【正文】 ） 沙湖水質治理規(guī)劃?????????????????? 1 （七） 沙湖周邊其他居住用地規(guī)劃影響???????????? 1 三、項目分析?? ???????????????????????? 1 （一） 目標客戶分析???????????????????? 1 （二） 項目 SWOT分析???????????????????? 1 四、項目開發(fā)思路及策略????????????????????? 1 （一） 項目開發(fā)思路確定基本原則?????????????? 1 （二） 項目開發(fā)思路及策略????????????????? 1 第三章 項目經濟分析?????????????????? 1 一、成本分析?????????????????????????? 1 二 、效益分析?????????????????????????? 1 三、風險分析?????????????????????????? 1 （一） 價格指標敏感性分析????????????????? 1 （二） 容積率指標分析??????????????????? 1 四、經濟分析結論???????????????????????? 1 第四章 項目可行性分析綜合結論及建議?????????? 1 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 3 福星惠譽沙湖項目可行性分析報告參與人員 直接參與人員： 2 中國房地產估價師，經濟師 趙 石 3 中國房地產注冊估價師 唐劭博 4 中國房地產經濟師 經濟學學士， 高 虹 6 經濟師，會計學碩士 侯志偉 7 中國房地產經紀人 房地產估價師 喻建輝 參與協(xié)助作業(yè)人員： 9 徐義中 建筑規(guī)劃師，建筑學學士 10 梁勇剛 企業(yè)管理經濟 師 11 於 軍 策劃經理 12 吳云崖 高級策劃師 13 邊 旋 策劃師 14 祝 青 策劃助理 15 王 丹 華中科技大學 16 吳 婧 華中科技大學 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 經濟測算基礎數(shù)據調查 對于武漢房地產的開發(fā)成本，我司以武漢市 2002年市場行情和湖北省建筑工程造價站、武 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中國武漢最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場化評價指標體系表 指標名稱 公式 測算方法 評估標準 城鎮(zhèn)住房私有率 M1=H/P=商品房建筑面積 /住宅建筑總面積 M1`=M1/60% 市場經濟發(fā)達，房地產市場成熟的國家和地區(qū)一般為 50%70%，我國取 60% 住宅消費支出比 重 M2=Y/C=家庭月住房消費支出 /家庭月生活支出 M2`=M2/15% 市場經濟發(fā)達，房地產市場成熟的國家和地區(qū)一般為 13%20%，我國取 15% 房價收入比 M3=A/I=一套中等水平住房市場價格 /居民家庭年收入 M3`=1（ M35） /5 發(fā)達國家平均為 5，我國取 5 房地產金融化深度 M4=R/F=房地產年貸款總額 /金融機構年貸款總額 M4`=M4/20% 市場經濟發(fā)達，房地產市場成熟的國家和地區(qū)一般為 30%，我國取 20% 房地產投資多樣化指標 M5(投資多樣化指標 ) M5`=M5線性內差法 發(fā)達國家一般不高于 20%，我國取國有住宅投資達 30%為完全市場化， 100%市場化為 0 住房價格市場化指標 M6=W/D=竣工商品房總面積 /竣工總面積 M6`=M6 整體市場化程度計算 M=（ M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`） /6 市場化程度與發(fā)展階段關系對照表 階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展 減緩發(fā)展 需求目的 生存需求 生存需求改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展速度 超速 快速 平穩(wěn) 慢速發(fā)展 主導者 政府主導 市場調節(jié)增強 政府干預減弱 市場主導，政府 宏觀調控 市場主導 市場化程度 M〈 50% 50%〈 M〈 80% M 〉 80% M 〉 95% 武漢房地產市場化程度判定： M=58%，市場化程度符合快速發(fā)展階段市場特征 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。同時其業(yè)主層面相對較高。 二、武漢市房地產熱點片區(qū)重點分析 （一）項目所在徐東片區(qū)分析 徐東片區(qū)是以徐東大街 —— 武漢內環(huán)主干道為軸線，向兩邊發(fā)散的狹長區(qū)域，作為武昌區(qū)和青山區(qū)的城市交接線，延伸到武漢東湖風景區(qū)。 都市經典 460 50 2900 一期 22萬 M 1443 18 藍灣俊園 179 2900 一期 1088 5 天源城 210 30 2600 一期 6棟小高層 8 歐洲花園 16 2760 7棟 5 新新花園 30 8 2530 一期部分剩余 374 0 凱旋門廣場 3800 2棟高層 234 沙湖別墅 205 3780 現(xiàn)已售完 115 0 東湖林語 60 4100 24棟 455 注：上表已經扣除項目已售部分，并對開發(fā)周期進行了簡單劃分與框算 片區(qū)今年市場供應量接近 50萬 M。 （ 2）市場容量加大，對周邊區(qū)域客戶的吸納能力得以加強。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9成客戶選擇按揭購房； （ 2）復式住宅主要購買對象為 40歲以上的私企業(yè)主和政府官員，屬于重復置業(yè)。 （二）與本項目存在較強競爭性典型片區(qū)分析 根據項目之間的距離、規(guī)模、輻射范圍、檔次和潛在客戶的交叉性，確定以下片區(qū)與本項目有較強的競爭及可比性（漢口老城區(qū)因為未來規(guī)劃建設的改變，與武昌中心老城區(qū) 的距離會因為過江隧道的建設而拉近，形成一定競爭及可比性）。由于舊城改造的系統(tǒng)性難度，項目大多為見縫插針式開發(fā)，周邊環(huán)境較為雜亂，容積率和建筑覆蓋率高起。雖遠離市區(qū)，但依靠已經通車的金山大道、金山一路、機場高速路以及目前正在緊張施工的馬池路等交通線路，都將拉近其與市區(qū)的距離。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 片區(qū)競爭等級描述： B 南湖片區(qū) 市場特征分析： （ 1）以南湖為中心，輻射武昌區(qū)、洪山區(qū)大片區(qū)域客戶，已經是一個相對成熟的居住片區(qū)，小區(qū)內部配套較為完善，基本可以滿足居民的需求； （ 2）由于樓盤價格體系升幅較為平穩(wěn)，已經初步趕上武昌舊城區(qū)。 600元 /平方米，漲幅超過 30%； （ 2）開發(fā)重心向縱深方向發(fā)展，向江夏郊區(qū)和長江三橋方向延伸，不少大盤正處于內部籌備階段，如保利高科、武昌光谷萬科城市花園等。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。其客戶資源的市場份額將成為附近片區(qū)項目爭奪的焦點。本報告特選取武漢幾個具有典 型代表意義的大盤，進行分析。 中管網房地產頻道 作為國內 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （三）隱藏和延伸信息 武漢客戶需求需要引導，產品、地域區(qū)隔不是絕對的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 六、市場分析結論 （一）基本結論 武漢市的高檔樓盤價位一般超過 3500元 /㎡左右，但其品質還有待改善。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 總居住用地面積： 428畝 +117畝 +101畝 =646畝 土地成本狀況 總地價款（含土地開發(fā)補償費、土地出讓金、城市基礎設施配套費等） =（ 428+117）畝 /畝 +101畝（ +）萬元 /畝 =80000+5983 =85983萬元 樓面地價 =85983萬元247。且目前缺乏從市政主干道進入的良好道路條件。 3月 6日，《長江日報》有詳細相關報道，信息表明武漢市政府對城市道路交通體系的改造工作決 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 沿湖大道 —— 作為沙湖規(guī)劃的一部分，為展現(xiàn)良好的自然資源景色，將在沙湖邊修建一條寬 20M的環(huán)湖路，環(huán) 湖路與沙湖之間作為城市的自然景觀帶；地塊將退 50M作為綠化，將形成一條別具特色的城市“ 綠帶 ” 圍繞沙湖。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對策建議： —— 防護林隔離噪音必不可少。以上的，包括沙湖的幾個大型市級公園。 （ 4） 片區(qū)商業(yè)規(guī)劃影響分析及措施 項目地處目前正在快速發(fā)展的徐東商圈輻射范圍內，目前商業(yè)配套一般，雖然在整體規(guī)劃中并不是一個相對的商業(yè)或 金融 /貿易區(qū)，但由于徐東商圈輻射能力的逐步上升，以及上述規(guī)劃道路的建設而帶來的商機，加之項目本身建筑面積 70~80萬平方大社區(qū)的內部消費需求，因而本項目商業(yè)物業(yè)的未來前景是有上升空間。 公交線路： —— 和平大道有近 30條公交車和大量的小巴通行，交通較為便利，但地塊附近沒有公車通行。擴建沙湖污水處理廠，達到二級處理標準。因為地塊處于中北路中段，會阻截大量的水果湖及武昌洪山客戶，這對于片區(qū)將是直接而且正面的競爭，必須引起項目高度的重視。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 3） 項目 SWOT分析 項目當前現(xiàn)實 SWOT分析（含義：本項目就 目前所擁有 的各方面綜合條件，針對目前的市場狀況而開展的綜合分析） 福星惠譽可控制性分析 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） S1：毗鄰長江二橋，輻射武昌以及漢口 S2： 超長臨湖面優(yōu)勢 ： S3： 市區(qū)一環(huán)路以內唯一大片成片土地 ； S4： 7080萬平方米城市中心超大社區(qū) S5：距徐東、中南成熟商圈較近 W1：區(qū)域目前形象不佳，美譽度較低 W2：土地成本相對目前武漢市場狀況較高 W3：高壓線以及規(guī)劃中的鐵路從地塊 經過 W4：目前相對遠離市政主干道，缺少公交、交通不便 W5：目前與漢口成熟商務區(qū)存在一定的斷層 W6：沙湖水質較差，在 35年內難以獲得全面改善 W7：項目團隊能力水平一般 機 會 （ O） O1：政府對土地的控制及對本項目的大力扶持 O2：沙湖片區(qū)的未來規(guī)劃全面提升項目價值 O3：武漢市內缺少高素質的大盤 O4：徐東片區(qū)整體的快速發(fā)展 O5：漢口居住環(huán)境改善較慢，武昌置業(yè)趨勢上升 —— 在今后福星惠譽無任何改變能力，完全處于被動的因素： 、 ； 、 ； 、 ； 、 ； —— 在今后福星惠譽擁有一定參與的機會，在一定 程度上發(fā)揮改變能力，處于部分主動的因素： ；； —— 在今后福星惠譽擁有相對完全的控制能力，基本處于主動的因素： ；；； 由此可見，福星惠譽應采取 “ 牢固把握 完全能控制的類因素， 爭取 加強不完全控制的類因素， 密切關注 無改變能力的類因素變化 ” 的綜合思路。工程 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 9） 借助外腦，（ 10） 建立與一流專業(yè)公司（營銷、推廣等）的密切合作 發(fā)展商最應把握的是 “ 如何整合好各項專業(yè)資源，實現(xiàn)項目成功 ” ，而不是 “ 如何親力親為，將每一件細節(jié)工作都自己完成 ” 。在后述我司將集中針對此問題而展開分析。 其中， “ 風險控制 ” 是上述四項基本原則中的核心原則。 項目風險分解圖 在項目綜合風險分解后，如何實現(xiàn)兩種風險的綜合互動，從而使得在每一階段的綜合風險都相對較低，從而始終都能夠控制在福星惠譽可承受的范圍之內，保障 項目的平穩(wěn)開發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 風險如何控制 由于本項目投資額巨大（預計近 30億人民幣），一旦出現(xiàn)風險控制 不合理，現(xiàn)金流不穩(wěn)定，超過福星惠譽可以承受的極限，則后果不堪設想！ 綜合風險分解 項目最終面臨的綜合風險可以綜合概括為一句話： —— 在成本與開發(fā)量相對固定前提下，項目產品最終實現(xiàn)以 什么樣的價格？ ，以