠化及公園； 因而本項目的目標客戶來源應定位、也必須定位于： 以武昌中高收入居 民為基礎，面向全武漢，輻射湖北其他城市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 基地西南方三角地塊 湖北大學與本地塊中間，僅以武青四干道為界，估計面積 200畝左右，按規(guī)劃是居住用地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對策建議： —— 與名校聯(lián)合辦學（外地的也可以），從幼兒園到高中的學校 ，解決消費者子女上學問題，可以吸引置業(yè)投資人士。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？绾髽?qū)⒊蔀樯澈囊坏里L景。部分路段的提前施工將有利于項目的提前啟動及展示，給目標客戶以信心。這樣地塊內(nèi)部的景觀帶可以與湖岸綠化帶聯(lián)為一體，最大化的提高景觀利用度。 心堅定，由此有望改善武漢三鎮(zhèn)城市居住的傳統(tǒng)格局。 二、片區(qū)市政規(guī)劃分析 由于本片區(qū)的市政規(guī)劃對于本項目最終的成敗將起到至關重要的作用，因而我司將本部分內(nèi)容從前述市場研究部分中單獨拿出，在本章節(jié) —— 項目分析中，集中針對本項目開發(fā)的各個方面 展開重點分析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目地塊北側(cè)臨近重型機床集團的鐵路專用線。開發(fā)高尚物業(yè)，企業(yè)品牌支撐作用重大，福星惠譽企業(yè)品牌的規(guī)劃與整合、提升、宣傳、推廣勢在必行，且須立即開展； 項目開發(fā)須進行產(chǎn)業(yè)復合化，成為支撐項目檔次、消化市場容量壓力的核心方法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五、商業(yè)物業(yè)調(diào)查分析 （一）徐東大街商業(yè)物業(yè)租金與價格情況 物業(yè)名稱 （方位） 物業(yè)描述 月租金分布（元 / m2） 說明 徐東平價 大型綜合百貨商場 — 萬 一樓 260 年租給麥當勞：一樓租金為元，每三年遞增 二樓 200 凱旋門廣場 同上 — 萬 一樓 140 主要按分區(qū)劃分租金，調(diào)整幅度元左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這些也是該片區(qū)房地產(chǎn)價格偏高但銷售較為持穩(wěn)的根本原因。開發(fā)量在10萬平方米以上的小區(qū)占洪山地區(qū)總開發(fā)量的 50% ，產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，眾多大盤不斷推出。兩年來單價上漲近 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。片區(qū)住宅均價已由兩年前的 1100元 /平方米直逼目前的 2000元 /平方米大關， 已經(jīng)超過部分城區(qū)價格。如萬科四季花城有 10%的客戶來自武昌，常青花園有 1/4的非武漢城區(qū)客戶。如商務 SOHO，產(chǎn)權式酒店，小戶型公寓，全大戶型樓盤開始產(chǎn)生； （ 6）戶型普遍以 130— 260平方米的中大面積為主，主要針對武漢市所謂成功人士進行推廣訴求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。區(qū)域整體購買力較強。 （ 4）缺乏真正的品牌物業(yè)，物業(yè)品質(zhì)提升力度不大。 （ 3） 區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售量和總體規(guī)模是武昌地區(qū)最高的，成為 武漢住宅消費亮點 。作為聯(lián)通武昌區(qū)、青山區(qū)和江南、江北交通的關聯(lián)地帶，獨特的地理區(qū)位使得周邊房地產(chǎn)迅速發(fā)展。 片區(qū)及周邊項目市場供應量分析 項目名稱 總用地 （畝） 總建面 （萬 M） 均價 （元 / M） 開發(fā)期數(shù) /規(guī)模 戶數(shù) （戶） 2020年供應量 預計（萬 M） 時尚歐洲 2600 7棟 16層（三期） 900 6 世紀彩城 150 30 2500 12棟小高層 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 住宅價格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)。 武漢市房地產(chǎn)市場化程度判定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 武昌區(qū)消費者市場調(diào)研 為把握現(xiàn)實市場消費情況，聘請 29名華中科技大學在校大學生對武昌城區(qū)中高收入家庭展開入戶調(diào)查。在現(xiàn)場考察地塊后，進行了匯報和討論。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（我司將在后續(xù)提供原始錄音帶及整理后的座談紀要資料） 專家研討 /座談會 主辦了一次專家研討會和三次專家座談會，邀請武漢知名的業(yè)界開發(fā)商、教授、政府官員及業(yè)內(nèi) 專家。 漢市建筑工程造價站所公布的 2002年市場建安工程信息價為參照依據(jù)，同時依據(jù)我司經(jīng)驗進行修正，得到本報告經(jīng)濟分析中的相關計算依據(jù)。 目 錄 第一章 市場分析 —— 戰(zhàn)略性分析?????????????? 1 一、武漢市經(jīng)濟及房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析???????????? 1 （一）武漢市城市特征 ???????????????????? 1 （二）武漢市房地產(chǎn)發(fā)展階段判定??????????????? 1 （三）武漢市目前中高檔樓盤統(tǒng)計分析??? ?????????? 1 二、武漢市房地產(chǎn)熱點片區(qū)重點分析??????????????? 1 （一）項目所在徐東片區(qū)分析????????????????? 1 （二）與本項目存在較強競爭性典型片區(qū)分析?????????? 1 （三）其他重點片區(qū)分析??????????????????? 1 三、可對比性典型大盤個案分析?????????????????? 1 （一）共同特征??????????????????????? 1 （二）差異點分析?????????????????????? 1 四、目標客戶研究????????? ??????????????? 1 （一）基礎信息??????????????????????? 1 （二）共性需求特征????????????????????? 1 （三）隱藏和延伸信息???????????????????? 1 五、商業(yè)物業(yè)調(diào)查分析?????????????????????? 1 （一）徐東大街商業(yè)物業(yè)租金與價格情況???????????? 1 （二）商業(yè)物業(yè)售價分析??????????????????? 1 （三）本項目地塊商業(yè)價值分析???????????????? 1 六、市場分析結(jié)論????? ??????????????????? 1 （一）基本結(jié)論??????????????????????? 1 （二）綜合結(jié)論??????????????????????? 1 第二章 項目分析 —— 戰(zhàn)術性分析????????????? 1 一、項目基本情況???????????????????????? 1 （一） 地理位置及規(guī)模??????????????????? 1 （二） 土地成本